雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫,但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請

重點:

  • 龍湖智創生活申請在港交所上市,與其他同業相比,算是姍姍來遲
  • 公司申請上市前進行連串收購並購行動,在全國物管行業排名第9

莫莉

房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年,以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外,管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今,在絕大多數物管企業已登陸資本市場後,龍湖集團姍姍來遲,成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。

1月7日,龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈,整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日,龍湖智創生活在港交所遞交上市申請,向港股市場踏出第一步。

根據公司招股書引述的資料,截至2021年12月28日,龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米,擁有1,512個在管項目,超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示,排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米,而龍湖智創生活名列行業第九。

對物業管理企業而言,在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模,因此上市前突擊收購並購以擴充規模,是多家物業公司不謀而合的選擇,而龍湖智創生活也不例外。

上市前擴大規模

2021年,在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下,房企融資管道受阻,為緩解短期債務壓力,不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格,在收購並購戰場上一路挺進。

去年3月,龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務;8月,吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務;9月,收購九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示,龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案,從2020年底的398個,已大幅增長74.9%至696個。

這些交易提升了龍湖智創生活的規模,也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月,來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元,佔比僅有30%,另外70%都是來自獨立協力開發商。

但連番大規模收購,卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率,從2019年、2020年,到2021年前9個月,其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%,與同業比較不算吸引。以最新資料計算,龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元,但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元,比母公司的項目低了三成。

值得注意的是,物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為,四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下,業績增速卻連年大幅放緩,顯示新專案品質偏低,如果無法有效整合,當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題,會為公司帶來風險。

物管股估值跳水

新冠疫情期間,物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯,也為生活類增值服務帶來機會,物管企業價值得到放大,上市企業估值在2020年中達到峰值,恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。

但自從去年下半年以來,因政府發文要求整治地產市場秩序,物管行業股價大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,該板塊市盈率均值僅為17.5倍,降至歷史較低水準,但上市物管企業估值呈現分化,大型物企估值普遍更高,小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。

中信證券指出,龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK),兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合,並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。

龍湖智創生活暫未有招股價等詳情,參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍,為同業較高水準。其他物管頭部企業中,碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。

招股書顯示,龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元,按相同比例計算,預測全年盈利約15億元,如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算,龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。

考慮到母公司龍湖集團財務穩健,“三道紅線”均為綠色,此時推進物業板塊上市,並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股,龍湖智創生活的上市估值,說不定能比預期稍高。

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新聞

簡訊:丘鈦科技料上半年盈利增長150%

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簡訊:代幣化點石成金 德林股價一度狂飈

從事金融服務的德林控股集團有限公司(1709.HK)周四公布集團資產代幣化的進展,預計今年第三季度可完成合作框架與資產評估,並將向監管機構遞交申請,到明年第二季度起,平台可正式上線並開始長期監控。 集團上月公布,把持有的資產進行代幣化,涉及金額最高5億港元,首批的資產包括位於中環的德林大廈若干權益,以及三項由集團管理的基金資產。 德林表示,將資產代幣化後,將以分派方式贈予合資格股東、德林證券(香港)的合規用戶,以及「突觸科技」平台的認證用戶。透過實物分派,讓參與者能夠直接持有鏈上資產,享有更高的透明度與流動性,並參與新一代的數字金融生態。 德林股價開市升4.2%報4.18港元,過去一個月公司股價上升達42%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Haier-India

業績急升卻出售近半股權 海爾印度的資本博弈

在印度的收入快速增長之際,海爾仍決定出售近半數股權,以換取更多本地化發展空間 重點: 去年海爾印度收入超10億美元,按年增長超30% 海爾印度擬釋出2%股份予員工,並計劃於未來兩年啟動IPO    李世達 在全球家電巨頭中,海爾智家股份有限公司(6690.HK; 600690.SH)是少數能在新興市場取得本地化成功的中國品牌。但令人意外的是,這家中國製造「出海標杆」企業,在其印度子公司年收入突破10億美元、南亞市場持續高速成長之際,卻傳出擬出售近半股權予印度本地企業,這一操作再次凸顯了中國資本在海外發展面對的困境。 據《商業旗幟報》、路透社等媒體報道,印度巴帝電信(BRTI.NS)創始人蘇尼爾·米塔爾(Sunil Mittal)的家族辦公室,正聯合美國私募股權公司華平投資,提出以600億盧比(7.2億美元)收購海爾印度49%的股份。目前海爾仍在評估此一交易,尚未做出最終決定。 此前,彭博社於5月份一則報道也透露了此一可能性,但當時傳出的估值為20億美元,最新報價折價幅度高達64%。路透社稱,估值縮水關鍵因素是海爾向印度子公司收取的高額品牌使用費和特許權費用,侵蝕公司未來的利潤率,一定程度上抑制了外部投資者的估值預期。 製造業出海先行者 回頭來看,海爾集團可說是中國最早一批布局全球化的製造企業之一,從冰箱起家,逐步拓展至洗衣機、空調、廚電、電視等多元家電產品,並成功併購GE Appliances、Candy等國際品牌,成為全球智能家電領導者之一。截至2024年底,海爾連續15年蟬聯全球大型家電品牌市佔第一,海外營收佔比達52%。 早在2004年,海爾便已進入印度市場,是首批在印度設廠的中國家電品牌之一。2007年,海爾在普納(Pune)設立首座工廠,生產冰箱與洗衣機,並在2017年於大諾伊達(Greater Noida)興建第二座綜合工業園區。截至2024年底,海爾印度擁有近3,000名員工,當中技術與研發人員佔比達25%以上,實現研發、製造、銷售、售後服務四位一體的本地全鏈條運營體系。 根據2024年報,海爾印度收入首次超過10億美元,同比增長超過30%,公司更訂下2027年達20億美元的目標,成為公司海外業務最大亮點之一,幫助公司去年度收入與淨利潤雙雙創下歷史新高。 今年第一季,南亞市場(主要是印度)收入年增超過30%,印度地區零售額與零售量市佔率分別提升0.6與0.7個百分點,對開門冰箱的市佔率更達到21%。 這樣的業務表現應當吸引母公司繼續增資擴產,卻為何選擇出售近半股權? 必然的妥協 從地緣政治因素來看,印度自2020年中印邊境爆發衝突以來,印度政府對中國企業的投資採取更高的審批標準。根據「Press Note 3」政策,所有來自與印度接壤國家的投資案皆需政府逐案核准,不適用自動通道。海爾印度曾於2023年申請100億盧比的直接投資計劃,用以擴建現有產能與建設新廠,但截至2024年底仍未獲批。 事實上,自印度總理莫迪於2014年提出「印度製造」以來,一直力圖將印度打造為全球製造中心,並減少對外資的依賴,尤其是家電、電信與半導體等敏感領域。對外資企業而言,若想在印度取得政策支持與市場拓展機會,通常需在股權、治理結構與供應鏈層面進行在地化調整。在此情形下,海爾勢必要降低「中國控制」的敏感標籤。 雖然交易後仍由中資控股,但透過讓渡49%股份給印度本地商界與西方資本,可形塑出一種「多元治理」、「間接本地化」的形象,降低在產能擴張與IPO等關鍵節點上被卡關的風險,在不喪失實控權的前提下,獲得更多制度操作空間與政策通融餘地。 這種「讓渡而不放權」的資本設計,或許是當前地緣政治環境下,中國企業海外求生的必然妥協。 根據路透報道,海爾印度還將釋出2%股份予員工,並計劃於未來兩年啟動IPO。此安排也有助強化公司在印度的「本地企業」形象,有利於說服印度監管層其治理結構符合在地利益。以目前7.2億美元收購49%計算,整體估值僅14.7億美元。若未來IPO估值回升至20至25億美元,母公司持有的51%股份市值也將回升至10億美元以上,加上品牌授權收入與潛在技術服務費,可實現實質收益放大。 不過,交易後勢必仍需面對嚴格的審批與資本回報限制,而高額的品牌授權費與技術轉移費若未調整,仍可能抑制海爾印度本地利潤,影響IPO估值表現,同時股權的讓渡也意味著治理複雜度提升。但對海爾而言,這仍然是一場值得下注的轉型賭局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業簡訊:多晶硅製造商擬設公司 收購業內陷困境對手

財新網周三報道,因多晶硅供應過剩,導致過去一年價格持續暴跌,中國有主要多晶硅製造商,計劃設立一家公司收購國內規模較小的競爭對手,以拯救被受產能過剩困擾的行業。 財新援引熟悉計劃的消息人士稱,參與該倡議的主要包括通威股份(600438.SH)和協鑫科技(3800.HK)。新公司將與較大生產商合作,以便更好地控制行業產出並支撐價格。 新公司的籌建談判始於今年初,目前參與方包括主要多晶硅製造商、潛在收購目標和金融機構,並已就推進方案達成共識。 大全新能源 (DQ.US; 688303.SH)的現狀折射行業困境,2025年首季度多晶硅銷售均價跌至每公斤4.37美元,較上年同期的7.66美元驟降43%。但大全在2025年首季度的平均生產成本達每公斤7.57美元,相當於每售出1公斤產品即虧損3.2美元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏