地产快讯：十里银滩15万可做业主？

十里銀灘

刘智恒

    

▷ 內地

    

碧桂園星級樓盤成重災區

碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩，曾经被包装成中国的马尔代夫，一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡，十里银滩或许变成“十里铁滩”，楼价急挫，最近市场传出，有业主急让房子，60平米只售15万元，较当年高峰时大跌约70%。

究竟是真实还是宣传，我们参考多个房地产中介网页，看见现时十里银滩的房价，67平米叫价约32万元，88平米也是42万元，即是说每平米在4千多元水平，单位叫价15万元，即每平米约2,500元，若有业主要急让，大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户，供应量相当惊人，而现时楼市日趋向下，该项目位置又偏远，既不适合长居，又乏人租用，若只用作渡假，长期要维修保养及交物管费用，倒不如平价出售。

物业估值重创太古

内地楼市下滑，不但影响内房企业，就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警，截至2023年底，股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌，而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计，投资物业亏损约45亿港元。相反，2022年投资物业重估收益则有16亿港元。

我们预计，除太古地产外，在内地拥有较多投资物业的发展商，都会受到影响，出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言，投资物业公平值变动属非现金性质，对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层，投资物业估值下跌，是因为租金收入下挫得出的结果，换言之租金收入下降，对集团的未来收入及盈利肯定有影响，并非如太古说得那样轻描淡写，此点不可不察。

北京监管购房预售金

为保障买楼人士，北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见，其中主要一项是建议当地商品房预售资金，拟原本由银行监管，现转交给政府监管。此方案的好处，是可以更有效防止房企挪用预售资金，防范楼盘出现烂尾。

我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助，毕竟有一些内房企业，在债务临门时，或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调，市民见楼价已跌至可负担水平，或会心动入市，但因为担忧开发商能否如期交楼而却步；若交由政府去监管预售资金，那就最安全不过，让有意置业的市民更有信心入市，对楼市有一定帮助。

▷ 香港

    

港府嚴打洋房僭建

一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案，继红山半岛后，屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查，已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契，当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛，已发现70间洋房违规，当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。

洋房僭建的情况由来已久，几乎不是什么秘密，严重的甚至霸占政府的土地，将拥有的范围延伸，或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查，业主即使改动，也不容易被发现，加上政府部门人手不足，于是只眼开只眼闭。今天出了大问题，红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻，令政府不得不强力执法，加上现时航拍盛行，可以高空作出观察，令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行，别虎头蛇尾，独立洋房之外，还要向新界丁屋及村屋埋手，以彻底处理僭建问题。

蔚蓝东岸累计22宗挞订

香港楼市走弱下，之前以楼花购入的物业，买家陆续出现达订，五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订，每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售，每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月，蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订，整个项目至今已录挞订22宗。

我们相信，早几年出售的住宅，到临近入伙期，挞订的个案会陆续出现，毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上，特别那些纳米楼项目，发展商当年见楼价高，于是大幅增加兴建细单位，因涉及整个银码会较低，买家较易可上车，然而发展商却将每方呎价提高，当整体楼价下挫时，纳米楼的买家损失就更大。因此，买家选择挞订或许是明智之举，至少在今天看是对的。

▷ 咏竹坊文章

     

特步跑出个未来

本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元)，向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋，有百年历史，更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。

国内运动品牌以安踏(2020.HK)及李宁(2331.HK)马首是瞻，特步在销售规模、名气及历史都比不上两大巨头，于是集中力量，主要研发跑鞋，又斥巨额资金支持内地大型马拉松，并赞助多位顶级长跑运动员。是次收购索康尼，正正看中对方在跑鞋上的技术及名气，进一步优化旗下跑鞋的质素，并可将产品更加多元化。

海尔平购开利制冷

说到并购海外品牌，家电巨企海尔智家(6690.HK)近期亦以6.4亿美元，购入开利环球旗下的开利全球商用制冷，该公司主要从事商用冷冻链业务。是次收购，按去年开利全球商用制冷业绩计，只是11倍市盈率，相对海外或内地同类企业平均15至30倍来得便宜。

海尔在海外并购上经验丰富，早在2012年向日本三洋电机购入洗衣机及冰箱业务，2019年收购意大利家电商Candy，最经典是2016年以54亿美元，收购美国通用电气的家电业务，经过大刀阔斧的改革，短短5年间将其收入大增逾倍，更扭亏为盈。因此，我们相信海尔有能力，为开利商用制冷进行业务改革，将其盈利能力进一步发挥。

, , , , , ,

相关文章

相关新闻

No related posts.

掌握中概股最新动态，订阅我们的新闻邮件

关注我们

Facebook Twitter Linkedin Weixin Weibo Youtube

免费订阅新闻邮件

订阅邮件

在以下平台浏览我们的新闻

factiva

新闻

简讯：英国零售商Sainsbury’s向京东出售Argos谈判告吹

电商巨头京东集团股份有限公司（9618.HK, JD.US）近期积极在欧洲市场寻求并购实体零售商，但其拓展计划在英国受挫。 英国连锁超市集团J Sainsbury plc（SBRY.L）周日公告，已终止与京东关于出售旗下商品零售商Argos的谈判。公司称，在媒体披露双方洽谈出售的消息后，京东大幅修改收购条件，但该方案不符合公司的最佳利益，因此决定退出洽谈。 Argos是英国第二大综合商品零售商，拥有全英第三大访问量的零售网站及逾 1,100个提货点，在2016年被Sainsbury's以11亿英镑收购。 Sainsbury's预计，2025至2026财年可实现零售基础经营溢利约10亿英镑（13.6亿美元），以及超过5亿英镑的零售自由现金流。 京东港股周一平开，至中午休市报132.7港元，升0.76%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 
9618.HK JD.US
QMSK is involved in auto insurance for accidents

纳斯达克新规限制 青民数科被迫提升集资额

这家汽车保险售后服务提供商，将首次公开募股目标扩大为最初四倍，募资上限达3,700万美元 重点： 继纳斯达克宣布拟要求中概股募资额不低于2,500万美元后，青民数科大幅调高纳斯达克上市规模 这家公司最新财年营收增长38%，但因扩张开支激增，导致利润下降近10% 阳歌 青民数科（青岛）技术服务有限公司最新修订的纳斯达克上市申请中，最引人注目的并非汽车保险理赔服务的业务动态，而是募资规模的巨量级上调。不过，此次将募资目标从900万美元提升至上限3,700万美元，并不意味着公司对投资者认购热情的信心上升。 实际上，此次激进扩容直接源于纳斯达克本月早些时候，宣布拟严控中概股小规模上市。此类募资通常不足1,000万美元的微型上市，已成纳斯达克中概股主流，公众流通股比例普遍低于总股本的10%。 此类低流通量易引发股价剧烈波动，通常呈现单边下跌态势。当股价闪崩时，缺乏经验的散户往往损失惨重。雪上加霜的是，多数企业采用激进的估值定价，使其上市后股价大幅回落几成定局。 回溯今年3月首度申请赴美上市时，青民数科完全符合上述情况。这家向车险企业提供理赔风险评估等增值服务的公司，据其1月原始申请及3月修订文件披露，最初募资目标仅600万至900万美元。当时，公司计划售出的150万股，仅占总股本约9%。 最新修订文件中，其募资目标已大幅跃升至2,500万至3,750万美元区间，对应每股4至6美元。当前，公司拟售625万股，为原始方案四倍有余，占扩股后总股本比例近30%。 募资规模与流通股比例的双重提升，显然是对纳斯达克9月3日拟修订中概股上市标准的直接回应。新规要求所有中概股募资额不低于2,500万美元，公众流通股市值需达1,500万美元。若流通股市值跌破500万美元，将自动启动暂停交易及退市加速机制。 上周五提交的修订版招股书中，青民数科明确提及纳斯达克待实施的新规，该标准尚需美国监管部门批准。 公司声明：“若新规生效，将大幅提高我司等发行人的上市及维持上市门槛。无法满足修订后的上市要求，可能导致我们难以在纳斯达克挂牌或维持上市地位，从而对证券流动性、市场能见度及整体变现能力造成重大不利影响。” 估值高企 青民数科每股4至6美元定价区间及上市后2,125万股总股本，对应市值介于8,500万至1.27亿美元之间。按截至2025年3月财年最新年报利润计，中位数市盈率（P/E）达47倍；其市销率（P/S）中位数为2.2倍。 相较中国车险领域同业，上述估值均显偏高。在港上市的众淼控股（1471.HK）涵盖车险业务，市盈率37倍、市销率7.8倍。而处于亏损状态的保险经纪商手回集团（2621.HK）与车车科技（CCG.US）市销率仅分别为0.68倍及0.19倍。 尽管青民数科或因已有盈利且增速较快，可尝试更高估值溢价，但现实是投资者较难认同。如同我们之前指出，采取激进估值的中概股首日交易常现股价大跌，往往在数月甚至数日内市值腰斩。 待观其效，青民数科会维持高估值，抑或因募资规模巨幅扩容，需引入超计划的投资者而被迫下调定价。 最后，审视财务数据，公司基本面确具优势。青民数科通过覆盖中国大部地区的10,651个服务网点开展业务。风险评估服务单价低廉，截至2025年3月财年平均价50美元，较上年48.80美元微涨2.5%。 招股书显示，最新财年客户数量从35家增至64家，增幅显著。表明其客户群虽集中但仍具规模，涵盖若干“头部保险公司”。 伴随客户群扩容及单笔风险评估成本上升，公司最新财年营收同比增长38%，从截至2024年3月的3,460万美元增至4,770万美元。其毛利率保持相对平稳，从上年9.6%微降至9.2%。但为支撑扩张投入的运营开支激增近两倍，致使其最新财年利润同比下降8%，从244万美元降至225万美元。 总体而言，青民数科上市，基本面相对扎实，募资规模与流通比例的巨幅提升预示未来赴美中概股的转型方向。但当前估值诉求仍显激进，意味公司最终可能被迫将发行价降至当前4至6美元区间以下。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

简讯：祖龙娱乐斥2,420万美元购理财产品

研发移动游戏的祖龙娱乐有限公司（9990.HK）上周五公布，斥资2,420万美元购入一系列理财产品，其中于上周斥1,260万美元购入债券挂钩票据，并以500万美元购入三年期首年不可赎回票据。 另外，去年通过瑞银新加坡认购本金660万美元的24个月美元股票挂钩双赢本金返还票据。 公司表示，购入理财产品是合理有效使用阶段性闲置资金，以提高公司的资金收益。同时，通过风险考虑及比较不同报价后，认为可从认购事项中取得相对稳定收益，符合资金的安全及流动性目标。 祖龙娱乐周一平开报1.93港元，公司年初至今已升逾35%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
9990.HK
Years of losses and thin profit margins leave 160 Health with few investment highlights

连年亏损毛利率低 健康160乏投资亮点

在线医疗平台健康160申港上市接连受挫后，近日终获港交所开绿灯，随即在港公开招股 重点： 公司连续亏损多年，今年首季亏损1,500万元 药物销售毛利率偏低，只有1% 　 刘智恒 英国大文豪狄更斯在《双城记》开首说：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”对于香港新股市场，现在绝对是最好时代，公司能赶在这个风口上市，纵使未有亮丽的业绩，也可成为投资者的宠儿。 健康160国际有限公司（2656.HK）两次申港上市均折戟沉沙，但今天看来并不是坏事，公司今年6月递交新的申请，本月初终获港交所批准，正好赶上这班冲刺中的香港新股市场列车。 根据招股书，公司发售3,364.55万股，每股售价最高14.86港元，香港公开发售超额500倍，集资约5亿港元 健康160的收入主要来自两大业务，一是以批发模式向企业客户（包括区域医药贸易公司、医疗保健机构及其他医药销售平台）提供医药健康用品，及以零售模式向个人用户销售产品。 另外是提供数字化医疗健康解决方案，公司透过健康160平台，整合线上及线下渠道的医疗健康服务，有效地连接医疗健康机构，医护人员及个人用户。 截至今年3月底止，健康160的平台累计连接超过44,600家医疗机构。同时，亦与超过90万名医护人员建立合作关系，注册用户达5,520万名，平均月活跃用户达330万名。 健康160平台已具相当规模，但深入分析，公司的业务及财务仍然疲弱，存在一定问题。 三年累亏3.4亿 公司业绩表现乏善可陈，2022至2024年收入分别为5.26亿元、6.29亿元及6.2亿元，收入似乎有点停滞不前，今年首三个月，收入更只有1亿元。 期间公司连年亏损，过去三年分别蚀1.1亿元、1.09亿元及1.07亿元，今年首季亏损同比收窄59%至1,550万元。即是说过去三年多，累计亏损达3.4亿元。 此外，公司的毛利率并不理想，虽然整体毛利率由2022年的22.5%，上升至今年首季度的27%，但仔细分析，发觉数字医疗的毛利率在今年首季虽高达80.9%，却只占整体收入的33%。相反占公司总收入64.3%的医药健康用品销售的毛利率，由2022年的4.1%跌至去年的1.4%，到今年首季仍停留在此水平。 至于公司的负债情况，似乎迟迟未能解决，2022年净负债一度高达3.8亿元，2023年虽跌至3,775万元，去年又反弹至8,514万元，今年首季进一步升至9,782万元。健康160解释，主要因为增加借款扩展解决方案业务，以及员工增加导致工资及福利开支上升。公司长期处于净负债的状况，投资者必然对此有所戒心。 经营现金续流出 健康160的经营现金流也是一大问题，过去几年一直在流血，由2022年至今年首季，分别录得现金流出4,239万元、6,453万元、5,605万元及1,328万元。公司解释是业务正处扩张阶段，要在营运能力、技术提升及市场拓展上进行大量投资，以致营运成本高企，导致经营现金流走。 面对各项不利的财务数据，公司强调长期发展策略明确，并已巩固了商业基础。目前，公司已建立多项收入来源，覆盖范围扩展至全国260个城市。 公司相信，未来的关键是提升收入并要改善成本，现已采取一系列措来获取及挽留客户、深化用户参与度、提高技术及优化变现策略等。另外，公司通过标准化及自动化流程，利用数据分析提高营销的成本效益，专注影响力大的项目研发及精简行政职能，借以提升营运效率。 宜短炒暂忌长持 虽然公司明确指出目标，问题是最终能否达到？何时可以收支平衡？甚至是扭亏为盈，至今没有给出一幅蓝图。 事实上要买相似的公司，现阶段还是买龙头股较稳健，纵然京东健康（6618.HK）的延伸市盈率达38倍、药师帮（9885.HK）约67倍或平安好医生（1833.HK）250倍，估值一点也不便宜，但起码三家公司已有盈利，业务规模庞大，具有一定优势。 当然，在新股热下，投资者暂可考虑作短线买卖，长线似乎要持续观望公司上市后业务及股价表现才做决定。
2656.HK