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迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走

重點:

  • 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元
  • 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席

  

李世達

農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。

第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。

不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。

深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。

就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。

相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。

唇齒相依

儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。

2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。

過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。

深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。

根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。

不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。

大到不能倒

從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。

彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。

消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。

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新聞

簡訊:希迪智駕上市脫腳 午收破發跌8%

自動駕駛礦卡生產商希迪智駕科技股份有限公司(3881.HK)周五首日在港掛牌平開,之後股價持續下跌,中午收市報241港元,跌8.4%。 公司出售540.8萬股,每股售價263港元,集資淨額13.1億港元。公開發售錄得超額認購21.6倍,國際配售超額1.1倍。 希迪智駕獲五名基石投資者入股,包括有湖南湘江智騁產業、南寧智駕一號、工銀瑞信基金、工銀瑞信資產管理,以及前海開源群巍,合共獲配近208萬股,佔發售股份的38.4%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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AI算力熱推動PCB上市潮 廣州廣合遞表港交所

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簡訊:林清軒招股集資十億 拓展品牌強化銷售網

護膚品生產商上海林清軒化妝品集團股份有限公司(2657.HK)於周四在香港公開招股,計劃發售約1,400萬股,每股77.77港元,集資約10億港元。 公司表示,認購將於12月23日截止, 12月30日上市。五名基石投資者認購6,200萬美元的股份,約佔發售總額的44%。公司計劃將集資所得的20%用於品牌推廣,另外20%加強線上線下銷售網絡。 林清軒的營收在今年上半年幾乎翻倍,從上年同期的5.3億元增至10.5億元。淨利潤從8,670萬元增至1.82億元,增長逾倍。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:商湯折讓8.6%配股籌31.5億港元

人工智能企業商湯集團股份有限公司(0020.HK)周四公布,擬以每股1.8港元配售約17.5億股新B類股份,較前一日收市價1.97元折讓8.6%。籌集淨額約為31.5億港元(4.05億美元),相當於經擴大已發行B類股份的4.4%及經擴大已發行股份的4.3%。 公司指出,配股所得款項30%用於支持公司的核心業務發展,包括打造行業領先的AI雲、持續擴大公司人工智能基礎設施商湯大裝置的規模與提高其國產化比例;30%用於支持生成式人工智能的研發,以及基於公司多模態大模型衍生產品的開發與商業落地;20%用於探索人工智能在創新垂直領域的技術融合與實踐,包括但不限於AI在金融、教育等行業的落地;20%用作公司的一般營運資金。 商湯表示,公司已於7月進行前次配售,其所得款項已全部使用。2025年上半年,商湯收入按年增長36%至24億元,其中,生成式AI收入連續第三年高速增長,增幅達73%,經調整虧損淨額按年收窄50%至11.6億元。 商湯股價周四低開,至中午休市報1.90港元,跌3.55%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏