惠譽

深圳國資委與深鐵集團攜手力撐，繼六年前「萬寶之爭」時以白武士姿態入局，再一次出手穩住了萬科 重點： 萬科今年內已無境外債務到期，但明年主要有三筆境外債到期，折合約110億元 管理層預計，近兩年商品住宅建設交付高峰與銷售連續下滑疊加造成的壓力，到明年下半年可緩解       羅小芹 內房債務違約火燒連環船，繼恒大(3333.HK)、碧桂園(2007.HK)爆雷後，連一向以「穩健」聞名的萬科企業股份有限公司(2202.HK、000002.SZ)也捲入了這場風暴中。10月17日，惠譽在內房一片風聲鶴唳時，把萬科部分債券的評級從「BBB+」下調至「BBB」，其境外美元債已出現異動。一個多星期後，公司發布第三季主要經營及盈利指標均錄得雙位數跌幅，進一步深化市場疑慮，即時陷入股債雙煞局面。 至11月初，兩批分別於明年3月及6月到期，金額為6.3億美元(46億元)及6億美元(43.7億元)，到期的美元債一度崩盤，跌至近80美元和70美元(原來每張以100美元為單位)；深港A、H股也雙雙暴跌，A股價一度跌至11.07元，創下近8年來新低；H股更曾低見7.2港元。為了阻止情況惡化，具有國資背景的萬科火速行動，於11月6日緊急召開一場線上會議，出動深圳國資委、大股東深鐵集團領導層及集團主席郁亮等出席，向超過150間金融機構解話。 政府開口支持萬科 深圳國資委也力挺萬科沒有財務或管理風險，如有需要或遭遇極端情況，可通過以下方式，包括受讓或合作開發大型城市更新項目建設，以協同等方式提高萬科持有各類投資物業的流動性，配合萬科改善長期股權投資結構，組織市屬國企在公開市場買入萬科債，和協調金融機構加大融資等，幫助萬科應對潛在風險。 持有萬科近32.4億股A股，佔股份總數27.2%的深鐵集團董事長辛傑強調，將長期持有萬科股票，並揚言可根據市場情況，承接萬科在深圳的部分城市更新專案，注入新流動性，交易金額預料超過100億元。 深圳國資委及大股東立場鮮明力挺，萬科亦承諾一定會保障境內外債務如期兌付，當天一度刺激萬科股價低位反彈，A股重上12元、H股高見8.41港元，惟後勁不繼。 摩根士丹利因應最新發展上調了萬科H股評級，由「減持」升至「與大市同步」，目標價8.94港元。然而，長期投資價值始終需根據房地產市場的恢復狀況來判斷，另一大行摩根大通便認為，有關消息有助短期穩定內房股氣氛，但萬科在銷售及盈利表現較為疲弱，股價方面亦非吸引，將較大機會跑輸其他央企內房。 根據WIND資料顯示，截至11月5日，萬科存續境外債務總共有7筆，金額合計約32.2億美元；早在今年中期業績會上，管理層已表明今年內再無到期境外債務。至於明年，主要有三筆境外債到期，包括3月到期的6.3億美元票據、5月到期的14.5億元人民幣債券及6月份到期的6億美元債券，折合約共110億元。萬科在會議上表明，截至今年9月底，手頭貨幣資金1,037億元，對短期債務覆蓋倍數為2.2倍，剔除預收監管資金後也有600億元，故公司計劃以自有資金和海外貸款償還明年到期的境外債。中短期局面相信是穩了下來，但長期來看，恐怕萬科仍未真正脫險。 季度業績向下走 從10月公布的第三季業績可見，迄今仍以連續14年保持經營性正現金流為傲的萬科，前三季度營業收入2,903.1億元，同比只下降14%，股東應佔利潤136.2億元，同比下降20.3%，無疑勝過不少同行；然而拆開第三季來看，季內營業收入894.2億元，同比下降31.6%；股東應佔利潤37.5億元，同比下降22.5%，兩者表現都有惡化跡象，可見未來發展仍然面臨一定的不確定性。 事實上，萬科在中國房地產低迷的近兩年仍然積極開拓業務，單單今年在一、二線城市新補充39個項目，目前的存貨規模逾8,147億元，佔據了公司總資產的一半以上，未來資金需求仍然殷切。今年2月時，曾計劃透過定向發行11億股A股，募集最多150億元，用於旗下11個房地產開發專案及補充流動資金，最終因A股低迷而於8月提前終止，未來只能循其他渠道融資以推進項目。 據管理層透露，單是今年1至10月，新增融資金額已超過850億元，其中境內新增融資平均利率僅3.64%；而截至9月底，萬科的資產負債率為75.3%，如深圳國資委和深鐵集團不出面力撐，在房地產市場整體仍然疲弱下，要進一步融資恐怕不是一件容易的事。 銷售不振仍然是萬科的挑戰，其於11月初發布的公告顯示，今年1-10月，實現3,124億元的合同銷售額，同比減少9.9%。存貨的銷售情況將直接影響萬科的現金流和流動性狀況，由於房地產市場的不確定性和需求下滑，萬科的合同銷售額已經出現下降，對存貨的消化能力也存在一定的壓力。 難怪郁亮在談及房地產前景時亦說，國內住房剛需其實依然龐大，8月以來各地也出台了許多支持合理住房需求的政策；但目前最大難點是消費者的信心未恢復。除此以外，房地產市場調整需要有合理時間去恢復，現在商品住宅建設洪峰和行業銷售下滑疊加，預計要到明年下半年這一疊加過程才能基本結束。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

中國的房地產行業壓力重重，不過，禹洲集團、時代中國和中國奧園等規模較小的民營企業卻並非焦點所在，儘管它們也出現了股價暴跌、債務拖欠 重點： 禹洲集團和中國奧園等規模較小的開發商今年股價暴跌，它們面臨的流動性壓力與恆大和碧桂園等巨頭類似，甚至更大 穆迪於上月將中國整個房地產行業的前景下調至「負面」       梁武仁 現金短缺的中國房地產開發商正處於進退兩難的境地，中國政府正試圖找到應對辦法。步履維艱的房地產開放商，是這個18萬億美元經濟體的重要組成部分。在這情況下，中國許多規模較小的民營開發商，不得不應對自己處在聚光燈之外的局面，因為全球關注的焦點都集中在中國恆大(3333.HK)和碧桂園(2007.HK)等巨頭的困境上。 這種擔憂在今年禹洲集團控股有限公司(1628.HK)、時代中國控股有限公司(1233.HK)和中國奧園集團有限公司(3883.HK)等開發商的股價急劇下跌中得到了突出體現。這些股票都變得幾乎一文不值。 因此，沒有極強風險偏好的股票投資者，可能都會避開此類股票，結果導致它們不可能通過發行新股來籌集資金。債務投資者可能也會對它們敬而遠之，尤其是穆迪上個月將該行業的前景下調至「負面」。然而，四個月前穆迪才將房地產上調至「穩定」，當時的情況似乎正在改善，想不到近期情況急轉直下。 年初至今，禹洲集團的股價已下跌68%，而時代中國則下跌74%。兩只股票的交易價格遠低於1港元，市銷率只有區區0.03倍。中國奧園的股價表現略好，但年初至今亦下跌了40%。 過去三年中國房地產行業面臨的情況，與之前二十年的榮景截然不同。現在許多開發商感受到的壓力，早在2020年就顯現出來了，當時政府開始管控這個負債累累的行業。 這個決定對該行業造成了巨大打擊，很大程度上切斷了昔日推動其快速擴張的債務融資。此舉對政策制定者來說存在風險，因為它嚴重抑制了房地產開發，而後者是中國近年來經濟增長的關鍵組成部分。當時的想法似乎是，最好在早期階段解決問題，而不是等到事態失控演變成全面危機。 但後來新冠疫情導致世界各地經濟停擺，包括中國經濟。而在中國，早在之前，隨著房地產市場在經過二十年的爆炸式增長後降溫，中國房地產開發商的日子就已經變得不好過了。後來，新的借貸限制加上疫情防控，讓情況雪上加霜。 隨著疫情的消退，中國經濟重新開放，引發了人們對該行業形勢將開始好轉的希望，而年初確實出現了經濟復蘇的跡象。但這種勢頭很快就消失了，為開發商的問題找到快速解決辦法的希望破滅了。 首先，政府制定的債務上限，使它們進行債務再融資和為新項目融資的難度加大。房價下跌也讓很多買家持觀望態度，這讓開發商失去了最重要的收入來源，加劇了它們的流動性壓力。 由此形成惡性循環，開發商難以完成項目，反過來讓潛在的購房者變得更加焦慮，導致房地產開發項目因缺乏資金而進一步延期。與此同時，開發商也難以從股票和債券買家那裡籌集到新資金，他們曾經是開發商最重要的現金來源之一。 暗淡的前景 這一切又把我們帶回了小開發商的問題上，由於資源更有限，它們與大開發商遭受著同樣的痛苦，甚至更大。 禹洲集團就是一個很好的例子，在去年部分美元債券違約後，公司正在制定債務重組計劃。根據8月底發佈的最新財報，它今年上半年的收入實際上比去年同期略有增加，儘管增幅僅為1%。 但它的成本增加了11%，導致毛利下降了85%。原因在於物業交付時公允價值的下調，這可能意味著它們並沒有像禹洲集團在項目開工建設時所預計的那麼掙錢。 同樣，禹洲集團的投資物業賬面錄得巨額虧損，開發中的房地產及應收賬款出現巨額減值。該公司上半年的財務費用也大幅增加。將所有這些費用和成本計算在內，禹洲集團在此期間淨虧損90億元（12億美元），而上年同期為盈利3.53億元。 隨著財務狀況的惡化，今年上半年禹洲集團的資產負債率（即債務與股本比率）比去年同期增長了兩倍多，達到356%。讓人進一步懷疑其債務償還能力，尤其是考慮到今年上半年它即將到期的債務有所增加。 時代中國的情況也差不多。中國奧園看起來情況要稍好，上半年的毛利率有所提升，在此期間其淨虧損雖有縮小，但數額仍然巨大，該公司仍然深陷虧損。 中國政府今年放寬了對一些房地產公司的借貸限制，並推出了其他措施，如在一些城市放鬆購房限制，試圖重振房地產市場。但這些措施並沒有產生太多效果，至少現在還沒有。 8月份，新建住宅的價格出現10個月來的最快跌幅。同月，惠譽評級還下調了對今年中國新房銷售交易的預測，預計將下降10%至15%，而之前的預測是5%。 在過去的困難時期，中國政府總有本事，以出其不意的招數來解決重大問題。但目前困擾房地產行業的問題似乎過於複雜，難以迅速解決。這讓房地產公司本已黯淡的前景更加黯淡，在恆大和碧桂園成為全球關注的焦點之際，繼續給禹洲集團、時代中國和中國奧園等規模較小的公司帶來壓力。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏