劉智恒

香港

負資產大增2.3倍

隨著樓價下滑,香港負資產數目急升。金管局最新調查顯示,本地第三季的負資產宗數,由第二季的3,341宗,按季大增2.3倍至11,123宗,相關的金額由第二季的174億港元,增至第三季的593億港元。

隨著政府在施政報告中推出減辣措施,特別內地專才買樓可以「先免後徵」,目前已六萬個內地專才抵港,數量不少,只要有少部份會置業,對成交亦將會提升。我們預計第四季樓市會較第三季活躍,對樓價亦有一定的支持作;而美國最新議息後維持利率在5.25-5.5厘水平,本港息口得以穩定下來,相信今季度的負資產個案不會出現大幅上升。

東涌地投價低收回

地產市場陸續爆出不利消息,上周五截標的東涌第106B區住宅地,香港地政總署公布,因投標金額未達要求,政府收回土地。該地共接獲四份標書,分別是恒基地產(0012.HK),新鴻基地產(0016.HK)、嘉華國際(0173.HK),以及信置(0083.HK)夥招商局置地(0978.HK)的財團。

市場估計,發展商的入標價相當低,以致政府不接納所有標價。早前市場預期每方呎樓面地價在2,000至4,000港元平,估計發展商出價,連市場的最低估價也不到。很明顯,發展商對本地樓市前景看不透,不願冒險入市,加上東涌地位置較偏遠,並不吸引,即使願意入標的發展商,出價會十分保守。是次回收土地,是今年以來第五幅流標的土地,市場氣氛進一步下挫。

潛在供應見歷史高位

房屋局數據顯示,截至今年9月底止,本港未來3-4年的一手私人住宅潛在供應高達10.7萬個,較今年6月底增加2,000個,當中已落成但仍未售出的單位約1.8萬伙,建築中但未售出的約6.8萬伙,已批出土地並可隨時動工的約2萬伙。

政府已下定決心增加供應,除積極找尋土地外,又會加快補地價進展,同時減省土地規劃及轉用途的程序,多管齊下,相信未來的供應會較過去十年來得多及快。加上現時息口持續高企,經濟又疲弱,在供應增加而需求減少,供需會趨向平衡狀況,樓價未來有機會漸回歸理性。

北部可建單位50

香港的發展局公布《北部都會區行動綱領》,在區內的新發展土地,可建超過50萬個住宅單位。綱領指出,會將3萬公頃的用地分為4個大區,分別是「高端專業服務和物流樞紐」、「創新科技地帶」、「口岸商貿及產業區」和「藍綠康樂旅遊生態圈」。政府預計在2027年或之前,可啟動收地程序,2032年完成平整四成土地,並興建四成住宅單位。

若能如政府預計,北部都會區能提供的50萬個住宅單位,確能紓緩本港未來住屋需求。不過,我們也擔憂,計劃要進行收地,當中肯定會遇到不少阻力及對抗,談判需時,至於涉及新界原居民土地,更不是容易解決,而現時地產市道又不理想,港府收益亦下跌,一旦稍有爭拗,能否如期可提供到目標數量的單位,將教人懷疑。

內地

二手樓價連跌18個月

內地住宅市況持續疲弱,政府九月時放寬部份樓市政策規限,雖然短期能帶動交投,但反彈過後又回軟,特別在價格上,仍未見有明顯轉勢。中指研究院的報告顯示,10月的百城二手住宅平均價格按月跌0.45%,每平米為15,486元,已是連續18個月下跌。一手市場會略佳,新房住宅價格按月上升0.07%,不過按年仍跌0.02%,每平方米均價16,195元。

中指院指出,房地產市場恢復持續性有所不足,市場短期仍存在下行壓力。我們擔憂,若樓房銷未有起色,對於負債累累的房企來說,就難以套回資金以應急。目前許多內房企業已未能償付本金或債息,問題迫近眉睫,情況正在惡化中。

保利、萬科、中海位列銷售三甲

中指研究院也發報今年1-10月中國房地產企業銷售排行榜,首100家房企的銷售總額達52,977億元,按年下跌13.1%,相對上月跌幅亦擴大2.8個百分點。若單計10月,百大房企銷售金額按年下跌33.5%。

首十個月,銷售冠軍是保利發展(600048.SH),總銷售金額3,351億元,萬科(000002.SZ)緊接其後,銷售2,908億元,中國海外(0688.HK)以2,508億排名第三。至於正陷債務危機的龍頭企業碧桂園(2007.HK)及恒大(3333.HK),前者排名第六,銷售2,046億元,後者位列二十二,銷售金額546億元。

銀行續為房貸埋單

內房問題逐漸蔓延開來,其中銀行是主要受害者,剛公布第三季度業績匯豐控股(0005.HK),期內要為內房相關資產作出5億美元撥備,按年上升39%,按季更升近一倍。而今年首9個月合計,匯控已就內房資產撥備共8億美元。集團更預期第四季仍要作出撥備,全年或需要為內房借貸撥備10億美元。早於匯控一周公布季度業績的渣打,信貸減值支出較預期為高,達到2.94億美元,當中商業房地產相關達1.86億美元。

雖然匯控行政總裁祈耀年認為,內地房地產已去到最壞時期,但我們看現時內房問題仍然遲遲未有解決方案,房企債務環環相扣,問題持續,整條產業鏈有機如骨牌般倒下。影響所及,整體經濟及市場消費將被拖累,情況不容樂觀。

恒大新方案以股償債

中國恒大的債務問題日漸惡化,公司提出新方案希望可以解困,據報道恒大向190億美元的離岸債券持有人提出,將債務轉換為旗下恒大物業(6666.HK)及恒大汽車(0708.HK)各約30%的股權。據悉,計劃是由廣東省政府旗下的工作委員會推動,並要得到中國監管機構批准。

是項建議亦不失為可考慮方案,雖然兩家恒大子公司現市值只有90億港元,接受方案意味債權人要大幅削倩,然而以恒大現時狀況,若到今年12月清盤聆訊前,仍未能制訂具體重組計劃,很大機會要被清盤,到時債權人損失或許更大。

詠竹坊文章

金地前景不明朗

掌管金地集團 (600383.SH)二十五年的董事長凌克,突以健康理由向董事會請辭,外界議論紛紛,特別公司正處於風雨飄搖時期,市場就擔心,金地是否有一些不為人知的事情,才讓這位地產界的泰山北斗選擇告老歸田。

金地今年的中期財務狀況仍然理想,淨負債比率53.5%,但大家最擔憂集團會否有隱藏債務,以致在資產負債表中沒有顯現。另外,市場也對金地物業銷售憂慮,因為7-9月間每個月銷售按年比較,都跌超過4成。穆迪也將金地集團的評級,由「Ba3」下調至「B3」,旗下子公司的評級,也由「B1」下調至「Caa1」,評級展望調整為負面。

內地荼飲成殺戮戰場

近年內地茶飲業發展十分蓬勃,人人見茶飲毛利率高,都紛紛想在這條賽道上分一杯羹,以致競爭日趨激烈,市場開始有人踩人的危險。要在這個戰場上殺敵,上市籌集資本是不二法門,於是茶飲品牌都希望能在中港股市佔上一席位。

茶顏悅色是近年茶飲新興勢力,創辦不足十年,集團走中價路線,每杯單價在20元內,而品牌與現時許多茶飲的日本風不同,茶顏悅色走中國古典路線,店鋪裝修充滿中國傳統風格,茶飲用具都印上中國名畫。另外,為保持品質,全以直營店為主。然而,市場就質疑,在各大荼飲都開始以特許經營去大力擴張之時,茶顏悅色能否仍敵得過對手以迅速增店而做到的規模效益?

新聞

On-site slaughter of live fish for sauerkraut fish: Is this Jiumaojiu's salvation or a pitfall?

酸菜魚活魚現殺 是九毛九的救贖或陷阱?

曾經的酸菜魚王者,如今正用「活魚現殺」賭一次重生,九毛九第三季數據顯示,情況正在好轉 重點: 第三季度數據顯示,太二酸菜魚同店日均銷售同比降幅收窄至9.3%,已連續三季改善 截至9月底,已有106家太二門店完成升級改造,公司計劃於年底前突破 200家    李世達 回望2020年在港交所敲鐘的那一天,九毛九國際控股有限公司(9922.HK)股價一路上攻,首日收漲近56%,當時許多人相信,這家以酸菜魚料理風靡全國的餐飲企業,將成為新的巨頭。 但五年後的畫風卻不是這樣,九毛九最新市值僅剩約29億港元,較巔峰近550億港元蒸發九成以上;股價從最高38.4港元跌至2港元上下,跌幅高達95%,被投資人戲稱「真的只值九毛九」。 轉折出現在2024年,收入雖增長1.47%至60.74億元,但淨利潤暴跌87%至5,580萬元,店鋪層面經營利潤7.48億元,同比下降超30%。 九毛九的高光與失速,其實都來自同一套邏輯。2015年公司將資源由西北菜轉向太二酸菜魚,以「單品極致+標準化複製」策略高歌猛進,靠效率與翻枱率打下全國市場。 這套打法在商場紅利時期確實奏效,小店型、低人力、高出餐,太二成了年輕人社交的代名詞。然而當酸菜魚賽道全面擴張、消費分級與品類分流並行,單一爆品反而成為風險。 高價預製菜 特別是近年來的預製菜爭議,讓太二陷入信任危機,社交平台上「七分鐘上菜」的影片一度發酵,加上公司推出預製酸菜魚包,更放大了「工業化」的形象反差,尤其酸菜魚是預製菜的一大品類,盒馬工坊430g賣11.8元,山姆會員店1.5kg賣59.8元,而七分鐘上菜的太二,最便宜一份也要約70元,被消費者歸類到「高價預製菜」的不利位置。 對此,九毛九選擇採取「鮮活」策略。今年3月起,公司推出「太二5.0鮮活模式」,強調「活魚、鮮雞、鮮牛」三鮮供應鏈,現殺現炒,並開放後廚,讓顧客可視化整個過程。餐廳設計全面改造,菜單加入熱炒與新品,滿足多人用餐場景;品牌調性也從「規矩文化」轉為「真心服務」,希望用體驗重建信任。 不過,業績難以立刻止跌回升。從數據看,2025年上半年九毛九錄得收入27.53億元,同比下降10.1%;淨利潤為6,069.1萬元,同比下降16%。門店總數由771家降至729家,到第三季度末進一步縮減到686家。 太二仍為主要收入來源,上半年貢獻19.5億元,同比減少13.3%,翻枱率同比從3.8次降至3.1次。人均消費則從71元上升至73元。同店銷售額則按年跌19%至15.4億元。 到了第三季度,調整趨勢開始顯現。截至9月底,太二同店日均銷售額同比降幅收窄至9.3%,已連續三季收窄;翻枱率回升至3.3次;人均消費74元亦較上半年的73元有所增加。 「鮮活」之道 管理層指出,北京、上海等一線城市門店實現同比正增長,顯示「太二5.0鮮活模式」逐步發揮效用。截至9月底,已有106家門店完成升級,年底目標超200家,兩年內覆蓋全部餐廳。 強調「鮮活」意味著增加成本。公司曾透露,活魚損耗、冷鏈配送與新增人員使單店毛利率下降約1至2個百分點,但隨著集中採購與規模效益顯現,管理層預期中期毛利率有望回升。 餐飲市場快速變化,但不少餐飲品牌在上半年仍實現了逆勢增長。如小菜園(0999.HK)和綠茶集團(6831.HK),均實現收入和營利的雙雙增長。 值得一提的是,綠茶以中央廚房模式運營,去年也被爆出其「佛跳牆」使用預製菜,因而撤下「本店無預製菜,現點現做」的招牌。然而其出品融合多種菜系,經常推陳出新,加上採取小店模式深耕下沉市場,今年上半年收入錄得同比23.1%的增長,經調整淨利潤達2.51億元,增幅高達40.4%。顯示同一套標準不能應用在所有個案上。 目前九毛九市盈率約69倍,遠高於小菜園的17.9 倍與綠茶的11.9 倍。這一差距主要反映出九毛九盈利基數過低,股價大幅下滑的同時盈利也在快速萎縮,投資吸引力仍有限。 餐飲的本質是好吃、實惠、放心,能否把這三件事重新做到極致,決定未來的成長,使用「預製菜」與否其實並非成敗關鍵。講究「鮮活」而放棄效率,是讓九毛九重回增長曲線,還是陷入另一個增長陷阱,值得後續觀察。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:樂舒適獲中證監批香港上市

中國證券監督管理委員會(證監會)已正式為樂舒適有限公司的香港上市計劃備案,標誌這家在非洲售賣紙尿褲及衛生巾的銷售商,跨過了IPO的一大門檻。據上周五于证监会官网发布的文件,公司计划在本次上市发售1.48亿股。 樂舒適於今年1月向香港交易所遞交了初步上市文件,並於8月作出更新。 文件顯示,公司今年前四個月實現營收1.61億元,較去年同期的1.4億元增長15.5%。當期嬰兒紙尿褲貢獻71.8%銷售額,衛生巾佔比達18.5%。期內的利潤同比攀升12.3%,由去年同期的2,770萬元增至3,110萬元。 根據初步申請文件援引的第三方市場數據,按營收計,樂舒適佔非洲嬰兒紙尿褲市場17.2%份額,穩居市場第二大。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:聚水潭首掛半日升24%

電商SaaS ERP提供商聚水潭集團股份有限公司(6687.HK)周二在港股首日掛牌,高開24.2%報38港元,至中午休市報37.96港元,升24.05%。 公司公布,此次發售6,816.7萬股,發售價每股30.6港元,集資淨額19.4億港元。香港公開發售獲1,952倍超購,國際發售獲21.9倍超購。 成立於2014年的聚水潭,總部位於上海,據灼識諮詢,以2024年收入計算,聚水潭是中國最大的電商SaaS ERP提供商,市場份額達到24.4%。 此次集資所得,將用於強化研發能力,加強銷售及營銷能力、戰略投資,以及一般營運用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Kingsoft makes WPS software

政府加速取替進口軟件 金山軟件受惠程度有多高?

一則政府公告因使用金山的文字處理軟件,帶出要加快取代進口軟件系統的預期 重點: 中國政府近期在一份重要文件中,採用金山文字處理軟件,推動其股價上漲,公司被視為中國版Microsoft Office 儘管在進口替代政策的東風,以及積極的市場預期,金山辦公軟件在企業級市場滲透率仍顯不足,個人用戶仍佔收入的66% 夏飛 中國本月強化稀土出口管制的舉措,加劇市場憂慮中美貿易休戰態勢將會瓦解。儘管該政策信號強勁,但部分投資者更關注其傳遞方式背後的潛台詞,政府通過何種載體發佈這項最新重磅聲明。 一反常態,中國商務部未採用微軟PDF或DOCX格式文件,而是使用金山軟件有限公司(3888.HK; 688111.SH)開發的免費文字處理軟件WPS,從而生成10月9日稀土公告文件,該公司被普遍視為抗衡微軟(MSFT.US)Office的中國本土方案供應商。 雖然未正式確認為新政策,但此一低調轉變,標誌中國在加速推進技術自主可控、對抗美國軟件出口禁令的戰略中再進一步。2022年9月,國資委發布的內部文件要求,其監管的央企,須在2027年前完成國產替代外國IT系統的工作。 中國政府會否同步推進更多軟件國產化替代,仍有待觀察。 10月13日,金山滬港兩地上市股票最高大漲18%,但此後回吐全部漲幅。其A股今年表現尚可,但並非亮眼,11.6%的年內漲幅落後上證綜指17.7%的漲幅;港股則明顯跑輸大盤,年內下跌6.8%,而同期恆生指數大漲29%。 軟件角力 這輪短暫漲勢似乎表明,部分市場人士對政府發布稀土文件時,採用金山格式的意義,仍持懷疑態度。事實上,商務部8月對加拿大豌豆澱粉發起反傾銷調查時,也曾採用WPS格式發文,當時該轉變未引發過多關注。 不過,宏觀政策軌跡似乎未改,仍為本土企業提供追趕契機。 在華銷售軟硬件的外資科技企業正全線收縮,市場研究機構Canalys數據顯示,惠普今年一季度在中國PC市場的份額降至7%,僅為華為13%的一半,更遠低於聯想30%的份額,而華為本不以電腦產品見長。 外資品牌不僅放棄中國作為產品銷售市場,也放棄作為研發和製造基地。此趨勢源於多重因素,包括中國成本上升,以及分散製造佈局,以規避過度依賴單一國家風險的考量。 《日經亞洲》報道稱,微軟(中國營收僅佔總營收1.5%)已於3月悄然關閉上海人工智能實驗室,並計劃明年將Surface平板電腦生產線遷出中國。蘋果也採取類似舉措,正將更多產能轉移至印度。 外資在製造端,特別是銷售端的收縮,為金山等中國品牌創造了發展空間。在中國力圖擺脫外國產品依賴的進程中,這些企業或正獲得政府的隱性支持。 金山由知名企業家、智能手機巨頭小米(1810.HK)掌門人雷軍掌舵,成為中國「去美國化」戰略的主要受益者之一。路透社報道顯示,僅2022年,中國在軟硬件替代領域投入就高達1.4萬億元(約合1,910億美元),同比增長16.2%。 今年8月,金山辦公投資者關係總監Li Yinan向投資者透露,公司WPS業務正「積極參與黨政機關及企事業單位辦公軟件採購招標」。此前估算顯示,WPS已佔據中國黨政機關、國企及銀行辦公軟件系統約80%的市場份額。 分析師普遍預期,中國加速要替代進口,將為本土軟件企業提供長期驅動力。目前,分析師對金山的平均目標價定為42.30港元,較周一收盤價31.64港元有34%上行空間。雅虎財經調研的12位分析師中,3人給予「強力買入」評級,7人建議「買入」,但其餘2人持「持有」觀點,顯示並非所有人看好其光明前景。 消費端依賴症 金山欲將微軟的戰略收縮轉化為實際收益,首要任務是深耕關鍵企業客戶市場,而非依賴個人消費者與政府機構支撐增長。 這種轉型跡象尚不明顯,金山二季報顯示,今年上半年個人客戶貢獻WPS業務65.8%的營收,至17.5億元(約合2.45億美元);該比例自2020年第二季度的55%持續攀升。 反觀微軟Office業務,其收入絕大多數來自企業客戶。截至今年6月的六個月內,微軟365商業產品及雲服務營收達462億美元,面向消費者的產品僅創收22億美元。 金山保持增長但勢頭未達迅猛,今年上半年營收同比增10%至26.6億元,但受遊戲業務收縮拖累,利潤增速顯著放緩至3.57%。截至6月30日,其WPS AI(微軟Copilot辦公助手的同類產品)月活用戶數,由2024年底的1,968萬快速增至2,951萬。 複雜的定價策略與數據隱私操作引發的聲譽風險,也給金山前景蒙上陰影。被「超級會員Pro/Plus/Pro…