Property management is Dalu's business

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市,估值約為1億美元,市盈率遠高於大多數同行

重點:

  • 大陸國際申請在納斯達克上市,可能募集約800萬美元資金,市盈率約為57倍
  • 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型,所以其利潤率遠高於大多數同行

  

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好,因為價格持續下跌,由於缺乏資金和需求疲軟,數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司,據該公司本周提交的一份文件顯示,計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元,這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期,物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一,其收入主要來自定期收取管理費。然而,即便是這個業務也面臨著壓力,這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來,對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常,原因有很多,尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市,那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因,因為和很多在香港上市的同行相比,該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值,原因在於該公司利潤率高企,而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務,轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來,租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會,讓他們可以投資一家希望將業務,擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示,計劃將IPO收益的一半用於戰略投資,包括收購和成立合資企業,這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都,公司管理著十幾處商業和住宅物業,並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前,我們來詳細看看該公司的融資目標,這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示,計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票,佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算,其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多,但市盈率卻低得多,其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍,萬物雲(2602.HK)為15倍,而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它們大多是大型上市房地產開發商的子公司,而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心,那些規模較大的母公司,可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上,大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制,後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US;2423.HK),該公司是中國領先的房地產中介服務提供商,當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡,我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況,包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時,這些財務數據也表明,在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下,商業地產空置率上升,業主支付高額管理費的意願下降,即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據,公司所處的中國物業管理服務市場,預計從2020年起每年增長4.5%,到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出,該市場的區域性特點使其高度分散,這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里,也就是該公司的上半財年,它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元,增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比,增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因,是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月,該公司管理的住宅物業的服務費,從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢,從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理費在上個財政年度增長了46%,而商業管理費則增長了14%。

该公司表示:「目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降。」公司续称:「如何吸引和留住租戶和客戶,已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟,大陸國際在截至去年9月的六個月里,仍錄得44.2%的毛利率,與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比,幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域,而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示,租賃服務目前佔公司總收入的一半以上,在最新報告期內約佔60%,其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里,大陸國際實現淨利潤87.8萬美元,同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長,看起來平平無奇,也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率,以及成為行業整合者的潛力,因為它在紐約(而不是香港)上市,可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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新聞

簡訊:瀾滄古茶折讓16%配股籌5,904萬港元

茶商普洱瀾滄古茶股份有限公司(6911.HK)周日公告,擬配售合共2,400萬股H股,佔擴大後已發行股份總額16%,每股認購價2.46港元,較上周五收市價2.95元折讓16.61%,集資5,904萬元(752萬美元)。 公司表示,因應集團的資本需求和業務發展所需,是次配股可為集團補充營運資金,鞏固集團的財務狀況,預期款項淨額約5,804萬元,將用於一般營運資金。 瀾滄古茶2023年底上市後風波不斷,去年中期盈利大幅倒退,年底更換核數師,不再任用羅兵咸永道。今年初因經營理念不合被免職撤換原總經理兼執行董事王娟,又因未能如期刊發去年度業績,從4月1日停牌至7月2日。 根據公司6月底公布的去年度業績,公司去年錄得虧損3.08億元,上年度同期為純利8,008萬元。 瀾滄古茶周一高開,至中午休市報3.13港元,升6.10%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:周杰倫抖音開帳號 巨星傳奇即高位汲水

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簡訊:品牌影響力提升 推動老鋪黃金利潤猛增

珠寶零售商老鋪黃金股份有限公司(6181.HK)周日發公告表示,隨著品牌認知度持續提升,上半年收入與利潤均增長逾兩倍。 公告顯示,公司預計當期收入達120億元至125億元,同比增幅達241%至255%;純利22.3億元至22.8億元,同比增長279%至288%。 公司將強勁增長歸因於品牌影響力提升,包括專注於工藝與珠寶設計的產品策略,相較注重黃金原料價值的傳統金店形成差異化優勢。公司補充說明,近期門店與渠道拓展雖非上半年增長主因,但預計將在下半年產生增量貢獻。 周一早盤老鋪黃金股價上漲後即回調,早盤跌3.6%報737港元,年內累計漲幅已逾兩倍。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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商業化快好世界 小馬智行暫領跑

上周,上海宣布大幅擴大自動駕駛出租車項目之際,小馬智行及文遠知行雙雙取得重要新進展 重點: 小馬智行、文遠知行、百度等八家企業獲得上海自動駕駛出租車項目大規模擴容的運營牌照 自去年11月赴美上市以來,小馬智行股價累計上漲16%,而早一個月登陸納斯達克的文遠知行,市值則縮水約三分之一 陽歌 在中國自動駕駛出租車主導權爭奪戰中,小馬智行股份有限公司(PONY.US)相較競爭對手廣州文遠知行科技有限公司(WRD.US),贏得更多投資者青睞。點燃投資者熱情的關鍵因素似乎是,兩家獨立運營商在耗盡資金前,競相探索盈利路徑之際,小馬智行更快速地推進核心業務商業化。 優步(UBER.US)及其前任CEO特拉維斯·卡蘭尼克(Travis Kalanick) ,同樣押注該賽道。最新報道顯示,優步或雙向投資兩家企業,卡蘭尼克則押注小馬智行,具體細節後文將展開分析。 近期舉行的2025世界人工智能大會上,兩家企業各自發布公告(小馬智行公告;文遠知行公告),宣布挺進上海,成為上周六的頭條新聞。包括小馬智行、文遠知行及百度Apollo Go在內的八家機構,獲准在浦東新區金橋、花木核心區域開展自動駕駛出租車服務。 此次擴容意義重大。此前,上海僅允許在相對偏遠的嘉定區,測試及運營自動駕駛出租車。向花木核心區域的延伸,將使服務半徑覆蓋距陸家嘴金融城3公里範圍,該區域坐落著多棟全球最高摩天大樓。金橋核心區域則聚集大量外資企業與白領人群,此類客群更可能使用自動駕駛出租車服務。 上海業務擴張後,小馬智行、文遠知行與百度Apollo Go在北上廣深四大城市的佈局更趨完善。官宣此舉的前一日,小馬智行剛剛宣布在廣深啓動全時段運營,將每日服務時長從15小時延長至全天候,其快速成熟的夜間自動駕駛技術成為關鍵。 除技術研發外,三家企業也深諳持續釋放業務進展的披露策略,以期在漫長的商業化道路上維繫投資者信心。文遠知行今年已發布27則公告(約每周一則),小馬智行則為17則(約每12天一則)。公告事無巨細,皆成宣傳素材。 儘管當前主要業務仍集中在中國,兩家企業均已在中東、歐美等全球市場展開初步佈局。 儘管業務模式相似,去年10月登陸美股的文遠知行與隔月上市的小馬智行,股價走勢截然分化。小馬智行股價雖未出現飆升,但仍較發行價上漲約16%,而文遠知行自上市以來市值縮水約三分之一,兩者表現形成強烈反差。 小馬智行的漲勢使其市值升至約54億美元,文遠知行則跌至29億美元(約為前者一半)。小馬智行的市銷率(P/S)達72倍,優於文遠知行的58倍。但需指出,由於兩家企業當前營收規模仍有限,兩項估值指標均存在明顯溢價。 商業化進程提速 兩者分化的核心或在於,小馬智行核心業務商業化進程更快。今年一季度,該公司營收達1,400萬美元,較上年同期的1,250萬美元增長12%;文遠知行同期營收7,240萬元(約1,010萬美元),同比增速僅1.6%(上年同期為7,120萬元),遠遜前者。 儘管兩家公司營收絕對值均不高,且非自動駕駛出租車業務仍佔主體,但自動駕駛出租車業務增速迅猛,有望在不久後躍升為最主要收入來源。 小馬智行財報顯示,一季度自動駕駛出租車服務收入,從上年同期的57.6萬美元增至173萬美元,增長兩倍,其中乘車收入激增8倍。反觀文遠知行,自動駕駛出租車業務收入1,610萬元(約225萬美元),雖高於小馬智行,但同比僅實現翻一番。基數效應下,文遠知行需展現更強勁增速,方能贏得投資者信心。 自動駕駛出租車隊上,兩家企業運營規模相近:小馬智行預計年末車輛將達1,000輛,而文遠知行今年3月底已運營1,200輛。 投資者多押注小馬智行之際,網約車巨頭優步卻採取雙向策略(目前稍傾向文遠知行)。小馬智行與文遠知行均宣布將接入優步海外平台,但現階段合作多具象徵意義。值得注意的是,優步還與多家頭部自動駕駛出租車企業達成類似合作,體現其對未來主流應用的戰略卡位。 今年5月,優步宣布向文遠知行投資1億美元,按其當前市值計持股3.4%。據《紐約時報》上月報道,優步正協助聯合創始人卡蘭尼克洽購小馬智行美國子公司,談判處於初級階段。此舉耐人尋味,儘管小馬智行逾九成業務在中國,卻仍以加州弗里蒙特為其法定總部。 優步雙向押注恰恰說明,現階段斷言哪家企業更可能成功為時尚早。這家美國網約車巨頭真正的興趣點或在於,通過投資中企獲取中國市場份額。在全球市場,小馬智行與文遠知行尚無顯著優勢,未來還需直面特斯拉(TSLA.US)、谷歌旗下Waymo等資金雄厚的競爭對手。 現階段,兩家企業均處虧損狀態,儘管尚在可控區間。小馬智行一季度淨虧損3,740萬美元,但賬上現金及高流動性投資達7.39億美元,按當前虧損率可支撐二十年運營;文遠知行季度虧損3.85億元,截至3月底持有43.3億元現金儲備,可覆蓋逾十一年虧損額。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏