2202.HK
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China Vanke

迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走

重點:

  • 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元
  • 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席

  

李世達

農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。

第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。

不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。

深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。

就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。

相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。

唇齒相依

儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。

2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。

過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。

深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。

根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。

不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。

大到不能倒

從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。

彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。

消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。

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新聞

簡訊:摯文料2025年營收將延續下滑趨勢

有「中國版Tinder」之稱的在線交友應用運營商摯文集團(MOMO.US)周三公布,在海外業務的強勁增長,很大程度被中國本土市場的疲軟所抵消,其第三季度營收輕微下滑。 以陌陌應用聞名摯文,上季度實現營收26.5億元,較去年同期的26.7億元下降0.9%。海外業務季度營收同比激增近70%至5.35億元,佔總營收比重從上年同期的12%升至20%;本土市場營收則同比下降10%,由上年同期的23.6億元降至21.2億元。 自2021年以來,摯文集團營收持續承壓。今年該趨勢或將延續,公司預計第四季度營收同比降幅在0.6%至4.4%間,延續今年首三季累計1.7%的下滑態勢。第三季度公司盈利同比下降22%,由上年的4.49億元降至3.5億元。 財報發布前,摯文集團美股周二盤中下跌1.1%,盤後交易時段反彈1.4%。該股年內累計跌幅達4.3%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:寶濟藥業首掛開市勁升逾倍

生物技術公司上海寶濟藥業股份有限公司(2659.HK)周三首日在香港掛牌,開市即大升128%報60.5元,之升幅略收窄,中午收市仍升125%報59.5元。 公司發售3,791萬股,每股售價26.38元。公開發售錄得超額認購3,525倍,國際配售則錄得超額5.6倍。 寶濟藥業主要針對四大治療領域,分別是大容量皮下給藥、抗體介導的自身免疫性疾病、輔助生殖,以及重組生物製藥。 是次集資淨額9.2億元,53.5%將用於核心產品的研發及商業化,17.7%用於推進現有管線產品及籌備相關登記備案,8.4%用於持續優化專有合成生物學技術平台,10.4%用於提升及擴大生產能力,餘下一成用作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:英矽智能港股IPO獲中證監備案

AI製藥平台英矽智能已獲中國證券監管機構批准在香港上市,此舉為該公司在香港上市鋪平道路。中國證券監督管理委員會(CSRC)於周二在網站上公布的訊息顯示,英矽智能計劃在上市中出售最多1.08億股。 英矽智能曾在2023年6月、2024年3月、2025年5月遞交上市申請,均告失效。今年11月,該公司再度地表港交所申請上市。根據申請文件,英矽智能今年上半年由盈轉虧,錄得虧損1,921.5萬美元,去年同期為盈利803萬美元;收入按年大跌54%至2,745.6萬美元。 英矽智能以AI與大數據推動新藥開發,業務涵蓋管線藥物開發、藥物發現服務及軟件解決方案。公司稱,其自研生成式AI平台Pharma.AI已產生逾20項臨床或IND階段資產,10項獲批臨床,3項已授權,交易額逾20億美元,應用領域擴展至先進材料、農業、營養品與獸醫藥物。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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中國車市放緩 易鑫卻駛入增長快車道

線上汽車貸款服務平台易鑫於第三季度處理的交易筆數按年增長近四分之一,在中國汽車市場整體疲弱的背景下逆勢上揚 重點: 易鑫第三季度處理汽車交易約23.5萬筆,按年增長約23%,增速明顯快於同期中國汽車銷量的整體增幅 隨著新能源汽車加速普及,市場預期二手電動車融資需求將快速增長,易鑫正逐步將業務重心轉向二手新能源汽車貸款市場   梁武仁 無論市場環境多麼嚴峻,精明的企業總能在波動中,找到最具盈利潛力的切入點;即便中國汽車市場持續放緩,同業普遍面臨收入下滑與利潤收縮,易鑫集團有限公司(2858.HK)似乎仍成功切中有利賽道。 該線上汽車貸款服務平台在上周二的業務報告中表示,第三季度處理汽車交易約23.5萬筆,按年增長約23%。按金額計,易鑫於期內促成的貸款總額約為212億元(約30億美元),較去年同期增長約15%。 儘管易鑫並未披露第三季度具體收入數字,但在中國汽車市場疲弱、宏觀經濟持續降溫的大背景下,公司的整體經營表現仍顯得相對亮眼。 在於經濟長放緩,消費者對購買汽車等高價品趨於審慎下,中國汽車銷量在過去數年增長乏力。由激烈競爭與供過於求引發的價格戰,讓情況雪上加霜,促使潛在買家延後購車決定,等待價格進一步下調。 今年第三季度,中國汽車(包括二手車)總銷量按年增長約11%。這一增幅放在任何成熟經濟體中或許尚算可觀,但與2000年代初期迅猛的擴張相比仍相去甚遠。更重要的是,表面亮麗的增長數字掩蓋了一個事實:車企與經銷商正透過大幅折扣促銷來清理高企庫存,這很難被視為市場健康的表現。 這並不代表易鑫沒有成長機會,最新業務報告顯示,公司正持續受惠於二手電動車(EV)需求的快速上升。中央政府依然大力支持新能源汽車發展,持續推出政策刺激銷售,如今新能源車已佔中國新車銷量的一半。 隨著大量新款新能源車湧入市場,車況良好的二手電動車價格迅速回落,為追求性價比的消費者帶來更具吸引力的選擇,亦進一步推動相關融資需求增加。 二手車融資成增長引擎 易鑫第三季度二手車融資額按年增長逾五成,佔期內促成融資總額的比重已超過五成。當中,二手電動車貸款佔二手車融資業務的比重,由2024年第三季度約13%,提升至今年第三季度約23%。公司表示,這一快速轉向屬於有意為之的策略布局。 易鑫在公告中表示:「這一增長反映我們透過更精準的風險定價,並引入具盈利能力的二手車產品,所推行的積極策略正在持續奏效。」 然而,能否把交易量的增長有效轉化為與之相若的收入或利潤增幅,對易鑫而言仍取決於其他多項因素。 首先,二手車售價普遍低於新車,相應的貸款金額通常亦較小,這正解釋了為何易鑫第三季度融資金額的增幅,低於交易筆數的增長幅度。換言之,相較新車貸款,每宗二手車貸款為易鑫帶來的收入可能更低,導致公司收入增長節奏落後於交易量的增長。 這意味著,易鑫第三季度實際收入增長,很可能顯著慢於期內交易量逾20%的升幅。 較為正面的情況是,易鑫在二手車貸款業務中,為客戶所提供的付款擔保服務比例較新車業務更高,相關業務擴張有助帶來更多擔保服務費收入。然而,該板塊的成長亦伴隨一定風險,因公司需就最終出現壞帳的擔保貸款作出減值或損失撥備,相關費用將直接侵蝕其盈利表現。 易鑫於8月發布的中期業績報告顯示,公司上半年收入按年增長22%至54億元。然而,其信貸減值損失大幅飆升59%,侵蝕毛利表現。儘管如此,公司仍成功將期內淨利潤按年提升34%至5.49億元。在汽車行業多數企業普遍面臨收入與利潤雙雙下滑的情況下,這一成績尤為亮眼。 多元化布局 鑑於貸款撮合業務本身涉及風險,易鑫正積極推動業務多元化發展。其中重點布局之一為其金融科技(SaaS)平台,該平台連接汽車製造商、金融機構與消費者三方。隨著期內引入兩家新的金融機構合作夥伴,第三季度透過該平台促成的融資金額按年已實現倍增以上的增長。人工智能(AI)的應用對易鑫而言至關重要,這亦是當前眾多數字化企業的共同趨勢。對易鑫來說,相關技術有助簡化貸款審批流程,提升作業效率,同時降低營運成本。 事實上,SaaS服務已於上半年成為易鑫最大單一收入來源,相關收入按年飆升124%,佔公司總收入比重超過三分之一。 然而,整體中國經濟走弱與汽車市場疲軟,在可預見的未來仍將對易鑫構成拖累。中國11月新車銷量已連續第二個月下滑,不過業界人士指出,部分原因在於去年同期的數據受到政府補貼政策刺激而偏高,而相關補貼目前正逐步退場。 投資者似乎已暫時忽視汽車產業整體的不利因素,轉而因易鑫在逆境中的亮眼表現而給予回報。自最新業務報告公布以來,公司股價持續上揚,目前市盈率(P/E)約為16倍,顯著高於同為零售貸款撮合平台、但並未專注汽車融資的兩家同業——信也科技(FFINV.US)的約3.6倍,以及奇富科技(QFIN.US;3660.HK)香港上市股份的約2.8倍。 易鑫目前的估值,反映市場仍肯定其在景氣承壓下,仍能維持盈利與收入同步成長的實力。無論是布局二手電動車融資,還是積極發展SaaS服務,這些都被視為公司在艱難市況中持續推進增長的關鍵一步,也讓市場對其給予更高評價。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏