Property management is Dalu's business

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市,估值約為1億美元,市盈率遠高於大多數同行

重點:

  • 大陸國際申請在納斯達克上市,可能募集約800萬美元資金,市盈率約為57倍
  • 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型,所以其利潤率遠高於大多數同行

  

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好,因為價格持續下跌,由於缺乏資金和需求疲軟,數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司,據該公司本周提交的一份文件顯示,計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元,這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期,物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一,其收入主要來自定期收取管理費。然而,即便是這個業務也面臨著壓力,這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來,對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常,原因有很多,尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市,那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因,因為和很多在香港上市的同行相比,該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值,原因在於該公司利潤率高企,而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務,轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來,租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會,讓他們可以投資一家希望將業務,擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示,計劃將IPO收益的一半用於戰略投資,包括收購和成立合資企業,這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都,公司管理著十幾處商業和住宅物業,並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前,我們來詳細看看該公司的融資目標,這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示,計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票,佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算,其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多,但市盈率卻低得多,其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍,萬物雲(2602.HK)為15倍,而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它們大多是大型上市房地產開發商的子公司,而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心,那些規模較大的母公司,可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上,大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制,後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US;2423.HK),該公司是中國領先的房地產中介服務提供商,當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡,我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況,包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時,這些財務數據也表明,在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下,商業地產空置率上升,業主支付高額管理費的意願下降,即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據,公司所處的中國物業管理服務市場,預計從2020年起每年增長4.5%,到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出,該市場的區域性特點使其高度分散,這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里,也就是該公司的上半財年,它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元,增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比,增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因,是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月,該公司管理的住宅物業的服務費,從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢,從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理費在上個財政年度增長了46%,而商業管理費則增長了14%。

该公司表示:「目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降。」公司续称:「如何吸引和留住租戶和客戶,已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟,大陸國際在截至去年9月的六個月里,仍錄得44.2%的毛利率,與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比,幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域,而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示,租賃服務目前佔公司總收入的一半以上,在最新報告期內約佔60%,其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里,大陸國際實現淨利潤87.8萬美元,同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長,看起來平平無奇,也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率,以及成為行業整合者的潛力,因為它在紐約(而不是香港)上市,可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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新聞

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樂信盈利倍翻真相:撥備跌公允值升

公司一季度淨利潤大幅增長,但受信貸中介業務疲軟拖累,營收出現下滑 重點: 樂信一季度淨利潤同比翻倍,收入卻下降了4.3% 不良貸款撥備減少推動利潤增長,表明樂信強化風險管理的舉措已初見成效    梁武仁 數字有時候具有欺騙性,樂信(LX.US)的最新季度業績就屬於這種情況。 上周三,這家網絡貸款中介平台宣布其一季度淨利潤同比翻倍,達到4.3億元(約合6,500萬美元)。在當前中國經濟陰雲密布的大環境下,如此強勁的盈利增長增長足以讓公司大放異彩。但仔細審視財報會發現,其實際業務表現遠不如淨利潤數字那般光鮮。 實際上,樂信當季營業收入同比下滑4.3%至31億元,其中佔營收超三分之二的主營信貸中介服務收入驟降17.3%。這一表現並不令人意外,因在當前經濟環境下,很多消費者面臨嚴峻的財務壓力,尤其是該公司瞄准的年輕消費者。 中國當前的經濟形勢給貸款機構帶來了雙重挑戰:消費者錢包縮水,不僅減少支出,還因擔心無力償還而避免借貸;貸款機構在審批貸款申請時也更加嚴苛,以避免違約率飆升。雙重夾擊導致樂信這樣的貸款中介陷入困境。反映在數據上,樂信平台一季度促成的貸款總額同比減少11%。 財報發布後的兩天里,樂信股價下跌13%,表明投資者可能更關注上述負面因素,而非淨利潤的大幅躍升。他們或許還注意到,與樂信不同,其部分主要競爭對手當季實現了營收與放貸規模的雙增長,標誌著中國近期出台的一系列刺激消費措施可能已顯成效。 儘管主營業務增長放緩,樂信淨利潤的大幅提升主要得益於兩項收益。公司的主要成本,即給貸款合作夥伴提供的貸款償還擔保撥備大幅下降18%。這類撥備在去年一季度相當於總營收的逾四分之一,但最新季度已降至約22%。 另一個重要推動因素來自金融擔保衍生品和貸款的公允價值變動,去年同期樂信在這一項上曾錄得3.16億元虧損,而本季度則實現7,500萬元收益,一正一負之間是近4億元的利潤差額。 這兩項改善均表明,使用樂信服務的借款人違約率不斷下降,這可能是公司加強風險管理的結果。過去兩年,樂信一直在通過數據分析優化獲客能力,精准定位優質借款人,從而避免受到大規模貸款減值的衝擊。 「具體來說,我們專注於提升風險識別能力、優化風險策略體系、開發智能風控工具,並積極探索大模型在風險管理中的應用,」樂信首席風險官喬佔穩在財報電話會議上表示。 風險管理取得成效 其他指標也顯示,這些風險管理舉措正在取得成效。比如,樂信的逾期90天及以上的貸款比例(銀行界定不良貸款的標準),從去年同期的3.6%降至今年3月底的3.3%。 然而,在這一關鍵領域,樂信仍有改進空間。中國銀行業整體不良貸款率遠低於2%,儘管有人認為,由於中國經濟疲軟,實際數字可能更高。在樂信的直接競爭對手中,信也科技(FINV.US)和奇富科技(QFIN.US)今年3月底的不良率均控制在2%左右,兩家公司一季度均實現了收入和交易量增長。 從收入增長來看,樂信一季度的亮點是科技賦能服務,收入躍升70%以上,成為公司第二大收入來源,約佔總收入的20%。這些服務包括為機構合作夥伴提供定制化技術解決方案,覆蓋獲客和信用評估等信貸服務不同階段。 儘管如此,樂信的前景仍不明朗。刺激國內消費是中國當下的重點工作,決策者已出台一系列措施。其中許多措施針對家電、汽車等大件商品消費,這類消費通常需要貸款,理論上利好貸款機構和中介。 若這些政策見效,可能會為樂信的業務注入新的活力。但現實情是,信也科技和奇富科技等競爭對手,似乎已從刺激措施中受益,而樂信卻沒有,這一反差或許反映出樂信的策略相對保守。 樂信在一季度財報中宣布,自今年下半年起將派息比例從當前的25%上調至30%(這個比例剛在去年11月從20%提升至25%)。然而此舉未能阻止股價下跌,這現象頗能說明問題,短期內連續提高派息比率可能表明,公司在中國及海外市場都面臨投資機會匱乏的困境。儘管樂信在海外確有業務佈局,但規模始終微不足道。 這意味著在可預見的未來,樂信將不得不繼續在中國疲弱的經濟環境中艱難求生,發展前景愈發黯淡。根據雅虎財經匯總的四家分析機構的預測,公司今年的營收預計將同比下滑2%。 樂信目前的往績市盈率(P/E)為7.3倍,市銷率(P/S)僅0.7倍。相比之下,信也科技市盈率略低,為6.2倍,但市銷率較高,達到1.2倍,不過也沒什麼吸引力。奇富科技的市盈率為6.58倍,市銷率則高出不少,達3.06倍。 樂信若想重獲投資者青睞,就必須證明自己既能嚴格管控管控,又能同時實現業務增長。然而最新財報數據表明,要在這兩者間取得平衡,並非易事。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:營運成本大幅下降 知乎首季錄得經調整淨利

線上內容平台知乎(2390.HK; ZH.US)周二公布,首季收入按年跌24.1%至7.3億元(1億美元),淨虧損收窄93.9%至1009.4萬元,非公認會計準則下經調整淨利潤為690萬元,去年同期為虧損1.36億元。 公司稱,首季付費會員收入4.2億元,按年跌7%,主要由於平均月訂閱會員數量輕微下降所致。期內,平均月訂閱會員達1,420萬人。至於營銷服務收入為近2億元,跌40.4%。 對於首季表現,公司稱歸功於精細化運營策略及人工智能的深度融合。首季度,公司總營運成本下降34.4%至5.037億元,研發費用減少28.1%至1.419 億元。整體毛利率從去年同期的56.6%增長至61.8%。 業績公布後,知乎美股周二升1.78%報4美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:首季盈利勁跌近五成 拼多多股價急挫一成四

電商平台拼多多(PDD.US)周二公布首季業績,收入按年增長10%至956.7億元人民幣(下同),遜於市場預期的1,016億元;盈利更大幅下挫47%至147.4億元。 期內公司的銷售及推廣開支則大增43%至234億元,行政開支則減少8%至18.2億元,研發費用按年上升22%至35.8億元。 CEO陳磊表示,外部環境快速變化,加上業務投入與回報周期不匹配,導致首季收入增速放緩,而持續的生態系統投資亦令利潤下降。他補充,正如過去幾季所傳達訊息,隨着業務的增長和新挑戰的出現,增長率放緩是無可避免。 公司今年以來,在「百億減免」等惠商措施基礎上,推出「千億扶持」新戰略,真金白銀反哺供需兩方,繼續爲商家降本減佣,加快推動產業。 受到業績下跌影響,拼多多股價在美國收市跌近14%至102.98美元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
ATRenew recycles smartphones

萬物新生借政策東風獲強力增長

這家循環經濟專家一季度營收同比增長27.5%,創逾一年來最快增速 重點: 萬物新生一季度營收增速創逾一年新高,同時錄得歷史第二高單季淨利 公司本季度新增25家線下門店,年內計劃拓展800家新店以完善實體店鋪網絡 陽歌 全國性以舊換新政策以及不同品類的交易增長形成雙輪驅動,助力循環經濟專家萬物新生(RERE.US)在今年一季度實現逾一年來最強勁增長。通過持續推動將更多回收的手機、電子產品直接銷售給終端消費者,當季盈利規模亦創歷史次高。 萬物新生最初主要是二手手機賣家與專業回收商之間的中間平台。但公司逐步加強零售渠道,同時也升級了翻新技術,從而在提升產品售價的同時,也獲取更高的利潤率。 為提升品牌認知度並拓展零售業務,公司正加速構建覆蓋全國的實體店網絡,讓更多消費者能夠在購買之前親自驗貨;同時深化與電商巨頭京東(JD.US;09618.HK)的戰略合作,助推零售業務增長。此外,通過加大在抖音、小紅書等社交平台的營銷投入,萬物新生也在持續強化其消費品牌形象。 本季度,二手黃金產品交易火爆為業績增長提供了助力——這是公司近兩年為突破電子品類局限而佈局的多品類業務之一。今年1月,智能手機被納入國家以舊換新補貼目錄的政策紅利,也為業績增長提供了支撐。 在上述多重利好支持下,上周二披露的最新財報顯示,公司一季度營收從上年同期的36.5億元增長27.5%至46.5億元(合6.41億美元)。此為自2023年四季度以來的最快增長,彼時增速為29.9%。 公司指出,去年一季度營收部分受益於2023年下半年啓動的蘋果(AAPL.US)iPhone回收合作業務。為實現共贏和可持續利潤,萬物新生著手調整該合作模式,相關業務收入在今年一季度同比下降67%。剔除該因素影響,佔營收九成以上的產品銷售業務實際增速超過50%。 當季零售業務表現尤為亮眼,同比大增73.5%。二手黃金品類異軍突起,推動以非電子類產品為主的「多品類業務」實現營收與GMV雙指標同比增長兩倍。 「我們主營業務在今年的第一季度實現了超出預期的快速增長,」萬物新生董事長陳雪鋒表示,「以行業最佳的以舊換新體驗抓住的國補帶來的發展機會。」 盈利指標持續改善 通過優化iPhone以舊換新項目、提升面向消費者直接銷售的比例及實施降本增效措施,公司一季度產品銷售毛利率同比提升4.3個百分點至15.2%。這使得當季淨利潤達到4,280萬元,創歷史第二高單季盈利紀錄,亦是公司歷史中第四次實現季度盈利。 該公司的非公認會計准則(non-GAAP)營業利潤也實現顯著增長,同比上升39.5%至1.1億元人民幣,其2.4%的non-GAAP營業利潤率則體現出公司在盈利能力提升方面取得實質性進展。 上週二財報發佈後,公司股價下跌6%,回吐部分一個月以來的漲幅。過去一年該股走勢震蕩,最高觸及3.70美元,最低下探至2美元,當前股價位於該區間中位水平。投資者似乎仍在評估其優化回收模式、提升盈利的前景。 該股當前市銷率為0.27倍,介於二手服飾平台Rent the Runway(RENT.US)的0.08倍與奢侈品電商The RealReal(REAL.US)的0.96倍之間。 在嚴控多數成本項的同時,公司一季度銷售與營銷費用同比增加30.4%,主要用於提升品牌知名度與獲客。除社交平台投放外,其近期推出的環保倡議「返航新生」,旨在強化與各品牌方的合作。 公司履約成本也快速增加,當季同比增長38.1%——過去一年公司履約團隊擴招360人,截至3月底該團隊規模已超1,000人。 履約成本增長主要源於今年初啓動的門店快速擴張計劃——該戰略旨在提升品牌曝光度並促進直接面向消費者的銷售。截至3月末,公司線下網絡門店總數達1,886家,較去年同期增加458家。但需注意的是,可能受到春節的影響,該數字較去年末僅增加25家,意味著要實現年內新增800家的目標,萬物新生須繼續加速開店。 公司旗下「拍機堂」本季度還在深圳推出創新業態,在華強北揭幕其全國首家倉儲式線下形象店。這家1,200平方米的門店陳列近10,000部經過專業質檢的二手手機,據稱可幫助採購商“降低庫存成本並減少物流延誤”。 另一項針對商戶客戶的舉措是,在自營城市測試開設取證倉,簡化商家的入倉質檢流程。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們