“长租公寓第一股”魔方生活二度向港交所递交上市申请,以填补资金继续扩充业务

重点:

  • 受疫情及封控措施影响,魔方生活去年由盈转亏
  • 中国房地产市场深度调整,不少商品房库存“转卖为租”,长租公寓的市场竞争或会更趋激烈

 

罗小芹

去年新冠疫情在中国反复暴发,包括金融重镇上海等主要城市,更在去年二季度实施严厉封控措施,冲击了长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司的业绩表现,以致去年未能打响在港股上市的如意算盘。

上月底,魔方生活卷土重来,上市联席承销人仍然是摩根士丹利及建银国际。该公司属于创业类企业,没有大企业作为骨干股东,未完成招股前,私募基金华平投资持有其42.56%股份,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)及中航产融,则分别持股16.93%及12.59%,三家都是被动型的基金投资公司。

初步招股文件援引研究机构弗若斯特沙利文的资料,去年中国集中式长租公寓市场的规模达到511亿元,预计至2027年的规模可达1,366亿元,复合年增长率21.7%。按在营公寓数量计,至去年底止,魔方生活于独立集中式长租公寓运营商的排名居首。至去年底止,该公司拥有76,245套在营公寓,分布全国25座城市388个地点,其中在上海运营的公寓达30,053套,占比接近四成。

该公司过去三年收入稳步上升,从2020年的9.5亿元增至去年的17.1亿元,显示在官方为房市设下关于债务的“三道红线”与新冠疫情夹击下,即使内地房市疲软,却衍生了长期租赁的需求。

依赖直营模式

但值得留意的是,该公司近年盈利表现飘忽,其中2021年录得约3亿元净利润,扭转之前一年的2.3亿元亏损局面;但到了2022年,随着新一轮新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的压力,其运营所在的中国主要城市、特别是上海的业务受到负面影响,最终再度转亏2.46亿元。

以魔方生活的最新投后估值约76亿港元(66.9亿元)计算,其市销率约3.9倍,作为港股的“长租公寓第一股”,市场上可比较的公司不多,与其业务最接近是经营长租酒店及长租公寓的首旅酒店(600258.SH),市销率约5.4倍,其较高的估值也许与其业务更为多元化有关。

魔方生活近年绝大部分营收来自直营模式的贡献,在该模式下,魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分,租约期一般为10至15年,并负责管理和运营,并向住户收取租金及向其提供配套服务的管理费。过去三年,来自直营模式的收入贡献分别占同期收入96.2%、94.5%及94.9%。

另一种为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活只以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓,并不拥有租赁公寓所在的任何公寓物业。

行业面临整合

房价高居不下,租房成为打工一族或流动人口的无奈选择。在市场刚性需求推动下,2016年长租公寓行业率先迎来爆发期,然而,自2018年开始出现长租公寓企业资金链断裂的现象,随着2020年疫情大爆发,进一步暴露了“租金贷”、“高收低租”、“长收短付”等高金融杠杆的行业弊端,甚至连头部企业青客去年也走上了破产清算之路,意味行业已步入“大洗牌”阶段。

此外,由于房市内部需求疲软,市场景气不再,地产发展商也需要为商品房库存寻找出路。今年1月,万科集团(2202.HK; 000002.SZ)与建设银行(0939.HK; 601939.SH)成立百亿住房租赁子基金,拟通过投资收购房企存量资产,提供市场化长租房或保障性租赁住房服务;此外,全球最大房地产投资机构之一的博枫资产,也宣布收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源,此举虽意味蛰伏良久的长租公寓行业似乎再受资本市场青睐,但坏处是市场竞争将会愈来愈激烈。

为扩大公寓网络规模,魔方生活自从2020年便积极投资,例如2021年旗下经营的公寓总数便同比大增94.4%至75,887套,因此在扩张速度最快的这一年,该公司因投资活动录得7.77亿元现金净流出,抵消了同年大部分因经营活动录得的现金浄流入,加上去年因偿还银行贷款录得12.77亿元融资活动现金净流出,导致公司截至去年底的现金水平仅余3.46亿元,可能因此衍生该公司上市筹资的计划。

更令人担心的是,在中国整体需求疲弱下,该公司旗下公寓的租金受压。据招股文件所示,白领公寓去年月均租金为2,922元,同比减少3.4%,甚至低于2020年的2,964元,拖累整体月均租金同比微跌0.9%至3,137元,在相关成本持续上升的处境下,却未能相应调升租金,恐继续蚕食该公司的盈利表现。

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新闻

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Youyou makes ERP software

用友再闯港股 押注AI改写软件业未来

中国企业软件先驱用友正将AI描绘成下一个增长引擎,尽管这项技术也迫使投资者重新审视全球软件业的未来 重点: 在AI重塑全球企业软件业商业模式之际,用友经历多年收入增长乏力及巨额亏损后,正寻求在香港上市 这家中国企业软件龙头认为,AI将提升企业软件的价值,但也有人押注,AI最终将令传统软件供应商失去存在价值    胡鸣鹤 1988年,王文京借来5万元,这在当时是一笔巨款,在北京创办会计软件公司,他的目标很直接:以电脑取代纸质账簿。 近40年后,用友网络科技股份有限公司(600588.SH)创办人王文京面对的挑战已大得多。他如今不再只是要说服企业采用用友的软件,而是必须让投资者相信,在人工智能时代,软件本身仍将不可或缺。 这项挑战来得正是时候微妙之际。按收入计为中国最大企业软件及服务提供商的用友,在经历数年困境后,上周第三度向港交所递交上市申请,前两次申请均已失效。公司2025年收入仅由上年的88.2亿元微升至88.6亿元(12.4亿美元),此前已由2023年的94.4亿元下滑;净亏损则由2024年的20.7亿元收窄至去年的13.5亿元。与此同时,公司表示,AI相关客户订单的合同金额已由两年前几乎为零,跃升至今年第一季末的18.8亿元。 在迈向AI时代的过程中,用友绝非唯一一家面临成败考验的公司。全球企业软件公司正遭遇云计算问世以来最大的一场颠覆。数十年来,软件供应商一直享有科技业最具吸引力的商业模式之一:持续性的订阅收入、高昂的转换成本,以及稳定可预测的客户留存率。如今,AI正开始动摇这三项基本假设。 企业员工未来可能不再登录企业软件,而是越来越多地直接要求AI智能体抓取数据、编制预算、核对账目或审批采购——这些工作过去通常由用友等公司开发的软件处理。 几乎所有大型企业软件公司都在加紧转型。国内竞争对手金蝶国际(0268.HK)正推出AI赋能的企业资源计划(ERP)产品;全球竞争对手方面,赛富时(CRM.US)押注Agentforce,SAP(SAP.DE)推出Joule,甲骨文(ORCL.US)则把生成式AI全面整合至旗下企业应用。即使是微软(MSFT.US),也已在大部分软件产品组合中嵌入Copilot。这场竞赛反映,业界日益相信,下一代企业软件将以AI智能体为核心,而不再围绕菜单、数据面板和表单。 难消投资者疑虑 投资者的反应相当审慎,今年大部分时间,资金都流向芯片、服务器及内存等AI基础设施供应商,令软件股表现落后于整体科技板块。传统软件供应商亦持续受压,投资者正争论AI会否削弱其订阅制商业模式,并让企业更容易自行开发定制化内部应用,从而减少对第三方软件的需求。 AI浪潮来临之际,用友尚未完全解决原有问题,因而面临更多挑战。与许多目前才开始应对AI冲击的软件公司不同,用友的业绩早在数年前便已转差,原因是公司由传统企业软件向云服务转型的进度较预期缓慢,成本亦高于预期。 管理层表示,大型企业客户的项目日益复杂,令实施周期延长,收入确认时间亦相应推迟。公司持续投资用友BIP云平台及AI研发,加上折旧及摊销成本增加,进一步拖累盈利。这些都是软件企业过往已经面对的传统难题,如今AI的出现,只是进一步提高了这场竞争的成败代价。 这场转型已开始重塑用友本身。公司员工人数由2023年底的24,949人,减至今年3月底的17,747人,降幅接近30%。中国媒体亦报道,公司今年进行了多轮裁员,涉及实施、销售及其他业务部门,以精简运营并加快推进AI战略。这次重组并非单纯削减成本,也反映公司正更全面地降低对劳动密集型模式的依赖,而这种模式长期以来一直是中国企业软件业的主要特征。 这次重组凸显AI对企业软件业最深远的影响之一。过去,用友等公司很大一部分收入来自人力密集的实施、定制及维护服务。AI辅助编程、自动化测试及客户支持,可以减少企业对数以千计工程师和顾问的需求,令企业软件公司的业务更容易规模化。但同一项技术也降低了客户自行开发软件的门槛,让企业可以依靠AI生成的工作流程,而不再购买用友等供应商提供的传统第三方产品。 站在历史胜利的一方 用友正试图说服投资者,公司可以在这场变革中成为赢家。 公司于2023年推出YonGPT大模型,并于去年推出用友BIP企业AI。管理层认为,AI智能体不会取代传统企业资源计划(ERP)系统,反而需要可信的企业数据、业务规则及工作流引擎,而这些正是用友BIP等ERP平台已具备的能力。按照这套构想,ERP将成为支撑企业AI运作的操作系统。 客户是否认同这套构想,仍是最关键的问题。 AI正值中国企业软件业的关键转折点到来。多年来,中国企业软件业在软件支出及盈利能力方面均落后于美国同业。中国企业普遍较少投资信息技术,反而更多依赖成本相对低廉的人力,并偏好高度定制的系统,而非标准化的订阅制软件。因此,许多国内软件供应商的运营模式更像顾问公司,而非真正的软件企业,依赖规模庞大、按客户需求定制的实施团队,难以有效扩大业务规模。 但AI也可能成为这个行业最大的机遇。中国企业软件市场的成熟程度仍低于发达经济体,随着企业采用AI,数智化发展仍有庞大空间。汇丰分析师近日指出,投资者对AI将取代软件供应商的忧虑可能过度。用友等中国公司反而可能从中受益,因为它们已深入掌握企业工作流程、监管要求及业务数据,而这些能力并非单靠大语言模型便能提供。 用友正处于这两种相互竞争的叙事交汇点,其申请文件列出行业长期以来面对的多项挑战,包括项目定制化程度不断提高,拖慢产品交付,以及政府和公共部门客户的信息技术支出转弱。但公司同时押注,随着企业在财务、制造及供应链等领域部署AI,这些既有企业客户关系将转化为竞争优势。公司表示,78%的《财富》中国500强企业均使用其产品;在市场高度分散的情况下,用友凭借3.8%的市场份额,仍是中国最大的企业软件提供商。 这令投资者必须回答一个不仅关乎中国,而是全球软件公司共同面对的问题。 近40年来,用友成功跨越了一轮又一轮技术转型,从纸质记账走向个人电脑软件,再由软件授权转向云端订阅。如今,公司向香港IPO投资者提出的核心投资论点是:面对新一轮技术变革,用友仍能再次成功闯关。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Harbin Electric does infrastructure

受惠新电厂建设 哈尔滨电气半年利润急增

发电设备制造商哈尔滨电气股份有限公司(1133.HK)周一表示,预计今年上半年实现利润约17亿元,较上年同期的10.5亿元增长62%。 公司将强劲增长归因于收入增长,这带来了效率提升和毛利率提高。 哈尔滨电气去年营收从2024年的387亿元增长19.1%至461亿元,同期利润从16.9亿元增长58%至26.7亿元。公司受益于新电厂建设,这是中国推动可再生能源发电的一部分。 哈尔滨电气股价在过去一年中上涨了一倍多,但年初至今已下跌21%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里