Property management is Dalu's business

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市,估值約為1億美元,市盈率遠高於大多數同行

重點:

  • 大陸國際申請在納斯達克上市,可能募集約800萬美元資金,市盈率約為57倍
  • 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型,所以其利潤率遠高於大多數同行

  

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好,因為價格持續下跌,由於缺乏資金和需求疲軟,數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司,據該公司本周提交的一份文件顯示,計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元,這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期,物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一,其收入主要來自定期收取管理費。然而,即便是這個業務也面臨著壓力,這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來,對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常,原因有很多,尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市,那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因,因為和很多在香港上市的同行相比,該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值,原因在於該公司利潤率高企,而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務,轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來,租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會,讓他們可以投資一家希望將業務,擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示,計劃將IPO收益的一半用於戰略投資,包括收購和成立合資企業,這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都,公司管理著十幾處商業和住宅物業,並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前,我們來詳細看看該公司的融資目標,這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示,計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票,佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算,其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多,但市盈率卻低得多,其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍,萬物雲(2602.HK)為15倍,而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它們大多是大型上市房地產開發商的子公司,而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心,那些規模較大的母公司,可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上,大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制,後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US;2423.HK),該公司是中國領先的房地產中介服務提供商,當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡,我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況,包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時,這些財務數據也表明,在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下,商業地產空置率上升,業主支付高額管理費的意願下降,即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據,公司所處的中國物業管理服務市場,預計從2020年起每年增長4.5%,到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出,該市場的區域性特點使其高度分散,這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里,也就是該公司的上半財年,它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元,增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比,增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因,是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月,該公司管理的住宅物業的服務費,從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢,從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理費在上個財政年度增長了46%,而商業管理費則增長了14%。

该公司表示:「目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降。」公司续称:「如何吸引和留住租戶和客戶,已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟,大陸國際在截至去年9月的六個月里,仍錄得44.2%的毛利率,與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比,幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域,而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示,租賃服務目前佔公司總收入的一半以上,在最新報告期內約佔60%,其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里,大陸國際實現淨利潤87.8萬美元,同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長,看起來平平無奇,也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率,以及成為行業整合者的潛力,因為它在紐約(而不是香港)上市,可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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新聞

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行業簡訊:泰國對中國遊客吸引力下降

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Hong Kong Robotics’ stock soars on robotics pivot, but does it have legs?

華麗轉身股價狂飈 港仔機器人價高勢危?

一家三四線香港上市公司,突然變身機器人公司,股價即如脫彊野馬,一路狂奔 重點: 公司去年度業績蝕1.4億港元,已連續虧損五年 年初與達闥組成合資企業,搖身一變成為機器人公司 劉智恒 趕潮流,追風口,從來是股票市場的本質;要數今年的熱門行業,肯定是機器人,地平線機器人(9660.HK)、越疆(2432.HK)及優必選(9880.HK)等,年初以來均升幅由五成至逾倍,但要說在港股上的真正贏家,港仔機器人集團控股有限公司(0370.HK)的升幅才是王者,年初至今上升超過5倍。 公司近日公布一份不堪入目的年度業績,收入大跌45.6%至1.16港億元,虧損則續擴大5.3%至1.38億元。應收貸款及利息減值虧損1,132萬港元、商譽減值虧損2,182萬港元、物業廠房減值及設備減值3,937萬港元。 一遇達闥便化龍 為何業績表現乏善足陳,股價又能忽然爆升?原來一切緣於年初的一項合作協議! 時間回到今年情人節,當時港仔機器人的名稱仍叫國華控股(今年五月才易名),與內地的達闥機器人簽訂框架協議,成立合資公司,國華佔股51%,達闥佔股49%,目標是開拓人形機器人操作系統的民用產品。 國華在兩年內協助合資公司募集足夠資金,達闥則將其擁有的知識產權,授予合資公司在中國境內的全資附屬。 過去香港市場的一些三四線公司最擅長的技倆,就是轉型資本市場最熱炒行業,通常透過收購或合併而進入風口市場,當股價被不斷推升,往往會作出連串集資行動。港仔機器人的情況似乎有點類同,他們最終能否成功,暫時仍是未知數? 小米2023底發布首部電動車SUV7時,我們曾發表「雷軍造車,一往無前」一文,從小米的往績,主事人的能力,及公司財力去分析,結論是雷軍成功機會相當高。我們不妨按此框架,分析港仔機器人的成功機會。 國華業務強差人意 首先,不妨看看港仔機器人過往業務,當你翻開資料,大抵會嚇了一跳,竟然有多項主業,包括商品買賣、證劵及期貨經紀、物業經紀、地熱能供暖製冷、樓宇建築承包、特製技術支援、項目管理、集中供熱及融資租賃。 要知道,今年初國華控股市值還不到6億港元,業務之分散,在香港上市公司中可謂表表者,公司重點在那?如何去營運及發展各業務?資源又怎樣分配? 觀乎去年業績,除個別業務外,其餘全部見紅。部分業務更是問題多多,其中在運城的供熱業務,因未能符合牌照要求,被勒令終止,結果公司要將該業務出售。 融資租賃方面,因未能履行監管要求,被政府部門禁止有關經營,最後要終止業務並出售。另外,今年亦公布將金融控股公司出售。 樓宇建築承包業務上,旗下的陝西江威涉及多宗訴訟,涉資達4,556萬元,以致部份資產被凍結。至於公司的中介業務,附屬的上海軒美房地產經公司涉及多宗訴訟,涉及金額106萬元。 從過往的業務看,公司的發展方針及經營管理似大有關題,現在轉搞機器人公司,成功概率確實教人存疑。 達闥連年虧損 我們再看達闥機器人,說不定他有能力讓港仔機器人邁向美好前景。事實上,達闥並非吳下阿蒙,反之曾是中國內地首屈一指的機器人企業,軟銀及富士康均是主要投資者,估值一度冠絕同行。 公司2015年由曾任職貝爾實驗室及中移動通信研究院首任院長的黃曉慶成立,專注雲端智慧機器人技術,2023年完成C輪10億融資後,估值達到223億元。 然而人型機器人在商業市場仍屬起步階段,公司不斷燒錢, 2019年準備在美上市,不幸地被美國商務部列入管制黑名單,集資不成,苦苦支撐,近年屢傳資金鏈陷斷裂之危。今年4月在社交平台及媒體消息,公司在上海、北京及深圳等地,有數百員工被欠薪,位於廣州的公司,更被斷水斷電。 達闥往績也是乏善足陳,虧錢不是最大問題,最大問題似是看不到明天,以致原有投資者不願再注資,公司已陷於危急存亡之秋,它又能為港仔機器人帶來多少業務,何時才可扭虧為盈? 一場燒錢的競賽 投資機器人行業,大部份企業在燒錢階段,因此企業要有充裕的資本才能繼續前行。金沙江創投合夥人朱嘯虎早前表示,人形機器人面臨技術成本高企,遠超出顧客願付費用。其次是許多企業所謂的應用場景,實際是想象出來,並非實際需要。 我們看見港仔機器人長期虧損,截至今年3月底,手頭資金只有5,000萬港元,憑甚麼去支撐這盤燒錢的遊戲?雖然港仔機器人上月宣布簽定四份合作框架協議,但靠一個香港市場,能為公司帶來多少生意?相信投資者也別抱太大期望。 然而,在機器人熱潮下,港仔機器人的概念相信會受到一定追捧,股價有機再創新高,但何時能盈利就別太樂觀。再者,股價經過一輪急升猛漲後,投資者現階段追入,風險高值博率低。別忘記,股價大升後,未來公司很大機會在資本市場進行融資,股價將會十分波動,投資者只適宜投機性買賣。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏