雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫,但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請

重點:

  • 龍湖智創生活申請在港交所上市,與其他同業相比,算是姍姍來遲
  • 公司申請上市前進行連串收購並購行動,在全國物管行業排名第9

莫莉

房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年,以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外,管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今,在絕大多數物管企業已登陸資本市場後,龍湖集團姍姍來遲,成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。

1月7日,龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈,整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日,龍湖智創生活在港交所遞交上市申請,向港股市場踏出第一步。

根據公司招股書引述的資料,截至2021年12月28日,龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米,擁有1,512個在管項目,超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示,排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米,而龍湖智創生活名列行業第九。

對物業管理企業而言,在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模,因此上市前突擊收購並購以擴充規模,是多家物業公司不謀而合的選擇,而龍湖智創生活也不例外。

上市前擴大規模

2021年,在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下,房企融資管道受阻,為緩解短期債務壓力,不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格,在收購並購戰場上一路挺進。

去年3月,龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務;8月,吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務;9月,收購九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示,龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案,從2020年底的398個,已大幅增長74.9%至696個。

這些交易提升了龍湖智創生活的規模,也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月,來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元,佔比僅有30%,另外70%都是來自獨立協力開發商。

但連番大規模收購,卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率,從2019年、2020年,到2021年前9個月,其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%,與同業比較不算吸引。以最新資料計算,龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元,但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元,比母公司的項目低了三成。

值得注意的是,物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為,四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下,業績增速卻連年大幅放緩,顯示新專案品質偏低,如果無法有效整合,當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題,會為公司帶來風險。

物管股估值跳水

新冠疫情期間,物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯,也為生活類增值服務帶來機會,物管企業價值得到放大,上市企業估值在2020年中達到峰值,恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。

但自從去年下半年以來,因政府發文要求整治地產市場秩序,物管行業股價大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,該板塊市盈率均值僅為17.5倍,降至歷史較低水準,但上市物管企業估值呈現分化,大型物企估值普遍更高,小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。

中信證券指出,龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK),兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合,並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。

龍湖智創生活暫未有招股價等詳情,參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍,為同業較高水準。其他物管頭部企業中,碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。

招股書顯示,龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元,按相同比例計算,預測全年盈利約15億元,如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算,龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。

考慮到母公司龍湖集團財務穩健,“三道紅線”均為綠色,此時推進物業板塊上市,並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股,龍湖智創生活的上市估值,說不定能比預期稍高。

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新聞

Everest makes mRNA vaccines

雲頂新耀依託AI驅動  mRNA 管線實現增長

美國食品藥品監督管理局(FDA)已批准公司自主研發的通用型的現貨腫瘤治療性疫苗EVM14的新藥臨床試驗申請(IND) 重點: FDA已批准雲頂新耀自主研發的通用型的現貨腫瘤治療性疫苗EVM14的新藥臨床試驗申請,其個性化腫瘤治療性疫苗EVM16已完成首例患者給藥 公司已成功將經過臨床驗證的自研mRNA平台本地化,目前正推進多個創新治療藥物的研發管線   莫莉 AI賦能醫療在資本市場掀起熱潮,並重塑了生物醫藥行業格局。在這場競賽中,港股上市公司雲頂新耀(1952.HK)作為中國領先的生物制藥公司,將AI技術應用於mRNA癌症疫苗研發,也推動其AI驅動的mRNA腫瘤管線進入臨床試驗階段,實現了靶點篩選、序列設計和遞送優化等關鍵環節的效率提升。 雲頂新耀在mRNA領域的最新突破是推動該公司轉向「雙輪驅動」戰略的主要動力,通過整合自主研發能力與AI藥物發現技術 ,加速推進新一代癌症免疫療法的開發。 雲頂新耀的最新突破來自其備受矚目的mRNA技術平台,該平台正成為公司的核心資產之一。公司宣布,美國FDA已批准其腫瘤相關抗原(TAA)疫苗注射液EVM14的新藥臨床試驗申請。EVM14採用公司自有mRNA技術平台開發,成功獲得FDA IND授權,成為該公司首款自研進入全球臨床階段的mRNA腫瘤治療性疫苗。這一里程碑標誌著雲頂新耀在將mRNA技術從基礎研究轉化為全球臨床應用方面取得重大突破。 雲頂新耀還於3月初宣布,自主研發的首款新型mRNA個性化腫瘤治療性疫苗EVM16已在北京大學腫瘤醫院順利完成首例患者給藥。類似進展彰顯了公司在mRNA技術領域的實力提升,從而吸引了投資者關注,其股價過去一年累計上漲約150%,遠超其他生物科技公司。 在實現「商業化水平盈利]的同時,雲頂新耀的收入伴隨著更多藥物上市而快速增長,正逐步接近可持續盈利。最新財報顯示,其去年上半年收入達3.02億元(約合4,200萬美元),較上年同期的900萬元大幅增長。 mRNA 疫苗的市場潛力及佈局策略 mRNA腫瘤疫苗作為新一代腫瘤免疫療法的前沿領域,展現出巨大潛力。在全球範圍內,進展最快的候選管線mRNA-4157已完成三期臨床試驗患者入組, Moderna公司表示該疫苗最早可能在2027年上市。鑒於mRNA技術在靶向多種癌症方面的快速開發能力和靈活性,mRNA腫瘤疫苗的上市可能全面改寫癌症治療的格局。mRNA技術在新冠疫苗中的成功也推動了其在腫瘤治療中的應用。 作為中國首個將AI技術整合到mRNA腫瘤藥物開發的生物制藥企業之一,雲頂新耀有望從Precedence Research預測的全球mRNA治療市場中分得可觀收益——該市場規模預計將在2025年達到208.3億美元,2034年增至426.4億美元。 雲頂新耀早在2021年就開始佈局mRNA技術開發,經過約四年的研發,成功將經過臨床驗證的自研mRNA平台本地化,構建了一個涵蓋從抗原設計、mRNA序列優化,LNP遞送技術到產業化生產的端對端全產業鏈平台,,這是全球少數幾個具備此類能力的企業之一。 公司對其mRNA平台和管線擁有全球權益,主要佈局四大領域:個性化腫瘤治療性疫苗(PCV)、通用型的現貨腫瘤治療性疫苗、免疫調節腫瘤治療性疫苗、自體生成CAR-T產品。公司依託符合GMP標準的商業化生產基地,構建起覆蓋mRNA腫瘤治療與自身免疫疾病領域從研發到規模化生產的全產業鏈。 EVM16是雲頂新耀自主研發的新型mRNA個性化腫瘤新抗原疫苗。該疫苗包含有高免疫原性潛力的新抗原,這些新抗原通過公司專有的「妙算」系統(EVER-NEO-1)新抗原預測算法,可以對每位患者的獨特腫瘤突變進行預測。2024年8月,雲頂新耀啓動了研究者發起的臨床試驗(IIT),評估EVM16作為單藥治療以及與PD-1抗體聯用治療晚期或復發性實體瘤的安全性、耐受性、免疫原性和初步療效。 EVM14是一款靶向多種腫瘤相關抗原(TAA)的通用型的現貨腫瘤治療性疫苗,擬用於非小細胞肺癌、頭頸癌等多種癌症的治療。 在小鼠試驗中,該疫苗不僅能誘導抗原特異性免疫反應和抗腫瘤活性——顯著抑制腫瘤生長,還能激發免疫記憶以防止腫瘤復發。該疫苗有望使患者實現「長期無癌生存」,這在腫瘤治療領域具有重要價值。 與需要根據患者個體情況定制的個性化疫苗不同,EVM14是預先生產的通用型疫苗,靶向常見腫瘤抗原而非患者特異性新抗原。憑借相對標準化的生產工藝,該疫苗具有更低的製造成本和更廣泛的腫瘤類型適用性。 另一款值得關注的在研產品是雲頂新耀的自體生成mRNA CAR-T項目,該療法在臨床前研究中展現出良好療效,相比傳統CAR-T具有生產成本更低、無需淋巴細胞清除、可在門診給藥等優勢。與此同時,CAR-T細胞治療領域正在發生變革,體內CAR-T研發日益受到重視。阿斯利康以10億美元收購EsoBiotech的交易凸顯了這一趨勢,也彰顯了藥企間的激烈競爭。  「公司已成功從產品引進模式轉向自主研發與戰略授權相結合的「雙輪驅動」戰略,並建立了自有mRNA平台。」雲頂新耀CEO羅永慶表示 「當前,雲頂新耀基於自研mRNA技術平台開發的三款核心管線產品——通用型的現貨腫瘤治療性疫苗EVM14、已進入臨床階段的個性化腫瘤治療性疫苗EVM16、自體生成CAR-T產品——已成為公司在腫瘤及自身免疫疾病領域創新戰略的三大核心支點,共同實現公司自研AI+mRNA技術平台的巨大價值。」 AI賦能加速腫瘤與自免疾病研發進程 DeepSeek在大語言模型領域的最新成功,再次引發對AI技術潛力的關注,特別在制藥行業的應用。在藥物開發中,AI可提升藥物發現、化合物合成、臨床試驗隊列選擇和數據分析等環節的效率。TechEmergence報告指出,AI可將新藥成功率提高16.7%,同時將時間成本削減40%至60%。各國政府正加速AI在制藥領域的應用,美國今年1月啓動耗資5,000億美元的「星際之門」計劃,該計劃的任務之一將包括利用AI重新設計基於mRNA的癌症療法。 雲頂新耀「AI+mRNA」的技術整合正吸引投資者關注。該戰略將AI技術嵌入mRNA開發的關鍵階段,包括新抗原預測、mRNA序列設計和LNP研究,以提升研發效率。 在mRNA新抗原疫苗開發中,準確預測免疫原性突變對設計能激活免疫系統攻擊腫瘤細胞的疫苗至關重要。雲頂新耀自主研發的基於AI的「妙算」系統(EVER-NEO-1)新抗原預測算法,不僅能識別大多數已報道的腫瘤新抗原,還能發現多個此前未報道的新抗原。在某些方面,該算法甚至優於紀念斯隆-凱特琳癌症中心開發的腫瘤新抗原識別系統。…

簡訊:需求與價格下滑 海螺水泥盈利減少24.6%

受內地宏觀經濟下行壓力影響,水泥行業持續承壓。安徽海螺水泥股份有限公司(0914)周一公布,去年收入同比減少35.51%至910.3億元(125.5億美元),錄得純利80.52億元,同比減少24.65%。 公司表示,受到需求與價格下滑影響,去年公司水泥和熟料合計淨銷量同比下降7.46%至2.71億噸;主營業務收入下降14.18%至741.56億元;產品綜合毛利率為24.51%,較上年同期下降0.52個百分點 2025年,公司預計全年水泥和熟料淨銷量2.68億噸,預計噸產品成本和噸產品費用保持相對穩定。另外,公司提出2025年至2027年度分紅規劃,建議期內每年度現金分紅合計不低於歸屬上市公司股東淨利潤的50%。 海螺水泥周二早盤下跌,至中午收市跌5.75%,報21.3港元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Bloks makes toys under Blokees name

受惠奧特曼熱銷 布魯可收入升倍半

這家玩具製造商自1月上市以來,股價幾乎翻了一倍,儘管虧損持續,但去年公司收入也增長了一倍多 重點: 布魯可報告稱,2024年收入增長了156%,因它在下半年保持了強勁增長 公司的年度虧損增長了91.8%,但其中大部分是由於上市費用和股權激勵所致,經調整後該公司是盈利    譚英 投資者似乎認為,中國的消費者情緒正在好轉,至少從一些相關股票價格飆升來看是這樣。 領漲的股票包括布魯可集團有限公司(0325.HK),股價在1月10日首次公開上市時開盤即飆升,首個交易日跳漲82%。儘管公司生產的產品單價僅幾美元,但公司在上市時籌集了16億港元(2.1億美元),估值高達150億港元(19.3 億美元)。上市後的股價上漲,促使這個數字升至286億港元,表明公司不是普通玩具。 布魯可是中國領先的面向國內消費者的玩具製造商之一,這一地位為它爭取到投資者。招股說明書顯示,按商品交易總額(GMV)計算,公司在中國拼搭玩具領域名列第一,佔有30%的市場份額。其強勁的增長勢頭也令人印象深刻,包括2023年GMV增長170%。 在上周五發布的2024年財報(也是其上市後的首份財報)中,布魯可稱全年收入增長155.6%,至22.4億元(2.9 億美元)。毛利更是增長184.1%,達到11.8億元,而淨虧損也擴大了91.8%,至3.98億元。 投資者並沒有太為之所動,周一,也就是報告發布後的第一個交易日,布魯可股價下跌近3%。延續了連連下跌的趨勢,該股已從IPO後的高點,即3月14日的收盤價126.7港元下跌約8%。儘管如此,該股目前仍是IPO價格的近一倍。 中國的消費類股票最近在港股市場呈上漲趨勢,這得益於自去年10月以來中國股市普遍上漲。恒生港股通非必需性消費指數,自9月以來上漲了30%以上,超過了同期恒生指數24%的漲幅。 上海的浦銀國際控股有限公司首席消費分析師林聞嘉表示,布魯可的強勁業績,反映四面楚歌的中國消費類股票明顯復蘇,他說:「散戶投資者的熱情源於這樣一個事實:基本面穩健、行業順風順水的大型消費類公司終於走出了低谷期。」他告訴《南華早報》:「如果是市場領導者,而且估值足夠便宜,人們就會蜂擁而至。」 進一步研究會發現,布魯可的虧損從去年上半年的2.02億元下降至下半年的1.44億元,而期內收入則從10億元增至12億元。年度虧損大部分來自3.59億元的股權激勵費用,以及3,340萬元的上市費用。剔除股權激勵和其他非現金項目,公司全年實現非國際財務報告准則利潤5.85億元人,較2023年的7,300萬元大幅增長。 奧特曼領跑 在布魯可的四大積木角色玩具——奧特曼、變形金剛、英雄無限和假面騎士當中,奧特曼是迄今為止最大的搖錢樹,去年銷售額達10億元,佔總收入的45%。緊隨其後的是變形金剛,銷售額為4.54億元,佔收入的20%。 雖然奧特曼是布魯可最暢銷的產品,但該系列對公司收入的貢獻已從2023年的63.5%下降。該公司根據圓谷製作株式會社的非獨家授權生產奧特曼相關玩具,奧特曼IP於中國的授權到期年份是2027年,於北美、歐洲及亞洲部分地區的授權到期年份則是今年。公司的奧特曼銷量在2022年至2023年期間增長了三倍,並在2024年再次幾乎翻了一番。 變形金剛同樣是布魯可根據孩之寶(HAS.US)的非獨家授權生產,自2023年起加入布魯可的產品陣營。當年該系列實現1.25億元的銷售額,佔公司總營收的14%,此後一直在穩步增長。布魯可自主研發的角色玩具英雄無限,佔總營收的比例從7.3%躍升至2024年的14%。另一個授權角色玩具假面騎士,於2024年7月才推出,因此其7.5%的收入佔比同樣亮眼。 與此同時,布魯可最初類似樂高積木的玩具卻在下降,銷售額從2021年的3.21億元下降到2024年的3,940萬元。 在許多零售商越來越多地轉向線上銷售時,布魯可卻反其道而行之。其線下銷售額從2023年的7.327億元,增長到2024年的20億元,佔總營收的90%以上。公司海外銷售額也取得進展,不過在總銷售額中的佔比仍相對較小,約為4%。 在關注公司的四家分析機構中,有三家將其評為「買入」或「強力買入」,只有一家將其評為「賣出」,不過它的市銷率(P/S)可能有點過高,為17倍。部分原因可能是分析機構預計,該公司今年的收入將翻一番,達到略高於40億元的水平。知名收藏玩具公司泡泡瑪特(9992.HK)的市銷率更高,達到21倍,而同樣在大舉進軍玩具業的零售商名創優品(MNSO.US; 9896.HK)的市銷率則要低得多,僅為3.1倍。 隨著中國採取措施刺激消費支出以重振疲軟的經濟,這些玩具製造商與其他中國消費類股票一樣,受到投資者積極情緒的推動。茶飲連鎖龍頭企業蜜雪冰城的股價自3月3日上市以來也近乎翻了一番。但該公司的市銷率要低得多,約為6倍,因為投資者對餐飲業仍相對謹慎。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:小米配股集資426億元

小米集團(1810.HK)周二公布,以先舊後新配售8億股,每股配售價53.25元,較周一收市價57元折讓6.6%,較過去十個交易日收市平均價折讓3.6%,集資達426億元。 集資所得主要將用於加速業務擴張、研發投資,以進一步提升科技實力,以及其他一般公司用途。 配售股份佔已擴大股本的3.1%,而創始人雷軍的持股量,將由24.1%降至23.4%。 小米周二開市跌5.5%報53.85元,較配售價仍高1.1%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏