龍湖集團

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌，但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商，成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企 重點： 綠城今年首四個月銷售達525億元，超越龍湖成為民營房企銷售一哥 集團能避開內房市場下沉的一劫，全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風       劉智恒 禍兮福所倚，福兮禍所伏？ 正當民營房企負債纍纍，在疲弱樓市叫苦連天的時候，綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀，這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商，早年吃盡高負債的苦頭後，痛定思痛一改高槓桿策略，今天非但能成為倖存者，更跑贏一眾民營房企，教人始料不及。 綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元)，按年下跌26%，今年1至4月累計銷售525億元，按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成，但跌幅相對其它民營房企要低，累計或單月銷售亦遠高於行業對手。 首季銷售民企稱王 今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數，碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元，保利置業(0119.HK)亦只有56億元，即使強如龍湖集團(0960.HK)，首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額，綠城暫居民營房企之冠。 近年民企開發商的業績每況愈下，綠城收入卻節節上升， 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元，去年股東應佔溢利31.2億元，按年升13%。 財務情況也遠較同業健康，截至去年底止，包括抵押銀行存款，集團銀行存款及現金達734.5億元，總借貸1,461.4億元，淨資產負債率只是63.8%，一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。 是甚麼原因，當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來，綠城的財務仍然游刃有餘，還能在疲弱的樓市獲取利潤？ 兩次僥倖逃出生天 箇中原因其實是早歷風險，反能及早調整策略，最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城，曾兩次走在破產邊緣，集團2006年在香港上市後，借助這個金融平台，不斷融資瘋狂買地擴展，豈料2008年金融海嘯，中國經濟放緩，綠城面臨資金鏈斷裂，那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK)，卻幸運之神眷顧，政府為刺激經濟進行4萬億救市方案，銀行借貸立時鬆動，綠城得以逃過一劫。 危機過去後綠城並未汲取教訓，續以高槓桿發展，期間公司確能急速壯大，但亦站在風口浪尖，銷售稍不如意，隨時有翻車之危。到2011年時，內地樓市放緩，綠城問題漸漸浮現，公司負債360億元，負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音，時任董事長宋衛平頻頻在網上解話，問題不斷發酵。 直至2012年，宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股，九倉共注資51億港元，綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權，翌年再增持4.6%權益，至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。 經一事未必長一智，但經二事就真的不能不引以為戒，綠城不斷出售項目，除減省開發資金，亦可套現償還債項。引入投資者後，過往的急進發展受到制約，特別九倉起了一個監控作用，根據雙方協議，綠城的淨負債比率超過100%時，當有重大投資，若九倉認為對整個財務有影響，可否決掉這一決定。 汲取教訓審慎而行 綠城一改勇進作風下，集團的負債急速減低，亦不再以高槓桿發展，因而能在今次內房危機中，有充裕能力去應對。 除了審慎理財外，集團近年亦將發展策略改變，由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示，過去五年，他們只聚焦一二線城市，包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市，代價是在樓市興旺時未能受惠，影響集團收入。同時，優質地區的拿地成本也相對高，令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。 不過亦因為集中一二線優質區，供應量遠較小城市來得緊絀，於是樓價得以企得較穩；同時大城市的居民收入相對高，物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下，對集團的銷售提供了一定保障。 另外，綠城財務穩健，毋需政府協助保交樓或提供借貸，市場對其興建的項目信心就較大，有意置業的人，會傾向選擇綠城的樓盤，因爛尾風險低，不怕最終收不到樓，於是有助其項目的銷售。 綠城雖能成為逆市奇葩，但要注意內地樓市供應量仍然龐大，去庫存需要一定時間。在大環境不濟下，開發商縱有天大本領也難獨善其身，但只要能在逆境中生存下來，未來就有機會做大做強。 正如綠城首席運營官李駿早前所言：「最重要是活下去。」 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

劉智恒      ▷ 內地      陳天橋成美國大地主 曾經在內地網絡遊戲界叱咤一時的陳天橋，近日被外地媒體發現成為美國大地主，據土地報告(The Land Report)透露，陳天橋在俄勒岡州持有19萬8千畝林地，是第二位擁有最多美國土地的外籍人。 出生於浙江的陳天橋，在上海長大，畢業於復旦大學，1999年創立了盛大互動娛樂，一度成為內地最大的網絡公司，在美國納斯達克上市後，更榮膺中國首富。至2012年將公司私有化，之後陸續賣掉盛大文學及盛大遊戲。他於2015年斥資8,500萬美元，向富達國民金融收購俄勒岡州林地。我們看，美國地大物博，林地並非核心地區的商業或住宅地，升值潛力似乎有限，陳天橋以幾千萬美元就做大地主，除非他有志於農林業發展，否則實際的價值未必太大。 人行出手撐樓市 內地樓市銷售持續疲弱，《經濟觀察網》報道，人民銀行批核1,000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個城市購買商品房，再而用作長租房。涉及的8個試點城市包括天津、成都、重慶、福州，濟南、鄭州、長春及青島，借款最長年期30年，利率3厘。 我們相信，新政策一方面可以讓地方拯救部分項目，同時又可以帶動購買力，支持地方樓市，另一方面也可為地區提供保障性租賃住房，實在一舉多得。當然，以現時內地樓市情況，千億元的購房貸款或許只是杯水車薪，而且出租房的回報未必可以抵銷貸款利率，但在目前的樓市中，也是沒辦法中的辦法，而且若推出後效果理想，或許中央會續在其它地方推行，又或會加大貸款金額，對樓市有一定效益。 龍湖擬提早還160億債 市場有消息，龍湖集團(0960.HK)計劃今年下半年，提早償還明年1月到期的80億港元銀團貸款，而一筆明年底到期的80億港元貸款，集團也計劃明年陸續清償。據報道，龍湖與部分境外債權人的會議中，表示會提早償還貸款，計劃是透過發行新債及向銀行進行新貸款，當中發行的新債會由中債信用增進公司擔保。 自從旭輝(0884.HK)及碧桂園(2007.HK)等較有實力的內房企業先後陷於債務危機，龍湖幾已被視為民營房企最後一座大山，其一舉一動備受關注，畢竟若連龍湖也出問題，民營房企將全面崩圍。現時龍湖有意提早償還債項，向外釋出穩健信號，對集團本身及房地產市場也有利。 ▷ 香港      合景鴨脷洲項目何去何從？ 內房企業面對債務壓力，除將旗下物業出售套現外，亦因資金有限，手上的合作發展項目也要適當減磅，最簡單的方法莫過於將權益悉售予合作伙伴，前提當然是夥伴仍有財政能力。合景泰富(1813.HK)剛公布，將位於浙江寧波市的住宅項目5成權益，售予合作伙伴美的置業(3990.HK)，作價4億元。出售將令合景錄得虧損近1.67億元。 合景出售合資權益後，市場又想到其香港重點項目「凱玥」，2017年合景與龍光集團(3380.HK)以近169億港元投得鴨脷洲地皮，每方呎樓面地價達22,118元，創下當時賣地紀錄。發展商於去年初推售，每方呎均價50,800萬元，但因為呎價高，而項目的單位面積較大，等閒逾千方呎，涉及銀碼動輒數千萬港元，加上樓市回落，並不容易覓得買家。之前曾傳長實(1113.HK)藉收購凱玥的銀團貸款而染指該項目，後又沒有下文。至今樓盤銷情不佳，發展商遲遲未能套現，樓價又持續調整，若沒白武士挺身而出，項目會何去何從，最終會否被銀團接管？ 新盤撻訂除笨有精 香港樓價向下調整，之前一兩年出售的新樓盤陸續出現撻訂，長實去年推售的油塘親海駅II，近日接連有兩宗撻訂，各自損失訂金129.4萬港元。同區由五礦地產(0230.HK)發展的蔚藍東岸，亦有一宗撻大訂個案，買家被殺訂金134.4萬港元。中洲置業位於火炭的星凱．堤岸亦有一宗撻訂，發展商沒收訂金77.1萬港元。至於億京旗下位於白石角的海日灣，亦錄得1伙撻訂。 樓市雖未大幅下挫，但樓價持續調整，加上現時中港經濟疲弱，息口相信在一段時間持續高企，本地樓價難復舊觀。個別高位入市人士(特別是兩三年前買入樓花的買家)細心考慮，樓價相較高峰時已下調兩成，撻訂也是被沒收5%或15%訂金，計算下來尚屬化算，倒不如選擇壯士斷臂，止蝕離場。 ▷ 咏竹坊文章      向小米投下信心一票 《咏竹坊》本周報道小米(1810.HK)造車，集團創辦人雷軍在發布會上，展示小米第一輛電動車SU7，顏值超爆，設備也是高端，當市場猜度小米會再以平取勝時，雷軍卻反高潮，叫大家別期望可低價買入。他更揚言，要在10至15年成為全球五大車商。…