Property management is Dalu's business

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市,估值約為1億美元,市盈率遠高於大多數同行

重點:

  • 大陸國際申請在納斯達克上市,可能募集約800萬美元資金,市盈率約為57倍
  • 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型,所以其利潤率遠高於大多數同行

  

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好,因為價格持續下跌,由於缺乏資金和需求疲軟,數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司,據該公司本周提交的一份文件顯示,計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元,這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期,物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一,其收入主要來自定期收取管理費。然而,即便是這個業務也面臨著壓力,這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來,對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常,原因有很多,尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市,那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因,因為和很多在香港上市的同行相比,該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值,原因在於該公司利潤率高企,而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務,轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來,租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會,讓他們可以投資一家希望將業務,擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示,計劃將IPO收益的一半用於戰略投資,包括收購和成立合資企業,這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都,公司管理著十幾處商業和住宅物業,並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前,我們來詳細看看該公司的融資目標,這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示,計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票,佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算,其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多,但市盈率卻低得多,其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍,萬物雲(2602.HK)為15倍,而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它們大多是大型上市房地產開發商的子公司,而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心,那些規模較大的母公司,可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上,大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制,後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US;2423.HK),該公司是中國領先的房地產中介服務提供商,當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡,我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況,包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時,這些財務數據也表明,在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下,商業地產空置率上升,業主支付高額管理費的意願下降,即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據,公司所處的中國物業管理服務市場,預計從2020年起每年增長4.5%,到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出,該市場的區域性特點使其高度分散,這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里,也就是該公司的上半財年,它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元,增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比,增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因,是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月,該公司管理的住宅物業的服務費,從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢,從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理費在上個財政年度增長了46%,而商業管理費則增長了14%。

该公司表示:「目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降。」公司续称:「如何吸引和留住租戶和客戶,已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟,大陸國際在截至去年9月的六個月里,仍錄得44.2%的毛利率,與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比,幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域,而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示,租賃服務目前佔公司總收入的一半以上,在最新報告期內約佔60%,其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里,大陸國際實現淨利潤87.8萬美元,同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長,看起來平平無奇,也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率,以及成為行業整合者的潛力,因為它在紐約(而不是香港)上市,可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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新聞

簡訊:蘿蔔快跑獲迪拜首個全無人駕駛測試許可

百度(BIDU.US; 9888.HK)周三宣布,旗下自動駕駛出行服務平台蘿蔔快跑(Apollo Go),已獲得迪拜道路與交通管理局(RTA)頒發的全無人駕駛測試許可。百度稱,這讓其成為迪拜首個且目前唯一獲准開展全無人測試的企業。 同時,蘿蔔快跑將在迪拜啟用其首個海外無人駕駛一體化營運基地,集成車輛運營、維護升級、安全監控及人員培訓等功能,未來將作為中東地區的智能中樞,支持當地車隊規模逐步擴展至超過1,000輛。 百度表示,迪拜在交通基建、監管環境及對創新科技的接受度方面具備領先優勢,有利於無人駕駛技術規模化落地,公司將與當地監管部門及夥伴深化合作,推動智能交通發展。 目前,蘿蔔快跑自動駕駛出租車業務在全球22個城市運營,其中多數在中國境內,包括武漢、北京、深圳、上海等地,境外方面目前僅在香港及迪拜運營。此外,蘿蔔快跑去年底公布,將與優步(UBER.US)合作,於2026年在英國倫敦開展自動駕駛汽車試點。 百度股價周四低開,至中午休市報125.7港元,跌3.38%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:持續虧損的天數智芯 上市首日午收升11%

晶片製造商上海天數智芯半導體股份有限公司(9903.HK)周四在港交所掛牌,開市升31.5%報190.2元,之後升幅收窄,中午收報160.7元,升11%。 公司發售2,543.2萬股,每股發售價144.6元,集資淨額35.09億元,公開發售錄得超額413倍,國際配售超額9.7倍。 天數智芯的產品組合主要包括通用GPU晶片及加速卡,以及定制AI算力解決方案,當中包括通用GPU服務器及集群。 2022至2025年上半年,公司持續錄得虧損,去年上半年收入3.24億元人民幣(下同),同比上升64%,但虧損續擴大51%至6.09億元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
solar and property in 145

十五五:光伏與地產等待下個潮頭

五年一運,潮起潮落。站在十四五與十五五的交界回望,光伏與房地產留下了兩條截然不同卻同樣劇烈的產業軌跡:一個在政策推力下快速膨脹後回落,一個在風險出清中被迫急剎,命運在周期更替中翻轉    李世達 在中國的政策語境中,五年規劃像是一套反覆校準的節奏設定,會在不同階段調整國家發展的權重配置,明確優先位置,卻不會為企業經營預判吉凶。即使抓對了方向,搭上了政策順風車,也可能因監管節奏、資源配置與產業競爭的同步變化,產生遠超企業預期的結果。 在剛剛過去的十四五(第14個五年規劃)周期中,光伏與房地產,正是最典型的「猜中了開頭,卻沒估到結尾」的產業代表。前者在雙碳目標下迅速做大,卻在短短數年內陷入產能過剩與價格競爭;後者則在去槓桿與防風險框架下急速降溫,拖累整條供應鏈進入長周期調整。兩個行業的命運就此徹底改變。 光伏:從加速到失速 十四五初期,光伏產業被賦予清晰而具體的政策定位——推動能源轉型、降低度電成本、建立安全可控的新能源供應鏈。在「加快發展」「大規模推進」「應建盡建」的政策語言下,裝機量被視為最核心的考核指標。 在政策推動下,中國光伏裝機量快速攀升,數據顯示,中國光伏新增裝機容量由2020年的48GW,快速擴張至2023年的216GW,2024年進一步升至超過260GW,短短四年間翻了五倍以上。中國一舉成為全球最大的光伏裝機市場,也完成了十四五「做大規模」的核心任務。 問題在於,裝機量的爆發,並未同步轉化為產業回報的改善。在硅料、電池片與模組環節,產能幾乎同時集中釋放。以多晶硅為例,價格自2022年高點的每公斤超過300元,跌至2024年底不足70元,跌幅逾七成;電池片與模組價格亦同步探底。即便全球需求仍在成長,也難以消化如此激進的擴產節奏,行業迅速陷入「以價換量」的競爭格局。 企業盈利的惡化,隨即反映在資本市場上。過去五年,隆基綠能(601012.SH)股價累計下跌約65%,通威股份(600438.SH)下跌近50%,晶科能源(688223.SH; JKS.US)跌幅超過55%,天合光能(688599.SH)亦下跌約25%。即便出貨量與營收規模仍在成長,龍頭企業的估值中樞已明顯下移,顯示投資人開始重新評估,在政策導向的擴張完成後,光伏產業是否仍能支撐過往的高估值與超額回報預期。 這一變化,也體現在政策語言的轉調之中。十四五期間,政策重心在於「規模」;進入十五五前瞻階段,相關文件與表述開始轉向「高質量發展」「有序建設」「提升消納能力」與「完善市場機制」,意味著光伏產業已從「必須擴張」的政策任務,走向「需要篩選」的市場階段。 地產:去槓桿衝擊產業鏈 如果說光伏的失速與政策的鼓勵有關,那麼房地產的轉折,則是外在風險短時間內集中釋放的結果。十四五初期,「三條紅線」、房企融資集中度管理等去槓桿措施全面落地,加上新冠肺炎疫情衝擊,導致行業核心指標迅速下行,房地產行業已是搖搖欲墜。 根據國家統計局數據,全國商品房銷售面積由2021年的17.94億平方米,高位回落至2024年的約9.73億平方米,累計跌幅約45%,2025年前11個月則僅有約7,87億平方米;房地產開發投資額、是新開工面積同樣全面斷崖式下滑,至今尚未見底。 在資金端收緊與銷售端回落的雙重壓力下,龍頭房企的命運開始分化:萬科(2202.HK; 000002.SZ)進入流動性承壓階段,而恒大與碧桂園(2007.HK)則相繼陷入全面危機。最終恒大被迫退市、董事長許家印淪為階下囚。據不完全統計,過去五年中國約有77家開發商暴雷,這迫使如今的房地產企業忙於還債,經營重心轉向保交付與現金流安全,土地購置與新項目投資全面收縮,從源頭削弱了整條產業鏈的需求基礎。 上游建材最先承壓,水泥與平板玻璃產量自2021年起連續三年下滑。以水泥為例,全國產量由2021年的23.6億噸,降至2024年的18.25億噸,去年7月錄得單月1.46億噸產量,為2009年以來單月新低;價格中樞亦同步下移,即便中國建材(3323.HK)等企業資產負債結構相對穩健,也難以避免盈利能力下滑。 中游施工與裝修需求同樣失速。住宅施工節奏放緩,使中國聯塑(2128.HK)的訂單節奏直接降溫;顧家家居(603816.SH)等原本建立在「地產後周期+消費升級」敘事上的企業,也因新屋交付放慢,並疊加消費動能轉弱與海外拓展受挫,而失去成長支撐。顧家家居過去五年股價跌幅達41.3%,中國聯塑則跌了61.8%。 即便被視為防禦性較高的物業管理板塊,也未能完全置身事外。隨著開發端交付規模下降,行業新增在管面積增速明顯放緩。以碧桂園服務(6098.HK)為例,其過往依賴同系開發商交付的規模驅動模式,開始遭到市場重新審視,估值邏輯由「高速成長」轉向「存量經營」。過去五年股價崩跌超九成。 拆解光伏與房地產的共同處境,在於它們身處的,是一個高度節奏化的政策體系。當整個體系要求「快」、「大」又「穩」、要求在有限時間內完成階段性任務,企業能做的,往往只是跟上節奏,而非重新定義節奏。某些產業在上一個周期被推至舞台中央,下一個周期便可能被要求退場降速,這種潮起潮落本身就是制度節奏的一部分。而曾被推上政策浪頭的產業,終究要學會在退浪後站穩腳步,等待下一次政策潮汐的轉向。 展望十五五,光伏產業不再被賦予單純「做大規模」的政策任務,政策關注點將轉向消納能力、電力市場化與儲能配套,產業競爭核心由擴產速度回到成本與效率。至於房地產,政策目標更可能聚焦風險收斂與秩序修復,而非重啟投資與銷售刺激,行業或進入規模收縮、低槓桿與慢周轉並存的常態化階段。對市場而言,十五五真正值得觀察的,不是是否出現新一輪政策紅利,而是制度約束如何重新塑造這兩個產業的生存邊界。 本文為本系列專題的第一篇,整個系列共分為五篇,後續篇章將陸續刊出。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
pharmaceutical rally in 2025

BD交易與政策紅利共振 醫藥板塊2025年強勢反彈

創新藥出海與BD交易成為醫藥板塊股價爆發的重要推動力,創新藥BD出海授權全年交易總金額達到1356.55億美元,較2024年增長161% 重點: 生物醫藥板塊「強者恆強」的結構性分化愈發顯現 政策環境的持續優化,將為創新藥商業化釋放更大空間    莫莉 經歷自2021年下半年以來的漫長沈寂期後,港股生物醫藥板塊終於在2025年迎來強勁反彈,成為全球資本市場矚目的焦點,恒生醫療保健指數(HSHCI)年內漲幅達76% ,不僅大幅跑贏恆生指數,也將A股醫藥生物板塊整體漲幅25.64%甩在身後。 港股醫療保健板塊爆發式增長的背後,是南向資金創紀錄的湧入與創新藥業績的實質性兌現。據證券時報·數據寶統計,2025年南向資金淨買入高達1.4萬億港元,其中南向資金在醫療保健行業的持股市值達到5,400億港元,較2024年末大增125.51%,為市場注入了充沛的流動性。與此同時,產業基本面迎來拐點,創新藥出海授權交易總額突破1,300億美元,企業營收與盈利能力顯著改善,推動醫療板塊成交額與估值同步提升。 不過,生物醫藥板塊「強者恒強」的結構性分化也愈發顯現。從細分賽道來看,在創新藥板塊,具備First-in-Class或Best-in-Class研發管線、穩定BD(商業拓展)收入來源或已具備商業化能力的公司更受青睞;而距離商業化變現較遠、依賴單一核心研發項目的企業則估值承壓。CXO板塊在2025年同樣表現優異,當創新藥產業持續投入時,產業鏈上游的「賣水人」同樣擁有較強的業績確定性。 醫療器械與用品板塊因其相對穩定的現金流,股價亦有不錯表現,代表性企業如威高股份(1066.HK)、微創醫療(0853.HK)年內漲幅分別達到38%和76%。相比之下,由於經濟下行預期使得消費者對非必需醫療服務減少以及行業競爭加劇影響,部分齒科、醫美等板塊的個股則逆勢下跌,瑞爾集團(6639.HK)、巨子生物(2367.HK)在2025年股價均下跌近四成。 在政策鼓勵下,2025年多家A股龍頭公司完成H股上市,為港股市場帶來了優質標的和巨大的資金流量,其巨大的募資規模顯著提振了市場信心。生物醫藥企業更是扎堆赴港上市,全年遞表企業總數超過90家,超過20間生物醫藥企業成功上市,較2024年實現翻倍增長。細分領域龍頭企業備受資本認可,其中恒瑞醫藥(1276.HK; 600276.SH)達到113億港元,位列2025年港股IPO企業募資額前五,目前港股累計漲幅超過30%。 2025年,創新藥出海與BD交易也成為醫藥板塊股價爆發的重要推動力。醫藥魔方NextPharma®數據庫顯示,截至2025年12月31日,中國創新藥BD出海授權全年交易總金額達到1356.55億美元,較2024年增長161%,各項交易的首付款合計達70億美元,交易總數量為157起,均創下歷史新高。其中,恆瑞醫藥與葛蘭素史克一次性簽署多達12個創新項目,不僅獲得5億美元首付款,更斬獲潛在總金額約120億美元的選擇權行使費與里程碑付款,創下國內BD單筆交易規模最高紀錄。 價值兌現階段 BD交易的爆發性增長與持續活躍的IPO,為生物醫藥行業注入了強勁的現金流與發展信心。展望2026年,在美聯儲降息周期開啓、藥品支付體系持續完善的背景之下,以百濟神州為代表的頭部企業將實現盈利,港股醫藥行業有望進入價值兌現的新階段。 政策環境的持續優化,即將為創新藥商業化釋放更大空間。2025年,中國國家藥監局批准上市的創新藥達76個,大幅超過2024年全年48個,創下歷史新高。國家藥監局表示,從2026年開始,國家藥監局將出台更多舉措助推中國創新藥高速發展。 2025年12月,國家醫保局與人力資源社會保障部聯合發佈首版創新藥商保目錄,讓中國醫藥支付體系正式進入「基本醫保+商業健康險」的雙保障階段,CAR-T、PD-1等高價值藥物納入目錄後,有助於提升臨床用藥水平及行業整體研發回報率。對於百濟神州、信達生物、康方生物等擁有豐富管線的頭部創新藥企,商保資金的引入將為其產品放量提供重要的增量資金。 然而,挑戰同樣不容忽視。由於2025年IPO高度活躍,2026年禁售期滿後可能迎來一波解禁潮,為醫藥板塊整體市值帶來壓力。監管趨嚴也將影響市場,香港證監會與港交所在2025年12月聯合向新股保薦人下發「警示函」,對上市申請質量下滑及不合規行為表達關切,未來IPO審核可能更嚴格。對於大多數18A公司而言,盈利挑戰依然嚴峻,2025年僅有歸創通橋和雲頂新耀成功「摘B」,多數企業仍面臨從研發投入向商業產出轉化的挑戰。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏