十里銀灘

刘智恒

    

內地

    

碧桂園星級樓盤成重災區

碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩,曾经被包装成中国的马尔代夫,一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡,十里银滩或许变成“十里铁滩”,楼价急挫,最近市场传出,有业主急让房子,60平米只售15万元,较当年高峰时大跌约70%。

究竟是真实还是宣传,我们参考多个房地产中介网页,看见现时十里银滩的房价,67平米叫价约32万元,88平米也是42万元,即是说每平米在4千多元水平,单位叫价15万元,即每平米约2,500元,若有业主要急让,大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户,供应量相当惊人,而现时楼市日趋向下,该项目位置又偏远,既不适合长居,又乏人租用,若只用作渡假,长期要维修保养及交物管费用,倒不如平价出售。

物业估值重创太古

内地楼市下滑,不但影响内房企业,就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌,而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计,投资物业亏损约45亿港元。相反,2022年投资物业重估收益则有16亿港元。

我们预计,除太古地产外,在内地拥有较多投资物业的发展商,都会受到影响,出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言,投资物业公平值变动属非现金性质,对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层,投资物业估值下跌,是因为租金收入下挫得出的结果,换言之租金收入下降,对集团的未来收入及盈利肯定有影响,并非如太古说得那样轻描淡写,此点不可不察。

北京监管购房预售金

为保障买楼人士,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见,其中主要一项是建议当地商品房预售资金,拟原本由银行监管,现转交给政府监管。此方案的好处,是可以更有效防止房企挪用预售资金,防范楼盘出现烂尾。

我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助,毕竟有一些内房企业,在债务临门时,或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调,市民见楼价已跌至可负担水平,或会心动入市,但因为担忧开发商能否如期交楼而却步;若交由政府去监管预售资金,那就最安全不过,让有意置业的市民更有信心入市,对楼市有一定帮助。

香港

    

港府嚴打洋房僭建

一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案,继红山半岛后,屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查,已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契,当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛,已发现70间洋房违规,当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。

洋房僭建的情况由来已久,几乎不是什么秘密,严重的甚至霸占政府的土地,将拥有的范围延伸,或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查,业主即使改动,也不容易被发现,加上政府部门人手不足,于是只眼开只眼闭。今天出了大问题,红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻,令政府不得不强力执法,加上现时航拍盛行,可以高空作出观察,令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行,别虎头蛇尾,独立洋房之外,还要向新界丁屋及村屋埋手,以彻底处理僭建问题。

蔚蓝东岸累计22宗挞订

香港楼市走弱下,之前以楼花购入的物业,买家陆续出现达订,五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订,每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售,每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月,蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订,整个项目至今已录挞订22宗。

我们相信,早几年出售的住宅,到临近入伙期,挞订的个案会陆续出现,毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上,特别那些纳米楼项目,发展商当年见楼价高,于是大幅增加兴建细单位,因涉及整个银码会较低,买家较易可上车,然而发展商却将每方呎价提高,当整体楼价下挫时,纳米楼的买家损失就更大。因此,买家选择挞订或许是明智之举,至少在今天看是对的。

咏竹坊文章

     

特步跑出个未来

本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋,有百年历史,更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。

国内运动品牌以安踏(2020.HK)及李宁(2331.HK)马首是瞻,特步在销售规模、名气及历史都比不上两大巨头,于是集中力量,主要研发跑鞋,又斥巨额资金支持内地大型马拉松,并赞助多位顶级长跑运动员。是次收购索康尼,正正看中对方在跑鞋上的技术及名气,进一步优化旗下跑鞋的质素,并可将产品更加多元化。

海尔平购开利制冷

说到并购海外品牌,家电巨企海尔智家(6690.HK)近期亦以6.4亿美元,购入开利环球旗下的开利全球商用制冷,该公司主要从事商用冷冻链业务。是次收购,按去年开利全球商用制冷业绩计,只是11倍市盈率,相对海外或内地同类企业平均15至30倍来得便宜。

海尔在海外并购上经验丰富,早在2012年向日本三洋电机购入洗衣机及冰箱业务,2019年收购意大利家电商Candy,最经典是2016年以54亿美元,收购美国通用电气的家电业务,经过大刀阔斧的改革,短短5年间将其收入大增逾倍,更扭亏为盈。因此,我们相信海尔有能力,为开利商用制冷进行业务改革,将其盈利能力进一步发挥。

新闻

简讯:星展看好亿咖通客户多元化增长潜力

星展银行本周首次覆盖智能座舱制造商亿咖通科技控股股份有限公司(ECX.US),给予12个月目标价2.80美元,较现时股价高约24%。报告指出,公司正逐步摆脱对母公司吉利的业务依赖,客户多元化前景强劲。 星展在10月14日研报中指出,目前吉利及其旗下品牌,包括极氪、沃尔沃、路特斯等,贡献亿咖通约80%收入。但大众集团的战略合作有望推动客户结构多元化,该合作涵盖大众、斯柯达品牌。星展表示:“大众计划自2027年起,在巴西和印度销售搭载亿咖通产品的车型,协议未来可能扩展至欧洲市场,成为新增增长动能。” 报告强调,基于2026年预估销售额,亿咖通当前企业价值/销售额比率为0.9,低于行业中位数1.5。“估值折让部分源于客户过度集中于吉利集团,叠加2025年第二季度毛利率承压,”星展分析称,“但伴随客户多元化进程加速及毛利率预期修复,该股有望迎来价值重估。” 亿咖通股价过去52周累计上涨约27%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Xiao Noodles sells noodles

说出“穷人餐饮”的故事 遇见小面逆市盈收双升

中国第四大中式面馆连锁品牌已提交港股上市申请,文件显示在平价食品吸引下,今年上半年营收增长34% 重点: 遇见小面聚焦中国餐饮市场低端领域,香港上市申请或大举吸引投资者关注 今年上半年,这家面食连锁品牌营收增长34%,增速远超新店开业率,且利润近乎翻倍   阳歌 “穷人套餐”的迅速崛起,为中国餐饮链底端商家带来商机,日益节俭但仍想外出就餐的消费者,正寻找最便宜的用餐选择,面食连锁店因低廉定价而受惠。 广州遇见小面餐饮股份有限公司正以“平价餐饮”细分领域的强势定位吸引投资者,本周向香港市场再次提交上市申请。这家公司规模相对较小,截至今年6月底仅有451家门店。 相较深陷销售额下滑与利润大跌的同业,遇见小面多项指标相对稳健。但公司未能完全避开行业颓势,申请文件显示其同店销售额、翻台率及客单价近年均出现下滑。 不过,公司逆势而上,报告期内营收增速大幅超越新店开业速度。今年上半年利润表现也相当强劲,近乎翻倍。 然而,需要指出,推动遇见小面近期强劲表现的潜在因素,是中国外卖平台持续的补贴大战,刺激了价格敏感型消费者的居家点餐需求。多家餐饮连锁企业也证实此趋势,分析师就此预警,当美团、饿了么、京东三大外卖巨头缩减补贴力度时,行业将普遍承压。 目前,遇见小面至少为专注餐饮赛道的投资者提供高性价比选择。其上市申请文件援引第三方研究显示,面食占中国快餐店市场近三分之一份额。据上市文件预测,中国面食餐厅市场规模,未来五年将以10.9%的年增长率扩张,至2029年达5,100亿元(720亿美元)。 川渝辣味面食作为最大细分品类,正是遇见小面的特色领域。该品类年增速预计达13.2%,2029年销售额将达1,357亿元,超越面食市场整体表现。以商品交易总额(GMV)计,遇见小面去年是中国第四大中式面馆经营者。但考虑到该领域高度分散的业态结构,其仅凭0.5%的市占率即获此席位。 主打平价餐饮 遇见小面定价亲民,今年上半年直营店的订单平均消费额仅31.8元(不足5美元),低于肯德基中国二季度38元的平均客单价,不足必胜客二季度76元客单价的一半,也低于太二酸菜鱼同期73元的客单价。 和同业一样,为迎合日益节俭的消费者,遇见小面持续降价,公司称此源于平均消费额从2022年36.2元,降至今年上半年31.8元(降幅12%)。同期,翻台率从2023年的3.9次降至今年上半年的3.4次。 公司正通过外卖补贴大战增加的订单,部分弥补堂食消费及翻台率下滑。同时,采取较激进的扩店策略,其门店数从2022年初的133家增至今年6月底的451家,增幅超两倍,另有101家新店处于开业前的筹备中。 综合因素推动上半年收入同比增长34%至7.03亿元,上年同期为5.26亿元。增速远超同期8%的门店增长率,且是在直营店同店销售额下滑3.1%的背景下实现。 公司并未真正解释,尽管同店销售额下降且门店数量增长相对较小,但其如何能够在上半年实现如此强劲的收入增长,外卖订单的大幅增加或许可以解释这一现象。此外,公司强调近期正加速香港市场扩张,当地商品定价普遍高于内地。 遇见小面的运营效率也表现突出,直营店经营利润率近三年持续攀升,今年上半年达15.1%。公司称部分增效源于租金较低的城郊地区拓店策略,以及中国房地产市场低迷带来的整体租金成本下降。 营收强劲增长与利润率改善共同推高盈利,公司净利润从上年同期的2,140万元跃升至4,180万元,增幅近倍。经调整利润(通常剔除股权激励成本)同期由2,250万元增至5,220万元,翻逾一倍。 归根结底,遇见小面因聚焦消费谨慎期下外出就餐低端市场,展现较强投资价值。若外卖补贴战退潮(此趋势或已显现),其增速可能放缓。但在当前市场中,任何增长均属难得,而遇见小面的业务增速表现尤为突出。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:正力新能折让8%配股筹5亿港元

锂离子电池制造商江苏正力新能电池技术股份有限公司(3677.HK)周五宣布,拟配售4,592.1万股新H股,占扩大后的已发行H股的3.09%及已发行股份总数的1.8%,集资5.04亿元,每股配售价10.98元较前一日收市价11.92元折让7.89%。 公司称,拟将配售所得款项净额中,约70%用于支持集团与常熟的新生产工厂二期工程有关的建设、设备购置及预备费;约10%用于全固态电池中试线的建设;约10%用于研发活动,及约10%用于营运资金及一般公司用途。 正力新能于今年4月在港交所挂牌上市。今年上半年,公司实现收入31.72亿元,同比增长71.9%,其中动力电池收入29.85亿元,同比暴增81.9%;毛利率从去年同期的9.9%大幅提升至17.9%;净利润2.22亿元,实现扭亏为盈。 公司股价周五低开,至中午休市报11.01港元,跌7.63%。上市至今,该股累升约30%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:暗盘已交投 海西新药上市突延期

福建海西新药创制股份有限公司(2637.HK)原订今天在香港挂牌上市,但周四晚突公布,就最终发售价、国际配售认购意向水平、香港公开发售股份分配基准等,未能在本周五上午8时前定稿及获取监管机构批准,因此上市时间要顺延。 有券商在本周三下午已通知客户中签结果,更有定价86.4港元。劵商平台并在周四开始暗盘交易,富途暗盘早段一度高见200港元,较定价高131%,其后升幅大幅回落至只升两成多。 海西新药发行1,150万股H股,一成于香港公开发售,招股价介乎69.88港元至86.4港元,集资9.9亿港元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里