簡訊：雅居樂上月銷售按年跌近五成

雅生活在房企債務風暴中選擇強硬自救，以訴訟追收與工抵資產斷尾止損，成功扭轉去年逾16億元虧損，預告上半年盈利3至4億元 重點： 公司上半年盈利3至4億元，去年同期為虧損16億元 透過訴訟追收與工抵資產等手段，成功壓縮關聯公司應收帳款風險    李世達 在中國的這場房地產風暴中，物業管理公司通常被視為「相對安全」的資產，因為它們屬於輕資產模式，現金流穩定，甚至能為陷入困境的母公司提供變現的機會。然而，當母公司債務危機持續惡化，物管企業也難以獨善其身。 雅生活智慧城市服務股份有限公司（3319.HK）正是一個典型的代表。去年上半年，雅生活因大幅計提關聯公司雅居樂（3383.HK）的應收款減值而錄得逾16億元虧損。但時隔一年後，雅生活卻交出截然不同的盈利預告：2025年上半年預計盈利介乎3億至4億元。扭虧為盈的背後，雅生活顯然做對了什麼。 採取訴訟手段 雅生活的自救行動主要圍繞如何處理與雅居樂的財務糾葛展開。公告顯示，公司在2024年下半年起，對關聯交易採取了更嚴格的合同條款設計，以縮短回款周期並減少壞賬暴露。雅生活明顯向外傳達訊息，關聯公司不能長期拖欠款項，而希望用制度和流程將風險控制在早期。 另一個動作是接受工抵資產，用工程項目中的資產抵消應收款，這種做法在房企普遍缺乏現金的背景下，成為一種務實選擇。雖然流動性差，但相比壞賬全額撇掉，仍能部分對沖風險。 更進一步，公司也對業務結構進行調整，把重心放回物業管理和城市服務等能帶來穩定現金流的核心板塊，對房地產相關的外延增值服務則大幅收縮。 過去一年，許多物管公司都在努力拓展第三方市場，但雅生活的特別之處，在於它選擇不留情面，直接「斷尾求生」，不再讓自己被高風險業務綁架。現金流是最真實的語言，雅生活公告中明確提到，公司經營性現金流相較去年有明顯改善。 與此同時，雅生活還完成了兩筆關聯收購，將雅居樂旗下環保企業收入囊中，總金額約6,000萬元，為雅生活拓展了城市服務與環保板塊的新收入來源，也為未來經營現金流增添了潛在支撐。 股價半年累漲三成 市場對這份盈利預告的反應是直接而迅速的。盈喜公布後首個交易日，雅生活股價當日大漲13.6%，報3.55港元，過去半年累漲近三成。 相比下，恒大物業（6666.HK）在恒大集團（3333.HK）爆雷後，被曝出約134億元資金被母企挪用，資金鏈一度斷裂，欠缺獨立修復能力，只能等待清盤人安排。在恒大集團即將退市之際，傳出正在為恒大物業尋找買家。恒大物業今年以來股價累升24%，主要受到消息面帶動。 另外，世茂服務（0873.HK）則在維持主業的情況下，持續減少對母企物業的依賴，開始切入商業綜合體、辦公樓、酒店運營管理等領域，但去年業績仍陷虧損，盈利能力尚未改善；融創服務（1516.HK）則因母企流動性壓力過大，選擇「收縮戰線」，退出非核心業務，例如出售彰泰服務股權，把資源集中於一二線城市。兩家公司尚未公布最新半年報，但在今年以來物管股回暖帶動下，股價都有不錯表現。 不過，短期內市場的熱情並不代表風險完全解除。雅居樂的債務壓力依然存在，若未來再次陷入流動性困境，仍可能波及雅生活。此外，雅生活雖已加快第三方項目拓展，但目前規模仍有限，要真正擺脫對依賴，仍需更多時間和資源投入。 雅生活的確展現出逐步脫離母企風險的能力與企圖心。以當前股價對應2025年預期盈利來看，估值仍低於疫情前水平，處於「價值修復」階段。若能進一步擴大第三方市場並保持正向現金流，股價仍有上行空間。不過，母企雅居樂的債務不確定性仍是最大變數，投資者宜關注政策支持與行業整合進度，現階段仍應保持審慎。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

罕見病賽道存在患者基數天花板與支付體系瓶頸，需警惕短期估值泡沫風險 重點： 戰略合作可大大緩解北海康成的現金流壓力，2024年末現金僅剩1050萬元 北海康成市值的更大想象空間在於更廣闊、支付能力更強的海外市場    莫莉 2025年的港股市場，創新藥板塊以113%的指數漲幅成為全球醫藥資產的領跑者，遠超納斯達克生物科技指數與A股醫藥板塊。在這場資本盛宴中，罕見病龍頭企業北海康成製藥有限公司（1228.HK）成為漲幅冠軍，從5月末的0.136港元到8月14日盤中高點2.30港元，兩個半月的股價漲幅高達1,591%，市值亦從不足1億港元，飆升至突破9億港元。 北海康成股價在短期內暴漲背後，是三重關鍵利好的集中釋放：5月自研戈謝病新藥獲批上市並於7月開出首張處方；8月國家醫保局《商保創新藥目錄》初審通過其三款產品，罕見病支付體系破冰在望；同期引入百洋醫藥1億港元戰略定增，一舉緩解現金流枯竭危機。 北海康成最近的一次上漲周期為8月7日至13日，在這四個交易日內，其股價分別單日上漲了7.07%、27.36%、23.7%和25.75%。這一輪大漲的背後是北海康成與青島百洋醫藥股份有限公司（301015.SZ）的戰略合作。根據雙方的協議，北海康成將以每股1.34港元的價格向百洋醫藥發行總價為1億港元的股份，百洋醫藥認購的股份將約佔公司現有已發行股本的17.65%，及經擴大後股本的14.99%。 百洋醫藥的主營業務是為上游藥企提供醫藥產品的品牌運營、批發配送及零售，合作企業包括羅氏製藥、阿斯利康、安斯泰來等全球知名藥企。除了直接入股北海康成，百洋醫藥也獲得了北海康成在中國內地、香港及澳門特定產品的獨家商業服務業務，百洋醫藥的關聯公司還可選擇作為上述市場的分銷商。 北海康成表示，此次戰略股權融資旨在優化其商業化運營模式並增強其商業能力，加速已上市產品的市場滲透。公司尚未明示的是，這場合作亦可大大緩解北海康成的現金流壓力。據公司2024年財報，期內的營收僅8,510萬元，同比減少約17.3%，而年內虧損高達4.43億元，同比虧損增加16.84%，期末現金僅剩1050萬元。 有望破解支付難題 北海康成在罕見病領域研發實力受到認可，亦有三款獲批上市的創新藥產品，為何業績表現如此慘淡？因為罕見病患者的數量少，無法通過規模效應攤薄成本，但罕見病藥物的研發成本高導致定價昂貴，國內醫保基金優先保障基礎疾病，對於治療費用高昂的罕見病藥物報銷較少。 以北海康成最新上市的產品維拉苷酶β - CAN103（商品名：戈芮寧）為例，這是中國首個自主研發的針對戈謝病的酶替代療法（ERT），於5月15日正式獲批上市，7月2日開出首個處方，正式進入臨床應用。戈謝病是一種遺傳性糖脂代謝疾病，在全球範圍內屬罕見病，過去中國患者只能使用進口藥物，一年治療費用逾百萬元，戈芮寧的上市定價對比同類的現有療法的降價至少在50%以上。但是，戈謝病在中國的患者僅約3,000人，即便大幅降價提高患者的可及性，也難以為公司帶來大額營收。 8月12日，國家醫保局公布的首批「商保創新藥目錄」初審名單中，北海康成的戈芮寧、用於治療黏多糖貯積症的海芮思以及治療膽汁淤積性瘙癢的邁芮倍三款產品全部入圍。北海康成表示，此次調整進一步豐富了醫保和商業保險對創新藥物的覆蓋範圍，有助於提升罕見病患者的可及性和治療質量。 「商保創新藥目錄」是2025年國家醫保談判首次設立的，聚焦創新程度高、臨床價值顯著但支付壓力較大的藥品。該目錄通過商業保險的補充支付機制，為高價罕見病藥物構建了多層次支付通路，或許能化解「患者用不起、企業難回款」的行業困境。 儘管國內罕見病支付體系正在升級，但北海康成市值的更大想象空間在於更廣闊、支付能力更強的海外市場。公司透露，正在計劃推動戈芮寧出海。當前北海康成的市銷率約為8.4倍，同樣佈局罕見病的榮昌生物（9995.HK；688331.SH）的市銷率約為23倍，顯示前者的股價曾長期被低估。投資者押注北海康成潛在的重磅BD交易前景，可罕見病賽道存在患者基數天花板與支付體系瓶頸，仍需警惕短期估值泡沫風險。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏