地产快讯：昔日网络游戏巨头 今天美国地产大王

刘智恒

    

▷ 内地

    

陈天桥成美国大地主

曾经在内地网络游戏界叱咤一时的陈天桥，近日被外地媒体发现成为美国大地主，据土地报告(The Land Report)透露，陈天桥在俄勒冈州持有19万8千亩林地，是第二位拥有最多美国土地的外籍人。

出生于浙江的陈天桥，在上海长大，毕业于复旦大学，1999年创立了盛大互动娱乐，一度成为内地最大的网络公司，在美国纳斯达克上市后，更荣膺中国首富。至2012年将公司私有化，之后陆续卖掉盛大文学及盛大游戏。他于2015年斥资8,500万美元，向富达国民金融收购俄勒冈州林地。我们看，美国地大物博，林地并非核心地区的商业或住宅地，升值潜力似乎有限，陈天桥以几千万美元就做大地主，除非他有志于农林业发展，否则实际的价值未必太大。

人行出手撑楼市

内地楼市销售持续疲弱，《经济观察网》报道，人民银行批核1,000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个城市购买商品房，再而用作长租房。涉及的8个试点城市包括天津、成都、重庆、福州，济南、郑州、长春及青岛，借款最长年期30年，利率3厘。

我们相信，新政策一方面可以让地方拯救部分项目，同时又可以带动购买力，支持地方楼市，另一方面也可为地区提供保障性租赁住房，实在一举多得。当然，以现时内地楼市情况，千亿元的购房贷款或许只是杯水车薪，而且出租房的回报未必可以抵销贷款利率，但在目前的楼市中，也是没办法中的办法，而且若推出后效果理想，或许中央会续在其它地方推行，又或会加大贷款金额，对楼市有一定效益。

龙湖拟提早还160亿债

市场有消息，龙湖集团(0960.HK)计划今年下半年，提早偿还明年1月到期的80亿港元银团贷款，而一笔明年底到期的80亿港元贷款，集团也计划明年陆续清偿。据报道，龙湖与部分境外债权人的会议中，表示会提早偿还贷款，计划是透过发行新债及向银行进行新贷款，当中发行的新债会由中债信用增进公司担保。

自从旭辉(0884.HK)及碧桂园(2007.HK)等较有实力的内房企业先后陷于债务危机，龙湖几已被视为民营房企最后一座大山，其一举一动备受关注，毕竟若连龙湖也出问题，民营房企将全面崩围。现时龙湖有意提早偿还债项，向外释出稳健信号，对集团本身及房地产市场也有利。

▷ 香港

    

合景鸭脷洲项目何去何从？

内房企业面对债务压力，除将旗下物业出售套现外，亦因资金有限，手上的合作发展项目也要适当减磅，最简单的方法莫过于将权益悉售予合作伙伴，前提当然是伙伴仍有财政能力。合景泰富(1813.HK)刚公布，将位于浙江宁波市的住宅项目5成权益，售予合作伙伴美的置业(3990.HK)，作价4亿元。出售将令合景录得亏损近1.67亿元。

合景出售合资权益后，市场又想到其香港重点项目“凯玥”，2017年合景与龙光集团(3380.HK)以近169亿港元投得鸭脷洲地皮，每方呎楼面地价达22,118元，创下当时卖地纪录。发展商于去年初推售，每方呎均价50,800万元，但因为呎价高，而项目的单位面积较大，等闲逾千方呎，涉及银码动辄数千万港元，加上楼市回落，并不容易觅得买家。之前曾传长实(1113.HK)借收购凯玥的银团贷款而染指该项目，后又没有下文。至今楼盘销情不佳，发展商迟迟未能套现，楼价又持续调整，若没白武士挺身而出，项目会何去何从，最终会否被银团接管？

新盘挞订除笨有精

香港楼价向下调整，之前一两年出售的新楼盘陆续出现挞订，长实去年推售的油塘亲海駅II，近日接连有两宗挞订，各自损失订金129.4万港元。同区由五矿地产(0230.HK)发展的蔚蓝东岸，亦有一宗挞大订个案，买家被杀订金134.4万港元。中洲置业位于火炭的星凯．堤岸亦有一宗挞订，发展商没收订金77.1万港元。至于亿京旗下位于白石角的海日湾，亦录得1伙挞订。

楼市虽未大幅下挫，但楼价持续调整，加上现时中港经济疲弱，息口相信在一段时间持续高企，本地楼价难复旧观。个别高位入市人士(特别是两三年前买入楼花的买家)细心考虑，楼价相较高峰时已下调两成，挞订也是被没收5%或15%订金，计算下来尚属化算，倒不如选择壮士断臂，止蚀离场。

▷ 咏竹坊文章

Xiaomi CEO Lei Jun declared his ambition to make the smartphone maker one of the world's top five automakers i

    

向小米投下信心一票

《咏竹坊》本周报道小米(1810.HK)造车，集团创办人雷军在发布会上，展示小米第一辆电动车SU7，颜值超爆，设备也是高端，当市场猜度小米会再以平取胜时，雷军却反高潮，叫大家别期望可低价买入。他更扬言，要在10至15年成为全球五大车商。

市场有怀疑，小米在汽车行业只是菜鸟一名，如何可在强手环伺的新能源汽车市场占一席位。我们认为，截至去年11月，电动车的市场渗透率只是36%，加上车企逐渐拓展海外，整个新能源车市场仍是相当大，有足够空间让小米去开疆拓土。另一方面，雷军过往办金山软件(3888.HK)，以及由一个手机门外汉去创立小米，最终都能成功，其能力无容置疑，加上小米这个大平台，有足够资金支持发展，因此我们也愿意投下信心一票。

蜜雪冰城“平”攻海外

内地茶饮龙头蜜雪冰城刚在香港旺角开设首家分店，旋即向港交所递交上市申请，市场消息集资金额介乎5至10亿美元。蜜雪冰城于1997年成立，发展至今已有35,000家分店，分布全国各地，去年首三季收入达154亿元。

蜜雪冰城能在市场脱颖而出，靠的是一个“平”字，最廉宜的几块钱有交易。集团初期采用农村包围城市策略，专攻三四线地区，再而借加盟商模式，令门店迅速增加。近年更积极海外扩张，复制内地“以平取胜”的模式拓展至东南亚，现时在越南就有4,000间分店，去年更宣布进军澳洲。蜜雪冰城于华人市场十分成功，在东南亚亦初见成果，但当开拓西方人为主的市场，就真的是对其能力的考验，毕竟西方人的口味以咖啡为主。

, , , , , , ,

相关文章

相关新闻

  1. 简讯：小米配股集资426亿港元
    1810.HK
掌握中概股最新动态，订阅我们的新闻邮件

关注我们

Facebook Twitter Linkedin Weixin Weibo Youtube

免费订阅新闻邮件

订阅邮件

在以下平台浏览我们的新闻

factiva

新闻

简讯：英国零售商Sainsbury’s向京东出售Argos谈判告吹

电商巨头京东集团股份有限公司（9618.HK, JD.US）近期积极在欧洲市场寻求并购实体零售商，但其拓展计划在英国受挫。 英国连锁超市集团J Sainsbury plc（SBRY.L）周日公告，已终止与京东关于出售旗下商品零售商Argos的谈判。公司称，在媒体披露双方洽谈出售的消息后，京东大幅修改收购条件，但该方案不符合公司的最佳利益，因此决定退出洽谈。 Argos是英国第二大综合商品零售商，拥有全英第三大访问量的零售网站及逾 1,100个提货点，在2016年被Sainsbury's以11亿英镑收购。 Sainsbury's预计，2025至2026财年可实现零售基础经营溢利约10亿英镑（13.6亿美元），以及超过5亿英镑的零售自由现金流。 京东港股周一平开，至中午休市报132.7港元，升0.76%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 
9618.HK JD.US
QMSK is involved in auto insurance for accidents

纳斯达克新规限制 青民数科被迫提升集资额

这家汽车保险售后服务提供商，将首次公开募股目标扩大为最初四倍，募资上限达3,700万美元 重点： 继纳斯达克宣布拟要求中概股募资额不低于2,500万美元后，青民数科大幅调高纳斯达克上市规模 这家公司最新财年营收增长38%，但因扩张开支激增，导致利润下降近10% 阳歌 青民数科（青岛）技术服务有限公司最新修订的纳斯达克上市申请中，最引人注目的并非汽车保险理赔服务的业务动态，而是募资规模的巨量级上调。不过，此次将募资目标从900万美元提升至上限3,700万美元，并不意味着公司对投资者认购热情的信心上升。 实际上，此次激进扩容直接源于纳斯达克本月早些时候，宣布拟严控中概股小规模上市。此类募资通常不足1,000万美元的微型上市，已成纳斯达克中概股主流，公众流通股比例普遍低于总股本的10%。 此类低流通量易引发股价剧烈波动，通常呈现单边下跌态势。当股价闪崩时，缺乏经验的散户往往损失惨重。雪上加霜的是，多数企业采用激进的估值定价，使其上市后股价大幅回落几成定局。 回溯今年3月首度申请赴美上市时，青民数科完全符合上述情况。这家向车险企业提供理赔风险评估等增值服务的公司，据其1月原始申请及3月修订文件披露，最初募资目标仅600万至900万美元。当时，公司计划售出的150万股，仅占总股本约9%。 最新修订文件中，其募资目标已大幅跃升至2,500万至3,750万美元区间，对应每股4至6美元。当前，公司拟售625万股，为原始方案四倍有余，占扩股后总股本比例近30%。 募资规模与流通股比例的双重提升，显然是对纳斯达克9月3日拟修订中概股上市标准的直接回应。新规要求所有中概股募资额不低于2,500万美元，公众流通股市值需达1,500万美元。若流通股市值跌破500万美元，将自动启动暂停交易及退市加速机制。 上周五提交的修订版招股书中，青民数科明确提及纳斯达克待实施的新规，该标准尚需美国监管部门批准。 公司声明：“若新规生效，将大幅提高我司等发行人的上市及维持上市门槛。无法满足修订后的上市要求，可能导致我们难以在纳斯达克挂牌或维持上市地位，从而对证券流动性、市场能见度及整体变现能力造成重大不利影响。” 估值高企 青民数科每股4至6美元定价区间及上市后2,125万股总股本，对应市值介于8,500万至1.27亿美元之间。按截至2025年3月财年最新年报利润计，中位数市盈率（P/E）达47倍；其市销率（P/S）中位数为2.2倍。 相较中国车险领域同业，上述估值均显偏高。在港上市的众淼控股（1471.HK）涵盖车险业务，市盈率37倍、市销率7.8倍。而处于亏损状态的保险经纪商手回集团（2621.HK）与车车科技（CCG.US）市销率仅分别为0.68倍及0.19倍。 尽管青民数科或因已有盈利且增速较快，可尝试更高估值溢价，但现实是投资者较难认同。如同我们之前指出，采取激进估值的中概股首日交易常现股价大跌，往往在数月甚至数日内市值腰斩。 待观其效，青民数科会维持高估值，抑或因募资规模巨幅扩容，需引入超计划的投资者而被迫下调定价。 最后，审视财务数据，公司基本面确具优势。青民数科通过覆盖中国大部地区的10,651个服务网点开展业务。风险评估服务单价低廉，截至2025年3月财年平均价50美元，较上年48.80美元微涨2.5%。 招股书显示，最新财年客户数量从35家增至64家，增幅显著。表明其客户群虽集中但仍具规模，涵盖若干“头部保险公司”。 伴随客户群扩容及单笔风险评估成本上升，公司最新财年营收同比增长38%，从截至2024年3月的3,460万美元增至4,770万美元。其毛利率保持相对平稳，从上年9.6%微降至9.2%。但为支撑扩张投入的运营开支激增近两倍，致使其最新财年利润同比下降8%，从244万美元降至225万美元。 总体而言，青民数科上市，基本面相对扎实，募资规模与流通比例的巨幅提升预示未来赴美中概股的转型方向。但当前估值诉求仍显激进，意味公司最终可能被迫将发行价降至当前4至6美元区间以下。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

简讯：祖龙娱乐斥2,420万美元购理财产品

研发移动游戏的祖龙娱乐有限公司（9990.HK）上周五公布，斥资2,420万美元购入一系列理财产品，其中于上周斥1,260万美元购入债券挂钩票据，并以500万美元购入三年期首年不可赎回票据。 另外，去年通过瑞银新加坡认购本金660万美元的24个月美元股票挂钩双赢本金返还票据。 公司表示，购入理财产品是合理有效使用阶段性闲置资金，以提高公司的资金收益。同时，通过风险考虑及比较不同报价后，认为可从认购事项中取得相对稳定收益，符合资金的安全及流动性目标。 祖龙娱乐周一平开报1.93港元，公司年初至今已升逾35%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
9990.HK
Years of losses and thin profit margins leave 160 Health with few investment highlights

连年亏损毛利率低 健康160乏投资亮点

在线医疗平台健康160申港上市接连受挫后，近日终获港交所开绿灯，随即在港公开招股 重点： 公司连续亏损多年，今年首季亏损1,500万元 药物销售毛利率偏低，只有1% 　 刘智恒 英国大文豪狄更斯在《双城记》开首说：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”对于香港新股市场，现在绝对是最好时代，公司能赶在这个风口上市，纵使未有亮丽的业绩，也可成为投资者的宠儿。 健康160国际有限公司（2656.HK）两次申港上市均折戟沉沙，但今天看来并不是坏事，公司今年6月递交新的申请，本月初终获港交所批准，正好赶上这班冲刺中的香港新股市场列车。 根据招股书，公司发售3,364.55万股，每股售价最高14.86港元，香港公开发售超额500倍，集资约5亿港元 健康160的收入主要来自两大业务，一是以批发模式向企业客户（包括区域医药贸易公司、医疗保健机构及其他医药销售平台）提供医药健康用品，及以零售模式向个人用户销售产品。 另外是提供数字化医疗健康解决方案，公司透过健康160平台，整合线上及线下渠道的医疗健康服务，有效地连接医疗健康机构，医护人员及个人用户。 截至今年3月底止，健康160的平台累计连接超过44,600家医疗机构。同时，亦与超过90万名医护人员建立合作关系，注册用户达5,520万名，平均月活跃用户达330万名。 健康160平台已具相当规模，但深入分析，公司的业务及财务仍然疲弱，存在一定问题。 三年累亏3.4亿 公司业绩表现乏善可陈，2022至2024年收入分别为5.26亿元、6.29亿元及6.2亿元，收入似乎有点停滞不前，今年首三个月，收入更只有1亿元。 期间公司连年亏损，过去三年分别蚀1.1亿元、1.09亿元及1.07亿元，今年首季亏损同比收窄59%至1,550万元。即是说过去三年多，累计亏损达3.4亿元。 此外，公司的毛利率并不理想，虽然整体毛利率由2022年的22.5%，上升至今年首季度的27%，但仔细分析，发觉数字医疗的毛利率在今年首季虽高达80.9%，却只占整体收入的33%。相反占公司总收入64.3%的医药健康用品销售的毛利率，由2022年的4.1%跌至去年的1.4%，到今年首季仍停留在此水平。 至于公司的负债情况，似乎迟迟未能解决，2022年净负债一度高达3.8亿元，2023年虽跌至3,775万元，去年又反弹至8,514万元，今年首季进一步升至9,782万元。健康160解释，主要因为增加借款扩展解决方案业务，以及员工增加导致工资及福利开支上升。公司长期处于净负债的状况，投资者必然对此有所戒心。 经营现金续流出 健康160的经营现金流也是一大问题，过去几年一直在流血，由2022年至今年首季，分别录得现金流出4,239万元、6,453万元、5,605万元及1,328万元。公司解释是业务正处扩张阶段，要在营运能力、技术提升及市场拓展上进行大量投资，以致营运成本高企，导致经营现金流走。 面对各项不利的财务数据，公司强调长期发展策略明确，并已巩固了商业基础。目前，公司已建立多项收入来源，覆盖范围扩展至全国260个城市。 公司相信，未来的关键是提升收入并要改善成本，现已采取一系列措来获取及挽留客户、深化用户参与度、提高技术及优化变现策略等。另外，公司通过标准化及自动化流程，利用数据分析提高营销的成本效益，专注影响力大的项目研发及精简行政职能，借以提升营运效率。 宜短炒暂忌长持 虽然公司明确指出目标，问题是最终能否达到？何时可以收支平衡？甚至是扭亏为盈，至今没有给出一幅蓝图。 事实上要买相似的公司，现阶段还是买龙头股较稳健，纵然京东健康（6618.HK）的延伸市盈率达38倍、药师帮（9885.HK）约67倍或平安好医生（1833.HK）250倍，估值一点也不便宜，但起码三家公司已有盈利，业务规模庞大，具有一定优势。 当然，在新股热下，投资者暂可考虑作短线买卖，长线似乎要持续观望公司上市后业务及股价表现才做决定。
2656.HK