巨虧450億 深鐵能否救萬科?
迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走 重點: 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席 李世達 農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。 第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。 不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。 深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。 就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。 相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。 唇齒相依 儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。 2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。 過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。 深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。 根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。 不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。 大到不能倒 從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。 彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。 消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
再遭清盤呈請 會是壓垮融創的最後稻草?
由於銷售業績不如預期,近年積極償債的融創中國再度遭遇危機 重點: 公司不排除對境外債進行二次重組 2024年累計合同銷售金額471.4億元,同比下降44% 李世達 新年伊始,融創中國控股有限公司(1918.HK)再度遭遇清盤危機,提醒了人們房地產市場的寒冬還遠未過去。 融創中國近日發布公告,收到中國信達(1359.HK)向香港高等法院提出的清盤呈請,涉及未償還貸款本金總額3,000萬美元及應計利息,將於3月19日舉行聆訊。消息公布後,融創中國股價大瀉25.7%,自2024年10月以來累跌超65%。 這已是融創第二次面臨清盤危機。2022年5月,融創公開承認無法按期支付四筆美元債的利息,成為公司陷入債務違約泥潭的開端。持有本金2,200萬美元及應計利息的優先票據債權人陳淮軍提出清盤呈請,但雙方後來達成協議,該呈請於2023年6月被撤銷。 對於最新的清盤呈請,融創表示將採取法律措施堅決反對,並強調這一事件不會對公司營運造成實質性影響,同時正在積極與呈請人溝通,爭取盡快達成解決方案。 根據債券受託管理人國泰君安最新公布的報告,2024年11月,融創房地產新增到期未償付借款本金32.36億元,截至2024年11月30日,到期未償付借款本金為1,155億元。其中,銀行貸款逾期234.15億元,非銀行金融機構貸款逾期741.09億元,其他有息債務逾期178.60億元。 境外債方面,目前存續境外債務共有24筆,餘額為74.5億美元,其中,2025年9月30日到期的債券共有3筆,餘額為15.7億美元。 相較整體龐大的債務,信達追討的款項只算小數目,但對已為還債疲於奔命的融創中國來說,這或許是壓垮駱駝的稻草。 境內債二次重組過關 過去一段時間,融創一邊保交樓一邊和境內境外的債權人協商。融創已算是最早一批達成重組協議的房企,但由於銷售業績與經營恢復不及預期,境內境外債都面臨二次重組。 去年11月,融創提交了境内債務二次重組方案,涉及10筆債券,總面值154億元,化債比例超過50%。目前,10筆境內債重組已全部獲得持有人同意。境內債可說是成功拆彈。 但境外債方面就不是那麼樂觀。據媒體報道,融創已通知部分債權人,可能無法按期兌付2025年9月到期的美元債。融創「急內不急外」,相信是讓信達決定入稟法院的原因。 融創坦言,此次清盤呈請可能會引發連鎖反應,導致其他債權人要求加速償還債務或採取強制措施,預計公司將無法在履行其他境外付款義務,不排除進一步尋求更全面的境外債務綜合解決方案。據媒體報道,公司計劃最快在今年3月初公布新的重組計劃。 想盡辦法「回血」 一段時間以來,中國政府已經為救助樓市推出包括降息等多項舉措,然而經濟復蘇緩慢,消費者信心疲軟,房企也很難直接受惠於目前的支持性政策。 根據融創2024年12月發布的未經審核營運數據,2024年累計合同銷售金額僅為471.4億元,同比下降44%,顯然低於預期。不過也不是全然沒有好消息,融創與中信及新湖集團合作發展的上海黃浦區項目「上海壹號院」近日進行次輪銷售,當日銷售額達到66億元,第三批單位預期會於今年春季開展銷售。 此外,公司也積極出售資產。過去一年,融創出售了武漢甘露山文創城35%股權、無錫融創茂配套酒店、石家莊中央商務區項目80%股權,並在去年12月出售大熱的哈爾濱冰雪大世界46.67股權,進帳約1.73億元。去年10月融創中國還折讓兩成價格配售最多4.89億股股份,籌資12億港元用於還債。 此外,融創中國又於去年12月在中國國際經濟貿易仲裁委員會對萬達集團發起仲裁,索要95億元的戰略投資回購款。不過萬達認為有關要求並無合約依據,對通過仲裁有信心。 融創顯然已考慮了所有能夠「回血」的可能,但問題的關鍵在於,中國房地產市場究竟何時才能復蘇。 去年上半年,融創房屋交付量按年下滑了51%。資金短缺勢必影響保交樓的成效,債務的紛擾也會讓消費者缺乏信心,形成惡性循環。彭博分析師直言,若中國樓市銷售沒有根本性復蘇,融創的債務方案可能是「徒勞」的。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏