萬科企業

​萬科企業股份有限公司（2202.HK; 000002.SZ）周一公布，去年收入3,431.76億元，同比下降26.3%，錄得虧損494.78億元（68.2億美元），而2023年為盈利121.63億元。公司去年實現銷售金額2,460.2億元，銷售面積位居行業第一。 對於業績轉虧，萬科指主要有四個因素，一是開發業務結算規模和毛利率顯著下降；二是新增計提了信用減值和存貨跌價準備；三是部分非主業財務投資出現虧損；四是，為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動，部分交易價格低於賬面值。 2024年底，集團淨負債率80.6%，較年初提高25.9個百分點；資產負債率73.7%，提高0.4個百分點。有息負債合計3,612.8億元，佔總資產比例28.1%。今年2月，大股東深鐵集團分兩筆向公司提供合計70億元的股東借款，用於公司償還在公開市場發行的債券本息。 萬科港股周二低開0.5%，中午收報5.59港元，漲0.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

迎來償債高峰期的萬科，債務違約風險在深鐵接管後大幅下降，但要恢復增長恐怕還有很長的路要走 重點： 2024年淨虧損達450億元，2023年賺122億元 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席    李世達 農曆新年除夕前一天，房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息，似乎要趕在蛇年到來之前，為過去慘淡的一年做個了斷。 第一項新消息，便是2024年盈利預警。此前萬科已公布，2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元)，按年下跌35%。公司在盈警中預計，2024年股東應佔虧損達450億元，而2023年為盈利122億元，創下上市以來最大虧損。 不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時，人事也出現大地震。萬科公告，因工作調整原因，董事會主席郁亮辭去主席職務，將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務，而首席執行官、總裁祝九勝，則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。 深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份，以總持股27.18%成為最大股東，此後深鐵並未干涉萬科經營，一直信任專業經理人管理公司，這份信任正式宣告結束，這家半國企半民企的混合所有制房企，如今已被國資股份全面接管。 就在公告發布後僅僅10分鐘，深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調，截至2024年底，深圳市屬國資企業資產超過5萬億元，全年營收超過萬億元，有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段，推動萬科穩健發展。 相關報道也為萬科業績不振的原因定調，稱管理層雖付出努力，風險仍未徹底化解，直言虧損的原因不只有市場的因素，「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。 唇齒相依 儘管深鐵錢袋深，但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底，萬科有息負債合計達3,276.1億元，而公司持有現金為797億元，壓力可想而知。 2025年全年，萬科共有16筆到期或行權的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元，另有兩筆境外債到期，存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期，官股此時接手，自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。 過去一段時間，萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年，深鐵集團營收達209.9億元，其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元，來自萬科的投資收益就高達112億元。 深鐵發大財的秘訣，靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。 根據深鐵資料，深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓，分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元，共計335.4億元，為一期地鐵總造價的3倍，而每蓋一公里地鐵，可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發，讓深鐵賺得盆滿缽滿。 不過，隨著中國房地產市場下行，「站城一體」的點金術失靈，這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元，創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關，深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依，唇亡齒寒。 大到不能倒 從宏觀角度看，作為1991年第一家上市的房地產公司，萬科具有指標性意義，若不能阻止債務違約，恐將進一步打擊中國樓市，動搖對國資背景開發商的信心。 彭博報道稱，深圳國資對萬科的非常規支持，凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說：「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企，這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。 消息公布後，萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%，不過收市僅升2.12%，市場傾向短多長空，畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持，而非無條件支持，萬科能否真正起死回生，還有許多變數，但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企，或許能為市場帶來更多信心。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

最新：萬科企業(2202.HK, 000002.SZ)周四公布1月合同銷售面積125.4萬平米，銷售金額194.5億元，按年跌32%，按月跌41%。 利好：銷售雖然下跌，但在內地疲弱的地產市場下，能夠仍錄得近兩百億元的單月銷售，跑贏大部份同業。 值得關注：上月新增三幅土地，涉資9.3億元，可建總樓面32.萬平米，公司攤佔19.7萬平米，分別位於貴陽、昆明及銀川。 深度：萬科是內地房地產龍頭，去年被傳資金有壓力，大股東深鐵集團即開腔，表示會長期持有萬科股票，有需要會承接萬科在深圳的部分城市更新專案，注入新流動性。深圳國資委亦力挺萬科沒有財務或管理風險，萬科亦承諾一定會保障境內外債務如期兌付。在政府一力支持下，市場重拾對萬科信心。而萬科在內地樓市不景，仍能在市場吸納土地，證明仍具一定實力 市場反應：周五平開報6.3港元，中午收報5.84港元，跌7.3% 記者：劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

深圳國資委與深鐵集團攜手力撐，繼六年前「萬寶之爭」時以白武士姿態入局，再一次出手穩住了萬科 重點： 萬科今年內已無境外債務到期，但明年主要有三筆境外債到期，折合約110億元 管理層預計，近兩年商品住宅建設交付高峰與銷售連續下滑疊加造成的壓力，到明年下半年可緩解       羅小芹 內房債務違約火燒連環船，繼恒大(3333.HK)、碧桂園(2007.HK)爆雷後，連一向以「穩健」聞名的萬科企業股份有限公司(2202.HK、000002.SZ)也捲入了這場風暴中。10月17日，惠譽在內房一片風聲鶴唳時，把萬科部分債券的評級從「BBB+」下調至「BBB」，其境外美元債已出現異動。一個多星期後，公司發布第三季主要經營及盈利指標均錄得雙位數跌幅，進一步深化市場疑慮，即時陷入股債雙煞局面。 至11月初，兩批分別於明年3月及6月到期，金額為6.3億美元(46億元)及6億美元(43.7億元)，到期的美元債一度崩盤，跌至近80美元和70美元(原來每張以100美元為單位)；深港A、H股也雙雙暴跌，A股價一度跌至11.07元，創下近8年來新低；H股更曾低見7.2港元。為了阻止情況惡化，具有國資背景的萬科火速行動，於11月6日緊急召開一場線上會議，出動深圳國資委、大股東深鐵集團領導層及集團主席郁亮等出席，向超過150間金融機構解話。 政府開口支持萬科 深圳國資委也力挺萬科沒有財務或管理風險，如有需要或遭遇極端情況，可通過以下方式，包括受讓或合作開發大型城市更新項目建設，以協同等方式提高萬科持有各類投資物業的流動性，配合萬科改善長期股權投資結構，組織市屬國企在公開市場買入萬科債，和協調金融機構加大融資等，幫助萬科應對潛在風險。 持有萬科近32.4億股A股，佔股份總數27.2%的深鐵集團董事長辛傑強調，將長期持有萬科股票，並揚言可根據市場情況，承接萬科在深圳的部分城市更新專案，注入新流動性，交易金額預料超過100億元。 深圳國資委及大股東立場鮮明力挺，萬科亦承諾一定會保障境內外債務如期兌付，當天一度刺激萬科股價低位反彈，A股重上12元、H股高見8.41港元，惟後勁不繼。 摩根士丹利因應最新發展上調了萬科H股評級，由「減持」升至「與大市同步」，目標價8.94港元。然而，長期投資價值始終需根據房地產市場的恢復狀況來判斷，另一大行摩根大通便認為，有關消息有助短期穩定內房股氣氛，但萬科在銷售及盈利表現較為疲弱，股價方面亦非吸引，將較大機會跑輸其他央企內房。 根據WIND資料顯示，截至11月5日，萬科存續境外債務總共有7筆，金額合計約32.2億美元；早在今年中期業績會上，管理層已表明今年內再無到期境外債務。至於明年，主要有三筆境外債到期，包括3月到期的6.3億美元票據、5月到期的14.5億元人民幣債券及6月份到期的6億美元債券，折合約共110億元。萬科在會議上表明，截至今年9月底，手頭貨幣資金1,037億元，對短期債務覆蓋倍數為2.2倍，剔除預收監管資金後也有600億元，故公司計劃以自有資金和海外貸款償還明年到期的境外債。中短期局面相信是穩了下來，但長期來看，恐怕萬科仍未真正脫險。 季度業績向下走 從10月公布的第三季業績可見，迄今仍以連續14年保持經營性正現金流為傲的萬科，前三季度營業收入2,903.1億元，同比只下降14%，股東應佔利潤136.2億元，同比下降20.3%，無疑勝過不少同行；然而拆開第三季來看，季內營業收入894.2億元，同比下降31.6%；股東應佔利潤37.5億元，同比下降22.5%，兩者表現都有惡化跡象，可見未來發展仍然面臨一定的不確定性。 事實上，萬科在中國房地產低迷的近兩年仍然積極開拓業務，單單今年在一、二線城市新補充39個項目，目前的存貨規模逾8,147億元，佔據了公司總資產的一半以上，未來資金需求仍然殷切。今年2月時，曾計劃透過定向發行11億股A股，募集最多150億元，用於旗下11個房地產開發專案及補充流動資金，最終因A股低迷而於8月提前終止，未來只能循其他渠道融資以推進項目。 據管理層透露，單是今年1至10月，新增融資金額已超過850億元，其中境內新增融資平均利率僅3.64%；而截至9月底，萬科的資產負債率為75.3%，如深圳國資委和深鐵集團不出面力撐，在房地產市場整體仍然疲弱下，要進一步融資恐怕不是一件容易的事。 銷售不振仍然是萬科的挑戰，其於11月初發布的公告顯示，今年1-10月，實現3,124億元的合同銷售額，同比減少9.9%。存貨的銷售情況將直接影響萬科的現金流和流動性狀況，由於房地產市場的不確定性和需求下滑，萬科的合同銷售額已經出現下降，對存貨的消化能力也存在一定的壓力。 難怪郁亮在談及房地產前景時亦說，國內住房剛需其實依然龐大，8月以來各地也出台了許多支持合理住房需求的政策；但目前最大難點是消費者的信心未恢復。除此以外，房地產市場調整需要有合理時間去恢復，現在商品住宅建設洪峰和行業銷售下滑疊加，預計要到明年下半年這一疊加過程才能基本結束。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

最新：萬物雲空間科技服務股份有限公司(2602.HK)周二公布，董事會計劃於公開市場回購H股，計劃動用的資金上限為6.32億港元(5.9億元)。 利好：該公司利用現金從公開市場購買已發行的股票，可能向投資者發放管理層看好未來發展前景，或認為公司股價被低估的信號。 值得關注：實際回購價格將參照市場情況、H股現行市價相較H股發行價格的波動等因素釐定，該公司不保證一定進行回購，以及任何回購的時間、數量或價格。 深度：萬物雲是由中國房地產龍頭企業萬科企業(2202.HK; 000002.SZ)分拆上市的物業管理平台，主要業務為社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務等。由於物管股近年表現低迷，該公司錯過了最佳的上市時機，去年9月上市時僅籌集了56億港元，遠低於市場傳聞的156億元水平，上市後的股價也表現不振。 市場反應：萬物雲周三股價上升，中午收市漲4.1%至22.7港元，但仍比去年的上市價49.35港元低54%。 記者：歐美美 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯絡investors@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏