Shein給中企上了一課：如何在中美爭拗下成長(下)

劉智恒      ▷ 香港      香港樓價再調整亦屬合理 香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數，十月份為321.4點，按月跌2.16%，指數連跌六個月，是自2017年3月後的低位。數字公布後，許多地產商及中介又在大吐苦水，說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。 站在發展商及中介立場，為了本身業務，自然會以偏概全，一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價，實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據，2010年至2014年，只是短短四年時間，本港住宅樓價升了近一倍，再從2014至2018年計算，樓價又升了四成，之後在高位徘徊，最高時是2021年9月見頂。 今天樓價回落，但原來與去年十月比較，亦只是下跌了8%，並不至於如地產中介所形容，好像樓市要崩塌。即使是現時樓價，香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市，雖然近期屢見有蝕讓個案出現，但只是過去價格實在過高，與市民負擔脫節，現時回歸理性實屬合理。 周生生租The One較高峰低五成 物業市場的調整並不限於住宅，鋪位市況更加明顯，過往高達千元呎租的情況已難復見，位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位，周生生以約45萬承租，面積1,500平方呎，每方呎月租約300港元。 該鋪在十多年前由ROLEX租用，2016年租約完結前每月租金約100萬港元，之後時裝品牌Lacoste接力承租，但租金已下調至約70萬港元，疫情期間遷走，到近日再租出，但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫，但我們預計，在業主願意大手減低租金的情況下，會吸引到商戶租用，鋪市的租務成交能穩定下來。 花旗料樓價2025見底 樓價調整到何時才完結，此問題實在難以回答，不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時，表示美國加息周期有望在今年完結，明年下半年或許會累計減息約1厘，估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下，經濟環境改善，料本港樓價有機在該年上半年見底。 雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表，但影響樓價的因素不斷在變化，息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決，中美爭拗等，對本港樓市都息息相關，誰又可以料到幾年後的事情，因此投行的預測，僅作為參考就可以，不必奉之如金科玉律。 ▷ 內地      恒大物業告中國恒大 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時，恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事，恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響，中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計，恒大物業在境內追討存款損失，相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。 另外，市場也有消息，指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案，主要是將境外債權人持有的部分債務，轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權，並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。 內房債務其中一個關鍵是外債的處理，而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重，對於其清盤聆訊，市場均十分注視進展，因為中國恒大債務的處埋，有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。 「白名單」效力一瞬即逝 內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」，當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後，名單內的房企股價一度急升，但消息過後，大部份房企股價又再度回軟，甚至調頭下滑。 過去一周，碧桂園（2007）下跌一成、旭輝控股（0884）跌兩成半、新城發展（1030）亦跌逾一成。市場認為，政府在融資上的支持固然重要，但核心是內地樓市情況，能賣樓才可套現還債，若然市場持續疲弱，房企銷售不濟，問題就不容易解決。 ▷ 咏竹坊文章     …

這家曾經的網上教育龍頭，決心成為一家專門的自營產品及直播業務營運商 重點： 東方甄選不僅以高價將教育業務賣給母公司，還向新東方配股融資16.3億港元 該公司首創直播帶貨機構的付費會員制度，還宣告要做「線上山姆會員店」的蓬勃野心 　 莫莉 「雙減」政策出台兩年之後，曾經的教培領域龍頭新東方(EDU.US; 9901.HK)成功轉型，在直播電商道路上獲得口碑和業績雙豐收。如今更是將教育業務線重新梳理，讓子公司東方甄選控股有限公司(1797.HK)成為專注直播電商業務的企業。 上週二，東方甄選發表公告，表示為了更明確地劃分其業務線，向母公司新東方出售教育業務，完成後，東方甄選不再經營網上教育領域，而是成為一家專門的自營產品及直播業務營運商。這次出售，東方甄選不但可以獲得15億元現金，還將甩掉教育業務1.53億元的淨負債。 母公司新東方為東方甄選的輸血不止於此。上週五，東方甄選再發公告，向新東方配股集資16.3億港元(15億元)，每股作價31.75港元，相當於前一日收市價。交易完成後，新東方於東方甄選的持股將由54.91%增至57.08%，東方甄選計畫將配股所得淨額，用於經營、開發及擴展集團業務以及管理和營運開支。 對於出售教育業務，東方甄選解釋稱，一方面，疫情之後中國學生的學習及生活習慣變化，導致線上及線下教育的界限模糊，同時也出現了線上、線下融合教育的新模式教育；另一方面，自營產品及直播業務已經成為該公司主要業務，出售後可以有更集中的資源配置，能讓股東獲得更大的財務回報。 在今年1月更名之前，東方甄選原名為「新東方在綫」，這間成立於2005年的公司原本負責新東方旗下的線上教育業務，當中包括K-12教育、學前教育和大學教育。然而，2021年因政策突變，東方甄選不得不終止中國內地K-9學科類校外培訓服務，約三至四成的收入消失，之後開啟了多種轉型嘗試。 幸運的是，東方甄選在電商道路上的探索取得了巨大成功，8月公佈的2023財年(2022年6月1日至2023年5月31日)全年業績顯示，期內實現總營收45億元，按年大增651%；淨利潤9.71億元，扭轉之前一年的5.34億元淨虧損。 從財報的營收構成上可見，在強勢崛起的直播業務面前，教育在東方甄選的業務線之中已相當弱勢。東方甄選的營收來自三個部分，自營產品及直播電商分部的營收為39億元，其中自營產品的總營收超過26億元。大學教育業務營收為5.9億元，去年同期為5.18億元，按年增長14%，該業務是為考研以及海外考試備考人士提供英語課程。機構客戶營收3,816萬元，按年下滑34.7%，該業務是為高校、公共圖書館等機構提供數碼化多媒體圖書館業務。 新東方一方面以高價接過東方甄選的教育業務，另一方面也以配股融資加強控制權，不僅說明這兩部棋是新東方內部業務重組的環節，也顯示集團大力押注東方甄選的未來發展，希望以更雄厚的資金為其鋪路。 推出付費會員制度 東方甄選作為電商直播公司，直播觀看人數與銷售額直接掛鈎，能否獲得穩定的流量，是能否長遠發展最重要的指標之一。 東方甄選去年的快速走紅，與抖音平台的流量傾斜密切相關，但抖音的演算法機制決定了流量傾斜對象會不斷更迭，主播中難有「常青樹」。財報顯示，抖音仍是東方甄選最重要的流量管道，絕大多數的直播電商銷售額(GMV)來自抖音，已付訂單數高達1.36億張。 今年以來，東方甄選在抖音的直播間已有「過氣」之勢。光大證券研報顯示，2023 年 5 月至 7 月，東方甄選抖音平台矩陣直播間日均總 GMV、日均總觀看人數和綜合轉化率逐月下滑。7月底，東方甄選在抖音的眾多直播帳號之一「東方甄選自營產品直播間」以及相關的自營店鋪突然被封，7天之後方才重新開播，更是讓東方甄選與抖音平台之間的矛盾擺上檯面。為此，東方甄選在7月5日開啟了自營APP的直播管道，吸引最忠實的粉絲，另一方面也在8月29日開啟了淘寶直播，試圖擺脫對抖音的過度依賴。 10月17日，東方甄選更是首創直播帶貨機構的付費會員制度，會員費為每年199元，可以獲得上百款自營品88折優惠以及12張會員券等一系列優惠，宣告了做「線上山姆會員店」的蓬勃野心。山姆會員店是美國零售巨頭沃爾瑪(WMT.US)旗下的倉儲會員店，會員年費為260元，提供包括約800種自營產品在內的優質產品，在中國有超過400萬付費會員。 市場對於東方甄選付費會員模式能否成功，普遍持質疑態度，原因在於作為對標的山姆會員店，不僅具備較強的選品、談判和進貨管道能力，可以為會員提供高性價比的自營產品，其商品也是面向家庭和企業使用者的大規格、大包裝，因此才能獲得更大毛利。 東方甄選作為備受關注的明星企業，目前的市盈率約為29倍，直播電商平台交個朋友控股(1450.HK)的市盈率為28倍，顯示東方甄選略有溢價。在抖音流量疲軟的未來，東方甄選能否依靠付費會員模式穩固銷售額，投資者宜長期關注。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們了解更多詳情 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們…