地產快訊：賣地收益跌 財赤逾千億
劉智恒 ▷ 香港 香港財赤或延至明年 評級機構穆迪將香港信用評級展望由穩定下調至負面，主要是本港推出《國安法》及選舉制度改變，以及中國經濟疲弱。香港政府自然高調反擊，更指斥穆迪抹黑香港。評級機構固然有特別用意，但香港的情況確實不如前，周初財政司司長陳茂波在立法會財委會會議上指出，本財年香港的財政赤字將高逾1,000億港元，更預計下財年或會延續赤字狀況，為應對問題，明年及後年要削減政府部門1%開支。 出現赤字的其中一個主因，與本港樓市持續回軟不無關係，發展商對政府土地競投冷淡，以致本財年的賣地成績差強人意，至今共有六幅土地出現流標，加上補地價金額又下跌，或發展商因樓市情況而不接受補價，土地收入更加雪上加霜。港府原預計本年度來自土地收入可達850億港元，但按目前進展情況，要達標肯定無望，而且更有一大段差距。 金管局建議銀行撇賬 據市場消息，香港金融管理局最近與中小型銀行高層會面，金管局副總裁阮國恆在面談時，建議銀行在今年度盈利氣氛穩健向好時，盡量為不良貸款撥備或撇賬，其中特別提到內房貸款。然而，金管局並不是作窗口指導，一切仍由銀行自身衡量後作出決定。 本港銀行對內房企業的風險敞口有限，許多銀行亦已作出足夠撥備，加上資本充足比率良好，銀行業面對的風險整體可控。不過，金管局的建議亦無可厚非，畢竟暫時看，多家內房企業能償還債務的機會不大，銀行應趁財務仍理想時先作出處理，實屬穩健的安排。 瑞銀指港樓價仍有下行空間 市場對於香港樓價持續不看好，瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎指出，在按揭貸款利率上升，內地經濟復蘇又遜預期，香港樓價在過去12個月已下跌6%，但跌勢未止，特別香港優惠利率仍低於美國，本地貸款利率有機會再上升，因而預期樓價續向下走，跌幅約在中個位數。 我們認為，樓價有機仍往下調，但相信大跌空間有限，一方面是美國利率升勢已接近尾聲，另外是香港輸入數以萬計專才，政府又給予買樓稅務優惠，對港樓有一定支持。而且專才到港，不少人租用物業，帶動租金上升，對物業投資者的供款有支持。同時，若租金持續上升，某些租樓人士考慮到要付高租金，不如轉租為買。再講，目前情況跟97年不一樣，當年按揭的壓力測試要求沒今天嚴謹，以致部份人手上有多於一層物業要供款，一旦樓市逆轉就沒有防守空間，而今天的經濟，遠優於當年亞洲金融風暴後的情況。綜合而論，樓價大跌的機會不大。 ▷ 內地 惠譽料內房銷售跌勢放緩 內房銷售按年比較每況愈下，碧桂園(2007.HK)11月的銷售金額為61.1億元，按年跌近77%、雅居樂(3833.HK)更只有22.3億元，按年跌38%，市場擔心情況持續惡化。不過，評級機構惠譽雖預計2024年開發商的經營環境仍充滿挑戰，但整體房產銷售的跌勢或會放緩。惠譽估計，開發商的合約銷售跌幅約在5%以內，即明年內房銷售額在10萬億至10.5萬億元水平。 我們認為，暫時仍未看到內地房地產可以扭轉弱勢，相反若明年陸續有大型開發商因高負債被清盤，項目及土儲被迫要沽售，對房地產市場的衝擊更加嚴峻，所以惠譽的估計，或許仍是有點樂觀。 聆訊延期恒大暫逃一劫 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊在12月4日進行，市場原以為有最終定案，豈料因呈請人沒有促使恒大清盤，亦沒反對聆訊延期，恒大獲法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示，將修訂債務重組方案。 或許恒大債權人也明白，強行將其清盤，隨時一無所有，倒不如再觀察多一陣及爭取更佳的方案。不過，恒大超過3,000萬元的未決訴訟案超過2,000宗，未能償還的債項超過5,000億元，縱能暫時喘息一陣子，問題仍難解決，最終能否苟延殘存，暫時還未明朗。 越秀48億買地展實力 內房在一片愁雲慘霧下，越秀地產(0123.HK)卻公布以近48億元，投得上海市普陀區北新涇產業園地塊。土地面積4萬平方米，可建總樓面面積10.1萬平方米。越秀表示，收購有助鞏固公司在上海的戰略地位。 雖然多家內房企業頻臨破產，根本再沒能力投地，但部份國企背景的企業財務健康，遂乘時在市場吸納優質土地以壯大發展。我們預期，未來的優質地皮勢將陸續落入國資背景的房企手上，他們的市場佔有率將不斷擴大，民營房企難項其背，內房變成國企天下。 ▷ 咏竹坊文章 內地就業情況讓人擔憂…
蜜雪冰城贏在一個字：平
茶飲界老大哥蜜雪冰城在香港的首家分店快開業，市場估計是為明年在港上市鋪路，開店有助形像宣傳及推廣 重點： 蜜雪冰城已放棄在內地上市的計劃，轉而到港尋求上市席位，市傳集資10億美元 公司店鋪總數已超過25,000間，更在越南、馬來西亞、印尼等地開疆拓土 劉智恒 「你愛我，我愛你，蜜雪冰城甜蜜蜜。」歌詞帶點土味，卻又易於上口，這首曾在抖音及B站爆紅的蜜雪冰城主題曲，正好代表集團的風格及精神。 簡單、直接，加上一個平字，總之顧客走進蜜雪冰城就一心是「食冰飲茶」，以低消費圖個口感，不求高檔、不扮文青，更不用講品味。 這家內地茶飲的龍頭大哥，在內地遍地開花，但港人對它頗為陌生，直至近日在旺角人煙竹稠密的銀行中心街頭，有裝修中的店鋪外，掛上蜜雪冰城首家分店即將開業的廣告，才引起媒體報道，知道這家內地無人不識的茶飲將落戶香港。 幾平米到幾萬分店 蜜雪冰城股份有限公司去年曾計劃於內地深交所主板上市，惟最後撤回上市進程。早前有消息，公司已委託高盛，美銀及瑞銀為蜜雪冰城聯席保薦人，籌劃在港上市，初步估計集資10億美元(72.8億元)。現時公司準備在港開分店，明顯是為上市工作鋪路，設分店有助於宣傳，亦是過去多家內地零售企業上市前的舉措。 內地茶飲品牌多不勝數，但真正稱得上霸主的，蜜雪冰城當之無愧。創始人張紅超農民出身，1997年在鄭州成立刨冰店寒流刨冰(蜜雪冰城前身)，當時店面面積只有幾平方米，想不到廿多年過去，今天分店網絡已超過25,000家，業務遍布越南、新加坡、馬來西亞，印尼、泰國等東南亞國家。 蜜雪冰城以一個「平」字打天下，你或許會問：「人人都懂用平價競爭，有甚麼大不了？」但現實是如何可以做到成功，則是一大學問，成本控制是關鍵，但又不能放品質於不顧，就一點不容易。起先張紅超亦未摸透當中竅門，然而經過幾年摸打跌撞，逐漸悟出當中奧妙，特別2008年三聚氰胺事件，他明白要自建現代工廠，由自己掌握整個供應鏈，才可將品質及成本控制恰當，並可達致規模效益，才能將「平」做到極致。 農村包圍城市 配合以平取勝，張紅超採用「農村包圍城市」的策略，專攻三四線城市，看準那些地方的消費力不高，人們對價格較敏感，而平價又有一定水準的飲品，肯定有龐大的市場，於是決定在這些城市中攻城掠地。 定位次級城市外，他又在店鋪位置上作出戰略性部署，專挑學校區的商鋪，因為學生消費力有限，但又愛吃刨冰及凍飲，只要設在學校附近，就不愁客源。另外，他又特意選擇正大搞文明城市建設附近的地點，因料到整治只是早晚問題；到時人流肯定大旺，預早以平價租入，就可坐享其成。 真正讓蜜雪冰城迅速成長，是引入特許模式經營，一下子加盟店如流水般設立。張紅超會先向加盟店收取一筆加盟費，其後不斷透過供應食材、設備、包裝，以及各類經營物資去收取費用。 根據去年蜜雪冰城向深交所遞交的上市申請文件披露，2019至2021年間，公司盈利分別是4.4億元、6.3億元及19.1億元。三年的收入為25.6億元、46.8億元及103.5億元。 人們驚嘆蜜雪冰城的發展時，也有市場人士憂慮，經過這幾年的高光時刻，投資茶飲業是否仍能發亮發熱？究竟市場是否過份看好茶飲？ 殺戮戰場 首先，從蜜雪冰城向深交所遞交的上市文件資料披露，截至2022年3月底，市場最出名的11家茶飲店，分店數目已近六萬間，當時幾家茶飲還未大力開展特許經營。可以想像，今天茶飲的競爭，已進入殺戳戰場時代，市場己接近飽和，甚至有可能掉頭回落。特別現今消費者的口味隨時改變，到時市場一旦萎縮，首當其衝的將會是蜜雪冰城這樣規模的公司。 與此同時，蜜雪冰城賴以成功的下沉市場，行內的競爭對手正虎視眈眈，過往走高檔路線的喜荼，也要搶攻三四城市。奈雪的茶(2150.HK)開始盯著次一檔的消費市場，嘗試開始以較便宜價錢推中式茶飲。至於其它品牌，也往平價市場分一杯羹，蜜雪冰城將要面對強力的挑戰。 另外，蜜雪冰城的特許經營模式發展十分迅猛，現時已有兩萬多家分店，如何可以妥善管理及監督，並不是一件容易事情。要知道加盟門店作為公司的外部合作夥伴，未必可以貫徹和執行公司制度及理念、運營標準可能發生偏離，出現問題的機會亦相當高。 食品安全對茶飲業亦是一大考量點，特別是在現今社會對安全要求大大提高，而蜜雪冰城加盟店又那麼多，很難保證每家可保持高水平，只要有一家分店出現問題，將拖累整個品牌。 今年河南鄭州一家蜜雪冰城分店，一杯飲品中出現蜘蛛，顧客投訴時，門店商家不但態度惡劣，更沒有給出解決方案。最終涉事門店受食安委員會調查，期間無限期停業。 資本市場也看到以上問題，亦開始懷疑茶飲公司的前景，奈雪的茶上市時股價一度高見13.48港元，到上周五(11月10日)收報3.91港元，兩年不到下跌七成。市場看在眼裏，對茶飲多有戒心。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
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