大陸國際申美上市 57倍市盈率冠絕全行

2025年02月28日

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市，估值約為1億美元，市盈率遠高於大多數同行

重點：

大陸國際申請在納斯達克上市，可能募集約800萬美元資金，市盈率約為57倍
這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型，所以其利潤率遠高於大多數同行

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好，因為價格持續下跌，由於缺乏資金和需求疲軟，數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司，據該公司本周提交的一份文件顯示，計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元，這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期，物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一，其收入主要來自定期收取管理費。然而，即便是這個業務也面臨著壓力，這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來，對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常，原因有很多，尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市，那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因，因為和很多在香港上市的同行相比，該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值，原因在於該公司利潤率高企，而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務，轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來，租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會，讓他們可以投資一家希望將業務，擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示，計劃將IPO收益的一半用於戰略投資，包括收購和成立合資企業，這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都，公司管理著十幾處商業和住宅物業，並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前，我們來詳細看看該公司的融資目標，這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示，計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票，佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算，其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多，但市盈率卻低得多，其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍，萬物雲(2602.HK)為15倍，而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是，它們大多是大型上市房地產開發商的子公司，而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心，那些規模較大的母公司，可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上，大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制，後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US；2423.HK)，該公司是中國領先的房地產中介服務提供商，當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡，我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況，包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時，這些財務數據也表明，在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下，商業地產空置率上升，業主支付高額管理費的意願下降，即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據，公司所處的中國物業管理服務市場，預計從2020年起每年增長4.5%，到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出，該市場的區域性特點使其高度分散，這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里，也就是該公司的上半財年，它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元，增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比，增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因，是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月，該公司管理的住宅物業的服務費，從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢，從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前，住宅管理費在上個財政年度增長了46％，而商業管理費則增長了14％。

该公司表示：「目前，写字楼和零售空间的供应量正在增加，而入住率却在下降。」公司续称：「如何吸引和留住租戶和客戶，已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟，大陸國際在截至去年9月的六個月里，仍錄得44.2%的毛利率，與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比，幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域，而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示，租賃服務目前佔公司總收入的一半以上，在最新報告期內約佔60%，其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里，大陸國際實現淨利潤87.8萬美元，同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長，看起來平平無奇，也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率，以及成為行業整合者的潛力，因為它在紐約(而不是香港)上市，可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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金茂服務, 越秀服務, 萬物雲, 大陸國際, 貝殼, 商業物業管理

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Trailing temporarily in the water battle: Can CR Beverage turn the tide?

「水王之戰」暫落下風華潤飲料能否力挽狂瀾？

去年底才上市的華潤飲料，在市場內捲及農夫山泉的狙擊下，上半年度派出一份倒退的成績表重點：華潤飲料中期收入跌近兩成，盈利下跌近三成公司在飲料賽道上，遠遠落後於農夫山泉　劉智恒中國內地飲品市場龐大，當中以飲用水的賽道最為激烈，去年華潤飲料（控股）有限公司（2460.HK）成功在香港上市，一度讓一哥農夫山泉（6823.HK）寢食難安，急祭出多項針對措施，務求要將對手扼殺於萌芽階段。經過一番廝殺，兩大龍頭的中期業績似已告訴市場高下立判，暫時來說，農夫山泉先勝一仗，公司收入增長15.6%至256億元，賺76.2億元，同比升22%。反觀華潤飲料，期內收入下挫18.5%至62.1億元，盈利更大跌近29%至8.05億元。若以水類產品計算，農夫山泉中期的銷售94.4億元，同比升10.7%，分部業績的表現更為亮麗，同比勁升42.8%至33.5億元。相反華潤飲料的包裝水飲品收入插水，跌23%至52.5億元。進擊的鍾睒睒華潤飲料包裝飲用水銷售下跌，不得不提鍾睒睒下的一步狠棋。去年為打擊華潤飲料的純淨水「怡寶」，農夫山泉在主打的「紅瓶裝天然水」外，毅然推出「綠瓶裝的純淨水」，更以9.9元12瓶的超低價去競爭，目的自然是搶奪對手的市場，打擊華潤飲料的王牌產品，以動搖對手根基。鍾睒睒的算盤是即使農夫山泉在水的業務受影響，但在其它飲料業務上，農夫山泉一直領跑，足夠支持他去打一場水戰，不惜以本傷人，先將對手打壓下來。面對農夫山泉的來勢洶洶，華潤飲料確實有點招架不住，鍾睒睒掀起綠水大戰時，常掛在嘴邊的一句話：「如果要健康，就喝紅色的，如果要口味，就喝綠色的。」他的潛台詞不外乎是：農夫山泉主打紅色包裝瓶的天然水，對身體有益健康，綠色的純淨水只是味道較甜；我們農夫山泉一直講的是健康，只不過消費者有不同口味，我們才再出產純淨水，將選擇權交回消費者。言下之意，是指綠色純淨水未如紅色天然水般對身體有益處，間接衝著華潤飲料旗下的皇牌怡寶純淨水而來。經過一輪綠水之戰後，鍾睒睒見成功打擊了對手的命脈，又開始大幅減低對綠瓶的渠道補貼，將資源調回紅瓶天然水，畢竟紅瓶才是農夫山泉的拳頭產品，在公司的飲用水業務收入佔比，亦從去年下半年的70%回升至今年上半年的80%。得水源得天下華潤飲料除了在戰略上被農夫山泉打得有點難以招架外，農夫山泉擁有的優勢就是水的命脈—水源。包裝水只要有優質水源地，幾可說是佔據了半壁江山，農夫山泉多年前已深耕水源布局，今年新增湖南八大公山、四川龍門山、西藏念青唐古拉山，至今在全國布局15個主要水源地。華潤的怡寶採取自建與代工模式，雖然已在水源上加把勁，武夷山大包裝生產線於今年首季投產，下半年計劃增設2家工廠，自建的浙江工廠預計第四季投產。但要明白，獲取優質水源是要經過許多手續及符合一系列標準，華潤飲料一時三刻難以追趕。亦因為有自家水源，成本可以較低，加上農夫山泉銷量大，規模效益顯著，毛利率能長期優於華潤飲料，前者過去三年維持在55%至60%水平，後者始終難以超越50%。輸掉第二增長曲線華潤飲料在水戰上處處落下風，公司寄望第二增長曲線去推動業績，那就是飲料產品，包括茶、果汁及功能飲料等。今年上半年來自飲料產品的收入達9.55億元，同比增長21.3%，佔總收入的15.4%。雖然期內飲料產品有明顯升幅，但仍然難望農夫山泉項背。後者今年上半年度來自茶飲的收入已達100.9億元，增長近19.7%，收入超越包裝水；功能飲料收入近29億元，同比增長13.6%，果汁收入更升21.3%至25.64億元。很明顯，在水之外的第二賽道上，農夫山泉亦是遠遠拋離華潤飲料。事實上，論到飲料，華潤不但品類不及農夫山泉，亦沒能打造出王牌產品，相反農夫山泉的東方樹葉、NFC果汁及茶等，消費者也耳熟能詳。按目前情況，我們暫看不到華潤飲料有趕過農夫山泉的能耐，在策略、資源及第二賽道上也有不如，因此你飲水不飲農夫山泉沒問題，要買水股就似乎要買龍頭了。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月08日

2460.HK

塗鴉智能加速AI戰略裝載AI功能品類出貨量佔總出貨量超93%

該全球AI 雲平台服務提供商正採取廣泛措施，將AI技術融入開發者工具及其賦能的硬件設備和應用程序重點：塗鴉智能表示，截至六月底，在其開發者平台上部署的產品中約93%已配備AI功能公司制定了雙管齊下的戰略：運用AI賦能開發者，並優化接入其平台的AI產品　陽歌隨著全世界大踏步進入AI時代，全球AI 雲平台服務提供商塗鴉智能（TUYA.US; 2391.HK）也融入其中，確認AI將在未來尖端聯網設備中扮演核心角色。公司在最新財報中著重強調其對新興的人工智能物聯網（AIoT）的深耕佈局，凸顯其如何運用AI技術賦能開發者生態。塗鴉智能在闡述財務穩健態勢持續向好的同時，發佈了AI戰略宣言。財報顯示，公司上半年營收同比增長14.7%至1.55億美元，上年同期為1.35億美元。佔總收入約三分之二的核心PaaS（平台即服務）業務營收同比增長12%，從上年同期的約1億美元增至1.12億美元。截至六月的十二個月內，貢獻 PaaS營收近90%的優質客戶數量增至285家，較此前十二個月週期的280家有所增加。今年上半年經營利潤率幾近盈虧平衡，同比改善顯著，表明其即將實現GAAP（通用會計准則）營業利潤。按non-GAAP（非通用會計准則）口徑，剔除股權激勵等支出後，該公司已實現盈利且利潤率相對穩健。公司上半年實現2,360萬美元淨利，逆轉了上年同期40萬美元虧損態勢。鑒於去年首度盈利，2025年全年利潤有望創歷史新高。公司同時警示美國關稅政策給部分客戶帶來不確定性，但預計隨著形勢趨穩，四季度相關壓力將緩解。塗鴉智能核心業務圍繞其PaaS平台展開，該平台承載各類應用程序來連接家電、玩具、家居安防系統乃至餵鳥器等實體設備。此類設備通過實時網絡連接以及越來越多的AI支持，實現多樣化功能：比如讓玩具與兒童實時互動；讓家居安防系統識別住宅內外的活動並在發現可疑情況時發出告警。隨著更多接入平台的應用程序和設備利用AI實現高階功能，公司正日益聚焦AIoT領域。 AI滲透率持續提升 Global Market Insights報告顯示，全球AI硬件市場規模2034年預計將達約2,963億美元，2025至2034年復合年增長率達18%。隨著硬件領域AI融合度的持續提升驅動強勁增長，該趨勢有望進一步提速。塗鴉智能同期披露，截至六月底，平台上裝載AI能力的品類出貨量佔總出貨量約93%。此外，其開發者平台提供的AI智能體服務，日均支持全球1.5億次AI交互，覆蓋翻譯、醫療健康、能源管理、寵物護理、玩具及AI機器人等領域。塗鴉智能聯合創始人、COO兼CFO楊懿表示，公司在AI領域有兩大重心：第一是降低海量開發者使用塗鴉平台的門檻，正通過AI Agent開發平台等推進該目標；同樣重要是，塗鴉也助力開發者將更多AI功能融入硬件與應用，以提升性能並加速商業化。例如開放集成ChatGPT、DeepSeek、通義千問和Gemini等主流模型，並將文本生成、圖像生成等功能一站式賦能給開發者。「塗鴉始終站在AI硬件和應用落地的最前沿，我們正在全力推進AIoT生態建設」，楊懿在財報電話會議中強調，「目標是不斷降低AI硬件產品的開發門檻，並推動其在更大範圍內的AI創新和普及。」強化AI生態佈局截至六月，塗鴉註冊開發者覆蓋200個國家和地區，總數超151萬，較2024年末的132萬增長約15%。為拓展開發者生態，塗鴉通過AI開發者平台降低使用門檻。該計劃包括開源框架TuyaOpen，支持主流開源軟硬件生態，幫助開發者將項目移植部署至芯片或開發板。除內部舉措外，塗鴉還聯結外部開發者社群，舉辦線上線下「黑客松」加速AI技術滲透。2025年上半年此類活動催生數百個具商業潛力的AI硬件原型。其中，Otto機器人項目表現亮眼，該項目運用智能體開展營銷推廣並採用了塗鴉T5開發板。公司還與DFRobot社區合作，將AI硬件開發引入高校及嵌入式系統課程，為學生提供AI應用實踐機會。公司正加強AI聯合開發力度，積極尋求高潛力AI硬件投資項目，推動前景良好的方案市場化。「管理層重申將持續推進AI驅動的產品與生態擴張」，股票分析社區SeekingAlpha在研報中概括塗鴉最新財報基調，「當前戰略重心仍是深化客戶關係、加速AI硬件商業化、保持強勁經營槓桿，使塗鴉既能抵御短期波動，又可深耕智能設備領域長期增長。」咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月05日

TUYA.US 2391.HK

簡訊：多想雲折讓22%1供6 籌2.74億港元發展AI

營銷解決方案服務提供商多想雲科技控股（6696.HK）周四公布，擬以每持1股供6股方式集資最多約2.74億港元（3,500萬美元），每股認購價47.53港元，較最後交易日收市價折讓約22%。發行最多5.76億股股份，佔擴大後股本約85.7%。公司表示，供股將按非包銷基準進行，僅供合資格股東認購。控股股東合共持股約16.9%，已承諾全數接納約9,754萬股供股股份的配額。公司擬將所得款項約92.3%用於開發AI模型，包括用於獲取AI專用計算硬件,構建一個高效且具擴展能力的內部計算能力平台,而約7.7%用於購買媒體資源特別是快手、視頻號和小紅書的在線流量，以便客戶在這些網絡媒體平台上投放廣告。此外，公司近期與抖音、快手等平台達成一級代理合作，需繳付大額預付款，導致現金需求增加。董事會表示，供股所得將有助應對與大型媒體平台合作所需的高額現金流壓力，同時補充營運資金。多想雲股價周五早盤低開，其後一度漲逾9%，至中午休市報0.64港元，升4.92%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月05日

6696.HK

Lanvin光環漸退拖累復朗中期虧損續擴大

受累於核心品牌Lanvin 銷售同比大跌42%，復星國際旗下的復朗集團披露，今年上半年營收下滑22% 重點：復朗集團今年上半年營收下滑22%，毛利率收縮四個百分點，虧損進一步擴大在實施關店策略並迎來新總裁後，復星國際預計下半年奢侈品業務將企穩回升　陽歌復星國際（0656.HK）旗下奢侈品業務復朗集團（LANV.US），是否需要考慮更名？復朗集團（Lanvin Group）以法國標誌性奢侈品牌Lanvin命名，後者不僅是其最具認知度的資產，更曾長期穩居業績支柱地位，但這一局面在今年被打破。一周前發布的最新財報顯示，在整體遇冷的全球奢侈品市場中，Lanvin品牌光環正加速消退。該品牌上半年銷售額同比大跌42%至2,790萬歐元（約合3,250萬美元），營收貢獻排名從榜首跌落至第三位。本季度業績「亮點」是美國品牌St. John Knits母公司St. John，營收僅微降0.8%至3,970萬歐元，躍居復朗集團第一大營收來源。Wolford部門上半年營收下滑23%至3,300萬歐元，同樣超越Lanvin躋身次席。儘管我們認為復朗集團尚未會因品牌貢獻度變遷而更名，但其轉型進程顯然遠未完成。該業務前身為復星時尚集團，復星國際2010年代後期通過系列收購整合而成。2021年10月，復星國際將之更名復朗集團後， 2022年末通過特殊目的收購公司（SPAC）實現在美上市。上市後，復朗集團經營持續承壓，高管層與創意團隊頻現人事動蕩。今年初，原St. John品牌首席執行官Andy Lew擢升集團執行總裁。此前，復朗集團開始推展節流措施，除關店及削減行政支出外，市場推測進一步將會裁員。今年上半年，降本行動仍在持續，據首席財務官 David Chan在財報電話會議上披露，集團共「精簡」29家門店。當前，只有一位分析師覆蓋復朗集團的股票，且僅給出「持有」評級，這絕非積極信號。更令人憂慮的是，據電話會議記錄，因無分析師參加，本次財報會異常簡短，全程僅由Lew和Chan宣讀既定文稿。客觀而言，行業系統性困境難辭其咎。現實是全球奢侈品市場自去年起遭遇疫情後首度萎縮，今年頹勢更顯加速。頭部企業路威酩軒（LVMH, MC.PA）上半年營收下滑4%，古馳（Gucci）母公司開雲集團（Kering, KER.PA）跌幅更達16%。營收領跌者復朗集團以22%的同比跌幅領跌同業，上半年營收報1.33億歐元。公司將業績不振歸咎於「全球奢侈品行業普遍疲軟」及自身「戰略調整」。Lanvin銷售大跌42%構成最大拖累，其他品牌同樣全線下跌：前述St. John微降0.8%，Wolford下滑23%，Sergio Rossi大跌25%，Caruso亦回落11%。經營困局中，復朗集團今年上半年毛利率從58%收窄至54%，同比收縮4個百分點；經調整EBITDA虧損由4,200萬歐元擴大至5,200萬歐元。按區域劃分，歐洲及大中華區表現尤為疲弱。北美市場相對堅挺，這解釋了以美國為主戰場的St. John為何表現優於其他品牌。復星曾冀望借力中國渠道優勢，將旗下奢侈品業務打造成全球巨頭，彼時中國經濟高速增長，催生全球最蓬勃的奢侈品市場。2021年，貝恩-意大利奢侈品行業協會（Bain-Altagamma）曾預測，2025年中國將佔據全球個人奢侈品市場25%至27%的份額。而其今年最新分析顯示，中國佔比僅12%，不足原來預期的一半。…

2025年09月05日

LANV.US

重點：