減辣插画

劉智恒

香港政府施政報告中大減樓市辣招,將針對炒賣的「額外印花稅」,由三年減至兩年。「買家印花稅」及「新住宅印花稅」,均由15%降至至7.5%,即是對擁有住宅物業而又再增購者,以及非香港永久居民在港置業,稅費都得以減半。而外來人才置業印花稅,則採取「先免後徵」,即是在購入物業時,先暫免徵收稅項,若他們未能成為香港永久居民,才補付相關稅款

地產商及中介等認為減辣未夠徹底,實施力度不夠,擔憂樓價續向下走,特別樓價從2021年至今年9月,已跌了16.7%。從這個數據看,兩年不到跌逾成半,似乎十分嚴重,但他們只見樓價跌,卻沒提到過去十年樓價升幅是何等驚人。根據差餉物業估價署統計,由2010年到2021年,住宅樓價足足升了1.6倍,即使是從2016年到2021年間計算,短短五年,已升了4成。

國際調查機構Demographia今年發表報告,香港已連續13年,蟬聯全球最難負擔樓價的首位。調查指出,按香港樓價中位數對比家庭入息中位數,一個家庭即使完全不支出,光靠收入去買樓,也要超過18年的時間。香港金管局年初的調查亦顯示,港人平均供樓年期是28年,可見小市民為一層樓,幾乎耗盡半生精力。因此,樓價自2021年高峰至今回落一成多,實在不至於好像世界末日,呼天搶地要政府大救亡,樓價只是逐漸回歸理性。

海灣賣大包益買家?

「不計成本,明益買家」,想不到動輒數百萬元至逾千萬港元的樓盤單位,竟用地攤式叫賣方法作口號。嘉華國際(0173.HK)牽頭的啟德海灣第1期將推售208,折實每方呎均價19,798港元,最低入場費是一樓的308方呎單位,折實575萬港元。

2019年時發展商以樓面呎價近12,000港元投得地皮,縱使加上建築及財務費等,以今天首批呎價賣兩萬港元,肯定不是不計算成本。別忘記,項目可建單位1,017個單位,是次推售只屬首批單位,以發展商售樓手法,後期大多會按情況調升價格。

至於是否明益買家?近期港鐵啟德站一帶屋苑,例如尚.珒溋及啟德1號,二手平均成交呎價約1.88萬至2.29萬港元,所以海灣是否益買家,真的見仁見智。而且所謂折實不足2萬港元呎價推售,實際要符合許多條件,包括要在建築期付款,及需提前付清樓價等。

新世界高層未能共渡時艱

剛發表2023年報新世界發展(0017.HK),主席鄭家純及行政總裁鄭志剛的總薪酬大幅上升,分別增加23.8%及12.8%,達到6,030萬及5,280萬港元,遠高於市場平均薪酬升幅。然而,公司去年純利下跌近三成,末期息減八成,若計及永續債,負債比率亦達80%。

雖說公司高層對一家企業舉足輕重,但在盈利倒退、債務高企、經濟前景不理想,地產市場疲弱下,高層對於薪酬一事理應審慎處理,不減反大加薪酬,給予市場的印象,是未能與股東共渡時艱,對一家歷史悠久的藍籌企業來說,聲譽會受影響。

中海內地斥巨資投地

中國海外(0688.HK)與上海龍華建設,聯手投得六幅土地,涉及金額240.2億元,是近期難得的大項目成交。中海佔合營企業85%權益,地皮位於上海市徐滙區龍華街道,總面積13.5萬平方米,屬住宅及商業用途。

內地樓市未見起色,地皮成交更加是大幅減少,私人開發商忙著減債務,首要是大幅減庫存,套回現金應急,根本沒有餘力去投地,目前主要是靠國企開發商支撐。可以預見,未來土地成交仍然會處於低位,暫時許多發展商也不願或沒能力開發新項目。

碧桂園債務正式違約

早前未能償付1,540萬美元利息的碧桂園(2007.HK),受託人花旗國際已向債權人正式發通知,碧桂園已構成違約,若佔本金額至少25%的票據持有人提出償還要求,花旗國際要宣布,碧桂園的債務本金及利息立時到期。

內房債問題已日趨白熱化,特別是外債方面,多家房企已無力償還,要進入重組債務,例如將債務展期、發新債換舊債,又或以股換債等。我們也擔憂,除外債,內債方面的壓力也陸續浮現。另一方面,相對去年,今年內房銷售日漸萎縮,靠賣樓還債都存在一定難度。如何去處理房產企業債務問題,政府暫時似乎未有妥善方案。

咏竹坊文章

內房債影響蔓延

本周咏竹坊報道,建滔集團被碧桂園拖數,後者遲遲未償還16億元借貸,建滔或要在今年進行減值,對建滔的業績來說,肯定構成一定打擊。我們估計,內房債務的影響性陸續擴大,除內房企業本身,以及持有債券的機構投資者外,相信其它企業都要受牽連。

借貸予內房的企業故然受影響,而與處於樓房產業鏈的公司,相信也無一幸免,包括銀行、建築商、物業中介及相關專業機構等。幾家中介已表示受發展商拖佣以十億計,易居集團(2048.HK)更因此要為公司進行重組。市場擔心情況蔓延下去,對整個社會民生消費也構成影響,明年內地經濟面對的壓力將更大。

聯易融受樓市疲弱拖累

聯易融科技(9959.HK)就是典型受房地產不振而影響的企業,公司主要是供應鏈金融科技解決方案供應商,雖然沒有購入內房債,也沒向房企提供貸款,但因為業務與房企息息相關,結果受到頗大影響。2021年底,房地產企業在其平台的佔比高達42%,至今年中,比例已跌至15%。

面對房地產的困局,公司也嘗試改變,並發展中小企市場,將他們的應收賬款轉換為數字憑證,但暫時的成效有限。可以見到,地產市場不振,牽連甚廣,雖說企業願意作出改變,但成功與否未知,即使能成功,也非短時間可一蹴而就。

新聞

首程入股兩隻地產投資信託基金

基礎設施投資商首程控股有限公司(0697.HK)周四表示,已投資兩隻房地產投資信託基金(REIT),公司表示,此舉將有助於推動中國經濟高質量發展。 其中一項投資為國泰海通砂之船商業REIT,其底層資產為西安的砂之船(西安)奧特萊斯項目。另一項投資為中信建投首農商業REIT,底層資產為北京市昌平區的龍德廣場。首程控股未披露這兩筆REIT投資的具體規模。 此次投資正值中國鼓勵更多企業將房地產剝離至REITs,從而在開發項目中回收資金,同時為投資者提供一種新的金融產品。 首程控股周四在公告發布後下跌2.3%,該股今年迄今已下跌約19% 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

味精龍頭阜豐預計上半年錄得虧損

中國味精龍頭阜豐集團有限公司(0546.HK)周三發布盈利警告,預計截至6月30日止六個月將錄得虧損,或稅後利潤大幅減少,遠遜於去年同期錄得的17.9億元盈利。 公司表示,截至今年5月底止五個月,已錄得稅後虧損約5,300萬元(784萬美元),主要由於美元兌人民幣貶值,導致持有的美元資產產生約5.4億元人民幣匯兌損失;同時味精、黃原膠、蘇氨酸及賴氨酸等主要產品售價自去年以來持續疲弱,拖累盈利表現。 根據公司官網所述,阜豐集團為全球最大的穀氨酸和味精製造商之一,其產品暢銷全球逾100個國家與地區。全集團每年銷項物流超過500萬噸,其中出口貿易量約達90萬噸,氨基酸與黃原膠為其出口主力。 阜豐集團股價周四低開,至中午休市報4.52港元,跌16.76%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Miduoduo does e-commerce with TikTok

連年虧損的米多多 搭上TikTok 冀一洗頽風

中國第五大跨境電商服務供應商米多多,正透過加碼社交媒體平台合作及發展自營銷售業務,尋求新的增長動能 重點: 米多多在申請香港IPO前已連續三年錄得虧損,但公司表示,虧損主要源於近年業務轉型所產生的相關成本 這家跨境電商營銷服務供應商表示,去年收入大幅增長,反映其與TikTok深化合作,以及聚焦東南亞市場的策略開始見效   譚英 對於帶著虧損紀錄闖關資本市場的新創企業而言,這樣的故事並不陌生。跨境電商企業米多多集團股份有限公司上周遞交香港上市申請,便是最新一例。 公司2023年、2024年及2025年分別錄得虧損1,640萬美元、16.3萬美元及2,450萬美元;同期收入則分別為7,090萬美元、7,110萬美元及1.38億美元。若按照香港交易所2018年修訂上市規則前的標準,米多多的上市申請很可能因未能滿足IPO前連續兩年盈利的要求而遭拒絕。 若剔除部分非現金項目影響,公司盈利表現則較為理想。經調整後,米多多2023年錄得淨利潤5.9萬美元,2024年虧損8.7萬美元,2025年則轉為盈利230萬美元。 儘管盈利表現起伏不定,米多多仍有不少值得投資者關注之處。首先,公司最新一輪投資者包括主權背景基金中央匯金投資,該機構去年參與增資後,米多多估值達50億港元。 這家公司正試圖將自己塑造成一家炙手可熱的科技新創企業,而非一家成立14年、身處成熟廣告服務產業的老牌業者。其押注的正是近年快速崛起的跨境電商市場,協助中國商家將商品銷售給海外消費者。 公司希望投資者不僅將其視為營銷服務供應商,更將其視為一家經營自有跨境電商平台、聚焦東南亞市場的電商運營商。公司表示,IPO募集資金將用於推動本地化布局,以及在東南亞四個重點市場泰國、印尼、越南及馬來西亞建設電商倉儲設施。近期與短影音平台TikTok的合作,也是公司成長故事的重要組成部分。TikTok同時營運電商平台TikTok Shop。米多多將近年的高速增長部分歸功於與TikTok合作關係持續深化。在2024年收入幾乎持平後,公司2025年收入接近翻倍成長。 轉型之路 米多多從一家專注中國市場的廣告服務商,迅速轉型為跨境電商綜合服務供應商,在某種程度上反映出中國龐大電商產業中一個正在快速崛起的新領域。 2024年中國網路零售銷售額達15.52萬億元(2.3萬億美元),約佔全球網路零售市場的一半。根據申請文件,中國跨境電商市場2024年規模達4,617億美元,預計至2029年期間年均增長率為15.1%。這也為跨境電商服務市場提供廣闊成長空間。該市場規模預計將由2024年的363億美元增至2029年的737億美元,增長超過一倍。 目前跨境電商營銷服務市場前五大業者合計佔有36.5%的市場份額。其中米多多規模最小,2024年排名第五,市場份額僅0.5%。廣東省廣告集團股份有限公司(002400.SZ)以17.2%的市佔率居首;未上市的鈦動科技、東信時代及星谷雲分列其後,合計佔有18.8%的市場份額。 近來,中國跨境電商產業在美國市場面臨壓力。美國去年堵住了一項長期存在的制度漏洞,取消價值低於800美元包裹免關稅入境的待遇,而美國正是中國跨境電商賣家的主要市場之一。類似情況也正在歐洲發生。歐盟計劃自下月起取消價值150歐元(173美元)以下包裹的免稅優惠。 面對上述及其他挑戰,米多多的應對方式堪稱企業靈活調整與把握機遇的典型案例。 公司前身為滙源信息,是一家位於中國福建省的跨境貿易中介服務商,最初與Google合作,協助其拓展中國客戶的廣告業務。2021年,公司聯合創辦人、董事長阮衛星與行政總裁鄧海開始推動業務轉型,由原本提供海外企業進入中國市場的營銷服務,轉向為中國廣告代理商提供出海營銷服務。 自營電商業務 2023年之後,公司除了原有服務廣告代理商的業務外,也開始直接拓展品牌客戶。到了2025年5月,公司進一步與TikTok Shop合作,正式開展自有海外電商運營業務。 自2021年以來,米多多的核心業務一直是海外營銷服務,該業務去年仍佔公司總收入的93.1%。相比之下,公司自營海外電商運營業務在開展首年僅貢獻3.1%的收入。米多多得以突破傳統營銷服務業務、開啟新一輪擴張,關鍵在於其與TikTok自2024年建立的合作關係。如今,這項合作已從單純的廣告代理業務,逐步發展成支撐公司自營電商及電商廣告服務的重要平台。 隨著合作深化,TikTok貢獻的收入佔比由2023年的0.2%大幅提升至2025年的30.3%;其餘大部分收入則仍來自Google。在營銷服務模式下,米多多向Google及TikTok等平台採購廣告資源,再轉售給廣告代理商客戶,並透過平台返點獲取部分收益。然而,自這家美國搜尋巨頭於2023年調整返點政策後,Google提供的返點金額已由2023年的149萬美元降至2025年的83.8萬美元。相比之下,TikTok在雙方合作後的首個完整年度便帶來438萬美元返點收入。 米多多將毛利由2023年的290萬美元增至2025年的1,180萬美元,幾乎完全歸功於與TikTok的合作,儘管公司與Google的合作關係仍持續存在。透過TikTok提供服務所產生的收入,由2024年的970萬美元增至2025年的3,890萬美元;同期活躍客戶數亦由706家增至1,209家。公司的毛利率仍然偏低,反映其作為營銷服務中介商的商業模式特性。不過,隨著TikTok業務規模擴大,以及毛利率較高的自營電商業務逐步成長,公司毛利率已由2023年的4.1%提升至去年的8.6%。 除了廣告服務業務外,公司依託TikTok Shop經營的自營電商業務去年實現420萬美元收入,毛利率更高達72.1%。該業務去年主要向美國、馬來西亞、泰國及越南消費者銷售商品,但目前似乎仍僅與單一品牌合作夥伴合作。不過,公司表示,2026年前四個月已有另外三家品牌合作夥伴加入,顯示這項業務未來具備相當可觀的成長潛力。 現在或許仍言之過早,尚難判斷米多多與TikTok的新合作關係,是否能在更長時間內持續帶來強勁的收入增長及利潤改善。不過,在中國與西方關係日趨緊張,以及Google因AI侵蝕其核心搜尋業務而收緊資源分配的背景下,米多多轉向跨境電商模式,並將重心放在東南亞市場,看來是一項相當明智的策略布局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

美暫緩制裁 DeepSeek免被納入黑名單

路透報道,因特朗普避免與中國緊張關係升級,美國將暫緩把人工智能與大型語言模型公司DeepSeek列入貿易黑名單。 據報道,除了DeepSeek以外,長鑫存儲及百多家被列為國家安全風險的中國企業,也暫緩納入黑名單中。 美國商務部工業與安全局(BIS)沒有直接作出回應,只表示時刻都會使用包括實體清單在內的政策和執法工具,以打擊不良行為者。 DeepSeek近期剛完成首輪融資,投資者除創辦人梁文鋒外,騰訊、寧德時代分別投資100億及50億元人民幣,京東、網易及IDG亦分別投資30億元,目前DeepSeek估值已超過500億美元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏