開發商的救命稻草 新城發Reits融資續命
內房開發商新城發展申請發行商業地產信託投資基金，於上月取得上海證交所的無異議函，並在本月初獲中證監批覆 重點： 基金包括旗下兩個商場 預計可集資15億元 劉智恒 2020年中國內地推出「三條紅線」政策後，房地產市場每況愈下，物業銷售大不如前，過去靠高槓桿發展的內房開發商叫苦連天，資金鏈陷於崩潰，無力還債下瀕臨破產邊緣。 為穩定房地產市場，內地政府積極倡議推展房地產投資信託基金（Reits），希望透過金融創新來盤活市場的存量資產，讓開發商藉發行Reits而套現資金，從而緩減債務風險；另外，發展Reits可為資本市場引入穩定的投資工具，有利金融市場整體發展。 在政策支持及推動下，自2021年首批Reits上市至今年中，累計上市的Reits已超過80隻，募集資金超過2,200億元人民幣（下同）。年內將上市的其中一隻商業Reits，將是由新城發展控股有限公司（1030.HK）分拆出來的兩個大型商場。 發Reits募資逾十億 據新城的公布，將位於江蘇南通的啟東吾悅廣場及江蘇常州的天寧吾悅廣場分拆成立Reits上市，兩個商場面積分別80,353平米及123,394平米，預計發行5億個基金單位，募集資金約15.4億元。 REITs的管理人已先後取得上海證交所的掛牌轉讓無異議函，以及中證監准予的註冊批覆，在緊隨的6個月內展開募集，新城將認購其中的34%。 跟內地負債纍纍的開發商比較，新城的情況或許要理想，起碼業績是有盈利可言。另外，負債情況也較債務比率動輒以倍計的開發商要低，新城中期業績的淨負債權益比率為57.1%。一年內的負債108億元，手頭現金78.5億元，資金缺口不到30億元，通過Reits模式取得10億元，對新城來說，絕對是理想不過的融資方法，可暫解燃眉之急。 挪用新城悅服資金 新城表面的債務雖未算嚴重，但市場還是對公司有戒心，畢竟公司曾與旗下從事物業管理的新城悅服（1755.HK）出現關連賬目。 事緣在去年3月時，新城悅服突延遲發布業績並暫停交易，原來公司的五個銀行賬戶出現差異，涉及向關聯方的新城提供約69.7億元的資金拆借。 對於資金被挪用，新城悅服的執行董事楊博辭去所有職務，其後王曉松、呂小平及陸忠明又辭去非執董職位。 市場質疑，母公司新城的資金周轉出現問題，於是向旗下的物管公司下手，藉以紓緩財務壓力。及後新城雖將資金發還，但市場對新城系管理層的信心大打折扣，亦對新城的財務情況有所懷疑，究竟財務報表內的信息是否可靠，有否隱藏債務？以致要打旗下公司的主意？ 物業銷售持續下滑 事實上，隨著房地產市場持續萎縮，新城的情況正在惡化，截至今年6月，上半年收入同比下跌20.2%至176.86億元，期內盈利則下跌12.1%至6.08億元。 公司不斷收縮成本，如銷售及營銷開支大減近32%至6.7億元，行政費亦調低12.7%至11.8億元，即是公司要透過壓縮開支，盈利的跌幅才沒有那麼嚴重。 住宅銷售亦逐步下滑，今年首七個月合約銷售共72.18億元，較去年同期的119.8億元大幅下跌40%；期間售出的樓面，亦由去年的154.9萬平米下跌25%至116.5萬平米。 雖然公司強調商業項目的收入持續上升，今年中期達71.1億元，同比上升2.4%，佔總收入更首次超過住宅開發。深入分析卻非那麼風光，今年上半年旗下的吾悅廣場已增至181座，相比去年同期的174座增加了7座，但商業項目收入只較去年同期上升不足3%，換言之今年每家商場的平均收入下跌，情況似沒有公司說得樂觀。 新城分拆Reits上市及手上近80億資金，雖可解短期債務之憂，但長期借款還有446.3億元，公司壓力依然不低；一方面物業銷售持續下滑，資金回籠受制，手上雖有逾百個商場，總不成在短期又將部分項目分拆成Reits出售。 另外，投資物業的價值正在縮水，今年上半年公司因相關估值而錄得2.03億虧損，在目前日走下坡的樓市下，未來難保投資物業價值能維持，倘資產值續下跌，公司的淨負債比率勢將進一步惡化。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
地產快訊：只見今天樓市回軟 忘記昨天樓價爆升
劉智恒 ▷ 香港 香港樓價再調整亦屬合理 香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數，十月份為321.4點，按月跌2.16%，指數連跌六個月，是自2017年3月後的低位。數字公布後，許多地產商及中介又在大吐苦水，說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。 站在發展商及中介立場，為了本身業務，自然會以偏概全，一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價，實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據，2010年至2014年，只是短短四年時間，本港住宅樓價升了近一倍，再從2014至2018年計算，樓價又升了四成，之後在高位徘徊，最高時是2021年9月見頂。 今天樓價回落，但原來與去年十月比較，亦只是下跌了8%，並不至於如地產中介所形容，好像樓市要崩塌。即使是現時樓價，香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市，雖然近期屢見有蝕讓個案出現，但只是過去價格實在過高，與市民負擔脫節，現時回歸理性實屬合理。 周生生租The One較高峰低五成 物業市場的調整並不限於住宅，鋪位市況更加明顯，過往高達千元呎租的情況已難復見，位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位，周生生以約45萬承租，面積1,500平方呎，每方呎月租約300港元。 該鋪在十多年前由ROLEX租用，2016年租約完結前每月租金約100萬港元，之後時裝品牌Lacoste接力承租，但租金已下調至約70萬港元，疫情期間遷走，到近日再租出，但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫，但我們預計，在業主願意大手減低租金的情況下，會吸引到商戶租用，鋪市的租務成交能穩定下來。 花旗料樓價2025見底 樓價調整到何時才完結，此問題實在難以回答，不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時，表示美國加息周期有望在今年完結，明年下半年或許會累計減息約1厘，估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下，經濟環境改善，料本港樓價有機在該年上半年見底。 雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表，但影響樓價的因素不斷在變化，息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決，中美爭拗等，對本港樓市都息息相關，誰又可以料到幾年後的事情，因此投行的預測，僅作為參考就可以，不必奉之如金科玉律。 ▷ 內地 恒大物業告中國恒大 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時，恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事，恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響，中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計，恒大物業在境內追討存款損失，相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。 另外，市場也有消息，指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案，主要是將境外債權人持有的部分債務，轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權，並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。 內房債務其中一個關鍵是外債的處理，而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重，對於其清盤聆訊，市場均十分注視進展，因為中國恒大債務的處埋，有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。 「白名單」效力一瞬即逝 內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」，當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後，名單內的房企股價一度急升，但消息過後，大部份房企股價又再度回軟，甚至調頭下滑。 過去一周，碧桂園（2007）下跌一成、旭輝控股（0884）跌兩成半、新城發展（1030）亦跌逾一成。市場認為，政府在融資上的支持固然重要，但核心是內地樓市情況，能賣樓才可套現還債，若然市場持續疲弱，房企銷售不濟，問題就不容易解決。 ▷ 咏竹坊文章 …
