刘智恒

    

内地

    

陈天桥成美国大地主

曾经在内地网络游戏界叱咤一时的陈天桥,近日被外地媒体发现成为美国大地主,据土地报告(The Land Report)透露,陈天桥在俄勒冈州持有19万8千亩林地,是第二位拥有最多美国土地的外籍人。

出生于浙江的陈天桥,在上海长大,毕业于复旦大学,1999年创立了盛大互动娱乐,一度成为内地最大的网络公司,在美国纳斯达克上市后,更荣膺中国首富。至2012年将公司私有化,之后陆续卖掉盛大文学及盛大游戏。他于2015年斥资8,500万美元,向富达国民金融收购俄勒冈州林地。我们看,美国地大物博,林地并非核心地区的商业或住宅地,升值潜力似乎有限,陈天桥以几千万美元就做大地主,除非他有志于农林业发展,否则实际的价值未必太大。

人行出手撑楼市

内地楼市销售持续疲弱,《经济观察网》报道,人民银行批核1,000亿元的住房租赁团体购房贷款,支持8个城市购买商品房,再而用作长租房。涉及的8个试点城市包括天津、成都、重庆、福州,济南、郑州、长春及青岛,借款最长年期30年,利率3厘。

我们相信,新政策一方面可以让地方拯救部分项目,同时又可以带动购买力,支持地方楼市,另一方面也可为地区提供保障性租赁住房,实在一举多得。当然,以现时内地楼市情况,千亿元的购房贷款或许只是杯水车薪,而且出租房的回报未必可以抵销贷款利率,但在目前的楼市中,也是没办法中的办法,而且若推出后效果理想,或许中央会续在其它地方推行,又或会加大贷款金额,对楼市有一定效益。

龙湖拟提早还160亿债

市场有消息,龙湖集团(0960.HK)计划今年下半年,提早偿还明年1月到期的80亿港元银团贷款,而一笔明年底到期的80亿港元贷款,集团也计划明年陆续清偿。据报道,龙湖与部分境外债权人的会议中,表示会提早偿还贷款,计划是透过发行新债及向银行进行新贷款,当中发行的新债会由中债信用增进公司担保。

自从旭辉(0884.HK)及碧桂园(2007.HK)等较有实力的内房企业先后陷于债务危机,龙湖几已被视为民营房企最后一座大山,其一举一动备受关注,毕竟若连龙湖也出问题,民营房企将全面崩围。现时龙湖有意提早偿还债项,向外释出稳健信号,对集团本身及房地产市场也有利。

香港

    

合景鸭脷洲项目何去何从?

内房企业面对债务压力,除将旗下物业出售套现外,亦因资金有限,手上的合作发展项目也要适当减磅,最简单的方法莫过于将权益悉售予合作伙伴,前提当然是伙伴仍有财政能力。合景泰富(1813.HK)刚公布,将位于浙江宁波市的住宅项目5成权益,售予合作伙伴美的置业(3990.HK),作价4亿元。出售将令合景录得亏损近1.67亿元。

合景出售合资权益后,市场又想到其香港重点项目“凯玥”,2017年合景与龙光集团(3380.HK)以近169亿港元投得鸭脷洲地皮,每方呎楼面地价达22,118元,创下当时卖地纪录。发展商于去年初推售,每方呎均价50,800万元,但因为呎价高,而项目的单位面积较大,等闲逾千方呎,涉及银码动辄数千万港元,加上楼市回落,并不容易觅得买家。之前曾传长实(1113.HK)借收购凯玥的银团贷款而染指该项目,后又没有下文。至今楼盘销情不佳,发展商迟迟未能套现,楼价又持续调整,若没白武士挺身而出,项目会何去何从,最终会否被银团接管?

新盘挞订除笨有精

香港楼价向下调整,之前一两年出售的新楼盘陆续出现挞订,长实去年推售的油塘亲海駅II,近日接连有两宗挞订,各自损失订金129.4万港元。同区由五矿地产(0230.HK)发展的蔚蓝东岸,亦有一宗挞大订个案,买家被杀订金134.4万港元。中洲置业位于火炭的星凯.堤岸亦有一宗挞订,发展商没收订金77.1万港元。至于亿京旗下位于白石角的海日湾,亦录得1伙挞订。

楼市虽未大幅下挫,但楼价持续调整,加上现时中港经济疲弱,息口相信在一段时间持续高企,本地楼价难复旧观。个别高位入市人士(特别是两三年前买入楼花的买家)细心考虑,楼价相较高峰时已下调两成,挞订也是被没收5%或15%订金,计算下来尚属化算,倒不如选择壮士断臂,止蚀离场。

咏竹坊文章

Xiaomi CEO Lei Jun declared his ambition to make the smartphone maker one of the world's top five automakers i

    

向小米投下信心一票

《咏竹坊》本周报道小米(1810.HK)造车,集团创办人雷军在发布会上,展示小米第一辆电动车SU7,颜值超爆,设备也是高端,当市场猜度小米会再以平取胜时,雷军却反高潮,叫大家别期望可低价买入。他更扬言,要在10至15年成为全球五大车商。

市场有怀疑,小米在汽车行业只是菜鸟一名,如何可在强手环伺的新能源汽车市场占一席位。我们认为,截至去年11月,电动车的市场渗透率只是36%,加上车企逐渐拓展海外,整个新能源车市场仍是相当大,有足够空间让小米去开疆拓土。另一方面,雷军过往办金山软件(3888.HK),以及由一个手机门外汉去创立小米,最终都能成功,其能力无容置疑,加上小米这个大平台,有足够资金支持发展,因此我们也愿意投下信心一票。

蜜雪冰城“平”攻海外

内地茶饮龙头蜜雪冰城刚在香港旺角开设首家分店,旋即向港交所递交上市申请,市场消息集资金额介乎5至10亿美元。蜜雪冰城于1997年成立,发展至今已有35,000家分店,分布全国各地,去年首三季收入达154亿元。

蜜雪冰城能在市场脱颖而出,靠的是一个“平”字,最廉宜的几块钱有交易。集团初期采用农村包围城市策略,专攻三四线地区,再而借加盟商模式,令门店迅速增加。近年更积极海外扩张,复制内地“以平取胜”的模式拓展至东南亚,现时在越南就有4,000间分店,去年更宣布进军澳洲。蜜雪冰城于华人市场十分成功,在东南亚亦初见成果,但当开拓西方人为主的市场,就真的是对其能力的考验,毕竟西方人的口味以咖啡为主。

新闻

简讯:思考乐教育折让13%配股筹2.4亿港元

课后教育服务提供商思考乐教育集团(1769.HK)周三公布,向超过六名独立第三方发行合共1.1亿股新股,相当于扩大后股本16.3%;每股作价2.2港元,较前一日收市价折让13.04%,认购总额2.42亿港元。 公司表示,所得款项将用于提升教学品质与学习体验,包括课程开发与教学设施升级,并用于与主要业务相关的人工智能项目,以及用作营运资金及一般企业用途。 思考乐教育是中国华南地区的民办教育提供商,主要提供美术、体育、绘画、表演等通识教育课程及课后托管服务。 今年上半年,思考乐录得收入约4.39亿元,按年上升10.1%;净利润6,293.3万元,较去年同期下滑23.9%,毛利率34.3%,下降约10个百分点。 公司股价周四高开,至中午休市报3.01港元,升18.97%。近半年累跌约40%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:接特斯拉订单股价暴升 三花智控直斥传言不实

制冷元件制造商三花智能控制股份有限公司(2050.HK,002050.SZ)周四发公告,澄清市场传闻公司获得机器人大额订单的消息。公司直指传言不属实,也未存在应披露而未披露的重大事项,于今年10月15日亦没有接受任何媒体采访。 本周三市场有网络消息传出,特斯拉研发中的人形机器人Optimus,计划向三花智控订购线性执行器,总值达6.85亿美元。消息传出后,三花智控在香港的股价大升13%,成交量较周二倍翻,A股更急升10%而涨停。 三花智控今年7月才在港上市,股价在短短三个月内一度急升逾倍,至近日股价略回软,但仍较上市价22.53港元高出75%。 周四公司开盘跌5%报37.54港元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
InnoCare licensing deal

宣布20亿美元对外授权合作 诺诚健华股价为何大跌?

交易对手Zenas是一家成立于2019年11月的临床阶段的全球生物制药公司,市场担忧Zenas能否兑现奥布替尼的海外研发承诺并承担后续巨额付款 重点: 首付款比例偏低是市场担忧的首要因素,3500万美元的现金首付款在整体交易规模中仅占1.75% 这并非是奥布替尼首次对外授权,曾在2023年被跨国药企渤健“退货”    莫莉 医药行业的BD交易历来被资本市场视为重大利好,因其不仅能带来即时现金收入,还能为后续研发管线注入支持。然而,近年来市场对这类交易的评估日趋理性。2025年10月8日,创新药企业诺诚健华医药有限公司(9969.HK,688428.SH)在A股长假结束前宣布了一项对外授权协议,潜在总交易金额超过20亿美元,然而市场反应出人意料:公告后两个交易日内,诺诚健华港股股价累计重挫约21.8%。 根据诺诚健华以及交易对手美国Zenas(ZBIO.US)的公告,诺诚健华向Zenas转让BTK抑制剂奥布替尼的多发性硬化全球独家权益,以及该药物在非肿瘤适应症的大中华区和东南亚以外的商业化权益,除此之外,以及两项临床前管线的权益。作为回报,诺诚健华有望获得的首付款以及开发、监管和商业里程碑付款潜在总价值超过20亿美元。这一数字看似可观,但细究条款实则另有玄机。 根据协议,Zenas将向诺诚健华支付的首付款,真正在交易达成时支付的首付款现金仅有3500万美元,另外的6500万美元为近期里程碑付款,再加上Zenas的700万普通股股票,以10月7日收盘价20.85美元计算,这部分股票价值约为1.46亿美元。剩余的超过17亿美元则全部依赖于未来的研发、注册和商业化里程碑付款,这些款项能否到手存在高度不确定性。 资本市场对这笔交易的反应异常冷淡,首付款比例偏低是市场担忧的首要因素,3,500万美元的现金首付款在整体交易规模中仅占1.75%,远远低于中国创新药出海交易的平均水平。交易对手的实力则是市场的另一重担忧,Zenas成立于2019年11月,是一家临床阶段的全球生物制药公司,2024年9月才登陆纳斯达克,2025年上半年,Zenas营收仅为1,000万美元,净亏损8,579.60万元,Zenas能否兑现奥布替尼的海外研发承诺并承担后续巨额付款存在一定风险。 奥布替尼曾遭“退货” 这次BD交易中的核心奥布替尼,是诺诚健华的支柱产品。奥布替尼作为国内首个且唯一获批针对复发或难治性边缘区淋巴瘤适应症的BTK抑制剂,独家产品优势明显。在血液肿瘤领域,奥布替尼共获批三项适应症,且均被纳入国家医保目录。2025年上半年,诺诚健华收入同比增长74.3%,达到7.3亿元,主要归功于核心产品奥布替尼的持续放量,其销售额达到6.37亿元,同比增长52.84%。 这并非是诺诚健华首次就奥布替尼进行对外授权。2021年,诺诚健华曾将奥布替尼的多发性硬化等适应症授权给跨国药企渤健(BIIB.US),获得后者一次性支付的不可退还和不予抵扣的首付款1.25亿美元。相比之下,此次从Zenas获得的现金首付款金额明显较少。 然而,2023年2月15日,渤健决定为便利而终止(Terminate for Convenience)双方达成的上述合作和许可协议。渤健与诺诚健华均未披露终止合作的具体原因,但诺诚健华表示,会继续“加速推进奥布替尼作为潜在同类最佳BTK抑制剂在多发性硬化症(MS)和其他自身免疫性疾病中的全球临床开发。” 目前,诺诚健华已于2025年第三季度启动针对原发进展型多发性硬化症(PPMS)的III期临床试验,并预计于2026年第一季度启动继发进展型多发性硬化症(SPMS)的III期临床试验。 诺诚健华管理层在10月9日的业务交流会上曾强调,公司将继续积极推进更多产品通过多种形式走向国际化,并表示“BD是公司未来三年的重中之重”。此次与Zenas的合作,已经是诺诚健华在2025年内的第二次出海BD。今年1月,诺诚健华与康诺亚(02162.HK)将共同开发的CD20×CD3双特异性抗体(ICP-B02)在部分领域的权益授权给美国Prolium公司,将获得最高5.2亿美元的总付款以及Prolium的少数股权。 值得注意的是,诺诚健华在BD交易中选择了“保留核心权益,出让非核心权益”的策略,保留了奥布替尼在肿瘤领域的全球独家权利,以及在大中华地区和东南亚地区非肿瘤领域的权利。目前,诺诚健华的市销率约为16倍,另一间因BD而股价震荡的创新药企业荣昌生物(688331.SH;9995.HK)的市销率约为21倍。这笔交易可以成为诺诚健华国际化战略的重要一步,还是又一次曲折之旅,唯有时间能够给出答案。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:小米SU7再传碰撞燃烧致死意外 累股价挫逾5%

小米汽车再度卷入安全风波。周一凌晨,四川成都一辆小米SU7行驶中发生碰撞后起火燃烧,导致驾驶人死亡。成都警方下午通报,死者31岁邓姓男子涉嫌酒后驾驶,事故仍在调查中。 小米集团(01810.HK)股价盘中一度重挫逾8%,最终收报49.08港元,跌幅达5.71%,单日市值蒸发近770亿港元。消息引发市场关注,自九月下旬新品发布会以来,小米股价累计下跌逾13%。 据财新报道,这已是今年第三起小米汽车碰撞后起火事故。3月安徽铜陵一辆SU7在高速公路激烈碰撞隔离带后起火,造成3人死亡;4月广东徐闻亦发生SU7与电动二轮车相撞酿两死事故。小米当时表示,火势为对方电动车电池爆燃所致。 SU7自去年3月上市以来累计销售近34万辆,小米汽车业务在今年第二季毛利率升至26.4%,显示业务仍维持高速增长。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里