2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園,因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響,集團陸續退出海外項目

重點:

  • 碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益,將全線退出當地市場
  • 馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

     

劉智恒

早在十年前,當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討,逐漸晉身內地開發龍頭之列時,前主席楊國強不甘心只在一地為王,他的眼光開始望向世界,亞太市場是第一步。想到就做,楊國強迅即在海外開疆拓土,先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞,截至2017年,集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去,海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利,反倒碰得灰頭土臉,更被海外項目拖後腿,為原已資金緊絀的碧桂園,添加不少煩惱。

近日有消息,碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元),向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益,及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月,碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊,以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手,意味集團全面退出澳洲市場。

另外,由於負債沉重,碧桂園將位於泰國的土地及房產,用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品,以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟,真正令集團深陷泥濘的,肯定是馬來西亞的超級項目森林城市,至今仍不知怎樣去埋尾,令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作,位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區,距新加坡只是一海峽之遙,總規劃佔地30平方公里,將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目,發展時間25-30年,可容數十萬人口,目標是建成一座智慧綠色城市,總投資額達到1,000億美元。

2016年,當時的馬來西亞首相納吉布更揚言,新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場,竟表示禁止外國人購買森林城市房產,後雖改口,但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然,紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發,銷售及建設不是停頓就是放緩,銷情一落千丈,項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困,無力支持馬來西亞的發展。另一方面,房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清,人煙罕至,與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大,於是不斷投訴抗議,負面消息令項目更加無人問津,市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區,令項目重燃希望,但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定,在當地置業還是少沾手為妙,因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園,截至2023年6月底止,集團現金1,011億元,另外受限制現金約294.5億元。債務方面,有息負債包括銀行借款、優先票據,可換股債券及公司債券,合共高達2,579億元。事實上,到今天情況更糟糕,境外債務接連違約,去年下半年的銷售又大幅下滑,資金回籠緩慢。在此情況下,實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城,主要是擴展過急,以及錯判形勢,看不透部分東南亞國家的政治局勢變化,另外是疫情影響全球經濟,當然最致命是內地房地產下滑,政府嚴控開發商借貸,令房企面對資金鏈問題,在內地已自顧不瑕,又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音,認為包括碧桂園等房企,最大問題是過去多年盲目擴張,沒做好風險管理,以高槓桿去發展,因此負債纍纍,才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析,根本是人云亦云,流於表面。你看看,今天不是十家八家開發商負債沉重,而幾乎是每一家民營房企都無一倖免,差別只在於你是欠債數百億或是數千億,甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運,你就明白是中國房企經營常態,在那個時代,若不是以這個高槓桿模式去發展,根本沒可能競爭,要麼就大落後,甚至是被淘汰。

坦白說,中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年,初期基本上許多規範未成形,規則及模式是一步一步摸索,可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速,市場上百駕競走,先是100公里,再而200及300公里,問題也沒發生,既沒管制,又怕不提速會落後於對手,於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現,若再不降速,不但參賽者有危險,賽道也不堪負荷,後果堪輿,於是突然狠下規定要減速煞車,一輛高速中行駛的汽車,急踩油煞停,情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實,內地房地產經過多年超高速發展,問題陸續浮現,要進行復修,去調整改變過去的缺點,令未來的發展可以更健康。無可否認,過程將是痛苦,當中必然有企業捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相當時間去過渡。

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新聞

簡訊:宜明昂科折讓13%配股籌3.5億港元

創新藥企業宜明昂科(1541.HK)周四宣布,擬配售2,420萬股新H股,約佔擴大後股本約5.61%,集資3.51億港元(4,500萬美元),每股配售價14.5港元,較前一日收市價格16.66港元折讓約12.97%。 公司表示,所得款項淨額估計達約3.45億元,將用於為在中國進行IMM2510及IMM27M的單一療法及聯合療法的研發提供資金以治療實體瘤;為IMM01(替達派西普)的研發提供資金,以及為IMM0306的研發提供資金,補充營運資金與一般企業用途。 宜明昂科日前已向國家藥品監督管理局藥品審評中心,提交IMM2510用於治療經免疫治療耐藥性非小細胞肺癌(NSCLC)的三期臨床試驗的申請。 公司股價周四低開,至中午休市報14.46港元,跌13.21%。不過今年以來公司股價仍升180%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Top Toy has filed for an IPO

TOP TOY能否撼動泡泡瑪特的王者地位?

日式零售企業名創優品拆分出的子公司,位列中國第三大潮流玩具零售商,在創立僅五年後已提交香港上市申請 重點: 名創優品拆分出的TOP TOY已遞交港股上市申請,借母企遍及全球的7,000餘家門店網絡,複製泡泡瑪特的成功路徑 13億美元估值及日益壯大的自有知識產權矩陣,或將提升這家潮玩企業在日趨飽和市場中的勝算 譚英 2013年,企業家葉國富創立名創優品(9896.HK, MNSO.US)連鎖專賣店時,從日本折扣連鎖店大創(Daiso)及快時尚零售商優衣庫(Uniqlo)汲取靈感。通過融合平價策略、海量品類與日式「卡哇伊」(kawaii)美學,名創優品發展為全球零售巨頭。截至今年6月末,其運用該模式構建的門店網絡,國內及海外店分別達4,305家與3,307家,規模早已超越優衣庫約2,500家門店。 如今,名創優品正遠離聚光燈,為其新生子品牌Top Toy International Group Ltd.讓路。後者於上月末提交港股上市申請,旨在押注全球藏玩手辦熱潮的持續升溫。 TOP TOY的上市計劃早有伏筆,葉國福在2022年就討論過將其分拆獨立上市。但在泡泡瑪特(9992.HK)旗下LABUBU系列大獲成功引爆潮玩收藏熱潮之際,其上市時機堪稱精准。此次上市距該公司7月完成的5,940萬美元A輪融資僅數月,該輪融資由新加坡淡馬錫旗下機構注資4,000萬美元(持股比例3.2%),使TOP TOY估值達到13億美元。 憑借淡馬錫等重量級投資者,以及摩根大通、瑞銀、中信證券等IPO承銷商的支持,葉國福正將矛頭直指泡泡瑪特,這家令人望而生畏的行業標桿。泡泡瑪特最新財報顯示,其上半年營收飆升至138億元(約合19億美元),增長兩倍;淨利潤達46億元,激增三倍。相較之下,TOP TOY同期營收增長穩健但差距顯著,同比增長60%至13.6億元,約為泡泡瑪特的十分之一。據其上市申請文件披露,其淨利潤增長30%至1.81億元。 市值方面,泡泡瑪特當前約3,400億港元(約合440億美元),在過去52周股價暴漲逾三倍後,其規模遠超TOP TOY的13億美元。 自2020年開設首家門店起,葉國福將TOP TOY定位為藏家平價超市,沿襲名創優品銷售化妝品、辦公用品等海量高性價比日雜的模式。這與泡泡瑪特形成鮮明對比,創始人王寧通過自建設計團隊及香港、韓國、北京的設計師資源,專注於開發具有市場穿透力的自有知識產權(IP)。 這種差異體現在兩家公司的毛利率上,泡泡瑪特以近半年70%的毛利率佔據壓倒性優勢,是TOP TOY同期32.4%毛利率的一倍有餘。差距主要源於TOP TOY高度依賴迪士尼、「Hello Kitty」持有方三麗鷗等第三方IP授權。反觀泡泡瑪特,則主要使用包括LABUBU在內的自有IP角色。 加註自有IP開發 TOP TOY正積極轉型,力圖在自有IP佔比與毛利率方面向追趕泡泡瑪特。採用自有IP的產品營收佔比從2022年的不足40%,升至今年上半年的約50%。伴隨此進程,其毛利率從19.9%提升至32.4%。 不過,授權IP玩具仍是TOP…

簡訊:微創機器人銷售強勁 今年股價爆升2.5倍

上海微創醫療機器人(集團)股份有限公司(2252.HK)周三公布,截至公告日止,集團旗下的腔鏡、骨科、血管介入等核心產品的訂單量,累計超過170台。 當中集團的核心產品「圖邁」腔鏡手術機器人的訂單已超過百台,全球裝機近80台,居國產品牌首位。公司強調,產品的商業化進程已進入全面加速階段。 圖邁是首個進入海外市場的國產腔鏡手術機器人,海外訂單突破60台,裝機覆蓋亞洲、歐洲、非洲、大洋洲、南美洲共40個國家及地區。 周四微創機器人開市跌近1%報32.86港元,年初至今公司股價升近兩倍半。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
pre-made food

上菜太快也有錯? 預製菜的中國式矛盾

預製菜讓餐飲變快,也讓信任變薄。從太二到西貝,工業化的餐桌革命能否被以美食自豪的中國食客吞下?    李世達 如今在中國吃飯,一道菜上桌太快,總會有人懷疑它是「預製菜」。 不少知名餐飲集團正面對預製菜的批評。西北菜餐廳西貝莜面村近日被揭發使用中央廚房製作的半成品,引發全網圍攻。餐飲行業的標準化神話頓時變成信任危機。中國人對預製菜的反感幾乎是條件反射,標準化、工業化的集體製造,是對中國美食文化的侮辱。 但有趣的是,官方風向卻完全相反。自2023年「中央一號文件」首次提出「培育發展預製菜產業」以來,預製菜被定義為推動農業現代化、帶動冷鏈物流與鄉村振興的「新質生產力」。廣東更在2025年1月起實施《粵菜預製菜包裝標識通用要求》,要求產品標示製作方式與加熱說明,並規劃多個產業園。對政府而言,這是供應鏈升級的縮影——從田間到餐桌,預製菜能縮短流程、穩定品質、減少浪費,還能創造新的就業與出口機會。 只是,政策的推廣似乎不對民眾的胃口。 當效率嚐起來像背叛 同樣引起爭議的還有紅極一時的太二酸菜魚,有消費者質疑,太二七分鐘能上三道菜,認為是使用預製的魚片與湯底,而非「活魚現殺」。 太二的母公司九毛九(9922.HK),今年上半年營收下滑10%,淨利減少16%,翻台率降至2.2次/天。其中太二直營店同店銷售額同比下降19%。公司股價自年初以來已跌去40%。九毛九與西貝都否認使用「預製菜」——太二強調魚每日配送、店內醃製;西貝則辯稱中央廚房只是「前置加工」。 這正是行業的微妙灰色地帶:在官方定義裡,經過工業化烹調、包裝、加熱即食的才是「預製菜」;但在消費者眼中,只要不是「廚師現炒」,就是預製菜。這種認知落差,使標準化變成冒犯。 根據Wind數據與新浪報導,A股市場上31家公司被歸類為預製菜概念股,其中約60%的公司在過去一年中出現業績下滑。2024年,有22家公司的歸母淨利同比為降。而被稱作「預製菜第一股」味知香(605089.SH),其股價已從高點回落約73%。 那麼為何中國仍堅持推動這項爭議性產業,原因其實並不複雜。隨著餐飲人力成本上升、城鎮化推進與食安要求日趨嚴格,預製菜能提升效率、強化追溯、穩定供應。 對政策制定者而言,這是「現代食品工業」的一部分——像新能源車或智慧製造一樣,是生產力的升級。但問題在於:中國餐飲文化的核心是「現炒現賣」的煙火氣。當國家層面公開宣傳「預製菜上桌」,對普通食客而言,就像在告訴他:你吃的那碗麵,可能是中央廚房加熱出來的。這種「去現場化」的推廣,反而刺激了心理防線。 中國消費者並非一概排斥預製菜。許多人對麥當勞、肯德基等速食連鎖店的操作欣然接受,因為那種工業化效率本就是品牌的一部分,甚至被視為值得稱道的特點。但若是一家自詡為「中國美食傳承」的餐廳,便會被視為對文化的背離。 這正是預製菜最微妙的矛盾,它是中國餐飲現代化的趨勢,卻也是中國消費文化最難跨越的情感邊界。如果有一天,企業能讓消費者在品嚐時忘記「預製」兩個字,那一天,預製菜或許才真正被「吃進」中國人的心裡。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏