戰略夥伴撕破臉 雅居樂四面楚歌

雅居樂曾經的戰略夥伴提起清盤呈請，雖然債務金額並不高，卻可能是一場連鎖反應的開端

重點：

• 雅居樂遭前合作夥伴新濠國際旗下附屬公司入稟法院，提出清盤呈請
• 今年首11個月，公司樓盤每平米均價按年大跌32%至9,113元

李世達

一樁多年未了的「文旅夢」，最終走到了法院門口。上周二雅居樂集團控股有限公司（3383.HK）股價盤中急挫近兩成，一時間消息四起。同日晚，雅居樂公布收到法院清盤呈請，令本已脆弱的市場信心再受打擊。

雅居樂公布，於本月9日收到新濠（中山）企業管理有限公司向香港高等法院提呈的清盤呈請，涉及據稱未付款項合共約1,858.7萬美元及223.4萬港元。法院已排期於明年2月25日首次聆訊。

從金額看，這筆約合人民幣1.5億元左右的欠款，相對雅居樂的負債規模只是冰山一角。但市場關注的是，提出清盤呈請的是原本被視作強強聯手的文旅合作夥伴新濠國際（0200.HK）。

時光回到2021年6月，雅居樂與新濠以38.2億元總價拿下中山市翠亨新區一幅約50.4萬平方米的大型綜合用地，計劃投資約100億元，打造集主題樂園、五星級酒店、購物中心、醫美中心、高端公寓於一體的文旅生態城。

文旅項目破局

按當時的合作安排，新濠負責主題樂園地塊，雅居樂負責其餘地塊，資金承擔方面，雅居樂約需投入56.5億元，新濠不低於4億元。其後，雅居樂並未按協議履約，並在2022年7月發出終止合作通知，雙方於2023年就拆伙達成協議，然而雅居樂最終未能支付相關款項，新濠最終拿起法律武器。

雅居樂在公告中強調，一方面極力反對呈請，另外會繼續與境外債權人溝通合作，希望透過對集團境外債務進行全面重組，盡快與主要境外債權人達成重組協議。

雅居樂的資金困局，與其近年在內地投入的大型文旅項目有直接關係。包括此次引爆糾紛的中山翠亨文旅城在內，雅居樂過去十年押注文旅綜合體模式，但此類項目投資大、週期長、回本慢，現金回籠遠遜住宅開發，成為資金壓力的重要源頭。

今年上半年，雅居樂收入按年跌35.8%至135.7億元，股東應佔虧損則收窄17%至80.3億元。虧損改善主要來自非常態「止血」措施，包括出售調味品業務、變現雅生活服務（3319.HK）部分股權等，以及裁員約6,000人、降低營運支出等，並不代表實質業務出現復蘇。

均價大跌32%

事實上，中國房地產市場依舊低迷，難以給予公司有效的支撐。今年前11個月，雅居樂累計預售金額按年縮水約45%至80.8億元，雖較去年同期跌幅64.8%有所收窄，仍是連續兩年大幅滑落；銷售面積則減少約20%至88.6萬平方米。

與此同時，平均售價按年大跌約32%至每平米9,113元，降幅遠高於去年同期的10.2%。反映開發商在去庫存壓力下，必須以更激進的降價換成交，但銷售量仍未能止跌回升，修復效果有限。

財務報表進一步揭示集團的結構性風險。截至6月底，集團總負債為1,495.61億元，雖較2024年底的1,552.16億元略降3.6%，但負債結構並未實質改善。期內一年內到期借款仍高達378.7億元，而可動用現金僅30.9億元，短債覆蓋率不足10%，現金緩衝極為薄弱。

資產端方面，雅居樂仍持有約2,962萬平方米土地儲備，平均樓面地價每平米僅2,338元，理論上具備一定變現價值。但在現金流枯竭的現實中，部分土儲已被動用作抵債資產，海南清水灣三宗土地即被稅務部門以約15.6億元底價進行拍賣抵稅，公司亦正與地方政府磋商商品房收儲事宜。

過去一年，雅居樂並非毫無作為。公司已促成合計149.2億元借款期限展期，回收逾12億元高風險應收款，出售非核心資產及縮減成本。然而，這些措施本質上只能延緩壓力，卻不足以扭轉局勢。而今新濠率先發難，等同向市場表態，債權人協商耐心已經消耗殆盡。

債務炸彈的引爆，往往只要一點火苗。雅居樂9月時公佈，預定在今年底前與境外債權人達成初步重組 ，已較原定的第三季度延後，如今外債重組未有進展，新濠率先發難，可能對其他內地合營方與金融債權人產生示範效應。一旦跟隨採取更激進追討行動，將加速觸發連鎖反應，令化債進程更添變數。

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