刘智恒

    

内地

    

陈天桥成美国大地主

曾经在内地网络游戏界叱咤一时的陈天桥,近日被外地媒体发现成为美国大地主,据土地报告(The Land Report)透露,陈天桥在俄勒冈州持有19万8千亩林地,是第二位拥有最多美国土地的外籍人。

出生于浙江的陈天桥,在上海长大,毕业于复旦大学,1999年创立了盛大互动娱乐,一度成为内地最大的网络公司,在美国纳斯达克上市后,更荣膺中国首富。至2012年将公司私有化,之后陆续卖掉盛大文学及盛大游戏。他于2015年斥资8,500万美元,向富达国民金融收购俄勒冈州林地。我们看,美国地大物博,林地并非核心地区的商业或住宅地,升值潜力似乎有限,陈天桥以几千万美元就做大地主,除非他有志于农林业发展,否则实际的价值未必太大。

人行出手撑楼市

内地楼市销售持续疲弱,《经济观察网》报道,人民银行批核1,000亿元的住房租赁团体购房贷款,支持8个城市购买商品房,再而用作长租房。涉及的8个试点城市包括天津、成都、重庆、福州,济南、郑州、长春及青岛,借款最长年期30年,利率3厘。

我们相信,新政策一方面可以让地方拯救部分项目,同时又可以带动购买力,支持地方楼市,另一方面也可为地区提供保障性租赁住房,实在一举多得。当然,以现时内地楼市情况,千亿元的购房贷款或许只是杯水车薪,而且出租房的回报未必可以抵销贷款利率,但在目前的楼市中,也是没办法中的办法,而且若推出后效果理想,或许中央会续在其它地方推行,又或会加大贷款金额,对楼市有一定效益。

龙湖拟提早还160亿债

市场有消息,龙湖集团(0960.HK)计划今年下半年,提早偿还明年1月到期的80亿港元银团贷款,而一笔明年底到期的80亿港元贷款,集团也计划明年陆续清偿。据报道,龙湖与部分境外债权人的会议中,表示会提早偿还贷款,计划是透过发行新债及向银行进行新贷款,当中发行的新债会由中债信用增进公司担保。

自从旭辉(0884.HK)及碧桂园(2007.HK)等较有实力的内房企业先后陷于债务危机,龙湖几已被视为民营房企最后一座大山,其一举一动备受关注,毕竟若连龙湖也出问题,民营房企将全面崩围。现时龙湖有意提早偿还债项,向外释出稳健信号,对集团本身及房地产市场也有利。

香港

    

合景鸭脷洲项目何去何从?

内房企业面对债务压力,除将旗下物业出售套现外,亦因资金有限,手上的合作发展项目也要适当减磅,最简单的方法莫过于将权益悉售予合作伙伴,前提当然是伙伴仍有财政能力。合景泰富(1813.HK)刚公布,将位于浙江宁波市的住宅项目5成权益,售予合作伙伴美的置业(3990.HK),作价4亿元。出售将令合景录得亏损近1.67亿元。

合景出售合资权益后,市场又想到其香港重点项目“凯玥”,2017年合景与龙光集团(3380.HK)以近169亿港元投得鸭脷洲地皮,每方呎楼面地价达22,118元,创下当时卖地纪录。发展商于去年初推售,每方呎均价50,800万元,但因为呎价高,而项目的单位面积较大,等闲逾千方呎,涉及银码动辄数千万港元,加上楼市回落,并不容易觅得买家。之前曾传长实(1113.HK)借收购凯玥的银团贷款而染指该项目,后又没有下文。至今楼盘销情不佳,发展商迟迟未能套现,楼价又持续调整,若没白武士挺身而出,项目会何去何从,最终会否被银团接管?

新盘挞订除笨有精

香港楼价向下调整,之前一两年出售的新楼盘陆续出现挞订,长实去年推售的油塘亲海駅II,近日接连有两宗挞订,各自损失订金129.4万港元。同区由五矿地产(0230.HK)发展的蔚蓝东岸,亦有一宗挞大订个案,买家被杀订金134.4万港元。中洲置业位于火炭的星凯.堤岸亦有一宗挞订,发展商没收订金77.1万港元。至于亿京旗下位于白石角的海日湾,亦录得1伙挞订。

楼市虽未大幅下挫,但楼价持续调整,加上现时中港经济疲弱,息口相信在一段时间持续高企,本地楼价难复旧观。个别高位入市人士(特别是两三年前买入楼花的买家)细心考虑,楼价相较高峰时已下调两成,挞订也是被没收5%或15%订金,计算下来尚属化算,倒不如选择壮士断臂,止蚀离场。

咏竹坊文章

Xiaomi CEO Lei Jun declared his ambition to make the smartphone maker one of the world's top five automakers i

    

向小米投下信心一票

《咏竹坊》本周报道小米(1810.HK)造车,集团创办人雷军在发布会上,展示小米第一辆电动车SU7,颜值超爆,设备也是高端,当市场猜度小米会再以平取胜时,雷军却反高潮,叫大家别期望可低价买入。他更扬言,要在10至15年成为全球五大车商。

市场有怀疑,小米在汽车行业只是菜鸟一名,如何可在强手环伺的新能源汽车市场占一席位。我们认为,截至去年11月,电动车的市场渗透率只是36%,加上车企逐渐拓展海外,整个新能源车市场仍是相当大,有足够空间让小米去开疆拓土。另一方面,雷军过往办金山软件(3888.HK),以及由一个手机门外汉去创立小米,最终都能成功,其能力无容置疑,加上小米这个大平台,有足够资金支持发展,因此我们也愿意投下信心一票。

蜜雪冰城“平”攻海外

内地茶饮龙头蜜雪冰城刚在香港旺角开设首家分店,旋即向港交所递交上市申请,市场消息集资金额介乎5至10亿美元。蜜雪冰城于1997年成立,发展至今已有35,000家分店,分布全国各地,去年首三季收入达154亿元。

蜜雪冰城能在市场脱颖而出,靠的是一个“平”字,最廉宜的几块钱有交易。集团初期采用农村包围城市策略,专攻三四线地区,再而借加盟商模式,令门店迅速增加。近年更积极海外扩张,复制内地“以平取胜”的模式拓展至东南亚,现时在越南就有4,000间分店,去年更宣布进军澳洲。蜜雪冰城于华人市场十分成功,在东南亚亦初见成果,但当开拓西方人为主的市场,就真的是对其能力的考验,毕竟西方人的口味以咖啡为主。

新闻

简讯:英国零售商Sainsbury’s向京东出售Argos谈判告吹

电商巨头京东集团股份有限公司(9618.HK, JD.US)近期积极在欧洲市场寻求并购实体零售商,但其拓展计划在英国受挫。 英国连锁超市集团J Sainsbury plc(SBRY.L)周日公告,已终止与京东关于出售旗下商品零售商Argos的谈判。公司称,在媒体披露双方洽谈出售的消息后,京东大幅修改收购条件,但该方案不符合公司的最佳利益,因此决定退出洽谈。 Argos是英国第二大综合商品零售商,拥有全英第三大访问量的零售网站及逾 1,100个提货点,在2016年被Sainsbury's以11亿英镑收购。 Sainsbury's预计,2025至2026财年可实现零售基础经营溢利约10亿英镑(13.6亿美元),以及超过5亿英镑的零售自由现金流。 京东港股周一平开,至中午休市报132.7港元,升0.76%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
QMSK is involved in auto insurance for accidents

纳斯达克新规限制 青民数科被迫提升集资额

这家汽车保险售后服务提供商,将首次公开募股目标扩大为最初四倍,募资上限达3,700万美元 重点: 继纳斯达克宣布拟要求中概股募资额不低于2,500万美元后,青民数科大幅调高纳斯达克上市规模 这家公司最新财年营收增长38%,但因扩张开支激增,导致利润下降近10% 阳歌 青民数科(青岛)技术服务有限公司最新修订的纳斯达克上市申请中,最引人注目的并非汽车保险理赔服务的业务动态,而是募资规模的巨量级上调。不过,此次将募资目标从900万美元提升至上限3,700万美元,并不意味着公司对投资者认购热情的信心上升。 实际上,此次激进扩容直接源于纳斯达克本月早些时候,宣布拟严控中概股小规模上市。此类募资通常不足1,000万美元的微型上市,已成纳斯达克中概股主流,公众流通股比例普遍低于总股本的10%。 此类低流通量易引发股价剧烈波动,通常呈现单边下跌态势。当股价闪崩时,缺乏经验的散户往往损失惨重。雪上加霜的是,多数企业采用激进的估值定价,使其上市后股价大幅回落几成定局。 回溯今年3月首度申请赴美上市时,青民数科完全符合上述情况。这家向车险企业提供理赔风险评估等增值服务的公司,据其1月原始申请及3月修订文件披露,最初募资目标仅600万至900万美元。当时,公司计划售出的150万股,仅占总股本约9%。 最新修订文件中,其募资目标已大幅跃升至2,500万至3,750万美元区间,对应每股4至6美元。当前,公司拟售625万股,为原始方案四倍有余,占扩股后总股本比例近30%。 募资规模与流通股比例的双重提升,显然是对纳斯达克9月3日拟修订中概股上市标准的直接回应。新规要求所有中概股募资额不低于2,500万美元,公众流通股市值需达1,500万美元。若流通股市值跌破500万美元,将自动启动暂停交易及退市加速机制。 上周五提交的修订版招股书中,青民数科明确提及纳斯达克待实施的新规,该标准尚需美国监管部门批准。 公司声明:“若新规生效,将大幅提高我司等发行人的上市及维持上市门槛。无法满足修订后的上市要求,可能导致我们难以在纳斯达克挂牌或维持上市地位,从而对证券流动性、市场能见度及整体变现能力造成重大不利影响。” 估值高企 青民数科每股4至6美元定价区间及上市后2,125万股总股本,对应市值介于8,500万至1.27亿美元之间。按截至2025年3月财年最新年报利润计,中位数市盈率(P/E)达47倍;其市销率(P/S)中位数为2.2倍。 相较中国车险领域同业,上述估值均显偏高。在港上市的众淼控股(1471.HK)涵盖车险业务,市盈率37倍、市销率7.8倍。而处于亏损状态的保险经纪商手回集团(2621.HK)与车车科技(CCG.US)市销率仅分别为0.68倍及0.19倍。 尽管青民数科或因已有盈利且增速较快,可尝试更高估值溢价,但现实是投资者较难认同。如同我们之前指出,采取激进估值的中概股首日交易常现股价大跌,往往在数月甚至数日内市值腰斩。 待观其效,青民数科会维持高估值,抑或因募资规模巨幅扩容,需引入超计划的投资者而被迫下调定价。 最后,审视财务数据,公司基本面确具优势。青民数科通过覆盖中国大部地区的10,651个服务网点开展业务。风险评估服务单价低廉,截至2025年3月财年平均价50美元,较上年48.80美元微涨2.5%。 招股书显示,最新财年客户数量从35家增至64家,增幅显著。表明其客户群虽集中但仍具规模,涵盖若干“头部保险公司”。 伴随客户群扩容及单笔风险评估成本上升,公司最新财年营收同比增长38%,从截至2024年3月的3,460万美元增至4,770万美元。其毛利率保持相对平稳,从上年9.6%微降至9.2%。但为支撑扩张投入的运营开支激增近两倍,致使其最新财年利润同比下降8%,从244万美元降至225万美元。 总体而言,青民数科上市,基本面相对扎实,募资规模与流通比例的巨幅提升预示未来赴美中概股的转型方向。但当前估值诉求仍显激进,意味公司最终可能被迫将发行价降至当前4至6美元区间以下。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:祖龙娱乐斥2,420万美元购理财产品

研发移动游戏的祖龙娱乐有限公司(9990.HK)上周五公布,斥资2,420万美元购入一系列理财产品,其中于上周斥1,260万美元购入债券挂钩票据,并以500万美元购入三年期首年不可赎回票据。 另外,去年通过瑞银新加坡认购本金660万美元的24个月美元股票挂钩双赢本金返还票据。 公司表示,购入理财产品是合理有效使用阶段性闲置资金,以提高公司的资金收益。同时,通过风险考虑及比较不同报价后,认为可从认购事项中取得相对稳定收益,符合资金的安全及流动性目标。 祖龙娱乐周一平开报1.93港元,公司年初至今已升逾35%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Years of losses and thin profit margins leave 160 Health with few investment highlights

连年亏损毛利率低 健康160乏投资亮点

在线医疗平台健康160申港上市接连受挫后,近日终获港交所开绿灯,随即在港公开招股 重点: 公司连续亏损多年,今年首季亏损1,500万元 药物销售毛利率偏低,只有1%   刘智恒 英国大文豪狄更斯在《双城记》开首说:“这是最好的时代,也是最坏的时代。”对于香港新股市场,现在绝对是最好时代,公司能赶在这个风口上市,纵使未有亮丽的业绩,也可成为投资者的宠儿。 健康160国际有限公司(2656.HK)两次申港上市均折戟沉沙,但今天看来并不是坏事,公司今年6月递交新的申请,本月初终获港交所批准,正好赶上这班冲刺中的香港新股市场列车。 根据招股书,公司发售3,364.55万股,每股售价最高14.86港元,香港公开发售超额500倍,集资约5亿港元 健康160的收入主要来自两大业务,一是以批发模式向企业客户(包括区域医药贸易公司、医疗保健机构及其他医药销售平台)提供医药健康用品,及以零售模式向个人用户销售产品。 另外是提供数字化医疗健康解决方案,公司透过健康160平台,整合线上及线下渠道的医疗健康服务,有效地连接医疗健康机构,医护人员及个人用户。 截至今年3月底止,健康160的平台累计连接超过44,600家医疗机构。同时,亦与超过90万名医护人员建立合作关系,注册用户达5,520万名,平均月活跃用户达330万名。 健康160平台已具相当规模,但深入分析,公司的业务及财务仍然疲弱,存在一定问题。 三年累亏3.4亿 公司业绩表现乏善可陈,2022至2024年收入分别为5.26亿元、6.29亿元及6.2亿元,收入似乎有点停滞不前,今年首三个月,收入更只有1亿元。 期间公司连年亏损,过去三年分别蚀1.1亿元、1.09亿元及1.07亿元,今年首季亏损同比收窄59%至1,550万元。即是说过去三年多,累计亏损达3.4亿元。 此外,公司的毛利率并不理想,虽然整体毛利率由2022年的22.5%,上升至今年首季度的27%,但仔细分析,发觉数字医疗的毛利率在今年首季虽高达80.9%,却只占整体收入的33%。相反占公司总收入64.3%的医药健康用品销售的毛利率,由2022年的4.1%跌至去年的1.4%,到今年首季仍停留在此水平。 至于公司的负债情况,似乎迟迟未能解决,2022年净负债一度高达3.8亿元,2023年虽跌至3,775万元,去年又反弹至8,514万元,今年首季进一步升至9,782万元。健康160解释,主要因为增加借款扩展解决方案业务,以及员工增加导致工资及福利开支上升。公司长期处于净负债的状况,投资者必然对此有所戒心。 经营现金续流出 健康160的经营现金流也是一大问题,过去几年一直在流血,由2022年至今年首季,分别录得现金流出4,239万元、6,453万元、5,605万元及1,328万元。公司解释是业务正处扩张阶段,要在营运能力、技术提升及市场拓展上进行大量投资,以致营运成本高企,导致经营现金流走。 面对各项不利的财务数据,公司强调长期发展策略明确,并已巩固了商业基础。目前,公司已建立多项收入来源,覆盖范围扩展至全国260个城市。 公司相信,未来的关键是提升收入并要改善成本,现已采取一系列措来获取及挽留客户、深化用户参与度、提高技术及优化变现策略等。另外,公司通过标准化及自动化流程,利用数据分析提高营销的成本效益,专注影响力大的项目研发及精简行政职能,借以提升营运效率。 宜短炒暂忌长持 虽然公司明确指出目标,问题是最终能否达到?何时可以收支平衡?甚至是扭亏为盈,至今没有给出一幅蓝图。 事实上要买相似的公司,现阶段还是买龙头股较稳健,纵然京东健康(6618.HK)的延伸市盈率达38倍、药师帮(9885.HK)约67倍或平安好医生(1833.HK)250倍,估值一点也不便宜,但起码三家公司已有盈利,业务规模庞大,具有一定优势。 当然,在新股热下,投资者暂可考虑作短线买卖,长线似乎要持续观望公司上市后业务及股价表现才做决定。