奧園重組曙光初現 成敗還看內地樓市
負債纍纍的奧園，獲法院批准重組計劃，公司暫得以喘息下來
重點：
- 重組計劃包括以新債換舊債、發行普通股、永續債及可轉債
- 奧園預計未來8年可節省利息49億美元
劉智恒
「沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。」
這是中國奧園集團股份有限公司(3883.HK)大股東郭梓文去年發給員工的信函內，激勵團隊的一番說話。今天，春天何時到來還未知，但起碼這個冬天暫沒那麼冷。
負債逾千億的奧園，去年底向美國紐約法院申請破產保護後，近日其涉及61億美元的境外債務重組計劃，雖然其中一位債權人平安海外反對，最終亦獲香港、開曼群島及英屬維爾京群島法院批准。
根據奧園的重組方案，集團分別發行4隻總值23億美元的債務工具、1.43億美元的可轉換零息債券、16億美元永續債，再加上發行14億普通股，而將原有的境外債進行置換。奧園未來8年，預計可減少境外債務的利息達49億美元。同時，集團在未來兩至三年，在境外公開市場沒有還債壓力。
暫緩一口氣
早於去年9月時，奧園的12隻境內債務產品已全部獲展期，加上是次解決了境外債務，集團成為完成境內外債務重組流程的首家廣東房企。
經過兩年艱辛的重組談判，奧園可說暫時喘一口氣，不過往後能否將債務悉數償還，最關鍵還是看內地樓市走勢。
截至今年6月的中期業績，奧園已屬負資產公司，淨負債205億元。期內虧損近29.4億元，借貸1,088億元，包括長短期銀行借款745億元，優先票據及債券344億元，當中超過九成要在年內償還，但手頭現金加受限制存款只有69.4億元。
集團手上投資與銷售物業約1,500億元，若樓價持續下跌，資產會續貶值，甚至能否賣出也成問題。若內地樓價回升，資產升值，公司有機會脫離負資產之列，所以一切要視符未來樓市走向。
房企經過債務重組，通常會獲大幅削債及延期償還，但並不是代表不需要償還重整下的債項，而能否還債，主要看有沒有現金回籠，而作為房地產開發商，手上的產品就是樓字，若銷售理想，才能套回現金，支持營運及償還債務。
去庫存需時
現時內地樓市供應沒減少，但需求持續下滑，雪上加霜是多家房企陷於債務深淵，大家也希望加快銷售步伐，要賣樓套現，減價是不二法門，但當各家房企趕著賣樓，樓盤一窩蜂推出市場，供應肯定大增，樓市不斷受壓，樓價自然愈往下走。
供應雖多，若需求持續，問題也不大。但現實是需求亦同步下跌，中指研究院《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，去年內地百大房企的銷售金額計算，合共62,791億元，按年下跌17.3%。
坦白說，房屋並非單純是居住用途，許多時被視作投資工具，當房價不斷上漲，人們怕今天不買明天更貴，愈搶著買。樓價回調時，初期或有人認為相宜而入市，過不多久，樓價再跌時，情況就逆轉，因人們深恐今天低價成交或許是明天高價，大家也不再入市。
情況更嚴峻是，當有個別開發商未能如期交樓，人們就怕收不了樓，市場大眾看在眼裹，也不敢貿然入市，擔心樓盤最終爛尾，損失慘重，結果進一步拖低需求。
樓市要復蘇，先看何時能去庫存。上海易居研究院去年的《百城住宅庫存報告》表示，在百大城市中，有68個去庫存周期要超過14個月，部分次一線的城市，如山東日照及河北香河，要超過4年時間，景德鎮及西寧，更要5年以上。
據西南財經大學2022年底發布的《中國城鎮住房空置分析》報告，內地有1.2億套空置房，較2021年的6,500萬套大增近85%。
這個冬天特別長
房地產向下的態勢一旦形成，很難會短期扭轉，因為需要時間去消化市場的供應，即使去庫存成功，另外亦要市民對房價重捨信心，要人們扭轉對房價未來下行走勢看法，他們才敢入市，這是需要相當時間。香港97樓市下跌至2003年，整整花了6年時間才回穩轉上。
當然，還要看中國的經濟情況﹐經濟增長理想，人們口袋有錢，才想到買房子，才有能力改善居住環境。而中國今年經濟增長率，世界銀行估計只有4.5%，許多國際投行也預期，內地經濟增長保五有困難。經濟的放緩，毫無疑問影響人們對房子的需求，再而影響樓市回升。
奧園成立於1996年，乘著中國經濟起飛及國力日盛，國家開始積極舉辦國際大型活動時，郭梓文將運動會完結後的選手村進行改造而出售，令集團賺取可觀利潤，此亦為何公司命名為奧園，因為是跟奧林匹克運動會息息相關。
發展廿多年，奧園經歷多番起跌，好幾次也如郭梓文所言，最終等到春天來臨，然而今次的冬天是歷來最漫長，能否等到春天到來，抑或之前就被凍死在嚴寒，除了看郭梓文的能耐，很大程度要看未來內地樓市。
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