母公司改變主意 龍湖智創申上市
雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫，但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請
重點：
- 龍湖智創生活申請在港交所上市，與其他同業相比，算是姍姍來遲
- 公司申請上市前進行連串收購並購行動，在全國物管行業排名第9
莫莉
房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年，以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外，管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今，在絕大多數物管企業已登陸資本市場後，龍湖集團姍姍來遲，成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。
1月7日，龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈，整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日，龍湖智創生活在港交所遞交上市申請，向港股市場踏出第一步。
根據公司招股書引述的資料，截至2021年12月28日，龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米，擁有1,512個在管項目，超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示，排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米，而龍湖智創生活名列行業第九。
對物業管理企業而言，在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模，因此上市前突擊收購並購以擴充規模，是多家物業公司不謀而合的選擇，而龍湖智創生活也不例外。
上市前擴大規模
2021年，在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下，房企融資管道受阻，為緩解短期債務壓力，不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格，在收購並購戰場上一路挺進。
去年3月，龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務；8月，吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務；9月，收購了九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示，龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案，從2020年底的398個，已大幅增長74.9%至696個。
這些交易提升了龍湖智創生活的規模，也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月，來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元，佔比僅有30%，另外70%都是來自獨立協力開發商。
但連番大規模收購，卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率，從2019年、2020年，到2021年前9個月，其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%，與同業比較不算吸引。以最新資料計算，龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元，但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元，比母公司的項目低了三成。
值得注意的是，物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為，四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下，業績增速卻連年大幅放緩，顯示新專案品質偏低，如果無法有效整合，當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題，會為公司帶來風險。
物管股估值跳水
新冠疫情期間，物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯，也為生活類增值服務帶來機會，物管企業價值得到放大，上市企業估值在2020年中達到峰值，恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。
但自從去年下半年以來，因政府發文要求整治地產市場秩序，物管行業股價大幅下挫，估值一路走低，到2021年12月31日，該板塊市盈率均值僅為17.5倍，降至歷史較低水準，但上市物管企業估值呈現分化，大型物企估值普遍更高，小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。
中信證券指出，龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK)，兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合，並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。
龍湖智創生活暫未有招股價等詳情，參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍，為同業較高水準。其他物管頭部企業中，碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。
招股書顯示，龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元，按相同比例計算，預測全年盈利約15億元，如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算，龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。
考慮到母公司龍湖集團財務穩健，“三道紅線”均為綠色，此時推進物業板塊上市，並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股，龍湖智創生活的上市估值，說不定能比預期稍高。
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