金茂服務集資併購减依賴母企拓機遇

2022年03月02日

中國金茂控股分拆旗下物管業務上市，籌資最多6.8億元

重點：

金茂物業服務已啓動公開募股程序，計劃在香港上市後，積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
物管行業受惠城鎮化水平提升，爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務，培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能，這次作出相關舉動的，輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布，把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市，並於當天開始招股；公司於全球發售1.01億股，每股定價7.52港元至8.14港元，集資最多8.25億港元(6.8億元)，本周三截止申購，預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商，截至去年底止，在管總建築面積約3,640萬平方米；其中，住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂，持有約67.5%股權，而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業，後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示，金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元，同比增長57.6%。期內，淨利潤爲1.09億元，同比大增105%，淨利潤率也從8%提升至10.4%，主要是公司新諮詢和其他增值服務産品，例如前期規劃及設計服務和交付後服務等，具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”，改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式，加上2021年內地出台利好物管行業政策，令內房分拆旗下物管業務上市的活動，如雨後春笋般頻密。另一方面，出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮，行業內的收購合併等資本操作，也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%，以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示，公司的相關指標分別爲69%、52%和126%，全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康，它爲甚麽要分拆物管業務上市呢？正如金茂物業服務在招股書披露，公司希望藉著這次籌資，加快併購同業的步伐，並提升經濟規模效益，同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由，與過去上市的多家物管企業一樣，有點陳腔濫調，但卻是現實考慮。

事實上，金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中，有92.5%是來自兩家母企，或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底，公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企；由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積，僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言，自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務，减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多，當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會；約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展：約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱，將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權，目標是在2024年底前，可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商，以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢？事實上，中國城鎮化進程加快，帶動人均可支配收入持續增長，是利好中國物管行業發展的重要因素，因此公司看准這個商機，期望抓緊市場機遇，透過籌資上市增强收購資本，也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示，城鎮人口的人均可支配收入從2016年起，以6.9%的年複合增長率，穩步增加至2020年的43,834元。期間，中國物業服務百强企業的平均在管建築面積，從2016年起以15.7%的年複合增長率，增加至2020年的4,880萬平方米，物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元，年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例，一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費，明顯比三四綫城市爲高，這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算，金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中，排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元，引伸至全年約1.46億元，按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元)，相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中，碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目，而且體量也比較接近。如果以相同方式計算，兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍，可見金茂物業服務的估值明顯比同業高，反映招股價定位進取。因此，該股招股反應平平，其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額，佔公開發售部分籌資金額不足三成，反映投資者對其並不熱衷。

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簡訊：手回料中期扭虧為盈最多賺6.8億元

保險中介服務提供商手回集團有限公司（2621.HK）周四公布，預計截至2025年6月30日止六個月錄得淨利潤介乎6.6億（9,200萬美元）至6.8億元，去年同期為淨虧損7,500萬元，實現轉虧為盈。公司表示，業績轉正主要受惠於向投資者發行的金融工具賬面值變動收益，該項收益較去年同期的變動虧損增加約7.95億至8.15億元。然而，期內經調整股東應佔淨利潤預計為5,600萬至7,600萬元，按年減少約5,000萬至7,000萬元，主要因宏觀經濟不確定性加大、金融消費需求放緩，以及保險業在「報行合一」政策下調整中介經紀費率所致。上半年收入料介乎5.45億至5.65億元，按年減少約1.4億至1.6億元；成本及費用則減少約7,500萬至9,500萬元，跌幅低於收入降幅。手回股價周五高開，至中午休市報4.93港元，升5.79%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年08月08日

2621.HK

簡訊：丘鈦7月銷售續向好攝像頭模組同比升16%

攝像頭生產商丘鈦科技（集團）有限公司（1478.HK）周五公布7月的銷售數據，上月手機攝像頭模組售出3,783.6萬件，按年及按月均上升15.9%；指紋識別模組售出1,440.2萬件，按年及按月升2.6%及3.6%。今年首七個月，手機攝像頭模組共售出2.2億件，按年跌10.8%，指紋識別模組累計售出1.087億件，按年大升48%。丘鈦周五開市升0.2%報12.7港元，股價自年初以來接近倍翻。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年08月08日

1478.HK

拿下日本收單牌照後移卡能否輸出「中國模式」？

移卡攻入日本市場，獲得當地信用卡業務資格，揭示其從跨境支付走向本地商業服務的全球戰略轉型重點：公司獲得在日本開展線上與線下掃碼收單業務的資格不只服務海外中國遊客，而是試圖成為當地支付市場參與者李世達在日本，電子支付的選擇不少，但現金依然是支付主流。根據日本總務省的統計，2024年國內無現金支付比率僅42.8%，且以信用卡（佔82.9%）為主，行動支付（如掃碼支付）僅佔9.6%，大多集中於如PayPay、LINE Pay、Rakuten Pay等本地品牌。這樣的市場特性，讓外來支付工具難以真正打入日常場景，只能在觀光區或特定商戶中擁有一席之地。正是在這樣一個高壁壘、低轉換的市場中，來自中國的支付科技公司移卡有限公司（9923.HK）選擇正面進場。本周，移卡宣布其日本子公司Yeahpay Japan已取得日本《割賦販賣法》下的信用卡合約業務者註冊資格，並同步通過PCI DSS國際安全標準認證，正式獲得在日本開展線上與線下掃碼收單業務的資格。牌照讓移卡得以從跨境支付「遊客模式」，晉升為具備在地清算與商戶服務能力的參與者，也揭示了其全球化布局的新階段。本地業務「新參者」移卡此次在日本取得的牌照，與Alipay、WeChat Pay在日本的運營模式有本質區別。Alipay、WeChat Pay主要透過當地收單合作夥伴與商戶簽約，以「跨境支付」方式接入日本商戶，也就是說，當中國旅客使用這些App掃碼付款時，實際的結算仍發生在中國本土系統，商戶透過當地收單服務商完成結匯。這是一種依賴「遊客消費」的輔助性場景，商戶也多集中在觀光區與連鎖零售。移卡此次獲得的是一張真正的「本地經營牌照」，是進入「本地商業支付體系」的門票，可以自主與日本商戶簽約，建立收單與結算網絡，合法串接日本的信用卡支付體系，進行本地清算與商戶服務，為商戶提供一體化的收單與商業服務平台，服務日本本地消費者與中小企業，而非僅依賴中國遊客的流量輸入。這也不難看出移卡的出海策略：不只是服務海外的中國遊客，而是試圖成為當地支付市場參與者的一員。然而，日本支付市場遠比表面看來更複雜。日本本土市場早已由PayPay、Rakuten Pay、d払い與交通系IC卡如Suica等主導，不僅用戶數龐大，還深度整合了電商、電信與積分體系，使消費者黏性極高。與此同時，來自Square與Recruit旗下AirPay等國際與科技型平台，也憑藉簡易的POS設備與一體化的商戶解決方案，佔據中小企業市場。平台生態聯動移卡著眼的，是將其在中國累積的商戶服務能力、會員經營與數位廣告推廣等優勢成功移植，或許能在高度飽和的日本市場中，尋找到具備特色的利基切入點。根據公告，移卡將與其投資企業富匙科技共同推進日本業務發展，並借助其在小紅書、大眾點評海外版等平台的運營經驗，為品牌商家提供「到店＋本地生活」整合服務，輸出類似中國的商業數字操作系統。富匙科技主要為線下商戶提供數字化營運解決方案，已在東南亞地區與超過兩萬家門店建立合作關係。更進一步看，若能以「中資電商平台出海的基礎設施商」為核心定位，綁定內容、供應鏈、支付、會員經營等多環節，或許也有望在海外市場突圍。除了日本與東南亞，移卡在今年5月底剛拿到美國亞利桑那州Money Transmitter License（MTL）牌照，以及去年底獲得的Money Services Business（MSB）牌照，其海外布局似乎將逐漸迎來收成階段。…

2025年08月08日

9923.HK

關稅戰下盈利續增長創科未來真能獨善其身？

儘管這家電動工具製造商高度依賴美國市場和中國的生產力，其今年上半年銷售額仍同比增長7.5%，利潤同比增長14% 重點：創科實業稱上半年取得穩健的營收與利潤增長，並表示處於非常有利位置，能夠應對下半年「不斷變化的全球貿易政策」帶來的挑戰截至目前，這家公司得以規避美國關稅衝擊，部分得益於其在美國、越南和墨西哥設立的新工廠，對中國原有生產基地形成補充陽歌關稅衝擊？哪裡來的衝擊？這正是電動工具製造商創科實業有限公司(0669.HK)最新財報傳遞的核心信息。這家一度被視為中美貿易戰中最脆弱的企業，主要收入源自Milwaukee及Ryobi品牌電動工具，相當比例的產品在中國製造後銷往美國。然而，創科實業今年上半年最新財報未見貿易戰影響痕跡。此前，美國總統特朗普對中國等國家商品施加了多級關稅。彼得森國際經濟研究所數據顯示，自特朗普1月就任以來，美國對華進口關稅波動劇烈，最近平均水平維持在55%左右。因主要生產基地設於中國，且約四分之三銷售額依賴美國市場，創科實業原本極易受關稅衝擊。意識到市場擔憂，公司今年2月曾發布特別公告稱，當時美國關稅對其年度業績影響「微不足道。」最新財報顯示此言非虛。本周二發布的財報表明，公司上半年業務表現亮眼，營收增長7%，利潤增幅達14%。在財報中，公司確實提到了「關稅」一詞，但僅有兩次，且都是在指其為降低這一威脅所採取的措施。值得關注的是，創科實業部分減損策略具短期性特徵，主要涉及在關稅較低國家建立庫存。因此，若中美年內未能達成長期貿易協議，創科實業或將在2026年承受持續高關稅壓力。目前，公司尚處順境，其另一主業是以Hoover品牌吸塵器為代表的清潔產品。相較處境相似的諸多中國企業，創科實業因總部位於中國香港，且高管團隊呈現國際化特徵而獨具特色。公司正籌備重大人事交接，年邁的聯合創始人兼主席霍斯特·帕德威爾（Horst Julius Pudwill）擬退位，由其子等新一代領導者接棒。我們雖不諳悉其內部運作機制，但創科實業最終將總部遷至新加坡，甚至美國以規避地緣風險的可能性，並非天方夜譚，畢竟中美博弈短期內難見緩和。營收持續增長當前，創科實業的業務底盤依然穩固。公司銷售額同比增長7.5%至78.3億美元，上年同期為73.1億美元，較去年全年6.5%的增速略有提升。電動工具貢獻95%的銷售額，同比增幅達8.3%。地板護理及清潔業務成半年報短板，該板塊收入下降4.8%至4.08億美元。公司將下滑歸因於為提高盈利能力，而對該業務板塊進行的優化調整，但並未單獨披露該板塊的利潤率。區域表現方面，北美地區（主要為美國）銷售額同比增長8.1%，增速超過去年全年的5.5%。增長提速至少部分源於關稅新政前的搶購潮，消費者趕在特朗普實施關稅前提貨，以避免未來支付更高價格。創科實業早先主要依託毗鄰香港的東莞生產基地，近年已將製造版圖擴展至美國、墨西哥和越南。雖未披露中國產能佔比，多份報告預估數據在40%至80%之間。創科實業正將中國以外全部產能用於供應美國市場，但這顯然不足以滿足其美國主銷區的需求。為此，公司採用特朗普實施關稅前在美囤積的零組件進行週轉。截至今年6月末，其庫存規模從上年同期的40.3億美元增至42.9億美元。庫存周轉天數同比減少一天至103天，正印證其利用戰略囤貨規避關稅的策略。上半年運營開支增長6.5%，略低於營收增速。這推動期間利潤同比增長14.2%至6.28億美元，上年同期則為5.5億美元。為彰顯前景信心，公司中期股息同比上調15.7%。公司在財報中表示：「展望2025年下半年，我們處於非常有利的位置，能夠應對當前宏觀經濟和地緣政治環境，以及不斷變化的全球貿易政策所帶來的挑戰。」公告後兩個交易日，公司股價幾無波動，顯示投資者對業績既無驚喜也無憂慮。該股當前18倍市盈率處於舒適區間，低於史丹利百得(SWK.US)的22倍，但高於日本同行牧田(6586.T)的16倍。雖難料中美貿易關係走向，創科實業正竭力傳遞其置身事外的信號。此說目前或可成立，且公司至今妥善應對了貿易摩擦。但若貿易戰持續甚至升級，創科最終仍難獨善其身。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年08月08日

0669.HK

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