碧桂園海外霸業折㦸沉沙

2024年01月29日

2007.HK

Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園，因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響，集團陸續退出海外項目

重點：

碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益，將全線退出當地市場
馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

劉智恒

早在十年前，當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討，逐漸晉身內地開發龍頭之列時，前主席楊國強不甘心只在一地為王，他的眼光開始望向世界，亞太市場是第一步。想到就做，楊國強迅即在海外開疆拓土，先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞，截至2017年，集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去，海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利，反倒碰得灰頭土臉，更被海外項目拖後腿，為原已資金緊絀的碧桂園，添加不少煩惱。

近日有消息，碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元)，向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益，及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月，碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊，以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手，意味集團全面退出澳洲市場。

另外，由於負債沉重，碧桂園將位於泰國的土地及房產，用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品，以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟，真正令集團深陷泥濘的，肯定是馬來西亞的超級項目森林城市，至今仍不知怎樣去埋尾，令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作，位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區，距新加坡只是一海峽之遙，總規劃佔地30平方公里，將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目，發展時間25-30年，可容數十萬人口，目標是建成一座智慧綠色城市，總投資額達到1,000億美元。

2016年，當時的馬來西亞首相納吉布更揚言，新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場，竟表示禁止外國人購買森林城市房產，後雖改口，但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然，紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發，銷售及建設不是停頓就是放緩，銷情一落千丈，項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困，無力支持馬來西亞的發展。另一方面，房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清，人煙罕至，與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大，於是不斷投訴抗議，負面消息令項目更加無人問津，市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區，令項目重燃希望，但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定，在當地置業還是少沾手為妙，因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園，截至2023年6月底止，集團現金1,011億元，另外受限制現金約294.5億元。債務方面，有息負債包括銀行借款、優先票據，可換股債券及公司債券，合共高達2,579億元。事實上，到今天情況更糟糕，境外債務接連違約，去年下半年的銷售又大幅下滑，資金回籠緩慢。在此情況下，實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城，主要是擴展過急，以及錯判形勢，看不透部分東南亞國家的政治局勢變化，另外是疫情影響全球經濟，當然最致命是內地房地產下滑，政府嚴控開發商借貸，令房企面對資金鏈問題，在內地已自顧不瑕，又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音，認為包括碧桂園等房企，最大問題是過去多年盲目擴張，沒做好風險管理，以高槓桿去發展，因此負債纍纍，才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析，根本是人云亦云，流於表面。你看看，今天不是十家八家開發商負債沉重，而幾乎是每一家民營房企都無一倖免，差別只在於你是欠債數百億或是數千億，甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運，你就明白是中國房企經營常態，在那個時代，若不是以這個高槓桿模式去發展，根本沒可能競爭，要麼就大落後，甚至是被淘汰。

坦白說，中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年，初期基本上許多規範未成形，規則及模式是一步一步摸索，可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速，市場上百駕競走，先是100公里，再而200及300公里，問題也沒發生，既沒管制，又怕不提速會落後於對手，於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現，若再不降速，不但參賽者有危險，賽道也不堪負荷，後果堪輿，於是突然狠下規定要減速煞車，一輛高速中行駛的汽車，急踩油煞停，情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實，內地房地產經過多年超高速發展，問題陸續浮現，要進行復修，去調整改變過去的缺點，令未來的發展可以更健康。無可否認，過程將是痛苦，當中必然有企業捱不住倒下去，重新整合是少不免，而且需要相當時間去過渡。

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房地產

馬來西亞, 碧桂園, 森林城市, 澳洲, 安華

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新聞

信達生物達成百億美元BD 股價為何下行？

這項合作的總金額高達114億美元，一舉刷新了中國創新藥單筆對外授權的總金額紀錄，其中12億美元的首付款金額也僅次於三生製藥與輝瑞的交易重點：信達生物在核心資產IBI363上採取「Co-Co」模式，共同承擔中國區以外的全球開發成本獲得了在美國市場與武田共同商業化IBI363的權利，有望成為第二家在美國擁有團隊直接參與創新藥銷售的中國生物醫藥公司莫莉近期，中國生物醫藥領域的對外授權合作（Business Development）交易似乎陷入了一種「叫好不叫座」的怪圈，從7月的榮昌生物到10月的諾誠健華、翰森製藥等公司，多筆大額對外授權合作公布後，資本市場的反應普遍冷淡。在這種背景下，中國創新藥頭部企業信達生物製藥（1801.HK）在上周三達成的超百億美元重磅大單也未能例外，消息公布後當天股價在高開後迅速走低，最終收盤下跌1.96%。 10月22日早間，信達生物公布一項被業內譽為「歷史級」的BD協議：公司與全球制藥巨頭武田製藥（4502.JP）達成一項涉及三款在研產品的全球戰略合作。這項合作的總金額高達114億美元，一舉刷新了中國創新藥單筆對外授權的總金額紀錄，其中12億美元的首付款金額也僅次於三生製藥與輝瑞的交易。在首付款中還包括武田制藥認購的1億美元的戰略股權投資，認購價較協議日期前30個交易日的平均收市價溢價20%。這筆交易的合作方武田制藥是全球知名跨國藥企，2024年營收達306億美元，在美國市場擁有深厚的根基和豐富的商業化經驗。無論是首付款比例和總成交金額，還是合作方的過硬能力，信達生物這筆交易可謂貨真價實。可是，資本市場卻並不買單，消息公佈後信達生物的股價竟然連續兩個交易日下跌，累計下跌2%。市場的矛盾表現背後，既有市場對BD交易結構的短期誤讀，也隱藏著當前生物醫藥板塊整體面臨的估值壓力。讓我們先來看看這一創紀錄的交易組合的管線產品，信達生物此次將三款核心在研產品以「打包」形式授權給武田制藥。其中，最重磅的IBI363是全球首創的PD-1/IL-2雙特異性抗體融合蛋白，在PD-1/L1抑制劑之後，IBI363所在的領域被寄予厚望成為腫瘤免疫的下一代基石療法。IBI363已進入多項註冊臨床開發，包括一項小細胞肺癌的全球III期註冊臨床研究，II期臨床試驗的數據顯示優異的療效和安全性。IBI363已獲中國突破性療法認定，計劃於2026年向美國FDA申請加速審批。值得注意的是，對於IBI363這一核心資產，信達生物並未採取大多數BD常見授權海外權益、收取銷售分成的方法，而是採用「Co-Co」模式（共同開發），雙方將按武田60%、信達生物40%的比例共同承擔IBI363在中國區以外的全球開發成本，尤其在美國市場，雙方將進行共同商業化，並按同樣比例分享利潤或分擔虧損。在除大中華區及美國以外市場，信達生物將商業化權益授予給武田制藥。此外，信達生物還將一款靶向CLDN18.2的抗體偶聯藥物（ADC）IBI343和靶向B7-H3和EGFR的雙特異性ADC IBI3001授權給了武田制藥。CLDN18.2是近年來消化道腫瘤領域最熱門的靶點之一，競爭激烈，武田獲得了IBI343大中華區以外的全球獨家權益。IBI3001尚處於臨床I期早期階段，臨床前數據顯示出廣闊且高安全性的治療窗口，武田則鎖定了大中華區以外的獨家選擇權。市場擔憂「共同開發」成本股價下行的背後，或許反應了市場對於IBI363 「Co-Co」模式的成本擔憂。有觀點認為，信達生物仍需承擔40%的海外開發成本，需要有持續的、巨大的現金流出，相較於直接將權益賣出、只收取銷售分成的「輕資產」模式，Co-Co」模式可能稀釋短期利潤，顯得「不划算」。但是，市場所不看好的模式恰恰代表了信達生物重視的長遠發展，董事長俞德超在電話會議中強調，在「Co-Co」模式中，BD金額不是首要的，未來走向會如何才是關鍵。這意味著信達生物並非被動等待分成，而是能深度參與全球臨床試驗設計、決策和執行，這對於一家志在成為全球性生物制藥公司的企業至關重要。另一方面，IBI363核心適應症已進入臨床後期，後續開發成本的確定性較高，武田承擔60%後也能緩解信達的現金流壓力。本次交易的另一大亮點也與共同開發模式直接掛鈎，因為信達生物獲得了在美國市場與武田共同商業化IBI363的權利，這使其有望成為繼百濟神州之後第二家在美國擁有團隊直接參與創新藥銷售的中國生物醫藥公司。這標誌著中國藥企出海從簡單的權益授權，邁向了更深層次的、建立在自身商業化能力基礎上的國際合作階段。回顧信達生物2025年中期財報，其營收達到59.5 億元，同比增長50.6%，國際財務報告標準下盈利8.34 億元，現金流狀況持續改善。當前信達生物的市銷率約為11倍，而創新藥另一大巨頭百濟神州（688235.SH; 6160.HK; ONC.US）的市銷率約為7.5倍，顯示前者已得到較高溢價。當12億美元的首付款落地，信達生物的財務實力將得到極大增強，為其他管線的研發和自身的商業化建設提供充足「彈藥」。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年10月30日

1801.HK

簡訊：中興通訊第三季淨利大減87%

電信設備製造商中興通訊股份有限公司（0763.HK; 000063.SZ）周二公布，第三季度收入達289.67億元（40.8億美元），同比增長5.11%；但淨利潤僅2.64億元，按年大跌87.84%。前三季度計，收入總額達1,005.2億元，同比增長11.63%，淨利潤降至53.22億元，按年下滑32.69%。期間營業成本大增30.08%至698.11億元，增速遠高於收入增幅。期內，經營活動產生的現金流量淨額按年減少77.9%至17.77億元，主要因購買商品、勞務支付的現金增加；期末現金及現金等價物餘額報268.01億元，按年減少15%。中興通訊Ａ股周三低開7.9%，至中午休市報45.95元，跌6.96%。香港股市周三因公眾假期休市。該股在深證及港股在過去六個月均上漲近50% 李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年10月29日

0763.HK 000063.SHE

簡訊：優步計劃投資小馬智行、文遠知行香港IPO

據彭博社周二報道，美國共享出行巨頭優步科技（UBER.US）計劃投資中國兩大自動駕駛出租車營運商——小馬智行股份有限公司（PONY.US）及廣州文遠知行科技有限公司（WRD.US）即將在香港進行的首次公開招股（IPO）。報道引述消息人士稱，优步可能在小馬智行的香港上市中投資約1億美元，但未披露對文遠知行潛在投資的金額。小馬智行擬在香港上市籌集近10億美元資金，而文遠知行的集資目標約為4億美元。兩家公司預計將於11月6日在香港掛牌交易。小馬智行與文遠知行均於約一年前在美國上市。此次再赴港上市，正值越來越多在紐約掛牌的中資企業選擇在香港進行第二上市，以对冲中美紧张关系带来的风险。优步此前已投資兩家公司在美國的IPO，並與它們在全球多地合作推出自動駕駛出租車服務。周二，小馬智行美股上漲11%，較IPO發行價累升約68%；文遠知行股價同日亦漲5%，但仍較其美國上市價低約24%。陽歌欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年10月29日

PONY.US WRD.US

投資者湧入中國股市中信証券迎來黃金期

得益於A股牛市行情及香港新股上市熱潮的帶動，中國最大券商中信証券第三季度營收與利潤均大幅攀升重點：中信證券第三季度淨利潤同比大增52%，營收增速與支持平中國股市的上漲推動了公司佣金收入大增，IPO市場復蘇則帶動其投行業務攀升梁武仁中國股市擺脫多年低迷，重獲資金追捧之際，中信證券股份有限公司（6030.HK）似乎重回全盛時期。上周五披露的最新財報顯示，受市場回暖推動，這家中國最大券商三季度淨利潤同比激增52%至94億元（約合13億美元），營收增長56%至228億元。營收激增主要源於投資收益近三倍增長，該板塊佔營收比重躍升至近60%（去年同期不足30%）。中信證券核心業務同樣顯著改善，手續費及傭金淨收入同比增長36%。收入激增主要源於投資收益近三倍的增長，該板塊佔營收比重躍升至近60%（去年同期不足30%）。中信證券核心業務同樣顯著改善，手續費及佣金淨收入同比增長36%。截至9月底止的九個月，中信證券收入同比增長33%，淨利潤同比增長38%，在經歷同等時長下滑周期後，首次實現連續兩年利潤增長。上述數據印證，儘管宏觀經濟仍顯疲弱，但作為頭部金融集團的券商子公司，中信證券正受益於科技板塊帶動的股市反彈。牛市行情直接帶動公司股票交易佣金收入增加，同時也為其所持資產帶來估值收益。與此同時，香港IPO市場復興對雄踞亞洲投行金字塔頂的中信證券構成利好。近期股票融資活動再度升溫，眾多中國企業爭相把握機會，利用香港這一面向全球投資者的市場籌集新資金，以支持業務擴張，特別是海外發展。憑藉其廣泛的人脈與強大的承銷能力，中信證券在這場IPO盛宴中佔據吸金制高點，有望從大量新股上市中獲取可觀手續費收入。中信證券傭金收入結構顯示，內地及香港兩地股市繁榮正全面提振其多元化業務。首先，經紀業務淨佣金收入三季度同比增長51%至約110億元，佔公司季度收入總額近半。中國股市持續升溫如此表現實屬意料之中，今年7月至9月期間，中國股市表現火熱，上證綜指漲幅逾12%，而以科技股為主的深證成指更飆升超過30%。強勁市況推升交易量激增，券商傭金收入水漲船高。特別是中信證券憑藉其行業龍頭地位與品牌規模，在吸引散戶投資者使用其股票交易服務方面擁有明顯競爭優勢。經歷長期低迷後，港股IPO市場強勢復蘇，中信證券的投行業務佣金收入順勢勁增32%至37億元。今年首九個月，共有66家公司在港上市，集資約230億美元，較去年同期大增逾200%。該數據令香港遙遙領先紐約等國際金融中心，重奪全球最大IPO市場桂冠幾無懸念。僅在10月截至本周三，已有57家公司向香港交易所遞交新的或更新的上市申請，平均每天超過四宗，即使月初因中國「十一」黃金周假期導致市場短暫放緩，申請活動仍保持活躍。這波新股熱潮為中信證券帶來豐厚收益。該公司在亞太地區（不含日本）投行手續費收入排名第一，今年港股每3宗IPO申请就有一宗由其操刀。其中包括寧德時代（3750.HK；300750.SZ），這家全球最大電動汽車電池製造商於5月在港集資超過50億美元，創2021年以來港股最大IPO规模。最新的個案是挖掘機製造商三一重工（6031.HK; 600031.SH），本周剛完成募資16億美元的港股重磅IPO，亦由中信證券擔任承銷商。公司的資產管理部門收入亦上升16%，達87億元。雖較另兩大業務增速稍顯溫和，但在當前中國經濟環境下，眾多企業尚難以實現兩位數增長，已屬難能可貴。不過，中信證券的順境能否持續猶未可知。當前A股市場高漲情緒或難以為繼，其與消費疲軟、地產低迷等經濟結構性短板已然脫節，更遑論中美貿易摩擦壓力。中國三季度GDP同比增長4.8%，創年內新低。此類隱憂或成下季度考量要素。當下，投資者不僅湧入A股，更競相增持中信證券股票（H股年內漲幅56%），因其被視為中國市場的投資風向標。目前，該股市盈率達17倍，高於主要競爭對手中金公司（3908.HK; 601995.SH）14倍與國泰君安（2611.HK; 601211.SH）7倍的估值水平。目前，中信證券無疑正處於最有利的位置。但真正的問題在於——它能否長期維持這種勢頭？當投資者最終意識到中國經濟可能無法支撐當前的樂觀情緒時，這波行情是否會遭到現實檢驗、從而削弱其優勢，仍有待觀察。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年10月29日

6030.HK 600030.SHG

重點：