李兆基豪借恒地600億打造中環商業王國

2023年11月07日

0012.HK

Lee Shau-kee lent Henderson Land HK$60 billion

恒基地產近年銳意在核心商業區大展拳腳，大股東李兆基通過股東貸款，借出600億資金，希望成就集團的雄圖偉願

重點

截至今年6月底，恒地淨借貸779億元，淨負債比率只有24%
李兆基借出的股東貸款，恒地無需扺押亦沒有償還期

劉智恒

近期多家內地開發商資金鍊斷裂，債務臨門，個別公司更要在旗下物管公司上動腦筋，調動資金應急。相對內地，香港發展商雖然未至於陷入絕境，但亦面對頗大壓力，有地產投資信託基金更因利率不斷上升，租金收入被蠶食殆盡，導致上市十多年首次沒有派息。

面對高息壓力，香港四大地產發展商之一的恒基兆業地產有限公司(0012.HK)大股東李兆基家族，就選擇在自己的錢包掏錢，真金白銀拿出高逾600億港元(549億元)，貸款予上市公司。在芸芸本地上市企業中，能獲大股東慷慨借出巨額資金的公司，幾乎絕無僅有。

上月剛公布中期業績的恒基地產，淨利潤接近60億港元，按年上升近兩成半，每股派息維持0.5港元，淨借貸近779億港元，淨負債比率只是24%。在樓市不景及息口高企環境下，能派出這一份成績表，也算是交足功課。

股東貸款沒期限

亮麗成績背後，全因大股東李兆基家族為上市公司作出相當支持，根據中報的财務狀況表內顯示，同母系附屬公司借款達600億港元，該筆股東貸款更屬無抵押及無固定還款期。至於利息方面，雖然恒地沒披露，但據中報顯示的中期融資成本為3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否則是須要通過獨立股東會議通過。

對於恒地來說，中期淨負債比率能在24%，毫無疑問是得益於該筆龐大貸款，否則比率將升至近43%，雖然也不是什麼危險水平，但能有較低的比率，就顯得公司財務狀況更健康。

另外，以低息獲大股東借款，面對近年息口不斷上升，就不用擔心，會令上市公司百上加斤，在資金調動上更靈活，也減少向股東派息的影響。

而且，貸款是沒有年限，對上市公司十分有利，省卻上市公司要為借貸作再融資的工作及時間。加上是無須抵押，上市公司的壓力大大減輕。

借款用在那裏

李兆基能借出天價貸款，究竟用意為何？我們再看看中報表述：「墊款是用作集團償還截至2021年12月31日止年度，作為收購土地產生的銀行借款。」翻查資料，恒地當年度作出驚人收購，斥資508億港元，投得中環海濱3號地皮。

事實上，要成為中環地王，是多位發展商心中的宏願。香港是世界金融中心之一，在亞洲的地位更加舉足輕重，中環則是香港商業中心，區內物業吋金呎土，而且供應稀缺，即使有錢也未必能購入優質商廈。

回歸以前，香港作為英國殖民地，英政府對自己國家的企業當然照顧有加，英資的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港開埠以來，透過旗下的置地控股(HKLD.LSE, H78.SGX)不斷在中環買地建樓，經歷多年發展，中環一幢幢拔地而起的參天巨廈，大部分是置地或同系公司的物業。包括交易廣場一至三期、怡和大廈、遮打大廈、太子大廈及文華酒店等，總樓面面積45萬平方米(484萬平方呎)，更透過行人天橋，將所有物業連結起來，儼然如一個商業王國。

七年之約

其他發展商或企業，縱然有資金，想在中環建立橋頭堡也不容易，因為區內根本沒土地可供發展。但華資大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世紀八十年代，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤及郭得勝等幾大華資富豪牽頭，在市場不斷收購當年仍在港上市的置地股票，計劃聯手鯨吞置地。原先進展順利，豈料置地命不該絕，87年股災爆發，華資地產商大失預算，最終雙方談判，由置地買回華資地產商手上的股票，華資地產商則承諾，七年內不再狙擊置地，雙方達成協議，地產商鳴金收兵。

經此一役，置地提高警覺，加上香港經濟及政治發展物換星移，怡和系公司悉數遷冊離香港，中環地王之爭暫偃息旗鼓。然而隨著中環填海，個別實力日益擴大的本港地產商，對中環土地虎視眈眈，首先是機場鐵路發展，中環填出一片土地，新鴻基地產(0016.HK)及恒地眼見機不可失，聯手投得地皮，並建成國際金融中心，其中第二期大樓，與對岸的環球貿易廣場互相輝影，構成維港門廊。

亦因填海造地，為其它財團提供落戶中環的機會，原本新鴻基地產實力雄厚，可惜因三兄弟的爭拗，內耗令公司元氣大傷，大量人才離去，公司經此巨變，在發展上也變得審慎。恒地對於中環的發展念念不忘，幾年前以近233億港元投得金鐘美利道2號商業地，將建成The Henderson。3年前政府推中環填海而來的海濱3號地皮，恒地更不惜一擲萬金，斥資508億港元成功中標。

恒地在中環及金鐘的項目面積，加起來約350萬平方呎，雖未足與置地分庭抗禮，但已將距離拉近至只差一百萬平方呎。不過，雖贏得地王歸，但當年出價過於勇進，付出沈重代價，海濱3號的成交較第二高的標價高出37%，加上近兩年全球經濟走弱，中環商廈價值及租金受到影響。然而，在大股東全力支持下，恒地面對壓力大大紓緩，倘若趁市況回落而續吸納土地或收購項目，要成為明日的中環霸主，或許只是時間問題。

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Strong quarter doesn't make Yeahka a bargain

季度數據雖強勁移卡估值不便宜

移卡第三季的業務數據亮麗，但公司估值較高，股價上升空間受局限重點： ‧第三季度GPV環比大升50% ‧預期市盈率逾30倍，估值不平　白芯蕊曾獲美國女股神伍德（Cathie Wood）垂青的移卡有限公司09923.HK），股價在6月26日在16.58元見頂後不斷下沉，累計跌幅更一度大跌超過五成，但集團在11月24日公布營運數據，稱海外支付交易量（GPV）比去年多，刺激股價當日勁升7.4%。移卡於2011年由劉穎麒成立，劉穎麒曾擔任騰訊（0700.HK）財付通總經理，2012年獲得騰訊的戰略投資，2013年移卡成立樂刷科技，該公司在2014年獲得人行頒發銀行卡收單許可證和移動電話支付許可證的支付牌照，更在2019年7月成功續牌。隨著業務不斷發展，集團由早期銀行卡的「銷售時點情報系統」（POS）的收單業務起家，變身成為中國最大非銀行獨立二維碼支付服務提供商，同時也擁有到店電商業務，現時劉穎麒為移卡大股東，持有35%股權。據最新業務公布，集團海外業務表現突出，第三季海外GPV已接近13億元，超越去年全年海外GPV（約11億元），也較第二季的8億元大升50%，集團解釋旗下投資企業富匙科技擴大服務範圍，為Playmade、珍寶及士林台灣小吃等多個亞洲地區商戶提供服務。海外支付費率勝國內參考移卡中期業績介紹，富匙主攻商戶一站式SaaS數字平台，是為用戶構建由需求主導的沉浸式購物體驗平台，目的是打造AI商店，特別是針對國際性客戶，提供定制化服務。內地券商太平洋證券曾指出，移卡海外業務支付費率為國內約5倍，毛利率超過50%，也是內地約4倍，因此以集團第三季海外支付GPV按季增長50%推斷，意味上季業績將有不俗表現。更重要是移卡海外業務仍有望擴充空間，太平洋證券曾指出，移卡透過滙豐等全球性金融機構支付渠道，配合計劃在美國與日本等主要經濟強國大展拳腳，加速構建全球生態，相信移卡業務有望走向歐洲龍頭支付企業Adyen的模式。夥美團建生態內地業務方面，移卡在2020年進軍到店電商業務，即是消費者在線上平台完成交易，當中涉及購買或預訂，然後到指定實體店享受服務或提取貨品。受惠與美團（3690.HK）等SaaS生態夥伴合作，不單共同拓展渠道，同時提升商戶及消費者服務品質，移卡第三季內地GPV達人民幣6,163億元。雖然內地支付費率比海外業務低，但數量仍有望增長，特別是移卡主攻本地生活服務平台。據調研機構艾瑞咨詢預測，2025年中國本地生活服務規模將有望超過35萬億元，即相當於2020至2025年增長達12.6%，由於龐大本地生活市場及滲透率持續提升，將為移卡到店電商服務提供更廣闊發展空間。雖然到店電商目前競爭大，包括內容平台商例如抖音、快手（01024）也相繼入場，但行業最大龍頭是美團，美團與移卡業務上緊密合作，美團聚焦大中型商戶，移卡以支付作為入口，特別是針對數字化程度低的中小微商戶，疫情過後中小微商戶數字化轉型迫切，給移卡帶來巨大發展機遇。另一方面，人工智能年代下，移卡為商戶推出AI解決方案，旗下廣告精準營銷公司創信眾成，讓商戶僅需輸入關鍵字，便能自動生成圖像與視頻，大大節省演員、剪輯等人力成本。單是上半年，移卡相關交易量每月已按月增長40%，素材成本大幅降低80%，並佔集團上半年AI生成內容總視頻製作量20%。創信眾成更成為抖音母公司字節跳動體系內，首家能將內容轉化為利用電腦技術創造虛擬人物的合作夥伴，打造數字智慧商業生態。整體來講，移卡擁有人工智能及支付概念，加上與美團抖音等企業關係密切，配合海外業務增長強勁，彭博綜合市場分析，估計移卡今年收入有望重拾增長，或能達到133.5億元，按年升8.6%，淨利潤更有望大增38.6%至1.14億元。雖然移卡在市場經常回購股份，奈何估值實在不平，預期市盈率達30倍，意味上升空間未必太多，若女股神伍德再度買入移卡，相信才能再度刺激股價造好，否則股價只會悶局橫行機會較大。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年12月01日

9923.HK

簡訊：江西銅業擬斥9.05億美元全面收購SolGold

礦業公司江西銅業股份有限公司（0358.HK；600362.SH）周日宣布，擬以每股26便士（0.34美元）的價格收購其未持有的銅金礦商SolGold Plc（SOLG.L）剩餘88%的股份。該報價較該股近期交易水平存在溢價。江西銅業稱，目前已持有SolGold約3.66億股，佔該公司已發行股本約12.19%。按收購價計算，其餘26.3億股涉資約6.84億英鎊（約9.05億美元）。公司補充，相關建議仍屬非約束力階段，且已遭SolGold董事會拒絕。公司表示：「本公司保留提出其他對價形式或不同對價組合的權力，並保留在特定常見情形下以不優於潛在收購所載條款對目標公司提出要約的權利。」股價方面，江西銅業港股周一午後曾升約8.1%，報33.16港元，年初至今累升約136%。SolGold上周五收報29.55便士，升13%，較收購價高出約13.7%；該股11月前三周主要於17至20便士區間交易。陽歌欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年12月01日

0358.HK

600362.SHG

800萬顆枕頭撐起營收亞朵迎來豐收年

受惠零售業務表現強勁，酒店營運商亞朵預期2025全年收入將增長35%，高於年初預測的25%增幅重點：亞朵第三季營收按年增長38.4%，並將全年營收增長指引由原先預測的25%上調至35% 平均可出租客房收入（RevPAR）在第三季仍持續下滑，但公司表示，隨著「十一黃金周」七天假期表現強勁，相關情況有望改善陽歌對亞朵生活控股有限公司（ATAT.US）而言，2025年的成長故事要從一顆枕頭說起。這家高端酒店營運商於上周公布第三季業績時表示，預期今年全年營收將增長35%，較年初預測的25%增幅大幅上調。推動這一增長的主要動力來自公司的零售業務，該業務讓住客可透過亞朵的線上商城購買房間內所使用的各類產品。其中表現尤為出色的是寢具產品，包括枕頭在內的床品銷售成績亮眼，成為零售業務增長的主要帶動來源。投資者普遍受到公司最新財報的鼓舞，帶動亞朵股價在上周公布業績後的五個交易日內上漲8.5%。分析師對該公司同樣評價正面，目前追蹤該股的19名分析師全數給予「買入」或「強烈買入」評級。在中國經濟放緩前景不明朗的背景下，這樣的一致看好可說相當罕見。亞朵亦未能完全免受經濟放緩影響，旗下平均可出租客房收入（RevPAR）在第三季再度按季錄得下滑。RevPAR是業界最受關注的核心指標，結合房價與入住率表現。2023年受疫情後「報復性旅遊」浪潮推動，亞朵及其同業的RevPAR曾錄得強勁增長，但自去年起已開始轉為收縮。稍為令人鼓舞的是，今年以來，亞朵RevPAR的跌幅持續收窄，第三季按年僅下滑2.4%至371元，反映房價策略調整已開始帶動入住需求回穩。與此同時，旗下定位於入門市場的「亞朵輕居」品牌表現突出，成功吸引重視性價比的消費族群。另一項正面訊號則來自中國十一黃金周假期期間，公司旗下酒店的RevPAR錄得回升，相關成果預計將反映在第四季業績報告中。亞朵創辦人兼董事長王海軍在業績電話會議上表示：「就酒店行業而言，第三季以來整體市場已呈現溫和復蘇。」他補充：「雖然旅遊及休閒需求持續保持強勁，但行業同時呈現出熱點快速轉移及區域復蘇不均的特徵。」惟未有作出具體說明。與中國多數面向消費者的行業一樣，休閒與旅遊產業在疫情期間遭受重創後，於2023年出現強力反彈，但在經濟增速放緩的壓力下，自去年起再度走弱。在此背景下，亞朵及部分同業透過積極擴張新酒店網絡，部分延續了自身的成長故事。第三季期間，亞朵新增開設152家酒店，截至9月底旗下酒店總數增至1,948家。該數量大致與公司上半年新增酒店總數相當，顯示其開店節奏正持續加快。這股擴張速度預料將延續至第四季。公司在業績電話會議上表示，對於實現年初訂下「至2025年底營運2,119家酒店」的目標仍具「充分信心」。若要達成該目標，公司第四季須再新增171家酒店。金枕頭受新酒店加速開業帶動，亞朵第三季收入按年增長38.4%，增至26.3億元（約3.72億美元），較前兩個季度有所提速。這使得公司首九個月累計收入按年增長35.5%，也正是公司將全年收入增長預測由原先的25%上調至35%的主要原因。零售業務堪稱公司推動營收強勁增長的「秘密武器」。第三季該業務收入按年激增76.4%，由去年同期的4.79億元升至8.46億元。相比之下，核心酒店營運業務的收入增速明顯放緩，第三季按年僅增長25.5%，由去年的13.7億元增至17.2億元。隨著零售業務快速擴張，其收入佔比已由去年約四分之一提升至目前接近三分之一，在集團收入結構中的比重顯著上升。尤其是在寢具產品銷售方面表現更為亮眼。公司表示，零售業務近期的暢銷產品之一為「深睡記憶枕」，該產品上市後首25天即錄得商品交易總額（GMV）達1億元，自開售以來累計售出800萬個枕頭。今年首九個月，公司零售業務收入按年增長75%，使公司有信心預測全年相關收入增幅將「至少達65%」。不過需指出的是，該項業務於2024年曾錄得高達126%的增長，顯示隨著業務逐步成熟，增速很可能持續且快速放緩。零售業務是亞朵的一大特色，也可能是讓分析師高度看好公司的原因之一，因為其毛利率明顯高於酒店主營業務。亞朵表示，第三季零售業務毛利率為52.7%，按年持平；相比之下，酒店業務毛利率按年上升1.3個百分點，至明顯較低的37.3%。在盈利方面，公司同期淨利潤按年增長24.6%至4.74億元。相較收入增速，盈利上升較為緩慢，主要受非營運因素影響，包括稅項開支增加。公司同時宣布派發本年度第二次股息，令全年派息總額增至逾1億美元。儘管分析師普遍看好該公司，但投資者的態度似乎較為分歧。即使亞朵股價今年已累升45%，其股票的預測市盈率（P/E）仍僅約20倍，遠低於競爭對手華住集團（HTHT.US; 1179.HK）的35倍。華住的中國核心業務同樣承壓，第三季RevPAR按年下跌4.7%，但該公司同時擁有龐大的海外酒店資產組合，該部分業務多年受壓後已開始出現復蘇跡象，第三季RevPAR按年回升6.1%。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年12月01日

ATAT.US

簡訊：高鑫零售CEO沈輝辭任李衛平接任

大潤發超市連鎖店運營商高鑫零售有限公司（6808.HK）周日公布，執行董事兼首席執行官，因需要投入更多時間於其家庭事務而決定辭任，其職務由李衛平接任，有關人事變動自周一起生效。據公司公布，李衛平在零售行業積累逾20年的豐富管理經驗。於2018年9月至2025年11月任職於盒馬，曾任盒馬華北北京大區總經理、盒馬鮮生業態首席執行官及盒馬首席商品官，離任前任職於盒馬總裁辦公室。今年初，阿里巴巴出售高鑫零售全部股權予德宏資本。截至9月底止的2026上半財年，高鑫零售收入按年減12.1%至305億元（43.22億元），虧損1.27億元，去年同期為盈利2.06億元。公司股價周一高開，至中午休市報1.7港元，升5.59%。年初迄今累跌28.5%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年12月01日

6808.HK

重點