Property management is Dalu's business

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市,估值約為1億美元,市盈率遠高於大多數同行

重點:

  • 大陸國際申請在納斯達克上市,可能募集約800萬美元資金,市盈率約為57倍
  • 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型,所以其利潤率遠高於大多數同行

  

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好,因為價格持續下跌,由於缺乏資金和需求疲軟,數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司,據該公司本周提交的一份文件顯示,計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元,這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期,物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一,其收入主要來自定期收取管理費。然而,即便是這個業務也面臨著壓力,這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來,對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常,原因有很多,尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市,那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因,因為和很多在香港上市的同行相比,該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值,原因在於該公司利潤率高企,而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務,轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來,租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會,讓他們可以投資一家希望將業務,擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示,計劃將IPO收益的一半用於戰略投資,包括收購和成立合資企業,這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都,公司管理著十幾處商業和住宅物業,並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前,我們來詳細看看該公司的融資目標,這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示,計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票,佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算,其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多,但市盈率卻低得多,其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍,萬物雲(2602.HK)為15倍,而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它們大多是大型上市房地產開發商的子公司,而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心,那些規模較大的母公司,可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上,大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制,後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US;2423.HK),該公司是中國領先的房地產中介服務提供商,當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡,我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況,包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時,這些財務數據也表明,在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下,商業地產空置率上升,業主支付高額管理費的意願下降,即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據,公司所處的中國物業管理服務市場,預計從2020年起每年增長4.5%,到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出,該市場的區域性特點使其高度分散,這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里,也就是該公司的上半財年,它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元,增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比,增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因,是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月,該公司管理的住宅物業的服務費,從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢,從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理費在上個財政年度增長了46%,而商業管理費則增長了14%。

该公司表示:「目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降。」公司续称:「如何吸引和留住租戶和客戶,已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟,大陸國際在截至去年9月的六個月里,仍錄得44.2%的毛利率,與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比,幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域,而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示,租賃服務目前佔公司總收入的一半以上,在最新報告期內約佔60%,其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里,大陸國際實現淨利潤87.8萬美元,同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長,看起來平平無奇,也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率,以及成為行業整合者的潛力,因為它在紐約(而不是香港)上市,可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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新聞

簡訊:字節跳動為獅騰提供AI設施

電商企業獅騰控股有限公司(Synagistics)(2562.HK)周二宣布,將使用字節跳動提供的人工智能基礎設施,開發為商戶提升效率的工具。 根據公告,總部位於新加坡的獅騰將與BytePlus合作,後者將提供Skylark大語言模型及數據分析工具,助獅騰開發為亞洲市場量身定制的下一代企業應用,雙方未披露合作財務條款。 週二下午交易時段,獅騰股價下跌5.3%。公司於去年9月通過特殊目的收購公司(SPAC)方式在香港上市,成為港交所2022年推出SPAC後,首家以此方式上市的企業。當前股價較SPAC上市首日收盤價累計上漲約7%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:螞蟻擬分拆海外業務赴港上市

財新引述消息人士報道,阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下金融科技公司螞蟻集團,計劃將其海外業務部門「螞蟻國際」在港交所上市。螞蟻目前正在就潛在上市事宜與監管機構進行溝通。 在新加坡註冊的螞蟻國際,業務規模約佔集團總收入的20%。該公司擁有四大核心產品線:跨境支付平台Alipay+、國際收單業務安通環球(Antom)、跨境匯款服務萬里匯(World First)以及創新支付解決方案Bettr,涵蓋消費者端支付、商戶端收單及企業間跨境結算等全方位金融科技服務。 螞蟻國際董事長由螞蟻集團董事長井賢棟兼任。 2020年,螞蟻原本計劃在上海與香港兩地同時進行總額達370億美元的首次公開募股(IPO),但最終遭中國監管部門叫停,其後被迫重組並遭罰款近10億美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美的上月斥5.5億回購A股

家電品牌美的集團股份有限公司(0300.HK, 000333.SZ)周二公布,集團截至4月底止,已斥資近5.54億元人民幣(下同)回購774萬股A股,佔公司目前總股本的0.1%,每股成交價由69.5元至75.02元。 美的於今年4月9日公布回購A股方案,回購金額介乎15億元至30億元,每股回購價不超過100元,實施期限為一年。集團表示,回購是用於股權激勵計劃及員工持股計劃。 美的周二港開市跌2.5%報73港元,公司過去半年股價基本持平。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Newborn Town stands to become the winner as it is seen as a haven stock amid the trade war

貿易戰下變避險股 赤子城有機成贏家

經營社交平台及遊戲研發的赤子城,首季度派出一份亮麗的業務成績表,股價近期表現更教人眼前一亮 重點: 公司首季度社交業務收入按年增長4成 首季社交業務的下載量按年升26% 劉智恒 美國總統特朗普掀起的一場貿易關稅戰,大大衝擊全球股票市場,港股短短三天大跌3,000點,中概股幾乎無一倖免,紛紛被投資者拋售,股價接連下挫。但在云云中概股中,有「中東Tinder」之稱的赤子城科技股份有限公司(9911.HK)非但未受影響,反之股價一騎絕塵,成為逆市奇皅。 香港市場未必熟識赤子城,但在中東及北非,其社交軟件手執當地牛耳,旗下四大王牌包括直播社交平台MICO、語音社交平台YoHo、遊戲社交平台TopTop,以及陪伴社交平台SUGO。另外,去年更推出多元人群社交平台HeeSay。 公司近日公布首季度營運表現,業務持續理想,首季度社交業務下載量達8.2億,按年上升26%,平均月活用戶達3,283.5萬,按年增長15%。 首季的社交業務收入預期可錄得13.45億元至13.95億元,同比增長約39.1%至44.3%。創新業務的增長更可觀,較去年同期升66.7%至88.2%,達1.55億元至1.75億元。 季度數據公布後,翌日股價上升5.1%,今年以來,赤子城的股價已上升一倍,表現跑贏大市,特別在4月受貿易戰影響的股市中,股價不跌反升,全月上升39%。 貿易戰下避風港 原來,公司在貿易戰中成為受惠者,市場認為赤子城業務性質是營運社交平台及遊戲服務,兩項均不是貿易戰的針對目標,更不受加徵關稅的問題影響。地域方面,赤子城主要市場在中東及北非,並非美國重點打壓的中國、歐洲及加拿大。公司也不用擔心如TikTok般,面對被美國強迫出售的困擾。可以說,赤子城雖然是中資企業,卻完全可獨善其身,避開貿易戰。 亦因為遠離美國的威脅,投資者在沽出受影響的股份後,會考慮將部份資金泊在赤子城這個避風港。特別是赤子城業績表現理想,盈利連年上升,有其一定的投資價值。 公司的業績表現一直理想,2019年上市以來業務蒸蒸日上,雖然2021年錄得虧損3.9億元,卻非業務出問題,而是以股份為基礎的報酬開支增加6.51億元所致。2022至2023年,分別錄得盈利1.3億元及5.1億元。2024年盈利表面下跌6.3%至4.8億元,實則是2023年因收購而錄得一次性收益,若剔除後去年盈利升30%。 有機納入港股通 今年另一個潛在的爆發點,就是有機會被納入港股通,根據目前港股通主要條件,香港上市公司須為恒生指數、或恒生綜合中型股指數的成份股,又或市值達到50億港元或以上的恒生綜合小型股指數成份股。 以赤子城目前規模,市值超過100億港元,股票的交投開始活躍,公司有可能被納入恒綜小型股指數,再而納入港股通。一旦成為港股通名單,南下資金可買賣公司股份,將可推動其股價表現。 尋找第二增長點 公司目前更銳意拓展「第二增長曲線」,開始不斷投資研發精品遊戲,去年收入4.6億元,按年增長21.3%。公司強調,精品遊戲的重點是以質為先,策略是打造生命周期長、用戶體驗好的「常青樹」遊戲。旗下的Alice’s Dream:Merge Games,接連進入Sensor Tower中國手遊海外收入TOP30榜單。 事實上,赤子城在中東北非地區的社交業務封王後,近年有計劃進一步開疆拓土,將版圖拓展至歐洲及日本。集團的高級副總裁及高級秘書宋明亮對外表示,公司正在歐洲及日本物色併購機會,藉以提升收入空間。他強調這些市場的移動互聯網未賦予用戶更多情感價值,集團有一定發展空間。 雖然赤子城股價表現一枝獨秀,但行業中的龍頭Match Group(MTCH.US)只是15倍,與赤子城規模相近的雅樂科技(YALA.US)也是9.5倍,赤子城今年以來股價倍翻,市盈率已高達22倍,過去一個月更急升暴漲,隨時有回調的風險,高追要審慎而行。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏