2202.HK
000002.SHE
China Vanke

迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走

重點:

  • 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元
  • 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席

  

李世達

農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。

第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。

不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。

深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。

就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。

相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。

唇齒相依

儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。

2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。

過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。

深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。

根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。

不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。

大到不能倒

從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。

彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。

消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。

欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:趣致與迪拜家族合作 開發AI生活平台

智能售貨機運營商趣致集團(0917.HK)周四宣布,與統治迪拜的家族成員達成合作,共同開發人工智能娛樂生活平台Holox。平台將率先在迪拜推出,後將拓展至中東其他地區。 趣致將Holox定義為「新一代AI平台,將先進的多模態AI、情境推理及學習技術,與智能硬件相結合,打造出具備沉浸感、交互性且是AI原生的遊戲與娛樂體驗。」 項目本地合作夥伴為Shaikh Thani Saeed Thani Juma Al Maktoum。有關Holox的願景與技術方向,公司表示:「與阿聯酋《2031年國家人工智能戰略》高度一致,其長期目標是阿聯酋在關鍵經濟及文化領域上,全面推進AI應用。」 公告發布後,趣致股價周五上漲8%,該股年內累計跌幅達60%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Waterdrop sells insurance

水滴重返成長軌道 投資人是否埋單?

新成立的技術服務業務收入暴增逾20倍,帶動保險經紀商水滴公司第三季收入按年勁升38.4% 重點: 水滴今年有望重回強勁營收成長,終結連續三年的下滑走勢 公司新設立的技術服務板塊呈現爆發式增長,收入由去年幾乎掛零,躍升至今年第三季貢獻公司23%的收入   陽歌 「若一棵樹在森林倒下卻無人聽聞,哪麼它是否真的發出聲音?」這句英文諺語想表達的是,若一件事從未被人察覺,那麼是否算是發生?這頗能形容保險經紀商水滴公司(WDH.US)最新公布業績後的情況。儘管公司在艱困的經營環境下錄得相當亮眼的增長,但業績公布後的兩個交易日股價幾乎原地踏步,周三僅小幅上漲,翌日不僅回吐全數漲幅,反而倒跌。 用另一句俗語「怕熱就不要進廚房」形容水滴的處境同樣貼切。公司主要收入來源保險經紀業務正面臨愈來愈嚴峻的經營壓力,原因在於中國不斷推出新監管措施,限制相關業務的利潤空間。 作為應對,水滴開始轉向為保險公司提供服務,協助其提升經營效率。此類業務的獲利能力看來遠高於傳統經紀業務,亦有可能獲得國家政策支持,或至少面臨較少監管干預,因為中國多數大型保險公司屬於國有背景。目前,許多保險公司受經濟放緩影響而面臨經營壓力,這或許正是中國當局出手「托底」產業發展、並對保險中介(如水滴)收取費用加以限制的部分原因。 水滴的核心業務集中於健康保險,公司亦正運用其龐大的數據庫,協助藥企篩選臨床試驗所需的合適受試者,這亦是一項較不易受到政府監管影響的業務領域。此外,公司亦積極利用AI技術優化保險核保、風險分析與客戶服務流程。董事長沈鵬表示,相關應用「能夠讓我們在毫秒之內,對用戶形成深刻洞察」。 沈鵬指出:「第三季度,AI成為推動業務品質與效率提升的核心動力,帶動公司收入與盈利雙雙實現雙位數高速增長。」他續稱:「展望未來,我們將把握科技帶來的機遇,持續深化AI與各項業務的融合,並在整體業務生態中推動創新,以支持公司實現可持續成長。」 投資者或許已對企業財報中鋪天蓋地的AI敘事感到疲勞,這或可解釋為何市場對水滴亮眼的業績表現反應平淡。公司季度收入按年增長38.4%,由去年同期的7.04億元增至9.75億元(約1.38億美元)。作為對比,私營保險龍頭眾安在線(6060.HK)今年上半年收入持平;另一家民營保險經紀商手回集團(2621.HK)則於同期錄得收入下滑21%。 水滴本身過去亦曾歷經收入下滑,自2021年以來,公司收入持續回落,由當年的32億元降至2024年的28億元。不過,隨著今年業績回溫,公司幾乎可以確定重回增長軌道。受第三季度強勢表現帶動,公司今年首九個月累計收入達 25.7億元,較去年同期的20.8億元增長24%。 技術服務推動增長 水滴目前有兩大收入來源,分別為核心的保險經紀業務,以及規模較小的醫療眾籌業務,後者主要協助未購買正規保險的人士,分擔高額醫療開支。當季,保險業務仍是公司主要收入支柱,第三季度實現收入8.69億元,按年增長 44.8%,去年同期為6.01億元,約佔公司整體收入近九成。 公司核心保險經紀收入於第三季度按年增長14%,其中新單首年保費收入較上季上升32.3%。公司表示,相關表現主要受惠於數據基礎設施的升級,以及即時客戶評估能力的強化,從而有效提升核保作業效率。 然而,正如前文所述,真正的焦點落在技術服務業務。該業務為保險公司提供一系列提升營運效率的工具,涵蓋風險評估、客戶關係管理與投訴管理等範疇。該板塊收入於第三季度按年暴增近20倍,由去年同期的1,020萬元躍升至1.964億元,現已佔公司總收入的22.6%。 另一個潛在的增長亮點,是公司協助藥企篩選臨床試驗患者的業務,即其所稱的「數字化臨床試驗解決方案」。該板塊於最新季度實現收入3,190萬元,按年增長31%,顯示在中國日益擁擠的藥物研發市場中,該業務有望憑藉為藥企提供患者招募服務而成為新的增長引擎。 從規模而言,水滴的眾籌業務體量相當可觀。但該業務對公司收入貢獻有限,部分原因或在於,若從面向困境人群的業務中獲取高額利潤,社會觀感並不好。第三季度,眾籌業務僅錄得收入6,570萬元,與去年同期的6,580萬元基本持平。 季度內,水滴的營運成本及支出按年上升27.1%,增幅明顯低於收入增長速度,從而推動經營利潤按年大增330%,達1.14億元。同期,公司淨利潤亦錄得約60%的按年增幅,升至1.59億元,並連續第15個季度實現盈利。 儘管市場對最新財報反應平淡,但投資者並未完全忽視水滴前景的改善。今年以來,公司股價累計上漲54%,儘管多數中國科技股同期亦有相近升幅。目前其市銷率(P/S)為1.52倍,明顯高於手回的0.64倍及眾安在線的0.59倍,反映市場更偏好該股,因其受監管政策與經濟放緩影響相對較低。 或許某種程度上仍受制於市場形象問題,不少投資者依然將水滴視為傳統保險經紀商。然而,若公司能逐步轉型為面向保險公司的科技服務供應商,同時持續擴大與藥企的業務合作,其股價仍有望釋放一定上行空間。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:天域半導體首掛半日跌25%

碳化硅外延片製造商廣東天域半導體股份有限公司(2658.HK)周五在港交所掛牌上市,首掛低開34.5%報38港元,其後跌幅收窄,至中午休市報43.52港元,跌24.97%。 公司公布,此次全球發售3,007.05萬股H股,每股發售價58港元,淨籌約16.73億港元。香港公開發售獲約59倍超購,國際發售錄得1.47倍超購。兩名基石投資者廣東原始森林及廣發全球的場外掉期交易以及Glory Ocean合共認購278.48萬股,佔發售總數4.72%。 今年前五個月,公司收入2.57億元,按年下滑13.5%至2.97億元,錄得淨利1,120萬元,去年同期為虧損1.12億元。公司計劃將62.5%的上市集資金額用於未來五年擴大產能,15.1%用於增強研發實力,另有10.8%將投向戰略投資領域。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:遇見小麵首掛插水 午收大跌近三成

連鎖麵店廣州遇見小麵餐飲股份有限公司(2408.HK)周五首日在香港掛牌,開市報5港元,較招股定價大跌29%,之後跌幅略收窄,中午收市報5.12港元,跌27%。 公司發售9,736.5萬股,每股招股價介乎5.64港元至7.04港元,並以最高位定價。公開發售錄得超額認購425倍,國際配售則錄得超額4倍。 公司去年收入11.5億元人民幣(下同),按年升44%,純利升32%至6,070萬元。今年首六個月,收入7億元,按年升33.8%,純利勁升96%至4,183萬元。 集資所得淨額6.17億港元,60%用於拓展餐廳網絡、10%用於品牌建設及提高客戶忠誠度、10%投資上游食品加工行業,餘下10%作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏