走出雅居樂暴雷陰霾雅生活預告上半年扭虧

2025年08月22日

3319.HK

雅生活在房企債務風暴中選擇強硬自救，以訴訟追收與工抵資產斷尾止損，成功扭轉去年逾16億元虧損，預告上半年盈利3至4億元

重點：

公司上半年盈利3至4億元，去年同期為虧損16億元
透過訴訟追收與工抵資產等手段，成功壓縮關聯公司應收帳款風險

李世達

在中國的這場房地產風暴中，物業管理公司通常被視為「相對安全」的資產，因為它們屬於輕資產模式，現金流穩定，甚至能為陷入困境的母公司提供變現的機會。然而，當母公司債務危機持續惡化，物管企業也難以獨善其身。

雅生活智慧城市服務股份有限公司（3319.HK）正是一個典型的代表。去年上半年，雅生活因大幅計提關聯公司雅居樂（3383.HK）的應收款減值而錄得逾16億元虧損。但時隔一年後，雅生活卻交出截然不同的盈利預告：2025年上半年預計盈利介乎3億至4億元。扭虧為盈的背後，雅生活顯然做對了什麼。

採取訴訟手段

雅生活的自救行動主要圍繞如何處理與雅居樂的財務糾葛展開。公告顯示，公司在2024年下半年起，對關聯交易採取了更嚴格的合同條款設計，以縮短回款周期並減少壞賬暴露。雅生活明顯向外傳達訊息，關聯公司不能長期拖欠款項，而希望用制度和流程將風險控制在早期。

另一個動作是接受工抵資產，用工程項目中的資產抵消應收款，這種做法在房企普遍缺乏現金的背景下，成為一種務實選擇。雖然流動性差，但相比壞賬全額撇掉，仍能部分對沖風險。

更進一步，公司也對業務結構進行調整，把重心放回物業管理和城市服務等能帶來穩定現金流的核心板塊，對房地產相關的外延增值服務則大幅收縮。

過去一年，許多物管公司都在努力拓展第三方市場，但雅生活的特別之處，在於它選擇不留情面，直接「斷尾求生」，不再讓自己被高風險業務綁架。現金流是最真實的語言，雅生活公告中明確提到，公司經營性現金流相較去年有明顯改善。

與此同時，雅生活還完成了兩筆關聯收購，將雅居樂旗下環保企業收入囊中，總金額約6,000萬元，為雅生活拓展了城市服務與環保板塊的新收入來源，也為未來經營現金流增添了潛在支撐。

股價半年累漲三成

市場對這份盈利預告的反應是直接而迅速的。盈喜公布後首個交易日，雅生活股價當日大漲13.6%，報3.55港元，過去半年累漲近三成。

相比下，恒大物業（6666.HK）在恒大集團（3333.HK）爆雷後，被曝出約134億元資金被母企挪用，資金鏈一度斷裂，欠缺獨立修復能力，只能等待清盤人安排。在恒大集團即將退市之際，傳出正在為恒大物業尋找買家。恒大物業今年以來股價累升24%，主要受到消息面帶動。

另外，世茂服務（0873.HK）則在維持主業的情況下，持續減少對母企物業的依賴，開始切入商業綜合體、辦公樓、酒店運營管理等領域，但去年業績仍陷虧損，盈利能力尚未改善；融創服務（1516.HK）則因母企流動性壓力過大，選擇「收縮戰線」，退出非核心業務，例如出售彰泰服務股權，把資源集中於一二線城市。兩家公司尚未公布最新半年報，但在今年以來物管股回暖帶動下，股價都有不錯表現。

不過，短期內市場的熱情並不代表風險完全解除。雅居樂的債務壓力依然存在，若未來再次陷入流動性困境，仍可能波及雅生活。此外，雅生活雖已加快第三方項目拓展，但目前規模仍有限，要真正擺脫對依賴，仍需更多時間和資源投入。

雅生活的確展現出逐步脫離母企風險的能力與企圖心。以當前股價對應2025年預期盈利來看，估值仍低於疫情前水平，處於「價值修復」階段。若能進一步擴大第三方市場並保持正向現金流，股價仍有上行空間。不過，母企雅居樂的債務不確定性仍是最大變數，投資者宜關注政策支持與行業整合進度，現階段仍應保持審慎。

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房地產

雅生活, 物業管理, 恒大物業, 雅居樂, 世茂服務

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簡訊：明略科技招股籌10.2億港元

營銷軟件製造商明略科技（2718.HK）周四起至下周二招股，發售721.9萬股A類股份，每股141港元，集資最多10.18億港元（1.31億美元）。預計11月3日在港交所主板掛牌上市。公司計劃將所得款項淨額中，約35%用於未來3年提升技術研發能力；約40%用於豐富產品組合的產品開發；約15%用於營銷、品牌推廣及銷售團隊擴充，旨在進一步擴大客戶群，並深耕數據智能行業；及約10%用於營運資金及一般公司用途。明略科技提供數據智能產品及解決方案，涵蓋營銷和營運智能，涉及線上及線下場景。今年上半年，公司營收約6.44億元，同比增長13.9%，經調整營運利潤約為2,688萬元，扭虧為盈。騰訊持有明略科技約30%的股份，投資者還包括紅杉中國、淡馬錫、凱鵬華盈、快手等。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年10月23日

2718.HK

簡訊：金沙中國第三季淨收益按年升1.5%

博企金沙中國有限公司（1928.HK）周四公布第三季財務情況，淨收入按年上升1.5%至2.72億美元，經調整物業Ebitda（息、稅、折舊攤銷前盈利）為6.01億美元，按年上升2.7%。公司母企LVS主席兼行政總裁羅伯特·戈德斯坦表示：「我們財政實力及領先同業的現金流量，繼續支持公司在澳門及新加坡兩地的投資及資本開支項目。」澳門威尼斯人期內娛樂場的淨收益，按年下跌2%至5.43億美元；澳門巴黎人跌13.8%至1.63億美元，澳門金沙跌9.6%至6,600萬美元；澳門百利宮更跌27%至1.32億美元。旗下各娛樂場中，只有澳門倫敦人上升55%至5.25億美元。金沙在澳門的酒店入住率跟去年同期相若，平均超過95%。金沙中國周四開市升1.1%報18.63港元，公司年初至今股價跌逾一成。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年10月23日

1928.HK

從提神到品味：中國即飲咖啡進入高質量競爭時代

中國即飲咖啡市場高速成長，從提神飲品演變為生活方式象徵頭豹研究院近年來，中國即飲咖啡市場呈現顯著擴張趨勢。在便利店、商超和電商渠道推動下，即飲咖啡逐漸成為年輕消費者日常生活的「隨手飲」，從提神需求延伸至健康管理與生活方式表達。品牌紛紛在配方中融入低糖、低脂、功能化元素，迎合健康導向。同時，精品化趨勢加速滲透，產品從單一口味拓展至冷萃、拿鐵、燕麥奶等細分品類，包裝設計更具質感，滿足消費者對品質與個性化的需求。中國即飲咖啡市場正從「量」的擴張轉向「質」的提升。即飲咖啡是可直接購買並飲用的預製咖啡飲料，與速溶與現磨並列為三大類別。其市場的迅速成長反映出消費者行為的深刻轉變——從社交飲品到日常必需品，再到生活方式符號，折射出中國消費結構的多元化。行業數據顯示，中國即飲咖啡零售收入從2020年的120億元增至2024年的280億元，年複合增長率達18%，高於飲料行業整體增速。線上銷售成為主動能，佔比由9%升至35%。新世代消費力量正在重塑咖啡市場抖音平台數據顯示，2024年咖啡品類銷售額同比增長110%，帶貨品牌和帶貨商品數量分別增長142.9%和380.3%。直播電商降低嘗鮮門檻，即時零售提升便利度，內容電商場景化營銷激發需求，形成強勁的線上爆發力。在競爭格局上，中國即飲咖啡正處於高速增長與激烈變革期，從國際品牌主導轉向本土與國際多元混戰。第一梯隊為雀巢（NESN.ZU）與星巴克（SBUX.US），合計佔市場六成；第二梯隊包括農夫山泉（9633.HK）、統一（0220.HK）、可口可樂（KO.US）等品牌旗下的咖啡產品，以健康與性價比策略突圍；新銳品牌則憑創新產品和數字行銷快速崛起。渠道策略呈現明顯分化。國際品牌依賴商超與酒店渠道，本土品牌積極布局電商與會員制零售，如隅田川1L裝在線上銷量佔比超六成，農夫山泉則深耕山姆會員店，反映消費場景的重構。健康功能性延伸成為產品升級的主要方向。消費者健康意識覺醒，即飲咖啡品牌紛紛加碼功能性成分添加，推出滿足細分需求的專業化產品。該類精準營養策略不僅提高產品溢價能力，還創造了與傳統現磨咖啡的差異化賣點。地域風味定制化體現了即飲咖啡本土化的深度發展。品牌結合區域飲食偏好開發特色口味，如雲南小粒咖啡與本地水果融合款、花椒咖啡和凍梨咖啡等小眾風味，使產品成為情感聯結的載體。預計未來，具有地域特色的即飲咖啡產品佔比將從目前的15%提升至30%，成為市場增長的重要驅動力。包裝形態與技術革新不斷突破即飲咖啡體驗邊界。傳統瓶裝、罐裝之外，咖啡粉、咖啡膠囊、咖啡濃縮液等多種形態競相湧現。無糖/低糖產品也已從市場差異化選項變為基礎標配。叮咚買菜平台數據顯示，87%的大瓶裝咖啡銷售來自無糖版本，三年前僅為50%左右。健康標配化趨勢正在重塑整個即飲咖啡市場的基本格局，迫使傳統甜味奶咖產品轉型退出主流市場。成分與配方創新反映即飲咖啡向專業化、精品化發展的趨勢。品牌不再滿足於簡單的咖啡+糖+奶基礎配方，而是引入精品咖啡思維，強調豆種來源、烘焙度和萃取工藝。同時，成分配比也更加科學化，使用天然甜味劑替代人工甜味劑、添加膳食纖維等營養成分。在健康化與精品化雙輪驅動下，即飲咖啡市場正邁向高品質競爭階段，品牌唯有兼顧健康屬性與品質體驗方能脫穎而出。頭豹研究院中國是行企研究原創內容平台和創新的數字化研究服務提供商，擁有近百名資深分析師，聯繫方式：CS@leadleo.com 本文內容純屬作者個人意見，不代表咏竹坊立場欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年10月23日

曾與阿斯利康達成約20億美元重磅交易誠益生物赴港IPO

核心產品ECC5004有望成為同類最佳及第二個在全球市場上市的口服小分子GLP-1受體激動劑重點：全球GLP-1受體激動劑市場正迅猛增長，該市場預計到2029年將達到2,465億美元誠益生物曾經歷4輪融資，短短3年內，估值增長了16.75倍莫莉港股市場有望再次迎來一家專注於減肥藥賽道的企業。成立僅7年的誠益生物開曼有限公司（Eccogene Inc.）憑借與阿斯利康（AZN.L）達成的一項總價值近20億美元的重磅交易，正式向港交所主板發起上市衝刺。近日，誠益生物遞交主板上市申請，Jefferies、美銀證券及中金公司擔任本次IPO的聯席保薦人。誠益生物是一家處於臨床階段的全球性生物技術公司，致力於探索和開發新一代口服小分子藥物，以應對全球心血管代謝疾病和炎症性疾病領域尚未滿足的醫療需求。目前誠益生物尚無產品進入商業化階段，但其在2023年與阿斯利康達成的一項重磅交易引發市場關注。根據該協議，誠益生物將在研小分子GLP-1（胰高血糖素樣肽-1）受體激動劑ECC5004在中國以外的開發和商業化權利許可給阿斯利康，該交易的首付款高達1.85億美元，誠益生物未來還將有資格獲得高達18.25億美元的臨床、註冊和商業化里程碑付款等。 ECC5004是一款每日1次的低劑量口服小分子GLP-1受體激動劑，根據招股書，ECC5004有望成為同類最佳及第二個在全球市場上市的口服小分子GLP-1受體激動劑。與現有口服GLP-1藥物需嚴格空腹服用且避免與其他藥物同服不同，ECC5004憑借高口服生物利用度，可隨餐服用，顯著提升了用藥便利性。在阿斯利康的支持下，ECC5004目前正在進行兩項針對肥胖╱超重症(VISTA)及二型糖尿病的全球IIb期試驗，同時在中國開展橋接Ib期試驗，這兩項臨床試驗預期於2025年第四季度完成。全球GLP-1受體激動劑市場近年來呈現爆發式增長態勢，主要由其在二型糖尿病和肥胖症治療中的顯著療效驅動。據招股書引述的弗若斯特沙利文數據，全球GLP-1基石療法市場規模已從2020年的132億美元增長至2024年的721億美元，復合年增長率為52.9%，到2029年，該市場預計將達到2465億美元。然而，面對潛力巨大的市場，GLP-1賽道的競爭已日趨白熱化。其中，口服劑型因其能夠顯著提升患者用藥便利性與依從性，成為新一輪競爭的焦點。諾和諾德的口服司美格魯肽已成為首個獲批上市的口服GLP-1受體激動劑，目前其減重適應證已在部分市場提交申請，其競爭對手禮來的開發重點是其口服小分子GLP-1藥物 Orforglipron的三期臨床試驗已完成。中國本土創新藥亦進展迅速，信達生物（1801.HK）開發的瑪仕度肽已經獲批上市，還有至少8款國產司美格魯肽在排隊上市、14款GLP-1創新藥物在三期臨床階段。禮來系科學家創業誠益生物由周敬業博士和徐劍鋒博士在2018年共同創立。在此之前，周敬業曾任禮來中國研發中心化學部負責人，徐劍鋒曾任禮來中國研發中心的首席科學家。禮來在減肥藥領域佔據重要位置，其開發的替爾泊肽（Tirzepatide）在減重效果上優於諾和諾德的司美格魯肽，顯示出強大的研發實力。憑借創始團隊在藥物開發領域的深厚積澱，誠益生物自成立以來持續獲得資本青睞，估值實現快速攀升。誠益生物在2018年簽約、2020年完成支付的A輪融資獲得1億元，投後估值為2.02億元，到了2023年12月阿斯利康與誠益生物達成合作併入股時，公司的投後估值達到了4.98億美元（35.48億元），短短3年內，估值增長了16.75倍。不過，由於誠益生物尚處於臨床階段，公司目前所有收入均源自阿斯利康的合作，導致財務表現出現較大波動。招股書顯示，2023年、2024年和2025年上半年，誠益生物的營業收入分別為0.36億美元、2.21億美元和55.7萬美元，同期的淨利潤分別為虧損0.52億美元、盈利1.39億美元和虧損0.2億美元。截至2025年6月30日，公司現金及現金等價物為5,643萬美元，可為後續臨床研發提供資金支撐。港股減肥藥賽道在2025年持續成為資本市場的焦點，今年港股市場已迎來多間GLP-1類藥物相關公司登陸港股後，市場表現引人矚目。8月上市的銀諾醫藥（2591.HK）公開發售超額認購超5,300倍，派格生物（2565.HK）自5月登陸港股後，累計漲幅已經超過240%，體現了資本市場對減肥藥賽道企業給予了極高估值和期待。相較於銀諾醫藥上市後164億港元的市值，誠益生物最後一輪融資的投後估值35.48億元，後者在推進IPO過程中存在一定的估值提升空間。儘管前景可觀，但誠益生物旗下管線均處於臨床研發階段，其最終能否成功上市並商業化，仍需持續關注。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年10月23日

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