劉智恒

香港

負資產大增2.3倍

隨著樓價下滑,香港負資產數目急升。金管局最新調查顯示,本地第三季的負資產宗數,由第二季的3,341宗,按季大增2.3倍至11,123宗,相關的金額由第二季的174億港元,增至第三季的593億港元。

隨著政府在施政報告中推出減辣措施,特別內地專才買樓可以「先免後徵」,目前已六萬個內地專才抵港,數量不少,只要有少部份會置業,對成交亦將會提升。我們預計第四季樓市會較第三季活躍,對樓價亦有一定的支持作;而美國最新議息後維持利率在5.25-5.5厘水平,本港息口得以穩定下來,相信今季度的負資產個案不會出現大幅上升。

東涌地投價低收回

地產市場陸續爆出不利消息,上周五截標的東涌第106B區住宅地,香港地政總署公布,因投標金額未達要求,政府收回土地。該地共接獲四份標書,分別是恒基地產(0012.HK),新鴻基地產(0016.HK)、嘉華國際(0173.HK),以及信置(0083.HK)夥招商局置地(0978.HK)的財團。

市場估計,發展商的入標價相當低,以致政府不接納所有標價。早前市場預期每方呎樓面地價在2,000至4,000港元平,估計發展商出價,連市場的最低估價也不到。很明顯,發展商對本地樓市前景看不透,不願冒險入市,加上東涌地位置較偏遠,並不吸引,即使願意入標的發展商,出價會十分保守。是次回收土地,是今年以來第五幅流標的土地,市場氣氛進一步下挫。

潛在供應見歷史高位

房屋局數據顯示,截至今年9月底止,本港未來3-4年的一手私人住宅潛在供應高達10.7萬個,較今年6月底增加2,000個,當中已落成但仍未售出的單位約1.8萬伙,建築中但未售出的約6.8萬伙,已批出土地並可隨時動工的約2萬伙。

政府已下定決心增加供應,除積極找尋土地外,又會加快補地價進展,同時減省土地規劃及轉用途的程序,多管齊下,相信未來的供應會較過去十年來得多及快。加上現時息口持續高企,經濟又疲弱,在供應增加而需求減少,供需會趨向平衡狀況,樓價未來有機會漸回歸理性。

北部可建單位50

香港的發展局公布《北部都會區行動綱領》,在區內的新發展土地,可建超過50萬個住宅單位。綱領指出,會將3萬公頃的用地分為4個大區,分別是「高端專業服務和物流樞紐」、「創新科技地帶」、「口岸商貿及產業區」和「藍綠康樂旅遊生態圈」。政府預計在2027年或之前,可啟動收地程序,2032年完成平整四成土地,並興建四成住宅單位。

若能如政府預計,北部都會區能提供的50萬個住宅單位,確能紓緩本港未來住屋需求。不過,我們也擔憂,計劃要進行收地,當中肯定會遇到不少阻力及對抗,談判需時,至於涉及新界原居民土地,更不是容易解決,而現時地產市道又不理想,港府收益亦下跌,一旦稍有爭拗,能否如期可提供到目標數量的單位,將教人懷疑。

內地

二手樓價連跌18個月

內地住宅市況持續疲弱,政府九月時放寬部份樓市政策規限,雖然短期能帶動交投,但反彈過後又回軟,特別在價格上,仍未見有明顯轉勢。中指研究院的報告顯示,10月的百城二手住宅平均價格按月跌0.45%,每平米為15,486元,已是連續18個月下跌。一手市場會略佳,新房住宅價格按月上升0.07%,不過按年仍跌0.02%,每平方米均價16,195元。

中指院指出,房地產市場恢復持續性有所不足,市場短期仍存在下行壓力。我們擔憂,若樓房銷未有起色,對於負債累累的房企來說,就難以套回資金以應急。目前許多內房企業已未能償付本金或債息,問題迫近眉睫,情況正在惡化中。

保利、萬科、中海位列銷售三甲

中指研究院也發報今年1-10月中國房地產企業銷售排行榜,首100家房企的銷售總額達52,977億元,按年下跌13.1%,相對上月跌幅亦擴大2.8個百分點。若單計10月,百大房企銷售金額按年下跌33.5%。

首十個月,銷售冠軍是保利發展(600048.SH),總銷售金額3,351億元,萬科(000002.SZ)緊接其後,銷售2,908億元,中國海外(0688.HK)以2,508億排名第三。至於正陷債務危機的龍頭企業碧桂園(2007.HK)及恒大(3333.HK),前者排名第六,銷售2,046億元,後者位列二十二,銷售金額546億元。

銀行續為房貸埋單

內房問題逐漸蔓延開來,其中銀行是主要受害者,剛公布第三季度業績匯豐控股(0005.HK),期內要為內房相關資產作出5億美元撥備,按年上升39%,按季更升近一倍。而今年首9個月合計,匯控已就內房資產撥備共8億美元。集團更預期第四季仍要作出撥備,全年或需要為內房借貸撥備10億美元。早於匯控一周公布季度業績的渣打,信貸減值支出較預期為高,達到2.94億美元,當中商業房地產相關達1.86億美元。

雖然匯控行政總裁祈耀年認為,內地房地產已去到最壞時期,但我們看現時內房問題仍然遲遲未有解決方案,房企債務環環相扣,問題持續,整條產業鏈有機如骨牌般倒下。影響所及,整體經濟及市場消費將被拖累,情況不容樂觀。

恒大新方案以股償債

中國恒大的債務問題日漸惡化,公司提出新方案希望可以解困,據報道恒大向190億美元的離岸債券持有人提出,將債務轉換為旗下恒大物業(6666.HK)及恒大汽車(0708.HK)各約30%的股權。據悉,計劃是由廣東省政府旗下的工作委員會推動,並要得到中國監管機構批准。

是項建議亦不失為可考慮方案,雖然兩家恒大子公司現市值只有90億港元,接受方案意味債權人要大幅削倩,然而以恒大現時狀況,若到今年12月清盤聆訊前,仍未能制訂具體重組計劃,很大機會要被清盤,到時債權人損失或許更大。

詠竹坊文章

金地前景不明朗

掌管金地集團 (600383.SH)二十五年的董事長凌克,突以健康理由向董事會請辭,外界議論紛紛,特別公司正處於風雨飄搖時期,市場就擔心,金地是否有一些不為人知的事情,才讓這位地產界的泰山北斗選擇告老歸田。

金地今年的中期財務狀況仍然理想,淨負債比率53.5%,但大家最擔憂集團會否有隱藏債務,以致在資產負債表中沒有顯現。另外,市場也對金地物業銷售憂慮,因為7-9月間每個月銷售按年比較,都跌超過4成。穆迪也將金地集團的評級,由「Ba3」下調至「B3」,旗下子公司的評級,也由「B1」下調至「Caa1」,評級展望調整為負面。

內地荼飲成殺戮戰場

近年內地茶飲業發展十分蓬勃,人人見茶飲毛利率高,都紛紛想在這條賽道上分一杯羹,以致競爭日趨激烈,市場開始有人踩人的危險。要在這個戰場上殺敵,上市籌集資本是不二法門,於是茶飲品牌都希望能在中港股市佔上一席位。

茶顏悅色是近年茶飲新興勢力,創辦不足十年,集團走中價路線,每杯單價在20元內,而品牌與現時許多茶飲的日本風不同,茶顏悅色走中國古典路線,店鋪裝修充滿中國傳統風格,茶飲用具都印上中國名畫。另外,為保持品質,全以直營店為主。然而,市場就質疑,在各大荼飲都開始以特許經營去大力擴張之時,茶顏悅色能否仍敵得過對手以迅速增店而做到的規模效益?

新聞

簡訊:中興通訊擬發行H股可轉債 淨籌逾35億元

電信設備製造商中興通訊股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)周二公布,擬發行35.84億元(4.99億美元)零息美元結算的H股可轉換債券,擬將發行所得款項淨額用於加強公司算力產品研發投入。 可轉換債券於2030年8月5日到期,初始轉股價為每股H股30.25港元,較H股上日收市價溢價約15.9%,可悉數轉換為約1.3億股H股,相當於擴大後已發行總股本約2.64%。 今年首季,中興通訊收入按年升7.8%至329.68億元,純利則跌10.5%至24.53億元。 中興通訊港股周二低開2.8%,至中午收市報25港元,跌4.21%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:生力啤上半年盈收雙升

香港生力啤酒廠有限公司(0236.HK)周一公布,2025年上半年營收同比上升3.2%至3.9億美元,淨利潤勁增31.9%達4,960萬美元,因中國大陸及菲律賓市場的增長有效對衝了香港地區的業績下滑。 展望後市,公司表示對核心市場持續增長前景保持「審慎樂觀」態度。公司聲明稱:「儘管香港及華南地區的經濟指標顯示持續復蘇的跡象,我們仍需關注現存的挑戰,包括緊縮的金融狀況、消費者行為的轉變,以及地緣政治不確定性對本地需求與出口表現的影響。」 公司股票周二開盤走高,早盤漲幅達25%,報價1.25港元。年內迄今該股累計上漲約50%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:雍禾醫療發盈喜 扭虧為盈賺2,500萬

醫療機機雍禾醫療集團有限公司(2279.HK)周二發盈喜,截至今年6月底止的中期業績扭虧為盈,純利不少於2,500萬元人民幣(下同),去年同期則虧損1.39億元。 集團表示,期內通過優化門店網絡,將資源聚焦核心門店,提升醫院運營效率。此外,持續提升自研的連鎖醫療管理系統「禾帆」,並融入企業AI知識庫引擎。同時,集團通過管理模型重構及營鎖投放精細管理,顯著提升獲客轉化率及投入產出比。 周二雍禾医疗平开报3.54港元,后股价急跌逾5%,今年以来公司股价升近三倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Yan Palace makes bird's nest products

燕之屋營跌利增 王石代言銷售慘淡

中國最大燕窩品牌在營收承壓背景下實現盈利復蘇,預期今年上半年利潤同比增長20%至35% 重點: 燕之屋預計今年前六個月利潤將增長20%至35%,同期營收增長近乎停滯或呈負增長態勢 銷售費用下降、廈門新工廠智能製造升級和工藝改進,共同推高這家燕窩製造商的利潤空間   譚英 在經濟波動期,中國消費者發現,傳統燕窩製品的親民化轉型正降低消費門檻。 廈門燕之屋燕窩產業股份有限公司(1497.HK)上周發布的盈利預告傳遞出關鍵信息:繼去年利潤下滑後,今年上半年盈利強勁反彈。儘管平價產品策略導致營收增長乏力,投資者仍湧入購買公司股票,公告後數日,股價大漲逾7%。 燕之屋預計上半年營收區間為10億(約合1.398億美元)至10.6億元,同比小幅下滑。但利潤表現更為亮眼,預計錄得7,200萬至8,100萬元,同比增幅達20%至35%。 盈利改善並非無跡可尋,公司去年年報顯示,儘管當年下半年營收開始萎縮,利潤在經歷上半年斷崖式下跌後,於下半年企穩。 新品系列為燕之屋去年注入增長動能。以燕窩為基底、2023年推出的平價食用燕窩粥產品需求旺盛,帶動全年新品收入激增63.3%。其他的平價新品包括燕窩肽天然蘇打水、整根人參燕窩飲,單價均低於200元(約合30美元)。 傳統「純燕窩」產品線雖仍佔去年總營收的87.6%,但較2023年91.3%的佔比有所下滑。新品營收佔比從2023年的7.2%升至去年的11.3%,其中新拓展的護膚品類貢獻1.1%的營收。 燕之屋在洞燕唾液製品領域佔據重要地位,後者原料取自東南亞洞穴金絲燕,以唾液粘合樹枝築成的燕巢。 自明朝起,燕窩製品即為中國奢侈滋補品。目前,燕之屋佔據14%的國內燕窩市場份額,資產包括位於中國西北甘肅省的全球最大燕窩加工廠,並在220個城市設有700家實體門店。 即便佈局新品線與新加坡海外渠道,燕之屋盈利增長仍存變數。去年淨利潤提升部分得益於管理費用縮減12.4%,這更多源於成本管控而非業務擴張。此外,2023年拖累盈利的IPO相關費用消除,亦推高去年利潤。 新晉品牌代言人 除受益於新品矩陣外,燕之屋將盈利回升歸因於廈門總部工廠智能製造的升級和工藝改進,帶來運營效率提升,並計劃在甘肅、上海工廠推行類似改造。 銷售費用佔營收比重下降也被視為利潤改善動因。這一趨勢去年已初顯成效,去年下半年銷售及分銷費用增速,從上半年的同比38.5%驟降至2.3%。 為拓展男性及年輕客群,公司持續依賴品牌代言人策略。今年新聘地產巨頭萬科創始人、前董事會主席王石,後者以攀登珠峰等登山壯舉及航海探險聞名。此前,公司簽約演員鞏俐及中韓偶像團體明星王一博。 新代言人成效尚待檢驗。當前消費環境承壓,消費者正削減此類可選消費支出,燕之屋的高定價策略面臨挑戰。公司近年啓用王石、王一博等男性代言人拓展跨性別、跨代際客群的嘗試,同樣存在試錯風險。 74歲的王石代言首款產品引發市場質疑。燕之屋「總裁碗燕」含六碗燕窩,單盒售價高達3,168元(折合每158克碗裝產品528元,約75美元)。儘管有王石背書,銷售仍顯慘淡。 據媒體報道,該禮盒在天貓旗艦店上市前六日僅售出六盒。與此同時,伴隨行業價格承壓,燕之屋整體庫存風險可能加劇。在經濟前景不明朗的背景下,消費者日益縮減非必要開支,中國13,000多家燕窩企業正競相降價,即食燕窩單價已低至每45克碗裝產品20元。 因燕窩屬自然資源,企業多通過價格競爭與產品創新實現差異化。未上市競爭對手小仙燉,憑借鮮燉燕窩品類取得成功,連續八年蟬聯銷冠。但據中國媒體近期報道,即便小仙燉也面臨經營壓力,被迫取消獎金福利、裁員並下調業績目標。 儘管23倍市盈率表現強勁且分紅優厚,燕之屋看似優勢顯著,但鑒於產品賽道局限、溢價策略及白熱化競爭,公司需付出更多努力維繫投資者信心。其疲軟的營收增速引發擔憂,或是當前股價較2023年發行價折價約10%的一大誘因。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里