Missing the last IPO window, Shum Yip Property Operations filed for Hong Kong IPO for a fourth time

物管企業深業物業第四度衝刺港股上市,或是檢驗市場信心是否修復的指標

重點:

  • 按2023年收入計,公司在中國全業態物管服務提供商中排名第九位
  • 上半年公司收入14.1億元,錄得股東應佔溢利9,230萬元,年增12.6%

李世達

即使是有國資背景,上市也未必一帆風順。深業物業運營集團股份有限公司近日第四度向港交所遞表,希望趁著政策利多頻出之際,再次衝刺上市之路。

深業物業成立於1992年7月,是深圳老牌物業管理公司。深業物業所屬的深業集團於1983年成立,為深圳市政府全資擁有。深業集團旗下擁有香港上市公司深圳控股(0604.HK)及A股上市的沙河股份(000014.SZ)。

根據申請文件,深業物業為中國全業態物業管理、商業營運及城市服務提供商,截至今年上半年,深業物業在管項目總數為498個,在管總建築面積約為8,920萬平方米,覆蓋中國46個城市和14個省份。其中,公司於粵港澳大灣區的在管總建築面積約為6,020萬平方米,佔在管總建築面積的67.5%。

根據弗若斯特沙利文資料,以2023年按收入計,深業物業在中國全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商中排名第九位,市場份額0.3%。2024年上半年,公司營收14.1億元,年增9.8%;錄得股東應佔溢利9,230萬元,年增12.6%。

此前,深業物業曾三度遞表,最早一次在2023年2月24日,半年後的8月25日二度遞表,後於今年2月獲得中國證監會的備案通知書。第三次遞表則是今年3月28日,仍未能通過上市聆訊。

錯過上市風口

2018年以來,房企紛紛分拆物管公司上市,行業經歷了一波上市熱潮,去年則突然降溫。2020年,赴港上市的內地物管公司從2019年的8家暴增至18家,2021年也有13家,2022年回落至6家,去年僅剩兩家。

今年截至目前,則有泓盈服務(2529.HK)、經發物業(1354.HK)兩家物管公司成功上市。

房地產市場的下滑,是物管公司上市數量下降的主因,深業物業錯過了上市最好的時機,而在市場信心缺失的當下,公司的盈利能力顯得更加重要。

與兩家今年成功上市的物管公司相比,深業物業的業務體量是兩者的數倍。2021年至2023年,深業物業營收分別爲21.5億元、23.5億元、27.1億元,同期泓盈服務營收則為4.3億元、5.3億元及6.5億元;經發物業則為5.9億元、7億元及8.6億元。

但從盈利能力來看,雖同為國資企業,深業物業反而比不上體量更小的泓盈服務。過去三年(2021至2023年),泓盈服務毛利率分別為24.9%、23%、23.3%。同期深業物業則為13%、14.4%及15.7%。淨利潤率方面,泓盈服務為9.5%、10.1%與10.8%,深業物業僅有3.5%、5.1%及5.9%。

究其原因或許與業務比重有關。城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務,是公司收入的主要來源,其中前兩者佔收入比重較高,但毛利率水平較低(今年上半年分別為13.4%及10.3%),毛利率較高的商業物業運營及管理服務(今年上半年為27.3%),卻僅佔收入比重不到兩成四。

試圖減少依賴

此外,與關聯公司(深圳控股)的交易是公司利潤的重要來源。2021年至2023年,向關聯公司提供服務的毛利率分別為21.6%、23.3%、23.9%,而向獨立第三方公司提供服務的毛利率則為6.4%、7.4%、8.9%。

為了衝刺上市,深業物業逐年降低對關聯方的依賴,其來自關聯方的在管建築面積佔比,從2021年的27.4%下降至今年上半年的20.8%,但第三方公司貢獻的收入佔比卻不增反降,從2021年的56.6%降至今年上半年的54.5%。

應收帳款增加也是問題。今年上半年,公司錄得金融資產減值虧損1,370萬元,同比激增341.9%,主要來自貿易應收款增加。上半年,貿易應收款餘額約為6.3億元,其中關聯方佔比35%,第三方佔比64.9%。而關聯方帳款周轉天數也過長,達284.2天,遠超第三方公司的59.5天。公司直言,如果無法向客戶收取管理費,將對公司業務與財務帶來重大影響。

目前距離證監會上市備案通知書失效,大約還有四個月的時間。深業集團曾表示,要在「十四五」期間打造成為「全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業」,這項目標也將在明年「到期」,壓力不可謂不大。

如今在國家政策支持下,內地房地產似有回穩跡象,也有望帶動物管行業回暖。錯過上市風口期的深業物業這次能否拿到入場券,或許也是市場信心是否恢復的指標。

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新聞

簡訊:文遠知行在廣州推出24小時robotaxi服務

自駕出租車運營商文遠知行(WRD.US)周三宣布,將在廣州市中心啟動中國首個覆蓋一線城市核心區的24小時robotaxi自動駕駛出租車網絡,率先開通八條試點路線,標誌其邁向規模化商業化的新里程碑。 新網絡覆蓋廣州塔、機場、高鐵站等地標與交通樞紐,民眾可透過WeRide Go應用程式預約使用,支持24小時全天候接送服務。公司稱,這是國內首個覆蓋一線城市核心城區的24小時robotaxi服務網絡。此前,公司已在中東、歐洲八個城市運營robotaxi服務。 據財新報道,百度(BIDU.US; 9888.HK)旗下蘿蔔快跑已在武漢大部分區域實現robotaxi全天運營,但尚未覆蓋到北京、上海、廣州、深圳等一線城市。此外,小馬智行(PONY.US)也於2月開通廣州核心城區至機場、高鐵站的robotaxi往返路線,但運營沒有涵蓋深夜時段。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Estenova aims to become a big name in medical aesthetics

國產童顏針衝擊高端醫美 東方妍美盼上市續命

東方妍美以「童顏針」延續人類青春,現在他們希望透過上市來延續公司發展 重點: 去年收入不到1,500萬元,期末現金及現金等價物僅約3,300萬元 主力童顏針產品XH301最快今年底上市    李世達 「長生不老」自古以來是人類的永恆追求,從秦始皇追尋「長生不老藥」,到現代人打玻尿酸、膠原蛋白,只不過形式從古代的「煉丹」變成現代的醫美。在顏值經濟的時代,人們對臉上皺紋的恐懼,有時甚至會超過對疾病的恐懼。 再生醫療材料及特醫食品開發商東方妍美(成都)生物技術股份有限公司,本周向港交所遞表,以18A規則申請主板上市,由建銀國際獨家保薦。公司最主要的產品,就是現代的「長生不老藥」——童顏針。 成立於2016年的東方妍美,總部位於四川成都,其產品線幾乎全面圍繞「再生醫學醫療器械」,尤其是用於面部與皮膚填充的高分子注射劑,試圖對標國際知名品牌如Ellansé和Juvederm,更欲以自主研發的微球技術,搶佔中國下一階段醫美升級潮的主導權。 根據申請文件,東方妍美的核心產品線為13款III類醫療器械級再生醫學注射劑,涵蓋了幾乎所有主流醫美項目,如法令紋填充、皮膚提亮與緊緻、鼻根塑形、顳部與下頜輪廓調整,乃至頸紋與妊娠紋改善等。 這些產品多以PLLA(聚左旋乳酸)、PCL(聚己內酯)或PMMA(聚甲基丙烯酸甲酯)為微球骨架,搭配透明質酸或膠原等成分,能夠有效延長支撐時間與膠原再生能力,定位為高端填充劑市場。 強效童顏針 其中專為治療鼻唇溝皺紋(法令紋填充)的核心產品XH301,目前已完成臨床試驗且處於註冊審評階段。而用於治療女性壓力性尿失禁的候選產品XH321則處於臨床前階段。 作為公司主力產品,XH301在涵蓋252名受試者的臨床試驗中,其療效優於進口玻尿酸對照產品,且在安全性方面無顯著差異。不同於傳統玻尿酸只能瞬時填充凹陷,XH301與其兄弟產品聚焦於誘導自體膠原生成、延長效果持續時間,具有明顯差異化特徵。若能順利上市,XH301有望與目前市面主流的「童顏針」展開競爭。 公司預計於2025年在中國推出XH301及XH305,同時啟動歐盟CE認證,顯示其全球化布局企圖。同時,公司已與醫美平台新氧科技(SY.US)簽署協議,在中國內地、香港、澳門與台灣推廣、銷售及商業化其包括XH301在內的三種主力產品。 在平台構建上也已見初步雛形。除了注射劑產品,公司已有七項醫用敷料與補片產品取得第二類醫療器械註冊批准,另有一款用於乳腺癌術後乳房重建的交聯ECM候選產品XH322,處於臨床前階段。在特醫食品方面,公司有兩款獲批准的產品及七款研發中的候選產品,體現其「醫美+功能營養」的雙賽道布局策略。 年收入不到1,500萬元 由於主力產品尚未商業化,東方妍美仍處於虧損狀態。2023及2024年,公司收入僅有1,288.2萬元(178.6萬美元)與1,452萬元,主要來自銷售再生醫學材料醫用敷料及補片、特醫食品及其他產品,以及提供與醫療器械產品開發相關的研究、咨詢及檢測服務獲得收益。 同期,公司分別虧損6,350.1萬元與6,938.3萬元,虧損主要來自研發、銷售及行政開支,期內公司研發開支分別為4,572.6萬元、4,495萬元。 隨著持續虧損,公司的負債也在增加,資產負債率從2023年的78%增加到2024年的123%,錄得淨負債3,708.2萬元。截至2024年底,公司現金及現金等價物僅約3,319.7萬元,這或許解釋了為何其選擇在此時赴港上市。 自成立以來,東方妍美已完成三輪融資,融後估值為15億元。值得注意的是,A股上市公司陽光諾和(688621.SH)亦為公司股東,其實際控制人利虔在東方妍美擔任非執行董事。 從財務角度看,東方妍美的盈利能力非常有限,被寄予厚望的產品也未經市場考驗。不過,東方妍美所處的市場正處快速擴張期,在玻尿酸價格內捲、進口產品價格居高不下的背景下,對長效、安全、可替代進口的國產填充產品的需求正在逐漸增強。若東方妍美能如期推進XH301與其他產品的商業化,並證明其技術優勢,市場或許能夠給予更高的估值與關注。 醫美從來不缺市場,也不缺想像力,缺的是能真正落地的產品與品牌。東方妍美能否從「高科技童顏針」的敘事中殺出重圍,既取決於其研發轉化能力,更取決於在資金與時間的賽跑,誰能跑贏誰。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業簡訊:外賣戰升溫引監管關注 五部門約談京東 美團 餓了麼

在外賣市場競爭日趨激烈之際,中國監管部門出手介入。5月13日晚,市場監管總局聯同中央社會工作部、中央網信辦、人社部及商務部,針對當前外賣行業存在的突出問題,約談京東(JD.US; 9618.HK)、美團(3690.HK)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下餓了麼等平台企業。 據財新報道,五部門要求企業嚴格遵守《電子商務法》《反不正當競爭法》《食品安全法》等法律,強調須履行主體責任與社會責任,規範經營、保障消費者、商戶與外賣騎手權益,促進平台經濟健康有序發展。 京東今年強勢進軍外賣市場,劉強東親自領軍,提出佣金不超過5%、為全職騎手繳納五險一金等政策;美團則回應推出養老保險補貼,雙方並因「騎手二選一」問題互相指責。阿里也在4月底加入戰局,饿了麼宣布百億補貼計畫,並聯合淘寶閃購發放上億份免費茶飲券。 監管層自去年底多次強調平台經濟要規範發展,並整治算法濫用、保護新型就業者權益。未來外賣平台競爭將不僅拼補貼與速度,更須接受更高標準的法律與社會責任檢視。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Kintor makes Koshine, a hair loss product

開拓藥業資金告急 謀轉身攻化妝品市場

這家資金緊絀的生物科技公司,正從原來的腫瘤藥物業務轉型,非處方化妝品已開始產生收入 重點: 曾專注於抗癌藥的開拓藥業正在轉型,最新推出的兩款產品分別用於祛斑和治療脫髮 公司首次取得來自非處方化妝品的收入,但脫發藥物仍在進行臨床試驗 譚英 聊聊改頭換面的「美容轉型」吧! 2020年5月在香港首次公開招股(IPO)時,總部位於蘇州的的生物科技企業開拓藥業有限公司(9939.HK),在研發管線中有兩款潛在的「重磅產品」,其抗癌藥物和脫髮治療藥物均處於臨床試驗階段。 公司當時正研發用於治療晚期前列腺癌的普克魯胺,並預測到2025年,該藥物在中國的市場規模可達到約213億元(29.5億美元)。招股書顯示,公司對一款正在研發的脫髮藥物也寄予了厚望,希望進入一個由強生(JNJ.US)的米諾地爾和默沙東(MRK.US)的非那雄胺主導的市場,開拓中國價值31億元的脫髮市場。 時移勢易,公司的策略正發生重大轉變,已放棄普克魯胺的研發。不僅如此,4月發布的2024年報顯示,公司腫瘤研發部門已基本關閉。 當前的發展方向在公司上周的公告中披露已開始將KT-939商業化,這是一種具有美白祛斑功能的「功效性化妝品原料」。開拓藥業引用中國香料香精化妝品工業協會的數據稱,2023年全球化妝品原料市場規模為500億美元,預計到2030年將增至600億美元。 開拓藥業引用前述機構的數據稱,2023年中國化妝品原料市場規模為619億元。公司表示:「在化妝品原料的多層級市場格局中,功效性原料是其核心組成板塊。」 上周公告發布次日,開拓藥業股價一度上漲8%,但隨後回吐大部分漲幅,收盤時漲幅不足1%。該公告似乎也印證,開拓藥業正退出需長期臨床試驗獲監管批准的藥品研發賽道。 除KT-939外,開拓藥業研發管線中還有防脫藥物KX-826。後者已應用於非處方產品Koshiné。同時,該公司仍在推進相關臨床試驗。若成功,將有助於其作為處方藥獲市場認可。 2024年,公司錄得Koshiné帶來的首筆500萬元收入,Koshiné的網站上將其描述為「化妝品牌」。KX-826目前也正在進行治療雄激素性脫髮(AGA)的臨床試驗。 5月2日,公司宣布,一項針對KX-826與米諾地爾聯合用於治療AGA的臨床觀察性研究,已達到「主要終點」,為設計新試驗鋪平了道路。研究結果是積極的,但並非值得大肆慶祝,因為研究顯示,相比於單用米諾地爾組,米諾地爾和KX-826聯合用藥組僅略有優勢。 日益枯竭的現金   公司計劃開展的米諾地爾與KX-826聯合療法三期試驗(可能涉及數千名志願者),如何融資是另一個問題。開拓藥業多年來一直處於燒錢狀態,如果發行新股籌集資金,可能難以吸引投資者。截至去年底,公司現金儲備只剩下1.47億元,較2023年底的4.56億元大幅減少。   若KX-826獲批成為處方藥,開拓藥業將與全球僅有的兩大競爭對手比肩,但獲批絕非板上釘釘。根據年報,公司目前正聚焦資本密集度較低的化妝品業務。自2025年初以來,已推出6款此類產品,包括Koshiné品牌,以及基於KX-826的痤瘡乳膏和基於KT-939的美白精華及乳液。   公司正通過中國的天貓、京東、抖音、小紅書等社交媒體渠道,國際電商平台亞馬遜以及自有在線銷售平台,推廣非處方化妝護理產品。毋庸置疑,無論是脫髮產品還是美白產品,在監管寬鬆的非處方市場中,國內外均存在眾多競爭對手,尚不清楚開拓藥業的產品具備何種競爭優勢。   雖然其來自非處方產品的收入規模仍很小,但更有說服力的數字是,開拓藥業的研發成本從2023年的9.39億元降至去年的7,810萬元,降幅達91.7%,反映公司在向低成本化妝品業務轉型。這一調整幫助公司的年虧損從2023年的10億元,收窄85.4%至去年的1.55億元。公司將研發投入大幅下降歸因於「更加聚焦核心皮科管線(KX-826和GT20029)投入,而該等投入較腫瘤管線大幅減少。」GT20029是一種用於治療AGA的外用化合物。  在進入脫髮市場後,開拓藥業加入了一個越來越擁擠的領域,業內成員包括科笛(2487.HK)和雍禾醫療(2279.HK)。銷售一款AGA治療噴霧劑的科笛股價較2023年6月上市時已下跌72%,而提供毛髮移植修復的雍禾醫療股價較2021年底上市時已暴跌近93%。 開拓藥業的處境類似,公司股價較發行價已下跌超90%。該股還逆勢於整體醫藥股市場,過去一年下跌2.7%,而同期恒生醫療保健指數上漲16.5%。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏