2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園,因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響,集團陸續退出海外項目

重點:

  • 碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益,將全線退出當地市場
  • 馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

     

劉智恒

早在十年前,當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討,逐漸晉身內地開發龍頭之列時,前主席楊國強不甘心只在一地為王,他的眼光開始望向世界,亞太市場是第一步。想到就做,楊國強迅即在海外開疆拓土,先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞,截至2017年,集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去,海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利,反倒碰得灰頭土臉,更被海外項目拖後腿,為原已資金緊絀的碧桂園,添加不少煩惱。

近日有消息,碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元),向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益,及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月,碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊,以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手,意味集團全面退出澳洲市場。

另外,由於負債沉重,碧桂園將位於泰國的土地及房產,用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品,以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟,真正令集團深陷泥濘的,肯定是馬來西亞的超級項目森林城市,至今仍不知怎樣去埋尾,令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作,位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區,距新加坡只是一海峽之遙,總規劃佔地30平方公里,將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目,發展時間25-30年,可容數十萬人口,目標是建成一座智慧綠色城市,總投資額達到1,000億美元。

2016年,當時的馬來西亞首相納吉布更揚言,新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場,竟表示禁止外國人購買森林城市房產,後雖改口,但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然,紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發,銷售及建設不是停頓就是放緩,銷情一落千丈,項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困,無力支持馬來西亞的發展。另一方面,房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清,人煙罕至,與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大,於是不斷投訴抗議,負面消息令項目更加無人問津,市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區,令項目重燃希望,但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定,在當地置業還是少沾手為妙,因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園,截至2023年6月底止,集團現金1,011億元,另外受限制現金約294.5億元。債務方面,有息負債包括銀行借款、優先票據,可換股債券及公司債券,合共高達2,579億元。事實上,到今天情況更糟糕,境外債務接連違約,去年下半年的銷售又大幅下滑,資金回籠緩慢。在此情況下,實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城,主要是擴展過急,以及錯判形勢,看不透部分東南亞國家的政治局勢變化,另外是疫情影響全球經濟,當然最致命是內地房地產下滑,政府嚴控開發商借貸,令房企面對資金鏈問題,在內地已自顧不瑕,又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音,認為包括碧桂園等房企,最大問題是過去多年盲目擴張,沒做好風險管理,以高槓桿去發展,因此負債纍纍,才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析,根本是人云亦云,流於表面。你看看,今天不是十家八家開發商負債沉重,而幾乎是每一家民營房企都無一倖免,差別只在於你是欠債數百億或是數千億,甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運,你就明白是中國房企經營常態,在那個時代,若不是以這個高槓桿模式去發展,根本沒可能競爭,要麼就大落後,甚至是被淘汰。

坦白說,中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年,初期基本上許多規範未成形,規則及模式是一步一步摸索,可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速,市場上百駕競走,先是100公里,再而200及300公里,問題也沒發生,既沒管制,又怕不提速會落後於對手,於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現,若再不降速,不但參賽者有危險,賽道也不堪負荷,後果堪輿,於是突然狠下規定要減速煞車,一輛高速中行駛的汽車,急踩油煞停,情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實,內地房地產經過多年超高速發展,問題陸續浮現,要進行復修,去調整改變過去的缺點,令未來的發展可以更健康。無可否認,過程將是痛苦,當中必然有企業捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相當時間去過渡。

咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們。

欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞

Meorient Hong Kong IPO

盈利腰斬的米奧會展 赴港上市盼翻轉周期

疫後跨境活動回復常態後,會展行業開始脫離短期復蘇紅利,重新回到與外貿景氣同步的節奏,以境外會展活動為主要業務的米奧會展,選擇此時赴港上市 重點: 收入高度集中於境外自辦展覽,98.8%客戶為中國出口企業 上半年公司收入按年跌約7%,但淨利潤大跌61%    李世達 所謂「春江水暖鴨先知」,當中國企業急於「走出去」的時刻遠去,最早感受到溫度變化的,常常是會展業。2024年後,隨著疫後復蘇紅利退潮,會展公司開始感受寒意。而浙江米奧蘭特商務會展股份有限公司(300795.SH)正是在這樣的背景下,再次走向資本市場。這家於2019年在深交所上市的會展服務商,近日正式遞表赴港上市,試圖打造「A+H」布局,重新吸引市場目光。 米奧會展核心業務為境外會展的策劃、組織、推廣及運營,主打「中國企業出海」服務,聚焦外貿企業參展需求,核心品牌包括「Homelife」(家居生活類)與「Machinex」(機械裝備類)全球系列會展。 公司引用第三方數據稱,截至今年上半年,公司境外自辦展覽收入佔自辦展覽收入比重達94.5%,覆蓋印尼、阿聯酋、越南等30多個國家。以2024年收入計,以45.4%的市場份額位居國內境外自辦展覽機構第一,遠超第二名的4.6%,行業龍頭地位顯著。而公司客戶中98.8%為中國出口企業,依賴外貿行業景氣度。 與多數依賴場地方或以代理參展為主的會展公司不同,米奧會展的業務高度集中於境外自辦展覽主辦服務。公司作為主辦方,自行策劃及運營展會,直接向參展商銷售展位並提供配套服務,使收入結構相對清晰;相比之下,展覽代理服務僅屬輔助性業務,收入佔比長期維持在不足一成的水平。 毛利率表現優於同業 以主辦服務為主的業務模式,為公司帶來行業少見的高毛利率表現。2022至2024年,公司毛利分別為1.68億元、4.12億元及3.74億元,毛利率大致維持在48%至50%區間,明顯高於不少以代理或場地為核心的同業,這些同業毛利率大約在20%至40%之間。 作為主辦方,公司能夠掌握展位定價權,靈活調整價格,且隨著展覽規模擴大,場地租賃、推廣及運營等固定成本被攤薄,容易形成規模效應。 然而,在疫情後兩年經歷跨境會展快速修復的需求後,米奧會展的業務已逐步回歸常態節奏。相比2023年由解封效應帶動的高增長,2024年以來行業進入調整期,展覽需求與價格承受力同步轉弱。 根據上市申請文件,截至2025年6月30日止六個月,公司收入由2024年同期的約2.6億元,下降至約2.41億元,按年減少約7.4%。公司解釋,收入下滑主要與境外自辦展覽場次及地區結構調整有關,包括在印尼市場較去年同期少舉辦一場展覽,對上半年收入造成直接影響。 同時,為維持參展商數量,公司向部分客戶提供更多價格優惠,也令單位展位收入下降。此外,公司近年策略性收縮一般線上營銷服務業務,該部分收入進一步減少,亦拖累整體收入表現。 上半年淨利跌超六成 利潤端的調整幅度更為顯著。淨利潤由2024年上半年的約4,072.2萬元,降至今年上半年約1,554萬元,按年大跌約61.8%。公司指出,利潤跌幅高於收入跌幅,與費用端未能同步收縮有關。一方面,為維持海外市場滲透率與招商能力,銷售及營銷開支按年上升。另一方面,持續投入「AI慧展」及數智化系統升級,研發開支亦有所增加。 從財務狀況來看,米奧會展整體資產負債表仍屬穩健。截至2025年6月底,公司資產總值約8.36億元,負債總額約2.5億元,淨資產約5.86億元,資本結構偏向保守;期末現金及現金等價物約5.14億元,流動比率約2.8倍,短期償債能力充裕,為其持續投入海外市場與數智化升級提供緩衝空間。 對於核心業務高度國際化的米奧會展來說,赴港發行H股有助於提升國際投資者能見度、配合海外併購與合作,同時也為日後以股份作為支付工具預留空間。然而,其業務與外貿景氣、企業出海意願及境外辦展節奏高度相關,短期內仍難建立穩定向上的成長曲線,這亦從公司A股今年以來股價下跌約17%、明顯跑輸大盤的表現中得到印證。 考慮到目前香港新股市場眾聲喧嘩,業務成熟穩定的米奧會展似乎更缺少強音,若定價過於進取,上市後股價表現恐將承受較多現實壓力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Omnivision does infrastructure

簡訊:豪威集成電路招股集資47億港元

圖像傳感器製造商豪威集成電路(集團)股份有限公司(0501.HK)周四在港公開招股,發行4,580萬股,每股104.80港元,集資約47億港元。根據公告,1月7日截止認購,於1月12日正式掛牌。 公司計劃將約70%的集資金用於未來五至十年的產品研發,余下資金將投入銷售與營銷推廣、戰略性投資和並購,以一般營運資金。 豪威主要業務是設計傳感器與銷售,應用於智能手機、汽車、醫療設備等電子產品,生產則由第三方代工完成。2025年上半年,公司收入同比上升15%至139億元,去年同期為121億元;同期淨利潤從13.7億元增至20.3億元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Weihai Bank is in Shandong

獲地方政府注資大禮 威海銀行資本壓力現形

威海銀行將向山東市旗下的投資平台配股,以補強資本緩衝 重點: 威海銀行將向其家鄉的市屬投資平台配售新股,集資約10億元 在中國經濟放緩、資本緩衝明顯轉弱的背景下,威海銀行選擇引入地方政府資金支撐   梁武仁 威海銀行股份有限公司(9677.HK)在年底獲得地方政府送上的一份大禮,為其資產負債表在踏入新年前帶來急需的支撐。不過,圍繞這家地方銀行的整體氣氛,卻談不上喜慶。 平安夜當天,這家在港上市的銀行表示,其位於山東省威海市的市屬投資平台財鑫資產,已同意以每股3.29元,認購約3.28億股新股。該作價較當日收市價溢價約18%,交易將為威海銀行注入約10億元(約1.4億美元)資金。 表面上看,這次配股似乎是一種「信心投票」,尤其是在新股發行通常需要折讓的情況下,認購方卻選擇溢價入股。但實際上,這更像是一條財務上的救命繩。換言之,威海銀行正面臨補強資產負債表的困境,而家鄉政府選擇直接出手,以資金支票來改善其償付能力。 威海銀行引入的新資金,並非用於擴張業務,而是用來填補已明顯吃緊的資本緩衝。其核心一級資本比率,亦即股東權益佔風險加權資產的比例,在截至6月的六個月內,按年大幅下滑近一個百分點至8.3%。作為衡量銀行財務穩健度的關鍵指標,如此急劇的惡化,無疑是一個警訊。 儘管威海銀行的核心一級資本比率仍高於監管最低要求,但與中國四大行之一、行業巨頭工商銀行(1398.HK;600398.SH)高達13.9%的水平相比,差距十分明顯。 更令人憂慮的是,威海銀行的資本流失速度相當驚人,並已對其盈利能力構成沉重壓力。2025年上半年,該行的留存收益——即再投入業務的利潤,幾乎停滯不前,但以貸款為主的風險加權資產卻膨脹近一成。這種差距持續擴大,意味銀行在放貸規模快速增長的同時,卻未能創造足夠利潤來支撐自身發展。 威海銀行的困境,正是中國規模龐大的小型地方銀行體系的縮影。近來,這些銀行已成為投資者與政策制定者眼中的棘手群體,而問題根源在於經濟長期低迷。隨著中國經濟增速放緩,無論是消費者還是企業,都對新增負債趨於保守,貸款需求隨之枯竭。 對銀行而言,意味其核心業務的收入增長變得更加困難。同時,經濟下行也推高了違約風險,迫使放貸機構在貸款對象上變得更加審慎。各種因素交織之下,形成一個惡性循環:為了維護資產品質,銀行不得不收緊信貸;但信貸一旦收縮,又進一步壓縮了新業務空間,令收入與盈利雙雙承壓。 雪上加霜的是貨幣政策因素,為了提振疲弱的經濟,中國央行幾乎別無選擇,只能持續下調利率,這直接擠壓了銀行的淨息差,也就是貸款利息收入與存款利息支出之間的差距。 威海銀行的淨息差已由一年前的1.8%,收窄至今年上半年的1.65%。因此,即使該行在期內貸款規模按年增長約9%,利息收入的升幅卻僅有5.3%。在息差不斷被侵蝕的情況下,銀行透過盈利內生補充資本的能力愈發受限,而由於銀行業困境已廣為人知,市場對銀行股的投資意欲轉弱,轉向外部民間投資者集資同樣困難。 這種局面也令北京,以及全國各地掌控多數銀行的省市政府頭痛不已。銀行體系猶如中國龐大經濟體的循環系統,對支撐經濟增長至關重要,各級政府最不願看到的,正是由地方銀行倒閉引發的行業危機。 暗流湧動 在充滿隱藏壓力的金融體系中,骨牌效應往往來得又快又猛。即便只是一家小型銀行出現問題,也可能引發連鎖反應,促使存戶從其他被視為同樣脆弱的機構中撤資。因此,出手支撐銀行的責任,最終仍落在政府肩上。 威海銀行這宗交易正好體現了上述困境,本質上等同於地方政府以相當優渥的條件,向銀行注入資本。然而,這種救助模式本身同樣存在問題。它凸顯了地方政府、區域經濟與銀行之間高度糾纏的關係。長期以來,地方銀行一直是地方政府項目及重點扶持企業的主要融資管道,一旦這些借款人在經濟下行時陷入困境,銀行的資產負債表便會首當其衝。 而由政府主導的銀行紓困行動,例如這次針對威海銀行的安排,往往不只是為了維持金融穩定,同時也在於保護彼此交織的地方利益。更重要的是,這類介入措施幾乎無助於解決銀行自身的核心經營問題,只能暫時止血,並非長久之計。 對投資者而言,訊號已相當明確。財鑫資產支付的溢價,與其說是對價值的肯定,不如說是不得不為,因為這是一宗由政策主導、而非市場理性所驅動的交易。它揭示了銀行在市場定價下的估值,與地方政府為維持穩定所願意付出的價格之間,存在巨大落差。儘管這次注資或可暫時化解燃眉之急,但並未改變其基本面困境,息差持續收窄、經濟復蘇前景不明,以及嚴峻的信貸環境。 即便威海銀行的處境看來岌岌可危,但相較於愈來愈多陷入更深困境的地方銀行,它的情況仍算不上最糟。就在最近的一個案例中,東北城市瀋陽的市政府於上月將當地的盛京銀行私有化,藉此在公眾視野之外,對這家問題重重的銀行進行整頓。 威海銀行在平安夜獲得的這筆資本大禮,清楚提醒了市場,中國金融體系穩定的表象之下,壓力正持續累積,尤以規模較小、業務分散度不足的地方銀行最為明顯。雖然由國家主導的資本支援模式,能在一定程度上緩解銀行的財務壓力,但同時也透過稀釋股權的方式,損及中小民間投資者的利益。 不出所料,自宣布配股以來,威海銀行股價已出現回落,目前的市銷率(P/S)約為1.7倍,低於工商銀行的2.5倍。另一家地方銀行徽商銀行(3698.HK)的市銷率更低,僅約1.07倍,反映投資者對此類銀行股的興趣依然低迷。 政策制定者正陷入兩難,一方面是讓市場紀律自行發揮作用,另一方面則是不斷出手紓困,卻可能拖延本應進行的結構性整頓。隨著經濟持續乏力,地方銀行所承受的壓力勢必進一步加劇。對威海銀行而言,這份禮物雖暫時能讓燈火延續,但並未為中國問題叢生的地方銀行體系,照亮一條清晰的前路。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:湖南最大冷凍食品倉儲服務商 紅星冷鏈招股集資2.85億港元

冷凍食品倉儲服務商紅星冷鏈(湖南)股份有限公司(1641.HK)周三啟動公開招股,公司是次全球發售合共2,326.3萬股,每股發售價定12.26港元,集資總額約2.85億港元(3,700萬美元),該股預計2026年1月13日在港交所掛牌上市。 紅星冷鏈成立於2006年,總部位於湖南省長沙市,從事冷凍食品倉儲服務及冷凍食品門店租賃服務,業務模式是將食品凍庫與冷凍食品門店租賃相結合,從而連結冷凍食品供應鏈中的批發商及零售商。 公司引用第三方報告稱,按2024年收入計,該公司是中國中部地區和湖南省最大的冷凍食品倉儲服務提供商,全國的市佔率約0.7%。就冷凍食品門店租賃服務市場而言,公司分別為中國中部地區第二大提供商及湖南省最大提供商,全國市佔率約1.9%。 過去三年,公司分別盈利7,910萬元、7,530萬元及8,290萬元,今年上半年盈利3,970萬元,按年下滑約3.8%。 公司稱,集資所得將用於建設一座新加工廠及新冷凍食品倉儲倉庫,升級現有設備、信息技術基礎設施及軟件,包括投資人工智能技術等,同時用於尋求戰略收購及合作夥關係,以完善產業鏈一體化。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏