地產快訊:東涌地「零入標」 明年樓價料跌一成

劉智恒       ▷ 香港 土地接連流標 繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後,港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡,竟然是無人問津,但10月初截收意向時,共接獲32份意向書,個多月後卻沒有一家公司入標,反映香港樓市疲弱,發展商不願冒險買地發展。 東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎,可建住宅單位1,200個,具一定規模項目,市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元,最終連出價也沒有。連同是次這幅土地,今年已連續有六幅土地收回,亦是2013年以來,再出現「零入標」,相信短期大市氣氛更差,流拍有機持續。 油塘補價低高位六成 樓價不斷回調,政府及公營機構賣地又流標,影響所及,地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目,剛完成補地價,金額13.5億港元,每方呎補價只是2,040港元。2019年時,長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元,即四年間價格下跌了61%。 補地價金額續低走,一方面反映樓價趨向,另外讓人擔心是香港政府的土地收益,原先本年度政府預算賣地收益850億港元,至今只達成一成多,料全年難以達標。賣地收入縮減,勢將影響財政儲備,目前財儲只有6,500多億港元,相等於十個月政府開支,情況並不樂觀。 市場轉軚看淡樓價 土地連環流標,補地價金額又向下走,反映市場普遍仍看淡本港樓市,標普全球報告就將本港今年樓價預測,由原先上升5至8%,調至下跌3%,明年樓價更差,預計跌5至10%。標普解釋,本港經濟增長疲弱,利率又上升,加上供應過剩,樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個,大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。 瑞銀上月也指出,中小型開發商的高負債風險,以及利率持續居高不下,原預計今年香港住宅樓價上升5%,現調低至持平,並預測明年樓價將下跌超過10%。 預售樓花「零申請」 地政總署新數據披露,上月未接有任何新的預售樓花同意書申請,是今年六月後,再次出現「零申請」。事實上,香港樓市弱勢持續,發展商在看不透前景下,誰都不敢貿然推盤,暫時不急於申請預售樓花同意書。 另外,差餉物業估價署資料顯示,今年首三季,私人住宅落成量共10,090個單位,按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙,但首三季只達目標約50.6%,現要看第四季情況如何,能否追回預計的數量。 ▷ 內地 房企按年銷售勁挫 內地住宅銷售持續不振,房企10月份的銷售按年出現大跌幅,遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元,按年大跌七成一,合景泰富(1813.HK)銷售更差,按年跌八成二至只有7.6億元,即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成,融創中國(1918.HK)也跌五成一。 房企的銷售收入是公司命脈,關乎到是否有足夠資金支撐企業運作,以及達致項目保交樓,已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁,大部份房企銷售下跌,按年的跌幅更是驚人,不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續,房企能否繼續經營亦成問題。 傳救市刺激內房股大升 對於房產問題日益惡化,樓市銷售又疲不能興,人民銀行、住建部、金管總局和中證監,周二(11月7日)與幾家房企舉行座談,與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等,主要是向幾家有實力房企了解融資需要,房企在會中提出,希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。 不光如此,有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK),雖然平保否認,但市場猜測,政府會考慮多個方案去拯救房企,以及打開資金渠道。受消息帶動,內房板塊在周三港股出現大幅反彈,其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成,碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重,並非三言兩語可解決,相信是股價過份低殘下,借消息反彈,未來壓力持續,股價仍會十分波動。 深圳政府力撐萬科 內房問題愈演愈烈,原以為財務穩健的房企亦接連失陷,近期就連萬科也牽連其中,有部份萬科美元債價急跌,引起市場一陣恐荒,唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語,深圳國資委及萬科大股東深鐵集團,伙同萬科主席郁亮等,與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險,深鐵大派定心丸,強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目,以注入流動性。 自從碧桂園也接近倒下來後,市場愈發不相信房企,一有風吹草動,債券持有人率先沽貨,深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性,政府最擔憂是原先沒問題,但若然因謠言動搖萬科的穩定性,不光在財務上影響公司融資及債務,物業銷售亦會受拖累,特別市場會對萬科物業交付存在懷疑,從而拖慢公司資金回籠,影響所及,屆時整個房地產市場也陷困境,所以政府不得不揚聲力撐。 ▷…
Sino-Ocean Group suspended debt payment

停付債款董事跳船 遠洋集團告急

背負龐大債務的遠洋集團,停止支付境外債務,能否渡過困境,全看未來物業銷售 重點: 遠洋集團今年中期虧損近184億元,按年上升十六倍 公司長短期貸款達919億元,淨負債比率高達326%      劉智恒 內房企業負債堆積如山,市場先被中國恒大(3333.HK)驚天債項嚇了一大跳,繼而連原先以為穩如磐石的碧桂園(2007.HK)也幾被債務沒頂,近期甚至有大型國企中國人壽(2628.HK)撐腰的遠洋集團控股有限公司(3377.HK),也要暫停支付所有境外債務。 遠洋的公告表示,鑑於流動性緊張,暫停所有境外債務付款,直至整體重組,或延期解決方案獲得實施。同時,境外美元債券從9月15日起,於港交所停牌,直至另行通知。 過去市場一直認為,中國人壽持近三成權益的遠洋作風穩健,公司規模龐大,土地儲備充裕, 2021年更對部分深陷困境的房企施以援手,包括以40億港元(43.63億元)收購紅星美凱龍(1528.HK)旗下重慶公司七成權益。萬萬想不到昨天的白武士,今天也自顧不暇,處於瀕危邊緣。 中期虧損同比升16倍 集團在過去一年,不斷將到期債務展期,市場對遠洋的困境也心知不妙,直到近期公布的中期業績,對其狀況更加看得透徹。上半年虧損近184億元,去年同期只是蝕10.87億元,即一年間虧損擴大近十六倍。 虧損來自金融資產減值損失淨額近113 億元,主要是集團對貿易及其他應收款項等,計提了預期信用損失撥備。 遠洋集團負債沉重,去年底淨負債比率已高達183%,半年過去,情況急轉直下,截至今年6月底止,淨負債比率已上升至326%。上半年長短期貸款達919億元,流動貸款更高達446億元,但手頭現金按年下跌32%至只得31.5億元,遠遠不足以償還年內債務。即使加上受限制銀行存款的45億元,仍然是杯水車薪。 事實上,別說要還本金,光是利息支出就教集團吃不消,由於國際市場利率不斷上升,集團平均利率由去年同期的5.07厘,上升至5.78厘,期內利息總開支升近13%至27.47億元,以集團業務與財務情況看,要償還利息也不容易。 今年中,董事局成員出現大變動,五位非執行董事中,有四位辭任,另外獨立非執行董事中,五位成員中有三位辭任,換言之董事會出現大變動,對於一家上市企業來說並不尋常。若結合公司的財務及經營狀況,不難讓人聯想到,是否董事們為免受公司問題拖累,選擇及早集體跳船。 核數師質疑能否持續經營 遠洋去年底的業績中,核數師立信德豪對公司能否持續經營,表示存在重大不確定性。立信德豪指出,截至去年底止,遠洋虧損156.5億元,經營現金淨流出155.3億元,而有220億元的銀行及金融機構貸款,已歸類為流動負債,但現金及現金等價物只有46.23億元,財務狀況對集團能否持續經營構成重大疑問。集團可能無法在正常業務中,變現資產或清償債務。 此外,核數師還對公司發出保留意見,其一是未能充分獲取遠洋的聯營公司瑞喜集團的財務資料,以作出適當的審計證據。另外是遠洋的非全資子公司中聯置地一筆滾存餘額106億的應收款,集團未提供必要資料,以證明款項是管理層所指的目的而存在。 要挽強瀾於既倒,遠洋早已十分果斷,將手上的大型項目斬纜退出或出售。去年底將成都遠洋太古里及相關物管公司各五成權益,以接近55億元轉讓予太古地產(1972.HK)。期間亦不斷退出或出售項目,包括北京遠洋銳中心、北京頤堤港一期,以及北京中國人壽金融中心一成股權,累計套現近140億元。 今年5月,更將北京遠洋未來廣場的權益,以19.63億元轉予居然之家,但扣除各項債務轉讓及對價後,實際只能收到近3.5億元。 未來銷售成關鍵 雖然遠洋願意割肉還債,但在今天中國樓市極度不景氣下,別說虧損出售,要在市場找到買家也殊不容易,特別八成以上開發商都是負債纍纍,他們也想將手上項目沽售。即使個別仍具財力的開發商,也不敢輕舉妄動,因為自身也要留下一定資金去應付樓市寒冬,而且在樓市持續下滑時,今天以為是平價收購,明天看可能就是高價,結果是人人按兵不動。 遠洋的困境能否迎刃而解,除了看債權人的取態,最重要還是看房屋銷售,畢竟房地產公司手上的資產主要就是房屋,若銷售理想,不但可以有資金回籠,還可有力向債權人證明,若有充足時間,集團是有機會償還欠債,這樣才能說服債權人,願意接受其債務重組方案。 不過,按目前遠洋的銷情進展,情況教人擔憂。上半年銷售356.6億元,較去年同期下跌17%,似乎還可以接受。然而今年7月開始,銷售情況急轉直下,該月銷售金額只有25億元,較去年同期近90億元,大跌72%。到8月更加不濟,只有19.7億元,按年大跌78%。由1至8月累計銷售401億元,按年下挫34%。若然銷售持續不振,遠洋恐怕難以扭轉逆境。 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏