押注商業地產反彈 眾安在線14億購上海商廈
這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓，有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底
重點：
- 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
- 中國房地產市場長期低迷，但商業地產已初顯復蘇跡象
梁武仁
眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票，至少在某種程度說是這樣。
上周二，這家互聯網保險公司宣布已簽署協議，以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中，購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出，幾乎相當於它去年底持有的所有現金。
眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金，但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋，有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示，將在下週三前支付約5.9億元，獲得其中一棟樓的全部所有權，並在明年5月15日之前支付8.45億元，獲得另一棟樓的全部所有權。
除了耗資巨大之外，此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷，從住宅地產開始，蔓延至商業地產。幾十年來，為了給新一代提供住房並推動經濟增長，政府一直在政策上提供支持，終導致市場出現供應過剩。
商業地產市場的問題略有不同，之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題，直到新冠疫情暴發，居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩，導致問題變得愈發嚴重，因為很多企業被迫縮小規模，搬到更便宜的辦公空間，甚至徹底關閉。
從眾安在線的角度看，值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本，表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室，而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感，因為它有助於上海市政府的宏偉規劃，讓上海成為區域金融科技的中心。
截至去年底，眾安在線的上海總部擁有近2000名員工，它在上海確實需要大量辦公空间。
物美價廉？
不管購買動機為何，眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底，現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示，截至2月底，獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元，高於其支付的總價。換句話說，它認為這次交易時相當於打了折扣，儘管折扣幅度很小。
在目前的中國房地產市場，這樣的折讓並不令人意外，相對較小的降價幅度可能表明，隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡，這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道，就在今年1月，資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓，售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。
同樣是在2022年，中國各地還受疫情限制，友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份，按平米計算，價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。
現在，又有跡象表明，商業地產可能正在復蘇。例如，今年前三個月，北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月，北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數，而住宅物業的交易量卻繼續下降。
這意味著，眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人，目的是避免在商業地產市場走出低迷後，不用支付更多的租金。當然，如果這些項目的價值上漲，公司肯定樂見其成，儘管它當初購買這些樓並非為了投資。
風險在於，如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話，公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊，因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標，公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。
根據最新的一季度償付能力報告，公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節，但未能在此期間實現盈利，凸顯了它面臨的挑戰，尤其是在去年盈利約41億元之後。
在收購物業的消息公布後，眾安在線的股價連續三天上漲，表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年，該股已跌去逾45%，遠高於恆生指數9%的跌幅，目前的市盈率只有4.7倍，只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。
考慮到在當前環境，購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。
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