走出雅居樂暴雷陰霾 雅生活預告上半年扭虧
雅生活在房企債務風暴中選擇強硬自救，以訴訟追收與工抵資產斷尾止損，成功扭轉去年逾16億元虧損，預告上半年盈利3至4億元 重點： 公司上半年盈利3至4億元，去年同期為虧損16億元 透過訴訟追收與工抵資產等手段，成功壓縮關聯公司應收帳款風險 李世達 在中國的這場房地產風暴中，物業管理公司通常被視為「相對安全」的資產，因為它們屬於輕資產模式，現金流穩定，甚至能為陷入困境的母公司提供變現的機會。然而，當母公司債務危機持續惡化，物管企業也難以獨善其身。 雅生活智慧城市服務股份有限公司（3319.HK）正是一個典型的代表。去年上半年，雅生活因大幅計提關聯公司雅居樂（3383.HK）的應收款減值而錄得逾16億元虧損。但時隔一年後，雅生活卻交出截然不同的盈利預告：2025年上半年預計盈利介乎3億至4億元。扭虧為盈的背後，雅生活顯然做對了什麼。 採取訴訟手段 雅生活的自救行動主要圍繞如何處理與雅居樂的財務糾葛展開。公告顯示，公司在2024年下半年起，對關聯交易採取了更嚴格的合同條款設計，以縮短回款周期並減少壞賬暴露。雅生活明顯向外傳達訊息，關聯公司不能長期拖欠款項，而希望用制度和流程將風險控制在早期。 另一個動作是接受工抵資產，用工程項目中的資產抵消應收款，這種做法在房企普遍缺乏現金的背景下，成為一種務實選擇。雖然流動性差，但相比壞賬全額撇掉，仍能部分對沖風險。 更進一步，公司也對業務結構進行調整，把重心放回物業管理和城市服務等能帶來穩定現金流的核心板塊，對房地產相關的外延增值服務則大幅收縮。 過去一年，許多物管公司都在努力拓展第三方市場，但雅生活的特別之處，在於它選擇不留情面，直接「斷尾求生」，不再讓自己被高風險業務綁架。現金流是最真實的語言，雅生活公告中明確提到，公司經營性現金流相較去年有明顯改善。 與此同時，雅生活還完成了兩筆關聯收購，將雅居樂旗下環保企業收入囊中，總金額約6,000萬元，為雅生活拓展了城市服務與環保板塊的新收入來源，也為未來經營現金流增添了潛在支撐。 股價半年累漲三成 市場對這份盈利預告的反應是直接而迅速的。盈喜公布後首個交易日，雅生活股價當日大漲13.6%，報3.55港元，過去半年累漲近三成。 相比下，恒大物業（6666.HK）在恒大集團（3333.HK）爆雷後，被曝出約134億元資金被母企挪用，資金鏈一度斷裂，欠缺獨立修復能力，只能等待清盤人安排。在恒大集團即將退市之際，傳出正在為恒大物業尋找買家。恒大物業今年以來股價累升24%，主要受到消息面帶動。 另外，世茂服務（0873.HK）則在維持主業的情況下，持續減少對母企物業的依賴，開始切入商業綜合體、辦公樓、酒店運營管理等領域，但去年業績仍陷虧損，盈利能力尚未改善；融創服務（1516.HK）則因母企流動性壓力過大，選擇「收縮戰線」，退出非核心業務，例如出售彰泰服務股權，把資源集中於一二線城市。兩家公司尚未公布最新半年報，但在今年以來物管股回暖帶動下，股價都有不錯表現。 不過，短期內市場的熱情並不代表風險完全解除。雅居樂的債務壓力依然存在，若未來再次陷入流動性困境，仍可能波及雅生活。此外，雅生活雖已加快第三方項目拓展，但目前規模仍有限，要真正擺脫對依賴，仍需更多時間和資源投入。 雅生活的確展現出逐步脫離母企風險的能力與企圖心。以當前股價對應2025年預期盈利來看，估值仍低於疫情前水平，處於「價值修復」階段。若能進一步擴大第三方市場並保持正向現金流，股價仍有上行空間。不過，母企雅居樂的債務不確定性仍是最大變數，投資者宜關注政策支持與行業整合進度，現階段仍應保持審慎。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
恒大清盤 一個野蠻時代的終結
全球負債最高的房地產開發商中國恒大集團終於獲頒清盤，但國際投資者能從清盤程序取回多少資金，卻無人寄與厚望 重點： 國際投資者以百億美元計的投資，最終能從恒大的清盤案中收回多少，將取決於內地政府和法院的態度 中國恒大的9成資產均位於內地，沒有內地法院的認可，香港法院清盤令很難執行 羅小芹 自2022年中國恒大集團(3333.HK)開始遭債權人Top Shine Global Limited申請清盤，前後延期7次，至1月29日香港法院已按捺不住，法官陳靜芬正式頒令清盤，恒大在過去廿年在內地房地產市場野蠻生長，終於劃上句號，亦可謂代表一個時代的終結。 中國恒大於1月29日開市前停牌，停牌前報0.163港元，市值21.5億港元(19.6億元)，公司高峰期的市值超過4,000億港元。集團還持有電動車公司恒大汽車(0708.HK)和物管服務商恒大物業(6666.HK)的權益，這些資產將被清盤人接管。 根據清盤令，法院委任安邁顧問Edward Simon Middleton及黃詠詩為中國恒大的共同及各別清盤人。 中國恒大通過內地主體恒大地產經營幾乎所有房地產開發業務，而大部分債權也在內地欠下，包括物料供應、建築施工等應付帳和金融機構欠款。 據公司2023年中期財報顯示，期內負債總額為23,882億元(約3,362億美元)，剔除其中的合約負債6,039.8億元後負債規模為17,842.2億元，現金總額僅133.8億元。中國恒大在其債務重組方案上列出17隻違約的美元債，涉及款項超過190億美元。 集團執行總裁肖恩就清盤回應內地傳媒時表示，香港法院頒布的是境外清盤令，涉及主體是在香港上市的中國恒大，集團會盡一切可能保障內地恒大地產的業務穩定，穩步推進保交樓等重點工作。另外，又會積極與清盤人溝通，依法配合清盤人履行相關程序，根據國際慣例丶市場規則推進債務化解的工作。 重組方案難落地 目前恒大地產已被中國證監會立案調查，以主席許家印為首的管理層因涉嫌違法犯罪被依法採取強制措施，無法參與境外債務重組，以致重組方案最終難以落地。 自2021年底中國恒大兩筆美元債務違約事件開始，公司向債權人提供的資訊非常有限，以致投資者難以詳細了解該公司面對的困難。究竟中國恒大香港實體的清盤程序如何進行，國際投資者以百億美元計的投資能從恒大清盤案中收回多少，首先取決於中國大陸跨境當局和法院的態度。 2021年中港法院達成相互認可和協助破產程序的安排，香港清盤人可以向上海、深圳或廈門三個試點城市的法院申請批准，但內地法院仍有酌情權，可以不予認可或協助執行，所以沒有內地法院的許可，清盤程序是很難執行。 香港律政司林定國去年11月在回應英國《金融時報》的書面查詢時承認，在某些情況下，內地法院可能會拒絕承認香港的清盤令。2021年深圳法院在森信紙業案中承認了香港法院指定的清算人的權力，但業內人士稱這類成功的實際個案很少。 就算內地法院下達清算令，執行過程仍需與其他債權人合作，由於外資股權和債權的追索優先次序將低於國內貸款的債權人，令境外債權人更難取回投資。 中國恒大的清盤令為其他處於債務危機的內房企業敲響警鐘，早前有傳媒傳出碧桂園(2007.HK)的債權人將申請清盤，有香港銀行將接管公司在港抵押資產，但《每日經濟新聞》引述碧桂園消息人士指傳聞不屬實，目前公司經營一切正常。然而，消息未澄清傳聞哪部分不確，在中國恒大步入正式清盤程序前，公司幾乎對所有不利的傳聞均予以否認。 保交樓的困難 面對內地爛尾樓危機，中國政府要求內房企業必須交付已售出的房屋單位，即履行保交樓的社會責任，但企業需要投入更多資金完成，而內地樓市銷情亦成為開發商資金回籠的關鍵，若樓市銷情未見改善，直接影響債權人取回投資的比例。 香港思睿投資(Grow)合夥人兼首席經濟學家洪灝指出，無論清算程序能否繼續進行，中國恒大就像即將破產一樣，其債券的交易價格不到面值的兩成。 根據內地房地產研究機構中指研究院報告指，1月全國100個城市二手住宅平均價格按月跌0.56%，已連續21個月下跌，各地以價換量現象明顯。報告指，繼廣州、上海放鬆限購政策後，其餘一線城市亦有望優化相關政策，為了搶佔內地置業者的購買力，二線城市或全面取消住房限購；核心一、二線城市首套及二套房首付比例有望進一步降低。 龍州經訊中國研究部副總監CHRIS Beddor接受路透訪問時表示，在很多方面恒大都是一個獨特的案例，它凸顯出房地產開發商在近幾個月以來經營情況都沒有明顯改善，影響了購房者情緒，從數據顯示，有意置業的人士不願意從陷入困境的開發商買入預售房，令後者情況進一步惡化。…
香港舊樓林立 重建問題迫在眉睫
劉智恒 ▷ 香港 千幢大樓已屆70高齡 香港舊樓林立，截至2020年，樓齡達70年的舊樓約1,000幢，達50年的更達12,500座，重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外，亦倚賴私人發展商的收購重建。然而，由於許多舊樓業權分散，要成功統一十分困難，政府最近向立法會提交修例草案，建議降低舊樓「強拍」申請的門檻，由現時收購八至九成，按不同物業及樓齡而放寬到六成半，即只要收購舊樓業權至65%，就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。 對發展商來說，放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為，市區舊樓問題嚴峻，若有方法加快重建步伐，對社會及民生也有好處。不過，現時樓市疲弱，發展商對收購舊樓重建的意欲大減，即使新例通過，發展商也不願貿然冒進，因看不透未來樓市前景，發展商擔心樓價持續下跌，重建項目隨時要損手，即使樓價持平，他們花幾年時間去重建發展，在高息環境下亦不化算。 信置投長沙地博撈底 本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後，大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地，終成功由信和置業(0083.HK)投得，作價近2.04億港元，每方呎樓面地價2,492港元，屬市場估值2,370至5,000港元的下限，而且信置是唯一入標者，反映發展商仍對未來樓市相當審慎。 根據資料，是次的成交呎價，是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過，這幅土地位置較偏遠，發展規模有限，可建總樓面面積約8.2萬方呎，預計建110個單位，實際的代表性未必全面。姑勿論如何，以信置的規模，只花兩億元買入作土儲及試市場水溫，亦屬便宜，即使樓價再下跌，對集團影響有限。 新世界大執位有玄機 新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題，主席鄭家純表示仍在物色接班人，近日旗下公司又有變動，鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董，現調任為非執董，新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任，轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明，亦是現任新創建執董，將出任新創建的聯席行政總裁。 由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁，市場估計，鄭氏家族將旗下兩家上市公司，各分予一位兒子管理，將兩人的權責劃清，大兒子續掌舵新世界發展，二兒子就專職掌管新創建，各主理一家公司，可以減少爭拗，又可看看不同公司在兩人管治下，那間做得更出色，到時或許會決定繼任人誰屬。 ▷ 內地 碧服盈警股價急插水 內房債務揮之不去，房企的負債更連累旗下公司，碧桂園服務(6098.HK)發盈警，指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備，以及為商譽與無形資產進行減值，料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響，碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。 我們估計，碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角，市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市，當母公司債務纒身自顧不暇時，隨時會拖累物管公司的收益，甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK)，動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金，以解燃眉之急，結果被揭發而受港交所譴責。 海口放寬規管救樓市 內地房產市場經過一輪政策刺激後，銷售又再歸於平淡，多個省市政府因應當地情況，都酌量調整規限，希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部，近日向當地房企口頭轉達政策變化，調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。 海南省於2018年時實施全城限購，當時被視為最嚴厲的限購政策，現時將規限放寬，反映樓市情況確實十分不濟。不過，我們認為現時樓市疲不能興，即使放寬部分措施，實際效力有限。畢竟市場供應實在太多，樓價正陷入下行螺旋，加上市民擔心房企能否交樓，影響購買意欲。人們買樓的心態就如是，「愈升愈要去搶，愈跌愈沒有人買」，除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後，至2003年樓價累跌七成，才陸續吸引買家入市。 ▷ 咏竹坊文章 港產獨角獸成功故事 《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事，公司由三位年輕人於2014年成立，主要經營網上旅遊及體驗平台，期間獲多輪融資，投資者星光熠熠，包括有紅杉、高盛，軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元，並首次獲得盈利，預計會在美國或香港上市，市場估計集資3至5億美元。 Klook受港人注目，皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業，而且是港人一手一腳成立，具有一定代表性。不過，我們看見旅遊平台強手環伺，內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬，外地亦有Expedia及Tripadvisor，還有台灣的KKDay，Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後，亦提到會加強產品、拓展KOL社群，以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰，尚待時間證明。…
地產快訊：只見今天樓市回軟 忘記昨天樓價爆升
劉智恒 ▷ 香港 香港樓價再調整亦屬合理 香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數，十月份為321.4點，按月跌2.16%，指數連跌六個月，是自2017年3月後的低位。數字公布後，許多地產商及中介又在大吐苦水，說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。 站在發展商及中介立場，為了本身業務，自然會以偏概全，一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價，實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據，2010年至2014年，只是短短四年時間，本港住宅樓價升了近一倍，再從2014至2018年計算，樓價又升了四成，之後在高位徘徊，最高時是2021年9月見頂。 今天樓價回落，但原來與去年十月比較，亦只是下跌了8%，並不至於如地產中介所形容，好像樓市要崩塌。即使是現時樓價，香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市，雖然近期屢見有蝕讓個案出現，但只是過去價格實在過高，與市民負擔脫節，現時回歸理性實屬合理。 周生生租The One較高峰低五成 物業市場的調整並不限於住宅，鋪位市況更加明顯，過往高達千元呎租的情況已難復見，位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位，周生生以約45萬承租，面積1,500平方呎，每方呎月租約300港元。 該鋪在十多年前由ROLEX租用，2016年租約完結前每月租金約100萬港元，之後時裝品牌Lacoste接力承租，但租金已下調至約70萬港元，疫情期間遷走，到近日再租出，但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫，但我們預計，在業主願意大手減低租金的情況下，會吸引到商戶租用，鋪市的租務成交能穩定下來。 花旗料樓價2025見底 樓價調整到何時才完結，此問題實在難以回答，不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時，表示美國加息周期有望在今年完結，明年下半年或許會累計減息約1厘，估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下，經濟環境改善，料本港樓價有機在該年上半年見底。 雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表，但影響樓價的因素不斷在變化，息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決，中美爭拗等，對本港樓市都息息相關，誰又可以料到幾年後的事情，因此投行的預測，僅作為參考就可以，不必奉之如金科玉律。 ▷ 內地 恒大物業告中國恒大 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時，恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事，恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響，中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計，恒大物業在境內追討存款損失，相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。 另外，市場也有消息，指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案，主要是將境外債權人持有的部分債務，轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權，並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。 內房債務其中一個關鍵是外債的處理，而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重，對於其清盤聆訊，市場均十分注視進展，因為中國恒大債務的處埋，有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。 「白名單」效力一瞬即逝 內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」，當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後，名單內的房企股價一度急升，但消息過後，大部份房企股價又再度回軟，甚至調頭下滑。 過去一周，碧桂園（2007）下跌一成、旭輝控股（0884）跌兩成半、新城發展（1030）亦跌逾一成。市場認為，政府在融資上的支持固然重要，但核心是內地樓市情況，能賣樓才可套現還債，若然市場持續疲弱，房企銷售不濟，問題就不容易解決。 ▷ 咏竹坊文章 …
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