賤賣資產難抵千億巨債 奧園債權人或需打定輸數
奧園2024完成境外債務重組後，今年又未能支付債息出現二次違約，前景令人擔憂 重點： 今年上半年營業額持續下跌 負債比率急升至404% 鄭瑞棠 近年中國房地產市道低迷，不少過往靠高槓桿擴張的地產企業深䧟債務危機，要進行債務重組。即便如此，隨著樓市復蘇緩慢，房企未能透過增加售樓收益減輕債務。 曾以奧林匹克花園打響名堂的中國奧園集團股份有限公司（3883.HK）近年也出現連環債務違約，被債權人接管的香港商廈物業剛也要以極低價出售還債，較當年買入價低逾8成。 集團近日發出通告，物業位於葵涌國瑞路，於2018年以9.5億港元(約1.2億美元)買入，但因未能支付恒生銀行的按揭供款，今年7月已淪為銀主盤，最終以1.5億港元賣給經營急凍海鮮進口的上市公司大洋環球，呎價僅約1,250港元。 今次賤賣資產所得，相對集團千億負債只是杯水車薪，也顯示奧園的財務極為緊絀。今年3月，奧園因不能支付三筆分別於2029年、2030年、2031年到期美元票據的利息而再次債務違約。 地產加體育概念 今天奧園的困境，一切源自公司的急速擴張。創辦人郭梓文1996年開始進軍房地產市場，1999年藉全國掀起體育熱，將房地產開發與體育連結，邀請國家體育總局旗下中體產業合作，開發廣州奧林匹克花園，更獲當時國際奧委主席薩馬蘭奇親題賀詞。結果項目2000年開售時全城轟動，買家排隊搶購，其後更將奧林匹克花園複製到其他城市，郭梓文於2001年被評為中國房地產十大風雲人物。 奧園於2007年在港交所上市，之後採取高槓桿、高周轉的激進擴展策略，一度被業界稱為併購大王，2019年首度躋身千億房地產企業，2020年銷售再升至1,330億元人民幣（下同) 高峯，市值最高超過300億港元。 隨著近年內地房地產企業深䧟債務危機，奧園亦經歷債務違約，雖於2024年初完成境外債務重組，將舊債延期轉換新債，又發行高達14億股普通股抵償部份債務。同年9月，郭梓文更將16.5%奧園股份售予阿聯酋投資機構Multi Gold。 不過重組債務後奧園經營仍未見起色，業績和負債情況未見改善。2024年曾經因債務重組帶來261.55億元收益，全年才有3,503萬元盈利，實際上核心業務仍見倒退，期內營業額大跌65%至96.75億元。 2025年時營業額減少4.3%至92.56億元，期內更加轉為虧損177.64億元。今年上半年公司營業額同比跌17%至37億元，虧損則為62.71億元，減少28.9%。 負債比率急升 奧園今年6月底的財務依然緊絀，期內集團資產總額約1,181.25億元，負債總額約1,702.69億元，出現資不抵債情況。而現金及銀行存款僅2.08億元，受限制銀行存款約11.42億元，但12個月到期償還債務差不多達700億元。資產負債比率更由2025年底約288%，急升至今年6月底的404%。 近期中央屢有刺激樓市措施，例如十月初政府首次為商業及個人住房貸款提供直接利息補貼，但亦只能帶來短暫刺激。況且樓市氣氛改善，買家傾向先選大發展商樓盤，主要受惠都是大型房企，奧園這類中小型發展商相信要市道全面復蘇才可受惠。 失去造血能力 而且奧園財政緊絀，已沒有本錢增加土地儲備，可說已失去造血能力，未來收入大幅增加空間有限。公司逾九成收入來自物業發展，缺乏穩定的租金收入，翻身的機會難上加難。 內房股債務重組方案，不外乎大幅削減債項本金、將債務展期、以新債取代舊債，以及債轉股等。這些措施實際上是以時間換空間，期望樓市復蘇使賣樓收入增加，到時才有錢還債。但在市場氣氛仍然薄弱，房企資產嚴重委縮情況下，所謂債務重組，往往只是將違約期推遲到下一個付息日而已。 特別房企常用的債轉股，實際意義也不大，例如奧園目前已經淪為仙股，股價較高峯期大跌九成九，之前接受以債轉股的債權人可說血本無歸。若再大規模發新股抵債，令每股權益大幅被攤薄，股價隨時下跌，債權人所收到的股份價值相信極低。 在這個困境下，相信債權人要打定輸數，將來只可取回本金一個極低的比例。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
