雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫,但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請

重點:

  • 龍湖智創生活申請在港交所上市,與其他同業相比,算是姍姍來遲
  • 公司申請上市前進行連串收購並購行動,在全國物管行業排名第9

莫莉

房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年,以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外,管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今,在絕大多數物管企業已登陸資本市場後,龍湖集團姍姍來遲,成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。

1月7日,龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈,整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日,龍湖智創生活在港交所遞交上市申請,向港股市場踏出第一步。

根據公司招股書引述的資料,截至2021年12月28日,龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米,擁有1,512個在管項目,超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示,排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米,而龍湖智創生活名列行業第九。

對物業管理企業而言,在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模,因此上市前突擊收購並購以擴充規模,是多家物業公司不謀而合的選擇,而龍湖智創生活也不例外。

上市前擴大規模

2021年,在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下,房企融資管道受阻,為緩解短期債務壓力,不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格,在收購並購戰場上一路挺進。

去年3月,龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務;8月,吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務;9月,收購九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示,龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案,從2020年底的398個,已大幅增長74.9%至696個。

這些交易提升了龍湖智創生活的規模,也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月,來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元,佔比僅有30%,另外70%都是來自獨立協力開發商。

但連番大規模收購,卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率,從2019年、2020年,到2021年前9個月,其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%,與同業比較不算吸引。以最新資料計算,龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元,但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元,比母公司的項目低了三成。

值得注意的是,物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為,四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下,業績增速卻連年大幅放緩,顯示新專案品質偏低,如果無法有效整合,當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題,會為公司帶來風險。

物管股估值跳水

新冠疫情期間,物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯,也為生活類增值服務帶來機會,物管企業價值得到放大,上市企業估值在2020年中達到峰值,恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。

但自從去年下半年以來,因政府發文要求整治地產市場秩序,物管行業股價大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,該板塊市盈率均值僅為17.5倍,降至歷史較低水準,但上市物管企業估值呈現分化,大型物企估值普遍更高,小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。

中信證券指出,龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK),兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合,並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。

龍湖智創生活暫未有招股價等詳情,參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍,為同業較高水準。其他物管頭部企業中,碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。

招股書顯示,龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元,按相同比例計算,預測全年盈利約15億元,如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算,龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。

考慮到母公司龍湖集團財務穩健,“三道紅線”均為綠色,此時推進物業板塊上市,並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股,龍湖智創生活的上市估值,說不定能比預期稍高。

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新聞

Oral healthcare provider Arrail Group on Tuesday reported a net profit of 4.98 million yuan in the six months through September, the first half of its fiscal year, reversing a loss of 88.6 million yuan in the same period a year earlier.

快訊:擺脫疫情衝擊 瑞爾集團轉盈

最新:中國民營口腔醫療服務商瑞爾集團有限公司(6639.HK)周二公布,截至9月底的中期淨利潤為498萬元,扭轉去年同期的8,859萬元虧損。 利好:受惠於新冠疫情後業務復甦及接診人次增加,該公司的收入同比增加14.9%至8.86億元。 值得關注:該公司的銷售成本按年上升13.1%至6.83億元,主要是由於僱員福利開支、齒科材料及物業管理開支隨業務增長而增加。 深度:瑞爾集團是一家提供中高端口腔醫療服務的公司,截至今年9月底在中國15個主要一二綫城市運營123家醫院及診所。該公司以雙品牌經營,分別針對一綫城市中具有高購買力的富裕患者,以及一二綫城市的中産階級消費者。該公司去年成功在港股上市,但受到新冠疫情衝擊,旗下多間診所及醫院需暫時關閉,加上很多患者推遲口腔治療計劃,過去三年合共錄得逾15億元虧損。 市場反應:瑞爾集團周二股價上漲,中午收市升1%至7.81港元,位處過去52周的中下水平。 記者:歐美美 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯絡investors@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
6639.HK
ATRenew boosts refurbishment

萬物新生聯手蘋果 翻新業務銷售倍增

這家回收專家表示,隨著與蘋果建立新的回收合作關係,公司業務增長,三季度翻新產品銷售額翻了一番 重點: 萬物新生三季度營收增長28%,翻新業務和非電子產品回收業務勢頭強勁 隨著與蘋果在中國內地達成合作,公司已開始加大對二手iPhone 的收購力度,這也是其最大的產品領域      陽歌 多元化是回收專家萬物新生集團(RERE.US)最新財報的主題之一,公司正試圖在早前聚焦iPhone的基礎上,把業務擴展到安卓產品,甚至奢侈品等其他領域。與此同時,公司也在嘗試擴大核心領域的盈利能力,不再只是簡單地收購和轉售二手智能手機,而是對它們進行翻新後再出售,以獲得更大的利潤。 上週三感恩節假期前夕發佈的三季度財報中,林林總總的跡象表明這些努力已開始產生回報。但投資者似乎不為所動,至少一開始沒有,報告發佈後,萬物新生的股價下跌了5%,不過在下一個交易日又收復了大部分跌幅。 公司在6月底開始與蘋果合作,協助後者在大陸地區回收手機。合作啓動後已經帶來3,000萬元(420萬美元)的銷售額。隨著9月下旬最新款iPhone 15的面世,越來越多的消費者選擇以舊換新,這項合作業務可能還會增長,萬物新生相信合作最終可能帶來超過10億元的營收。 說實話,儘管投資者可能還不認可萬物新生,這家公司在中國的發展前景還是比較好的,其中的原因很多。它主打「循環經濟」,完美契合北京堅定的環境承諾,包括在2060年前實現碳中和,以及更廣泛地污染治理目標。較之西方社會,這樣的契合在中國尤其重要。 另一個可能對萬物新生越來越有利的因素是經濟大環境,更多消費者開始控制支出,尤其是汽車乃至智能手機這樣的商品。同時,更多打細算的消費者可能會考慮二手智能手機和其他二手商品代替購買新品。 這些因素促使萬物新生的營收穩步增長,三季度同比增長28.4%至32.6億元,略高於公司在三個月前給出的預期。公司預計四季度營收將在37.3億元至38.3億元之間,按中值計算相當於同比增長27%。 在三季度的營收中,產品銷售額增長31.4%至29.2億元,佔比近90%。 由於公司更加註重產品銷售業務,服務收入增長要慢得多,僅增長7.3%至3.33億元。 產品方面的一大增長領域是前面提到的翻新業務。銷售翻新產品的利潤率通常會更高,因為與直接轉賣的手機相比,萬物新生這樣的公司對翻新機的收費要高得多。 公司表示,隨著翻新業務持續增長,三季度翻新產品銷售額同比增長一倍多,達到2億元。 「我們有信心執行通過合規翻新業務、參與蘋果官方回收和換購計劃、擴大多種類回收及利用自動化技術提高效率,實現更高盈利能力的戰略,」萬物新生創始人兼董事會主席陳雪峰在財報發佈後召開的公司投資者電話會議上說。 非電子產品業務 萬物新生的翻新業務正在不斷增長,其中最大的組成部分是電子產品。但另一個日漸壯大的領域是科技含量較低的消費品,如奢侈品、黃金,甚至是名酒。萬物新生今年一直在大力拓展這方面的業務,借助其回收專家的形象打入其他領域。 公司表示,隨著這項業務的增長,其「多品類業務」的 GMV(商品交易總額)在三季度達到了3.5億元,較前一季度的2億元大幅增長。陳雪峰指出,借助愛回收的品牌形象,這些產品正在吸引更廣泛的用戶群體。公司此前表示,截至6月底,在231家門店都能買到這樣的多品類產品,相關業務將擴大到其遍布全國的2,000家左右的門店。 作為蘋果手機之外的多元化發展的一部分,公司宣佈,於7月獲得授權,開始翻新華為產品。華為在繞過美國制裁,使用國內技術生產高性能智能手機後,公司業務正在復蘇。 陳雪峰表示,萬物新生還在探索其他安卓產品的翻新機會,但他未提供更多細節。安卓手機的回收將為該公司帶來一個巨大的新機遇——根據IDC(國際數據公司)的數據,三季度蘋果僅佔中國智能手機市場大約16%的份額,而蘋果手機佔到萬物新生產品收入的約60%。 除了多元化發展,萬物新生還一直在採取措施提高效率。包括加大舊手機檢測流程的自動化,以城市為單元進行精細化經營,以及越過成本高昂的中介,直接與回收品的買家和賣家交易。 公司表示其non-GAAP(非公認會計准則)履約費用佔總收入的比例,從去年三季度的10.7%同比降至8.7%,反映了效率的提升。公司也獲得了創紀錄的7,380萬元non-GAPP經營收入,較上年同期的1,080萬元取得大幅增長。同時也繼續保持non-GAPP盈利,但按 GAAP(公認會計准則)計算,公司仍處於虧損狀態,虧損額為4,420萬元。 萬物新生的股價今年已下跌約一半,不過在美國上市的中概股近期普遍疲弱,主要緣於對中國經濟以及美中緊張關係的擔憂。按照目前的股價水平,該股的市銷率(P/S)相對較低,只有0.27倍,介於服裝回收商Rent the Runway(RENT.US)的0.12倍和二手奢侈品銷售商The RealReal(REAL.US)的0.40倍之間。二手車專家Carvana(CVNA.US)在遇冷多年後今年股價大幅上漲,其市銷率也更高,為0.49倍。現在,萬物新生和其他回收公司一樣,都希望能像Carvana一樣重新被投資者認可。 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯繫我們瞭解更多詳情。…
RERE.US
Xiaomi quarterly results better than expected

小米季績超預期 利好因素或已透支

小米第三季度業績比市場預期強勁,但智能手機平均售價卻跌穿1000元大關,為2019年第四季後首次。 重點: 全球智能手機市場第三季出貨量下跌,但小米出貨量卻上升,市佔率更連續三季有增長 小米預期市盈率逾廿倍,對比龍頭科網中概股估值不平      白芯蕊 港股2023年似乎難逃衰運,恒指年初至今跌逾一成,如無意外將會連續四年見紅。當中拖累大市最大元兇是美團(3690.HK)及京東(9618.HK),藍籌科技股中,小米集團(1810.HK)表現亮麗,是匯豐控股(0005.HK)及中國移動(0941.HK)後,第三大貢獻主力,令恒指今年未再跌得更深的重要支柱之一。 小米股價跑出,今年累飆42%(截至11月28日止),因全球手機市場進入寒冬,但它仍成功霸佔更大市場佔有率。據Canalys數據,2023年第三季全球智能手機出貨量下跌1%至2.95億部,當中市佔率第一及第二大巨頭三星電子(005930.KS)與蘋果(AAPL.US),上季出貨量分別只有5,860萬和5,000萬部,按年分別降8.5%和5.5%,市佔率也從2022年第三季的21.5%和17.8%,下降到2023年第三季的19.9%和17%。 相反小米手機在環球市佔率卻有所提升。據小米第三季業績披露,集團上季出貨量達4,180萬部,按年增長4%,市佔率達到14.1%,年增0.5個百分點,更連續三個季度實現市佔率按季增長,令集團上季經調整淨利潤約60億元(8.4億美元),大增1.8倍,遠比市場預期47億元佳。 不過,季績公布後翌日(11月21日),小米股價不升反跌,全日更挫4.9%,原因是市場關注平均售價及手機業務收入下跌,尤其是上季均價按年挫5.8%至只得997元,為2019年第四季首次跌穿1,000元大關,令小米第三季手機收入按年跌2%至416億元。 手機毛利率創新高 幸好受惠產品組合升級,同時境外市場存貨減值撥備減少,以及核心零件價格下降,帶動智能手機毛利率在第三季按年大升7.7個百分點至16.6%,創紀錄新高,令上季手機業務毛利大升83.1%至69.3億元,足以抵消手機收入下滑及平均售價下跌帶來的影響。 儘管小米手機業務收入下跌,但毛利率及銷量支撐下,集團總裁盧偉冰對明年形勢感樂觀。他在季度業績會上表示,集團最初預期全球智能手機出貨量今年會跌半成至一成,但第三季表現已明顯跌幅收窄,故有信心第四季整個智能手機市場能重返增長正軌,更派定心丸料明年行業形勢樂觀,料全球手機出貨量按年將有機會增5%。 從近期小米14銷情火熱,手機業務毛利率創新高,連蘋果最強分析員天風國際的郭明錤亦睇好小米,大讚目前品牌認受性高,佈局亦全球化,遠比中國其他手機品牌具有更大競爭優勢,估計明年小米手機出貨量將有雙位數增長,相信今年第四季及明年利潤有望超過市場預期。 冀登上世界五大 除小米14大賣外,集團更大賣點是小米電動車有望在2024上半年登場。據內地工信部公布小米汽車申報資訊顯示,市場期待已久的小米汽車,最終會以轎車形式出現,電池則會採用比亞迪(1211.HK;002594.SZ)旗下的弗迪電池,以及寧德時代(300750.SZ)供應的三元鋰電池。據報小米汽車已經小量試產,預計12月批量生產,明年2月開售。盧偉冰在季績會中亦大展雄心壯志,希望用15年至20年時間,打入世界頭五大車廠。 早在十年前,小米董事長雷軍對發展電動車已雄心勃勃,2013年他曾先後兩次拜訪特斯拉(TSLA.US)行政總裁馬斯克,隨後更購買特斯拉電動車,之後更入股多家造車新勢力企業,包括在2015年參投蔚來(9866.HK, NIO.US)A輪融資,翌年進一步加碼投資蔚來。到2017年參投小鵬汽車(9868.HK, XPEV.US)A+輪融資。至於汽車電動化領域方面,小米已投資動力電池及儲能系統的蜂巢能源,還有贛鋒鋰業(1772.HK;002460.SZ)旗下的贛鋒鋰電,連下一代的固態電池與電池原材料領域,也已見小米投資的身影。 電動車進入戰國時代 不過,電動車市場已進入戰國時代,特別是特斯拉連番減價搶佔市場,加上理想(02015.HK, LI.US)MEGA大賣,還有比亞迪擁有一條龍電動車產業鏈,變相在成本擁有極大優勢,更大敵人是老對手華為,首款轎車智界S7比小米汽車更早登場,華為董事長余承東揚言會蝕錢賣車,因此小米要在一個完全陌生的汽車市場,闖出血路絶不容易。 更何況小米估值絶對不平,據《彭博》數據顯示,集團預期市盈率達21.2倍,預測股本回報率(ROE)只得10.6%,對比中概科網龍頭騰訊(0700.HK)、阿里巴巴(9988.HK)及京東(09618.HK)預期市盈率分別為18.5倍、8.6倍和9.7倍,ROE則分別達16.3%、12.3%和11.1%,小米不單市盈率貴,ROE亦偏低,加上電動車業務經營初期難免會面對燒錢情況,相信小米股價在早前抽升過後,現水平已透支近期利好因素。 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
1810.HK
Smart Share Global, a supplier of rentable power banks, on Tuesday reported a net profit of 50 million yuan in the third quarter, reversing a net loss of 95.6 million yuan a year earlier, marking its second consecutive quarterly profit.

快訊:怪獸充電連續兩季獲利

最新:共享移動電源供應商怪獸充電(EM.US)週一公佈,第三季錄得約5,000萬元淨利潤,扭轉去年同期的9,560萬元淨虧損,並連續兩季獲利。 利好:隨着線下流量和居民消費能力逐步恢復,其移動充電業務商品交易總額(GMV)按年增長18%,創歷史新高。 值得關注:該公司期內收入按年減少24.7%至6.14億元,主要因為與網路合作夥伴的合同安排發生變化,導致移動設備充電收益減少。 深度:怪獸充電通過出租移動電源,在中國的餐廳、購物中心、酒店和交通樞紐等公共場所提供移動設備提供充電服務,截至今年9月底共擁有102.6萬個移動充電設備。在過去三年中,由於中國嚴格的新冠疫情防控措施,消費者經常被迫呆在家中,移動電源所在的許多場所都關閉了,令其業務受到重創。但隨著經濟活動復常,該公司的業務重回正軌,並在今年第二季重新獲利。 市場反應:怪獸充電公布季績後,其股價周一在紐約下挫6.7%至0.7美元,處於過去52周的中下水平。 記者:歐美美 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯絡investors@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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