十里銀灘

刘智恒

    

內地

    

碧桂園星級樓盤成重災區

碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩,曾经被包装成中国的马尔代夫,一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡,十里银滩或许变成“十里铁滩”,楼价急挫,最近市场传出,有业主急让房子,60平米只售15万元,较当年高峰时大跌约70%。

究竟是真实还是宣传,我们参考多个房地产中介网页,看见现时十里银滩的房价,67平米叫价约32万元,88平米也是42万元,即是说每平米在4千多元水平,单位叫价15万元,即每平米约2,500元,若有业主要急让,大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户,供应量相当惊人,而现时楼市日趋向下,该项目位置又偏远,既不适合长居,又乏人租用,若只用作渡假,长期要维修保养及交物管费用,倒不如平价出售。

物业估值重创太古

内地楼市下滑,不但影响内房企业,就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌,而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计,投资物业亏损约45亿港元。相反,2022年投资物业重估收益则有16亿港元。

我们预计,除太古地产外,在内地拥有较多投资物业的发展商,都会受到影响,出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言,投资物业公平值变动属非现金性质,对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层,投资物业估值下跌,是因为租金收入下挫得出的结果,换言之租金收入下降,对集团的未来收入及盈利肯定有影响,并非如太古说得那样轻描淡写,此点不可不察。

北京监管购房预售金

为保障买楼人士,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见,其中主要一项是建议当地商品房预售资金,拟原本由银行监管,现转交给政府监管。此方案的好处,是可以更有效防止房企挪用预售资金,防范楼盘出现烂尾。

我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助,毕竟有一些内房企业,在债务临门时,或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调,市民见楼价已跌至可负担水平,或会心动入市,但因为担忧开发商能否如期交楼而却步;若交由政府去监管预售资金,那就最安全不过,让有意置业的市民更有信心入市,对楼市有一定帮助。

香港

    

港府嚴打洋房僭建

一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案,继红山半岛后,屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查,已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契,当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛,已发现70间洋房违规,当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。

洋房僭建的情况由来已久,几乎不是什么秘密,严重的甚至霸占政府的土地,将拥有的范围延伸,或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查,业主即使改动,也不容易被发现,加上政府部门人手不足,于是只眼开只眼闭。今天出了大问题,红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻,令政府不得不强力执法,加上现时航拍盛行,可以高空作出观察,令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行,别虎头蛇尾,独立洋房之外,还要向新界丁屋及村屋埋手,以彻底处理僭建问题。

蔚蓝东岸累计22宗挞订

香港楼市走弱下,之前以楼花购入的物业,买家陆续出现达订,五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订,每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售,每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月,蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订,整个项目至今已录挞订22宗。

我们相信,早几年出售的住宅,到临近入伙期,挞订的个案会陆续出现,毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上,特别那些纳米楼项目,发展商当年见楼价高,于是大幅增加兴建细单位,因涉及整个银码会较低,买家较易可上车,然而发展商却将每方呎价提高,当整体楼价下挫时,纳米楼的买家损失就更大。因此,买家选择挞订或许是明智之举,至少在今天看是对的。

咏竹坊文章

     

特步跑出个未来

本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋,有百年历史,更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。

国内运动品牌以安踏(2020.HK)及李宁(2331.HK)马首是瞻,特步在销售规模、名气及历史都比不上两大巨头,于是集中力量,主要研发跑鞋,又斥巨额资金支持内地大型马拉松,并赞助多位顶级长跑运动员。是次收购索康尼,正正看中对方在跑鞋上的技术及名气,进一步优化旗下跑鞋的质素,并可将产品更加多元化。

海尔平购开利制冷

说到并购海外品牌,家电巨企海尔智家(6690.HK)近期亦以6.4亿美元,购入开利环球旗下的开利全球商用制冷,该公司主要从事商用冷冻链业务。是次收购,按去年开利全球商用制冷业绩计,只是11倍市盈率,相对海外或内地同类企业平均15至30倍来得便宜。

海尔在海外并购上经验丰富,早在2012年向日本三洋电机购入洗衣机及冰箱业务,2019年收购意大利家电商Candy,最经典是2016年以54亿美元,收购美国通用电气的家电业务,经过大刀阔斧的改革,短短5年间将其收入大增逾倍,更扭亏为盈。因此,我们相信海尔有能力,为开利商用制冷进行业务改革,将其盈利能力进一步发挥。

新闻

简讯:五一视界招股集资7亿港元

从事数字孪生科技的五一视界数字孪生科技股份有限公司(6651.HK)周四招股,公开发售2,397.5万股,每股发售价30.5港元,集资7.3亿港元,一手200股,入场费6,161.51港元。招股于本月23日截止认购, 30日正式挂牌。 数字孪生技术是一种利用3D图形、模拟仿真及AI来生成实体物件或系统的高精确度虚拟复制品技术。数字孪生应用于各个领域,以模拟及规划城市发展、交通管理,以及紧急应变策略等影响实际环境的场景 公司成立至今已完成八轮融资,集资超过8亿港元,投资者当中有LS 51World、Sky9 51World及商汤(0020.HK)。 五一视界过去三年持续亏损,今年上半年收入按年增62%至5,382万元,但亏损同比扩大44.5%至9,409万元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Fosun Pharma's GLP-1 drug

GLP-1赛道掉队的辉瑞 看上复星口服药

辉瑞曾经凭借新冠疫苗和口服药在2022年实现营收超千亿美元,却在GLP-1赛道上严重掉队,急于通过收购补充短板 重点: YP05002仍在澳大利亚进行I期临床试验,是一款不折不扣的早期产品 复星医药前三季度的创新药业务收入同比增长18.09%,已成为公司重要的增长引擎    莫莉 中国创新药企在GLP-1(胰高血糖素样肽-1)赛道持续取得突破,其研发成果频频获得跨国制药巨头青睐。继翰森制药将其口服GLP-1受体激动剂HS-10535的全球权益授予默沙东,以及诚益生物与阿斯利康就小分子GLP-1激动剂ECC5004达成合作之后,上海复星医药(集团)股份有限公司(2196.HK;600196.SH)控股子公司亦与辉瑞(PFE.US)在该赛道达成一项重磅授权合作,潜在总交易金额超20亿美元。 12月9日,复星医药的公告披露,其控股子公司药友制药与辉瑞签订《许可协议》,将口服小分子GLP-1受体激动剂YP05002以及含有该活性成分的产品的全球独家权益授予辉瑞,药友制药将获得高达1.5亿美元的首付款,及基于许可产品临床、商业化进展获得开发里程碑付款,最高为3.5亿美元以及基于许可产品的年度净销售额的销售里程碑款项,最高为15.85亿美元,潜在总交易金额约为20.85亿美元。 YP05002由药友制药自主研发,主要通过激活人的 GLP-1R,促进胰腺的胰岛素分泌和降低胰高血糖素分泌,在胃肠道抑制胃排空和肠道的蠕动,并通过影响中枢抑制食欲减少能量的摄入等机制,用于治疗 2 型糖尿病、肥胖症及其相关疾病,其潜在适应症包括长期体重管理、2 型糖尿病、代谢功能障碍相关脂肪性肝炎(即非酒精性脂肪性肝炎)等。 值得注意的是, YP05002仍在澳大利亚进行I期临床试验,是一款不折不扣的早期产品。在药物研发的早期阶段,失败率很高,为了规避药物后续临床试验中出现安全性或有效性出现问题的风险,这次合作辉瑞也设置了“便利终止权”​,即“ 经辉瑞提前60天书面通知,本协议可依约终止”。 辉瑞急于补短 GLP-1类药物不仅能有效控制血糖,更在减肥领域展现出革命性效果,成为当今医药领域最炙手可热的赛道。2025年前三季度,诺和诺德司美格鲁肽的总销售额达到254.62亿美元,同比增长24%,礼来的替尔泊肽前三季度实现销售额248.37亿美元,占据了礼来总营收的49%,同比增长125%,成为全球销售额最高的药品之一。 与注射剂型相比,口服小分子GLP-1药物具有显著优势。目前市场上的口服GLP-1药物仍存在吸收率低、需要空腹服药等痛点。如果YP05002这类小分子口服减肥药物如果能成功研发,将大幅提升患者用药便捷性和依从性。 辉瑞曾经凭借新冠疫苗和口服药在2022年实现营收超千亿美元,一举成为全球第一大药企,却在GLP-1赛道上严重掉队,自研的两款候选产品因不良反应先后“折戟”,再加上辉瑞在未来三年将有多款重磅产品的专利集中到期,因此辉瑞从2024年下半年开始多次通过并购补充管线,包括60亿美元引进三生制药PD-1/VEGF双抗,100亿美元收购Metsera获得多款下一代减肥药,此次与复星医药的合作也是辉瑞补齐短板的重要举措。 作为老牌药企,复星医药正经历业务转型。2025年前三季度,复星医药交出了一份看似矛盾的业绩成绩单,期内实现营业收入293.93亿元,同比下降4.91%,归母净利润却在来自于出售子公司等非核心资产后实现同比增长25.50%。复星医药在财报中解释,营收下降主要受药品集中带量采购影响,因此复星医药将更多资源投向创新药研发,前三季度创新药业务收入超67亿元,同比增长18.09%,已成为公司重要的增长引擎。 此次与辉瑞的合作不仅能为复星医药带来直接的资金注入,这也将提升复星医药在国际市场的品牌影响力,复星医药董事长陈玉卿表示,此次合作是“复星医药创新引领和深度国际化战略的又一重要里程碑”。当前复星医药的市盈率约为17倍,同样向创新药企转型的老牌药企恒瑞医药(1276.HK; 600276.SH)的市盈率则达到约59倍,存在估值修复空间。复星医药持续剥离非核心资产,资源向创新药倾斜,投资者可以持续观察其转型进程。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
China’s Android turf war faces a regulatory reckoning

中国安卓阵地战迎来监管清算时刻

长期掌控应用入口的中国手机制造商,如今已被明确警告,市场监管机构将不再容忍应用封锁、流量劫持等不公平行为    卓薇安 在中国这个规模庞大却半封闭的智能手机市场中,手机制造商与软件开发者之间长期以来的矛盾,终于全面爆发。 多年来,国产安卓手机品牌凭藉对装置本身及应用程式分发渠道的控制权,不断将竞争环境导向对自己有利的一方。它们在安卓系统之上建立自家应用商店与服务体系,实际上复制了苹果的封闭式生态模式,并将自己定位为连接开发者与数亿中国用户之间的“守门人”。这场根深蒂固的硬件与软件之争长期未受关注,但如今中国监管部门正式介入,意味着平台权力长期不受约束的时代,或正接近尾声。 软硬之争:强势联盟与50%抽成 由于安卓的全球服务(如Google Play)从未在中国正式落地,国产手机厂商便以自家应用市场、预装应用及客制化介面填补空白。这种安排,使手机厂商的影响力远远超出硬件层面。对作业系统的掌控,从预设应用、权限设定到分发渠道,逐步演变为极具威力的商业工具。要进入中国庞大的安卓用户市场,软件公司往往不得不接受手机厂商开出的苛刻条件随着时间推移,这种影响力逐渐固化,发展成开发者口中由头部手机厂商形成的“强势联盟”,共同主导应用市场的经济规则。 其中一个直接后果,是抽成比例节节攀升。国产安卓应用商店不断提高对应用销售及内购的分成比例,部分情况下甚至要求抽取交易额的50%,远高于苹果与Google在全球通行的30%抽成。同时,开发者也指控手机厂商透过技术手段偏袒自家服务,并刻意削弱竞争对手的应用。本质上,中国的安卓巨头已将智能手机变成一座由“守门人”把持的围墙花园,集体从中获利,而代价则由开发者承担。 这些做法带来的后果已经具体显现。中国大型游戏发行商网易(NTES.US; 9899.HK)已公开反抗相关做法。在公开表达对应用商店抽成的不满后,网易开始将旗下热门游戏撤出部分安卓应用商店以示抗议。腾讯(0700.HK)今年亦采取类似行动:6月,在分成谈判破裂后,将备受期待的《地下城与勇士》手游下架华为、OPPO及Vivo的应用商店。这些来自行业巨头的反抗行动,凸显出50%抽成及各项限制性政策已引发高度争议。 手机制造商巩固自身优势的手段,并不仅限于高抽成。它们还在系统层面进行设计,主动阻止用户从任何外部来源下载应用程式。当用户尝试透过第三方网站或其他应用商店安装应用时,往往会遭遇层层警告与阻碍。相比之下,透过官方应用商店安装同一款应用,流程则顺畅无阻。这是一道刻意设计、用以阻止用户“偏离正规渠道”的心理与技术双重门槛。 监管出手:公平竞争的新规则 监管部门注意到这些不公平手段,只是时间问题。11月下旬,中国国家市场监督管理总局(SAMR)在深圳召集主要手机厂商,依据《反不正当竞争法》发布合规指引。这场会议因措辞严厉而引起关注,并点名多项被认定有问题的行为。市监总局官员并非泛泛而谈,而是明确谴责产业中的“非理性竞争”,点出流量劫持、强制跳转、恶意不兼容等行为,已扰乱市场秩序并侵害消费者权益。从监管角度来看,北京正在划出清晰的红线:过去中国安卓厂商用来排挤对手的手段,如今正被界定为违法的不正当竞争行为,而非可接受的行业惯例。 更关键的是,监管焦点放在行为本身,而非市场占有率。不同于传统垄断格局,中国的安卓生态由多家大型厂商分割,并非一家独大。市监总局的指引明确指出,即便没有单一企业控制市场,某些排他性行为仍可能构成违法。今年3月,最高人民法院亦透过司法解释强调,无论企业规模大小,只要以技术手段阻碍竞争对手的软件或服务,均属不正当竞争。这项讯息十分清楚:平台权力伴随责任,不能因未形成90%的市场占有率,而为滥用权力的行为开脱。 边界重划:科技巨头的下一步? 中国的手机生态或许独特,但市监总局此举所释放的讯号十分明确:手机产业巨头势必作出调整。中国手机厂商长期视为“标准商业做法”的手段,从高抽成的应用商店模式,到深植系统的软件障碍,如今都已被明确列入监管视线。透过点名批评,监管机构实际上已将这些行为转化为明确的合规风险。对华为、小米(1810.HK)、OPPO、Vivo等企业而言,这意味着必须重新检视既有的经营策略。应用商店与预装服务一直是重要的获利来源,尤其游戏业务动辄可抽成50%,但在更严格的监管审视下,这些收入模式势必需要收敛。 对软件开发者与内容供应商而言,监管介入带来希望,但并非万灵丹。单凭新指引,短期内难以撼动内建应用商店的主导地位,手机巨头对分发渠道的掌控依然牢固。不过,开发者终于在这场争论中,获得官方政策作为后盾。 归根究柢,这场角力攸关的并非几个百分点的应用抽成,而是中国数字市场的未来结构。在中国智能手机产业中,硬件与软件之间的拉锯战不会一夕落幕,驱使手机厂商持续收紧生态的诱因与利润依然强大。但竞争的基本规则已无可否认地正在改变。监管部门已明确表态,硬件企业对系统层面的无限制掌控,已不再被容许。至少可以确定的是,中国智能手机产业的竞争规则已被重新划定,从手机制造商到应用开发者,无一不在监管警示之列。 本文仅代表作者个人观点,不代表咏竹坊的观点 卓薇安,驻新加坡记者,专注科技方面的报道,也是科技媒体初创公司Tech Tech China的联合创始人。她的联络方式:vivian_toh@techtechchina.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:与调查人员爆肢体冲突 拼多多股价急挫

据财新周三报道,电商拼多多控股有限公司(PDD.US)已解雇政府关系部多名员工,该批人员本月初与政府调查人员发生肢体冲突。 知情人士向财新透露,调查员依据国家市场监督管理总局(SAMR)转介的线索开展调查,但于12月3日,拼多多员工与上海地方官员,在办公室爆发冲突。 冲突发生后警方介入,拼多多随后以妨碍公务为由处分涉事员工。财新获取的聊天截图显示,一名自称拼多多政府关系部前员工,周二在群聊中声称遭不当解雇。 此事发生之际,中国监管机构正持续呼吁企业遏制恶性竞争,此类竞争已重创多个行业。自冲突传闻发酵以来,拼多多股价持续下挫,过去五个交易日累计下跌约7%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里