3319.HK
A-Living claw back into profit

雅生活在房企債務風暴中選擇強硬自救,以訴訟追收與工抵資產斷尾止損,成功扭轉去年逾16億元虧損,預告上半年盈利3至4億元

重點:

  • 公司上半年盈利3至4億元,去年同期為虧損16億元
  • 透過訴訟追收與工抵資產等手段,成功壓縮關聯公司應收帳款風險

  

李世達

在中國的這場房地產風暴中,物業管理公司通常被視為「相對安全」的資產,因為它們屬於輕資產模式,現金流穩定,甚至能為陷入困境的母公司提供變現的機會。然而,當母公司債務危機持續惡化,物管企業也難以獨善其身。

雅生活智慧城市服務股份有限公司(3319.HK)正是一個典型的代表。去年上半年,雅生活因大幅計提關聯公司雅居樂(3383.HK)的應收款減值而錄得逾16億元虧損。但時隔一年後,雅生活卻交出截然不同的盈利預告:2025年上半年預計盈利介乎3億至4億元。扭虧為盈的背後,雅生活顯然做對了什麼。

採取訴訟手段

雅生活的自救行動主要圍繞如何處理與雅居樂的財務糾葛展開。公告顯示,公司在2024年下半年起,對關聯交易採取了更嚴格的合同條款設計,以縮短回款周期並減少壞賬暴露。雅生活明顯向外傳達訊息,關聯公司不能長期拖欠款項,而希望用制度和流程將風險控制在早期。

另一個動作是接受工抵資產,用工程項目中的資產抵消應收款,這種做法在房企普遍缺乏現金的背景下,成為一種務實選擇。雖然流動性差,但相比壞賬全額撇掉,仍能部分對沖風險。

更進一步,公司也對業務結構進行調整,把重心放回物業管理和城市服務等能帶來穩定現金流的核心板塊,對房地產相關的外延增值服務則大幅收縮。

過去一年,許多物管公司都在努力拓展第三方市場,但雅生活的特別之處,在於它選擇不留情面,直接「斷尾求生」,不再讓自己被高風險業務綁架。現金流是最真實的語言,雅生活公告中明確提到,公司經營性現金流相較去年有明顯改善。

與此同時,雅生活還完成了兩筆關聯收購,將雅居樂旗下環保企業收入囊中,總金額約6,000萬元,為雅生活拓展了城市服務與環保板塊的新收入來源,也為未來經營現金流增添了潛在支撐。

股價半年累漲三成

市場對這份盈利預告的反應是直接而迅速的。盈喜公布後首個交易日,雅生活股價當日大漲13.6%,報3.55港元,過去半年累漲近三成。

相比下,恒大物業(6666.HK)在恒大集團(3333.HK)爆雷後,被曝出約134億元資金被母企挪用,資金鏈一度斷裂,欠缺獨立修復能力,只能等待清盤人安排。在恒大集團即將退市之際,傳出正在為恒大物業尋找買家。恒大物業今年以來股價累升24%,主要受到消息面帶動。

另外,世茂服務(0873.HK)則在維持主業的情況下,持續減少對母企物業的依賴,開始切入商業綜合體、辦公樓、酒店運營管理等領域,但去年業績仍陷虧損,盈利能力尚未改善;融創服務(1516.HK)則因母企流動性壓力過大,選擇「收縮戰線」,退出非核心業務,例如出售彰泰服務股權,把資源集中於一二線城市。兩家公司尚未公布最新半年報,但在今年以來物管股回暖帶動下,股價都有不錯表現。

不過,短期內市場的熱情並不代表風險完全解除。雅居樂的債務壓力依然存在,若未來再次陷入流動性困境,仍可能波及雅生活。此外,雅生活雖已加快第三方項目拓展,但目前規模仍有限,要真正擺脫對依賴,仍需更多時間和資源投入。

雅生活的確展現出逐步脫離母企風險的能力與企圖心。以當前股價對應2025年預期盈利來看,估值仍低於疫情前水平,處於「價值修復」階段。若能進一步擴大第三方市場並保持正向現金流,股價仍有上行空間。不過,母企雅居樂的債務不確定性仍是最大變數,投資者宜關注政策支持與行業整合進度,現階段仍應保持審慎。

欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:傳高管被拘留 人保股價急挫

周三媒體報道,中國人民財產保險股份有限公司(2328.HK)副總裁于澤失聯,疑因涉嫌貪腐被調查後,公司股價應聲下跌。該股早上一度重挫4.3%,午後小幅反彈至17.09港元,跌幅收窄至3.7%。 人保發聲明,已關注到「市場傳言提及公司有關高管人員信息,本公司正在核實中」。聲明未具體點名涉事人員。 多家中國媒體周二報道稱,于澤上一次公開露面是11月28日出席公司會議。報道補充指,于澤於2021年3月接掌人保財險的財產保險部門。若其被拘留屬實,將成中國金融高管因涉貪腐而落馬的最新個案。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Soulgate operates the Soul app

Soul App遞交上市申請:AI 驅動情緒社交,搶佔先發優勢

該社交平台計劃以自研的AI大模型、沈浸式社交場景,與強勁的盈利能力贏得投資者青睞 重點: 在互聯網巨頭騰訊的加持下,Soul App 運營主體 Soulgate 憑借 AI 先發優勢,謀求在港股 IPO 中獲得估值溢價。 該平台表示,其高頻深度的用戶互動驅動著平台 AI 模型迭代,反哺用戶體驗優化,並為公司開拓了全新的商業空間。   陽歌 ChatGPT主打解答日常生活的各種疑問,而運營著社交平台Soul App的運營主體Soulgate則認為,他們的核心競爭力在於「情緒賦能」——這也正是他們的品牌名稱「Soul」的內核所在。2023 年,ChatGPT 掀起全球 AI 熱潮,Soul App 於同年 12 月順勢推出自研的原生情緒價值第一大模型 Soul X。 得益於AI技術領域的先發優勢,騰訊持股的 Soul 持續探索基於其核心業務 「興趣社交」 的商業化路徑。在Soul所構建的社交宇宙中,用戶可以卸下現實身份的束縛,以虛擬化身(avatar)展開社交互動,實現 「真實自我」的深度鏈接。 據悉,Soul自研大模型 Soul X的訓練數據,來自平台 「廣場」等公域社交場景所沉澱的海量合規用戶互動。Soul表示,該模型具備多模態感知及實時交互能力,能夠精准識別、深度理解並動態響應用戶情緒,進而優化用戶社交體驗。 而Soul的主要收入來自虛擬物品、會員特權等基於情緒需求的消費場景。值得注意的是,Soul 目前已實現盈利,而這在當下一眾AI企業中比較少見。畢竟,AI 大模型的自研與持續迭代需要長期的技術投入與資源傾斜,絕非易事。 當AI成為入場券 Soul 正在領跑 UGC(用戶生成內容)平台深化 AI 應用的行業浪潮,在這股浪潮中,各個平台自身的海量用戶內容也成為大模型廠商的重要數據來源。 今年 11 月,Snapchat(SNAP.US)與 Perplexity 達成AI 搜索整合協議,Perplexity 計劃就此支付Snapchat 4 億美元。由此可見,在當前 AI 商業化階段,像Snapchat這樣龐大而活躍的用戶群,本身就是一種可以更快速變現的資產。 繼 2021 年撤回赴美上市申請、2022 年港股申請過期後,Soul 於今年11月27日再度遞交香港 IPO 申請。此次衝擊資本市場,公司帶來新的成績表:平台 DAU(日均活躍用戶)中逾 78.7% 為 Z 世代核心群體,且自 2023 年起持續盈利 ——2024 年及 2025 年前八個月經調整利潤分別達人民幣3.37億元與2.86億元,同期毛利率穩定維持在83.7%與81.5%;營收方面,2024 年實現人民幣22.11億元,較 2023 年的人民幣18.46億元增長19.7%,2025 年前八個月營收為人民幣16.83億元,同比上升17.8%。 此番遞表恰逢近年港股 IPO 市場的火熱窗口期,當絕大多數企業仍在跟風強調 「AI 賦能業務」時,Soul確實可以有底氣地宣稱:其在生成式AI領域的深耕遠早於當前的行業熱潮。在ChatGPT首款產品問世半年前,Soul在2022年版本的上市申請文件中,就已詳細說明過 AI 算法如何助力用戶精准匹配同好。 「當AI真正融入個體的關係網絡,這也意味這以AI為代表的新質生產力深入陪伴、社交、數字生活、消費等具體場景,將延展出「情價比消費」等全新的市場機會和社交行業的新產品範式、商業化模式」,Soul首席技術官陶明曾公開表示。 而這一趨勢在其他科技企業的最新季度業績中也得到了印證:快手(1024.HK)憑借 AI 驅動的營銷與視頻模型實現營收增長,騰訊(0700.HK)則通過 AI 優化廣告定向,推動營銷服務收入增長 21%。 模型矩陣持續擴容 Soul 的初心是幫助用戶結識擁有相同興趣與價值觀的同好。自 2017 年起,公司便自主研發 AI 推薦算法,憑借對用戶行為的精准洞察,持續優化用戶匹配效率與社交連接質量。 2020 年,Soul 明確提出 「持續系統化探索 AI 與社交場景深度融合」的發展方向。這份長期投入在 2023 年迎來關鍵里程碑 —— 自研大語言模型 Soul X 正式問世,標誌著公司在 AI 研發領域的深耕進入全新階段。 作為核心技術引擎,Soul X 憑借多模態感知能力,能夠深度洞察用戶核心偏好,為用戶智能推薦志趣相投的好友及多元社群生態(包括內容帖子、興趣小組、語音派對房間等)。同時,依託長期記憶與情緒感知技術,模型還實現了場景化落地:私聊場景中,「靈感回復」為用戶提供精准破冰話題及個性化回復建議,降低社交門檻;內容發帖場景下,「AI 靈感」為用戶提供從內容潤色到排版優化的全流程支持。 2025 年前 8 個月,Soul 的日均活躍用戶(DAU)約有 1,100萬;營收結構上,AI 賦能的情緒價值服務已成為核心支柱,貢獻超 90% 的營收額,收入主要來源於用戶通過平台社交貨幣 「Soul 幣」購買的虛擬形象、虛擬禮物道具、推薦特權等產品。…

簡訊:京東工業招股 集資最多32.7億港元

京東集團(9618.HK; JD.US)分拆的工業供應鏈服務商京東工業股份有限公司(7618.HK)周三起至下周一招股,擬發售2.11億股,每股招股價12.7至15.5港元,集資最多32.7億港元(4.2億美元)。京東工業預計12月11掛牌交易。 京東工業主要提供工業品供應和數智化供應鏈服務,公司於2017年開始布局MRO採購服務的供應鏈技術與服務業務,根據灼識諮詢的資料顯示,公司是中國MRO採購服務市場的最大參與者,按2024年交易額計排名第一。 截至今年6月底,京東工業已提供約8,110萬個SKU,涵蓋80個產品類別。今年上半年,公司持續經營業務的收入為102.5億元,按年升18.9%,錄得淨利潤4.5億元,按年升55%。 京東工業上市後,將成為繼京東集團、京東健康(6618.HK)、京東物流(2618.HK)及德邦股份(603056.SH)後,京東集團第五家上市公司。 公司稱,集資所得淨額約35%預計用於進一步增強其工業供應鏈能力;約25%用於跨地域的業務擴張;約30%將用於潛在戰略投資或收購;約10%將用於一般公司用途及營運資金需要。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
GoFintech offers financial services

犧牲毛利率換收入暴增 國富量子成功扭虧

從事證券經紀及金融業務的國富量子,於財政年度上半年收入按年暴增逾40倍,但毛利率卻大幅下滑 重點: 截至9月底止的六個月,公司收入按年激增46倍,並實現扭虧為盈 收入大幅增長主要來自新拓展的供應鏈經紀服務,但新業務利潤率極為微薄   梁武仁 收入增長有時需以犧牲利潤率作代價,而這種並不理想的經營取捨,在國富量子創新有限公司(0290.HK)身上成為了一個教科書級、甚至略顯極端的案例。 上周五,這家提供多元化金融服務的公司公布,在截至9月止的財政年度上半年,收入按年暴增46倍,達10億港元(1.28億美元),而去年同期僅為2,200 萬港元。業績向好之餘,公司亦在去年同期錄得虧損後成功扭虧為盈,為2017年(當時仍名為中國國富金融集團)以來首度實現全年盈利奠定基礎。 然而,儘管這些數據乍看下相當亮眼,實際上卻令不少市場人士感到困惑。國富量子於最新六個月期內的毛利增幅不足4倍,單看表現尚算可觀,但與收入的爆發式增長相比,差距十分明顯,而這一巨大落差正源於公司利潤率的急劇下滑。 期內公司毛利率驟降至6.6%,相較於去年同期的75%出現斷崖式下跌。主要原因在於公司自去年10月起新投入的供應鏈服務業務。儘管這對國富量子而言屬於全新業務板塊,但該分部在本財政年度上半年已佔公司總收入超過90%,顯示其擴張速度相當迅速。 對於期待國富量子建立與其市值相匹配營運規模的投資者而言,這一發展具一定正面意義。公司股價過去一年大幅上揚,目前市值約為27億美元。然而,問題在於,公司這項新業務的毛利率極為低微。截至9月止六個月內,國富量子來自供應鏈業務的收入達9.49億港元,但該分部僅貢獻140萬港元利潤,淨利潤率僅約0.1%,幾近可以忽略不計。 供應鏈業務實質上是讓國富量子充當撮合供需雙方的中介角色,現階段主要聚焦於大宗商品及貴金屬交易。公司首先搜集買方採購需求,並為其物色能在條件最優情況下滿足交貨要求的供應商。 公司會以自有資金先行採購所需商品,隨後轉售予買方,從中賺取微薄差價利潤。該業務目前僅由4名員工負責營運,因此日常營運開支料相當有限。其主要風險在於買方可能出現拖欠或違約,因為國富量子需先以自有資金向供應商購貨,待買方付款後才能回籠資金,資金周轉存在潛在不確定性。 利潤微薄 總的來看,國富量子在為客戶代為進行採購業務的過程中所獲取的利潤極為微薄。公司表示,其供應鏈服務的採購客戶主要來自香港及內地,其中包括中國多家大型國有企業;供應商則包括香港的貿易公司。國富量子為迅速擴大這項新業務的規模,或已犧牲了部分利潤率。現階段,投資者將密切關注,隨著公司在供應鏈客戶中的談判籌碼逐步提高,能否進一步從這些客戶身上獲得更多利潤。 今年,國富量子亦開展了藝術品投資業務,惟該業務於財政年度上半年尚未錄得任何收入。公司已為這項新業務制定多項發展計劃。首先,在今年首九個月,國富量子已簽署28宗藝術品收購交易,涉及總金額8.3億港元,相關收購均動用公司內部資金支付。若相關資產價值上升,公司可錄得投資收益,但資產價格下跌亦同樣存在風險。於最新報告期內,公司已體會到此類投資的下行風險,並錄得估值虧損。 此外,國富量子亦計劃利用區塊鏈技術推出藝術品抵押數字借貸服務,務求快速捕捉金融行業的最新發展趨勢。同時,公司亦有意建立藝術品代幣化的綜合平台,並把其藝術資產轉化為非同質化代幣(NFT),實現數字化交易。 然而,無論是要讓藝術品業務產生可觀盈利,抑或供應鏈服務業務的利潤率顯著改善,短期內都未必能實現,且兩者皆無任何保證。相比之下,國富量子盈利的即時推動力,將來自其近期向華科智能投資(1140.HK)收購南方東英資產管理公司所帶來的貢獻。 去年12月,國富量子同意以發行新股方式作價11億港元收購該資產管理公司 22.5%股權。相關交易已於今年7月獲得國富量子及華科智能投資雙方股東批准。交易目前是否已完成尚未明朗,或仍有待交割。但若及至交易落實,國富量子屆時將可把其應佔南方東英的利潤納入自身損益表。 南方東英為香港規模最大的ETF發行商之一,於去年首九個月錄得收入6.77億港元,淨利潤2.53億港元。 在各項新業務布局全面展開之前,國富量子的傳統業務中,證券經紀及保證金融資板塊,於本財政年度上半年表現理想。該分部收入按年增長超過4倍,分部利潤亦大增326%,料主要受惠於今年中資股市場回暖所帶動。 國富量子於公布最新業績後兩個交易日內股價上升6.7%,反映投資者整體對其收入暴增表現抱持正面態度,儘管公司同時承受大幅犧牲毛利率的代價。受此帶動,股價今年以來接近兩倍升幅,目前追蹤市盈率約78倍,遠高於較傳統券商同業富途控股(FUTU.US)約19倍及老虎證券(TIGR.US)約13倍。不過,倘若國富量子能在進軍新業務領域後迅速提升盈利能力並在多年虧損後持續保持盈利,該等高估值倍數仍有望回落。 從股價大幅上升的表現來看,市場投資者的確肯定國富量子積極開拓新業務的努力。然而,若公司未能持續鞏固剛剛取得的盈利能力,圍繞其收入快速增長所引發的投資熱潮,亦可能像來時一樣迅速消退。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏