2023內地售樓排名

刘智恒

    

内房

    

去年内地销售三甲:保万中

根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。

金茂分拆Reit上市套现

内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。

我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。

香港

甯漢豪

    

怕流标不推住宅地

香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。

本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。

花旗劲劈地产股目标价

外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。

我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。

今天港楼是平还是贵

过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。

一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

Regal signed MOU with MISA

    

中东资金能顶半边天

本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。

近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。

复星旅文迎来最好时光?

一直有传复星旅文 (1992.HK)计划出售旗下的地中海具乐部(Club Med),近日执董德斯坦辞去公司董事会的多个职务,但仍续执掌Club Med,加上在疫后业务增长强劲,似乎出售这只现金牛的机会暂时不会太高。集团亦计划,未来3年新增17家度假村,并预计中国人将成Club Med未来最大客户。

复星旅文董事长徐晓亮表示,公司正在加快“重资产”项目出售,早前接受访问时,强调在经历旅游业的冬天后,将迎来最好的时光。不过,我们认为去年旅游业出现爆发性增长,主要是疫后的报复式反弹;经过一年后,情况或许会放缓下来,内地人未必再心急一窝蜂抢着去游山玩水,始终经济有放缓趋向,加上房价的大幅下滑,或许会影响旅游消费,因此暂时还是保持观望会稳妥一点。

新闻

简讯:京东拟收购德国电子零售商Ceconomy

德国电子产品零售商Ceconomy(CECG.DE)周四证实,正与中国电商巨头京东集团股份有限公司(9618.HK, JD.US)进行收购谈判。据路透社报道,京东出价为每股4.60欧元,较周三股价溢价约23%,交易总值约22亿欧元(25.9亿美元)。 Ceconomy为欧洲最大消费电子零售商,旗下拥有MediaMarkt与Saturn两大品牌,于多个欧洲国家拥有约1,000间门店,员工人数约5万人。2023/24财年,该公司销售总额达224亿欧元,其中网店贡献达51亿欧元。 若交易落实,将使京东得以大举进军欧洲市场,借由Ceconomy庞大的线上与实体零售网络,扩展其在欧洲的电子商务版图。京东去年曾考虑收购英国零售商Currys,但最终未达成协议。 京东美股周四收跌1.36%,收报33.47美元,港股部分周五低开,至中午收入报130.2港元,跌2.33%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:维立志博一鸣惊人 首开爆升逾倍

南京维立志博生物科技股份有限公司(9887.HK)周五正式挂牌,开市即大升逾倍至72.4港元,其后升幅略收窄,中午收市报69.65港元,较定价高99%。 公司共发售3,686.25万股,每股介乎31.6港元至35港元,最终以上限定价,香港公开发售录得近3,494倍超额认购,国际发售超额认购近40倍。 公司集资净额11.79亿港元,65%用于产品的持续临床开发及监管事务、15%用于扩展现有的管线及优化集团的技术平台、10%用于提升生产能力,余下作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:建滔中期盈利增长强劲

建滔集团有限公司(0148.HK)周四表示,公司预计2025年上半年将录得强劲利润增长,原因是其制造和销售层压板及印制电路板(PCBs)的核心业务表现稳健。 公司表示,预计今年上半年净利润同比飙升逾70%,从去年同期的15.1亿港元增至超过25.6亿港元。 建滔股价周五开盘上扬,并在上午交易中上涨9.2%,报HK$28.35。该公司股价年初至今已上涨约50%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Yimutian does agricultural e-commerce

资金紧绌的一亩田 纳斯达克抢滩救急

这家农业B2B平台运营商申请纳斯达克上市,其财报显示去年营收下滑,公司正实施激进的成本削减计划 重点: 一亩田已申请纳斯达克上市,计划筹资最多2,300万美元,其高昂支出导致现金储备岌岌可危 这家B2B平台运营商,去年营收因削减成本下滑,但长远来看,公司有望受益于中国农业现代化进程 阳歌 农业B2B平台运营商北京一亩田新农网络科技有限公司,本已驾轻就熟地收割作物,更准确说是帮助生产者对接采购商。如今,公司因现金储备告急,正转而瞄准纳斯达克上市,试图通过最高募资2,300万美元收割投资者资金。 这家名称意为“一亩田”的企业在概念层面颇具亮点,坐拥超高利润率,且在政府全力推动现代化的农业领域占据领先地位。然而,上周提交的更新版招股书显示,一亩田过往的高支出导致持续负现金流及亏损。过去两年,公司一直大力削减开支。 较之同业,一亩田寻求的估值定位也显激进,意味其股票上市后或将面临压力。 一亩田具有中国电商及互联网企业的典型特质,乘21世纪前二十年数字经济腾飞之势,步入发展黄金期。公司资历深厚,创始人邓锦宏2009年辞去百度营销部产品经理职位,进军农业电商。 经济高速增长时期,投资者热衷向此类初创企业掷下数百万美元资金,不计盈亏地寻找下一个百度或阿里巴巴。邓锦宏借此东风,打造出中国最大的农业B2B平台,截至今年3月末,平台已汇聚3,900万商家及2,100万在售商品。 中国正将农业从分散型小农经济,转向应用先进种植技术的现代化集约农场,一亩田恰逢其时,占据战略契合点。 上月,我们报道拟上市公司潍柴雷沃时,曾详解其智能农械如何受益现代化浪潮。此次转型在《加快建设农业强国规划(2024-2035年)》与《全国智慧农业行动计划(2024—2028年)》两大国家规划中均有部署。此类计划往往预示,相关企业可获得政府资金与资源倾斜。 招股书中的市场数据昭示行业爆发前景,中国农业B2B电商市场规模,预计未来五年以17.5%年增速扩张,为GDP增速的两倍有余,2029年将达2,842亿元(约合400亿美元)。一亩田虽因主营撮合交易收取佣金致营收规模偏小,但占据有利卡位可分得红利。 不过,上述高增速未在一亩田营收端体现,其收入至少从去年开始持续下滑。2024年营收1.61亿元,较2023年的1.88亿元同比下降14%;今年第一季度营收同比下降12.6%至 3,430万元,低于上年同期的3,920万元。 大力削减成本 公司对营收下滑缘由语焉不详,仅模糊归因于“战略性聚焦农产品采购贸易业务,调配资源预算加速主产区零售网络建设”。 但最可能的解释,或许还要回到我们前文提到的那个更为亢奋的时代。这家公司成立于2010年代,当时中国经济仍在快速增长。那时,互联网公司不惜一切代价争夺市场份额,常常招揽那些利润较低的客户,仅仅是为了增加用户数量,即便这种做法会消耗大量资源。 实际上,公司毛利率表现亮眼,今年第一季度从上年同期的73.8%升至79.1%;2024年全年毛利率更高达81%。 但公司营销、管理和研发开支高企,去年总额几乎等同全年营收,导致持续的负现金流:去年净亏损3,490万元,今年第一季度续亏264万元。不过,值得关注的是,两期亏损额同比均大幅收窄。 一亩田似乎终于认清热钱涌动时代已成过往,正大刀阔斧降本增效以求盈利。降本举措在行政开支上尤为显著,去年初至今,削减超过五成,其中主要来自人员优化,截至3月底员工总数为573人,较2023年末的789人缩减逾四分之一。 长期高支出侵蚀其现金储备,3月底仅余63.2万元(不足10万美元),较去年末本就不足的277万元再度锐减。招股书未着重讨论停业风险,推测公司仍具融资能力维系未来一两年运营,以期通过精简开支实现盈利。 以其去年营收及4.67亿至5.72亿美元估值区间计,一亩田市销率(P/S)达21至26倍,定位激进。横向对比,B2B家居电商GigaCloud(GTC.US)市销率仅0.86倍,即便电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)也仅2.13倍,尽管其40%的毛利率仅为一亩田的一半。 核心症结在于,一亩田亟需强化成本管控,需淘汰低效客户及优化人力结构。若能在此前提下维持较高毛利率,待营收重拾增长并实现盈利时,公司或可迎来全新发展格局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里