6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

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電商SaaS ERP提供商聚水潭集團股份有限公司(6687.HK)周二在港股首日掛牌,高開24.2%報38港元,至中午休市報37.96港元,升24.05%。 公司公布,此次發售6,816.7萬股,發售價每股30.6港元,集資淨額19.4億港元。香港公開發售獲1,952倍超購,國際發售獲21.9倍超購。 成立於2014年的聚水潭,總部位於上海,據灼識諮詢,以2024年收入計算,聚水潭是中國最大的電商SaaS ERP提供商,市場份額達到24.4%。 此次集資所得,將用於強化研發能力,加強銷售及營銷能力、戰略投資,以及一般營運用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:寧德時代續領風騒 第三季盈利勁升四成

電池生產商寧德時代新能源科技股份有限公司(3750.HK, 300750.SZ)周一公布第三季度業績,截至9月底止收入按年增長12.9%至1,041.9億元人民幣(下同),盈利按年升41%至185.5億元。 公司首三季度累計收入達2,830.7億元,按年增長9.3%,盈利按年升36%至490億元。 期間公司的總資產達到8,961億元,較去年底增長13.9%;經營活動產生的現金流量淨額,按年增長19.6%至806.6億元,手上貨幣資金達3,242億元,按年升近7%。 寧德時代周二開市報543港元,升2.8%。公司自今年5月上市以來,股價累計上升一倍 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Gold bull market endures, Zhaojin's stellar earnings poised to continue

黃金牛市未完 招金季績佳未來續看俏

受惠美元貶值,金價第三季升近17%,推動招金上季業績增長標青 重點: 受惠金價持續創新高,招金首三季盈利增140% 引入紫金具協同效益,海域金礦將投產利好業績增長   白芯蕊 恒生指數今年一度飆升逾三成,表現雖亮麗,但仍跑輸於同期金價(累計飆升50%),當中金礦股表現突出,其中招金礦業股份有限公司(1818.HK)股價今年更大升200%,公司最近公布季績,首三季純利多賺逾一倍,料有望續跑贏大市。 招金於2004年4月成立,總部位於中國金都山東省招遠,2004至2012年獲招金集團注入資產和對外收購,令業務快速擴張,目前業務包括勘探、開採、選礦及冶煉,當中2008年後黃金佔收入比率維持在85%,現時大股東是山東招金集團,持有34.19%的股份,2022年則引入紫金礦業(2899.HK;601899.SH)入股,成為公司第二大股東,持有18.2%的股權。 金價持續創新高,單是第三季由3,303.2美元升至3,859.03美元,升幅達16.8%,帶挈招金業績造好,當中上季收入達50.79億元,按年升59%,純利更大增106.7%至6.78億元,推動招金首三季純利大升140.4%,達21.17億元。 回顧招金的歷史,自2006年在港交所上市後持續收購,最初重點併購新疆和甘肅金礦資源,2010年起重點開發新疆、甘肅、山東三大基地,2017年開始出海收購厄瓜多爾一間礦業公司60%股權,2021年入股澳洲鐵拓礦業成為重要股東,更於2024年完成收購,變相擁有西非科特迪瓦金礦項目。 中國第三大金礦商 截至2024年底止,招金擁有黃金礦產資源量1,446噸,僅次紫金的3,973噸和山東黃金(1787.HK; 600547.SH)的2,635噸,成為中國第三大金礦商。招金旗下主力礦山包括位於中國的夏甸金礦、蠶莊金礦、大尹格莊金礦等七大礦山,便佔招金黃金資源儲量77.72%。 值得留意是招金金礦開採成本不高,參照2025年中期業績企業綜合克金成本約為每克216.2元,折合每盎司約942.7美元,至於全球第二季黃金平均價為3,280.35美元,反映招金有巨大利潤。 更何況紫金在2022年從復星買入招金兩成股權,成為招金第二大股東,對招金是百利無一害,畢竟紫金是全球領先的綜合性礦業公司,在黃金、銅、鋅等金屬資源開採方面擁有豐富經驗,入股後雙方已展開深度協同合作,為招金帶來巨大協同效益。 夥紫金開發內地第二大金礦 尤其是內地第二大金礦海域金礦,將由招金與紫金共同開發,股權佔比分別70%和30%,據報該礦有望在短期內投產,預計投產後黃金年產量達到15至20噸。中郵證券估計,海域金礦開採成本為每克170元,折算每盎司約741.17美元,按目前金價突破4,000美元計算,將有望成為招金未來盈利增長動力。 再者,金價強勢大有機會未完,尤其是美國經濟開始轉弱,失業率已升穿4%重要心理關口,加上企業引入人工智能後大幅裁員,最終將令失業率惡化。與此同時美國通脹黏性仍高,特別是美國向全球多國實施關稅,最終會承受惡果,奈何當地就業情況轉差,聯儲局選擇減息應對,最終美國大有機會出現1970年代的滯脹情況,按過往滯脹歷史,對金價卻是最有利。 高盛調高金價預測 另一方面,美國債務高企,總負債規模逼近38萬億美元,一方面美國財赤卻未有改善,同時白官選擇以美元貶值應對,全球央行為分散風險,齊齊減持美元及拋售美債等資產,同時增持黃金等貴金屬,形成黃金獲得巨大購買力。投行高盛便估計,新興市場央行會繼續推動外匯儲備多元化,將增加黃金配置,估計央行2025年平均每月買金達80噸,明年仍達70噸,因此上調明年底金價預測,由之前的4,300美元上調至4,900美元。 整體來講,金價牛市有望持續,配合紫金入股招金後有協同效益,加上海域金礦投產在即,因此對招金業績前景樂觀,估計今年核心盈利有望大升182%,2026年將再升25%,參照目前招金預期明年市盈率23.5倍,估值合理,在金價持續攀升沖喜下,拉動金礦股股價向上,因此招金礦業有望成為黃金牛市最大贏家之一。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:阿里伙螞蚊斥72億元 購銅鑼灣壹號13層樓面

電商巨頭阿里巴巴集團控股有限公司(BABA.US; 9988.HK)及旗下的螞蟻科技集團股份有限公司宣布,以72億港元收購香港銅鑼灣壹號中心13層樓面,涉及面積30萬方呎。公司在周五的公告中表示,交易創下香港自2021年以來,最大宗商廈成交金額紀錄。 阿里巴巴與螞蟻集團表示,此次從文華東方國際集團購入的甲級商廈,將用作兩家企業的香港總部。據媒體報道,壹號中心共有24層樓面,是次收購屬大廈的高層。 阿里巴巴港股周一上升近5%,該股年內累計漲幅已接近倍翻。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏