6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

SF Intra-City delivers packages intra-city

新聞概要:本地配送需求強勁 順豐同城營收創新高

該頭部即配服務平台上半年營收破百億,淨利潤翻番 余特莉 根據上周四發布的最新財報,杭州順豐同城實業股份有限公司(9699.HK)創下自2021年上市以來的最佳半年度業績——營收同比增長48.8%至102億元(約合14.4億美元),刷新曆史記錄。作為提供本地即時配送服務的開放中立平台,公司受益於餐飲外賣及即時零售的快速需求增長,其同城配送業務訂單量於上半年同比激增逾50%。 順豐同城董事長兼CEO孫海金表示:「依託對本地生活服務行業的深度洞察、覆蓋全國的彈性運力網絡以及高效的數智化科技能力,我們精准把握了餐飲、零售及服務行業的新增長點與新興趨勢。」 受強勁的網絡規模效應、運營效率提升及優質客戶收入增長共同推動,公司淨利潤較去年同期的6,220萬元增長至1.37億元,增幅超一倍。淨利潤率也從去年同期的0.9%提升至1.3%,顯示其費用率與利潤持續改善。 公司成立於2016年,從物流巨頭順豐控股(6936.HK;002352.SZ)拆分而來,後者是中國頭部快遞公司之一。憑借龐大的眾包騎手網絡,順豐同城在城市區域內為多元客群提供DAAS——「配送即服務」解決方案,通常在30至60分鐘內完成訂單履約。 今年上半年,公司同城配送業務收入同比增長43.1%至57.8億元,其中面向商戶(B2B)和消費者(B2C)的配送收入分別增長55.4%和12.7%。目前其業務已覆蓋全國2,300余個市縣,為商戶提供全場景服務。 佔總收入約44%的末端配送服務收入同比增長56.9%至44.6億元,主要得益於電商收派訂單快速增長及客戶拓展——服務場景已延伸至生鮮果蔬、企業團餐、商務禮品等領域。此外,公司包裹攬收支持服務在今年前六個月實現逾150%的同比增長。 公司表示,已與母公司協同打造「從倉儲運輸到同城即時配送」的一體化供應鏈解決方案,旨在拓寬客戶基礎並提升用戶粘性。 通過輕資產模式構建可擴展的騎手網絡,順豐同城實現了靈活高效的運營。截至6月末,其年度活躍騎手達114萬名,並在60余座城市部署300多台無人車參與日常運營,持續推動降本增效。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:萬洲附屬擬售史密斯菲爾德持股 套現3.85億美元

豬肉食品企業萬洲國際有限公司(0288.HK)周三公布,旗下史密斯菲爾德食品有限公司(SFD.US)啟動第二次發行,由萬洲國際間接全資附屬公司、史密斯菲爾德主要股東SFDS UK出售1,600萬股。 同時,SFDS UK向承銷商授予30天購股權,可額外出售最多240萬股。此次股份由SFDS UK出售,史密斯菲爾德不會發售新股,亦不會就此獲取資金。萬洲國際表示,發售完成後,史密斯菲爾德仍為其附屬公司。 史密斯菲爾德於今年1月在納斯達克重新上市,周三股價收跌5.64%,報24.07美元,上市至今股價累升21.87%。 以最新報價計算,此次銷售股數1,600萬股市值約3.85億美元,若加上240萬股超額配售,合計可達4.43億美元。 萬洲國際港股周四低開,至中午休市報8.28港元,跌1.31%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:首程配股集資6億拓科技體驗店

智能基礎設施資産服務商首程控股有限公司(0697.HK)周四公布配股計劃,將配售2.76億股,佔擴大股份的3.37%,每股配售價2.17元,集資6億元。 配售價較周三收市每股2.3元折讓5.65%,及過去五個交易日的平均收市價2.05元溢價5.65%。 公司表示,集資所得的4.18億元,主要用於近期開設的約20家科技體驗店,以及拓展資產營運領域的新業務;餘下約1.8億元將作一般營運資金。 周四開市首程跌0.4%報2.29元,年初至今公司股價已升逾倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Akeso shares take a hit

康方生物銷售收入創新高 股價大跌或因創始人減持

在公司仍處虧損階段、急需市場信心的當下,「高位套現」的行為顯得格外敏感 重點: 上半年公司產品銷售收入達到14.02億元,同比大幅增長49.20% 依沃西在關鍵臨床試驗的總生存期(OS)最終分析中取得了統計學顯著獲益結果    莫莉 作為有望衝擊「全球藥王」寶座的中國創新藥明星企業,康方生物一向備受資本市場熱捧,年初至今股價已經上漲超過1.5倍,港股市值一度突破1,400億港元。8月26日晚,康方生物科技(開曼)有限公司(9926.HK)披露2025年中期業績,公司上半年實現總收入14.12億元,同比增長37.75%,與此同時,虧損幅度也進一步擴大,從去年同期的2.49億元增至5.88億元,同期增幅超過135%。 面對這份「增收不增利」的財報,公司股價在財報公布次日大跌7.1%,28日繼續下探3.18%。投資者負面情緒蔓延之際,8月28日,公司宣布發行新股募資35億港元,以及兩位創始人配售老股大幅套現4.5億港元,恐將進一步加劇了投資者的擔憂。 根據公告,康方生物擬配售2,355萬股新股,佔擴大後股本2.56%;每股配售價149.54元,較8月28日收市價157元折讓4.75%,集資35.22億元,此次集資所得的80%將用於全球及中國的創新研發管線、技術平台以及相關基礎設施的建設。與此同時,康方生物主席、總裁兼首席執行官夏瑜及執行董事兼首席科學官李百勇將各配售150萬股現有股份,以每股配售價149.54港元計算,兩位創始人可共套現近4.5億港元。 夏瑜和李百勇套現之前,康方生物的股價剛剛在8月27日達到上市以來的歷史高點179港元/股。儘管從體量上看,300萬股僅佔公司總股本的0.36%,夏瑜的持股比例僅由11.4%下降至10.94%,但是在公司仍處虧損階段、急需市場信心的當下,「高位套現」的行為顯得格外敏感。此外,截至財報期末,康方生物持有的現金及現金等價物達到了65.92億元,公司並無急迫的流動資金需求,此時推進新股發售,其時機的選擇耐人尋味。 商業化收入增長近50% 拋開管理層在財務領域的動作不提,康方生物這份財報仍然展現出了業績的穩健成長性。拆解康方生物的收入結構可以發現,其增長主要來源於已上市產品的銷售放量。2025年上半年,公司產品銷售收入達到14.02億元,同比大幅增長49.20%,成為拉動總營收的核心引擎。 這一增長背後,兩大核心產品——PD-1/CTLA-4雙抗卡度尼利和PD-1/VEGF雙抗依沃西功不可沒。這兩款產品於2024年底被首次納入國家醫保目錄,推動銷售額快速爬坡。依沃西在2025年4月新獲批用於非小細胞肺癌一線治療、卡度尼利在2025年6月獲批用於一線治療持續、復發或轉移性宮頸癌,新適應症的獲批帶來更多銷售貢獻。此外,康方生物新獲批的PCSK9藥物伊努西和IL-12/IL-23藥物依若奇也已經開始銷售。 為支撐產品商業化,康方生物持續擴充銷售團隊。截至2025年6月末,公司商業化團隊人數已從去年同期的844人擴張至1,221人,銷售費用也隨之同比增長30%至6.7億元。銷售規模化效應正在顯現,銷售及營銷開支佔商業銷售收入比率為47.80%,相比去年同期降低7.13個百分點。 既然收入端表現亮眼,康方生物的虧損為何呈現擴大趨勢?公司在財報中解釋,主要有三大原因:其一是合作夥伴Summit公司的股權投資損失擴大,上半年確認長期股權投資收益損失1.917億元,較去年同期增加1.591億元。其二是研發投入持續加大,期內的研發開支達到7.31億元,同比增長23.02%,佔總收入的51.8%。公司表示,這是由於新增多個註冊性III期臨床研究以及新平台、新產品管線的開發。其三,股權激勵費用有所增加,今年上半年確認2,720萬元,同比增加了2,190萬元。 儘管面臨短期股價波動和減持困擾,康方生物的核心價值仍在於其產品管線的競爭力。公司近期宣佈,依沃西在一項關鍵臨床試驗的總生存期(OS)最終分析中取得了統計學顯著獲益結果,證明瞭其良好的治療潛力。目前,康方生物的市銷率約為45倍,中國創新藥企業另一公認的Biopharma信達生物(1801.HK)的市銷率為13倍,顯示市場給予了前者更高的估值溢價。隨著依沃西OS數據的完整公布和更多適應症的獲批,康方生物能否憑借出色的產品力繼續支撐高市值,值得投資者觀察。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏