2023內地售樓排名

刘智恒

    

内房

    

去年内地销售三甲:保万中

根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。

金茂分拆Reit上市套现

内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。

我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。

香港

甯漢豪

    

怕流标不推住宅地

香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。

本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。

花旗劲劈地产股目标价

外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。

我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。

今天港楼是平还是贵

过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。

一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

Regal signed MOU with MISA

    

中东资金能顶半边天

本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。

近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。

复星旅文迎来最好时光?

一直有传复星旅文 (1992.HK)计划出售旗下的地中海具乐部(Club Med),近日执董德斯坦辞去公司董事会的多个职务,但仍续执掌Club Med,加上在疫后业务增长强劲,似乎出售这只现金牛的机会暂时不会太高。集团亦计划,未来3年新增17家度假村,并预计中国人将成Club Med未来最大客户。

复星旅文董事长徐晓亮表示,公司正在加快“重资产”项目出售,早前接受访问时,强调在经历旅游业的冬天后,将迎来最好的时光。不过,我们认为去年旅游业出现爆发性增长,主要是疫后的报复式反弹;经过一年后,情况或许会放缓下来,内地人未必再心急一窝蜂抢着去游山玩水,始终经济有放缓趋向,加上房价的大幅下滑,或许会影响旅游消费,因此暂时还是保持观望会稳妥一点。

新闻

简讯:驴迹科技二供一供股 拟筹1.5亿港元

在线电子导览服务提供商驴迹科技控股有限公司(1745.HK)周一公告,拟以2供1比例供股,每股供股价0.18港元,较上日收市价折让32%,集资1.52亿港元(1,900万美元)。 公司表示,所得资金拟用于升级现有存量电子导览系统;拓展中国境外地区的新增电子导览业务;收购与机器人及低空飞行相关的项目公司;收购景区营运权;及一般营运资金。 驴迹科技去年收入减少10.2%至5.25亿元,净利润大减43.6%至8,185.1万元。公司表示,业绩下滑主要由于去年内地消费市场表现疲弱,国内和出境旅游活动减少所致。 公司股价周二低开9.43%,至中午收市报0.209港元,跌21%。今年以来已跌43.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Zeekr privatization hits speed bump

投资者不满出价过低 极氪私有化进程遇阻

该新能源车企至少有六名少数股东致函公司,称提议的私有化价格过低 重点: 路透社报道称,极氪六名少数股东抗议公司私有化要约价格过低 公司股票当前市销率仅为0.63倍,不到零跑汽车、小鹏汽车等主要竞争对手的三分之一   阳歌 究竟是掉队者,还是潜力尚未兑现的玩家? 这是萦绕在新能源车企极氪智能科技控股有限公司(ZK.US)头顶的一大问题,据路透社上周五报道,公司近期私有化推进遇阻,部分少数股东抗议收购价过低。与此同时,亦有观点认为其低估值事出有因——极氪驶入中国新能源车赛道过晚,且今年销量已开始收缩。 此案亦凸显美股交易所与港交所的核心差异,作为多数中概股上市地,港交所在此类交易中对小股东的保护更为完善,美国市场则不然。 估值问题是本次事件的核心,华尔街投资者对极氪认可度不高。截至周一收盘,其68亿美元市值对应的市销率(P/S)仅0.63倍,不到其三大竞争对手零跑汽车(9863.HK)、小鹏汽车(XPEV.US; 9868.HK)和蔚来(NIO.US; 9866.HK)2.19倍市销率的三分之一,亦不及另一家中国头部纯电车企理想汽车(LI.US; 2015.HK)1.50倍市销率的一半。 接近一个月前的5月9日,控股股东吉利汽车(0175.HK)提议以每股25.66美元收购极氪美国存托股份(ADS),较之前30个交易日平均股价溢价20%。要约令华尔街感到惊讶,因极氪在纽约完成4.4亿美元IPO仅一年多。 当时,极氪声称将成立独立委员会评估要约,鉴于吉利持股比例达65.7%,要约获得股东批准通过的可能性已相当高。 公告发出后,极氪股价跳升,迅速突破收购价。截至周一最新收盘价26.76美元,该股已较收购价溢价4.3%,显示投资者预期吉利可能上调报价。 目前可知,现市价的重要支撑是至少六名少数股东的幕后斡旋。其中五名系极氪早期投资者,声名显赫:包括全球最大动力电池制造商宁德时代、头部私募股权基金博裕资本、在线视频巨头哔哩哔哩及美国芯片巨头英特尔旗下风投机构英特尔资本。 路透社报道,上述四家企业与Cathay Fortune共同向极氪发出两封信函,指当前报价低估公司价值并要求提价,声言极氪相较同行具备更优现金流与盈利前景。报道还称,投资机构Y2 Capital亦向极氪管理层发送了类似信函。 港美规则存差异 五名股东联名信要求极氪必须获得多数独立股东批准后方可推进私有化,此处正体现前文所述,美港交易所规则存在重大差异。 在美私有化仅需持有多数股份的股东批准即可推进,本例中吉利占据绝对控股地位,意味提交股东表决的任何方案几乎必然通过。 相形之下,港交所设有专门保护此类交易中少数股东的规则,要求方案须获独立股东多数票通过。意味本次私有化须取得吉利所持股份之外剩余34.3%股份持有者的多数支持。正因如此,港股私有化方案失败率远高于美股。 联名股东深知吉利无义务提价,故要求最终收购价仍需经其表决认可。那么,在这种情况下,吉利考虑提升报价的原因何在? 参照市销率,吉利25.66美元报价确实偏低。按理想汽车市销率推算收购价应为64美元;若对标零跑、小鹏和蔚来的市销率,收购价更将跃升至93美元。 极氪估值折让有其合理成分,其驶入中国新能源车赛道较晚。今年4月,极氪品牌车销量仅为13,727辆,远低于零跑的41,039辆、理想的33,939辆及蔚来的23,900辆。此外,2024年强劲增长一整年后,4月销量同比下滑14.7%,初显疲态。 这些销量数据及趋势,或可解释市场为何看低极氪估值。不过,公司亦具备关键优势,就是其背靠中国最成功民营车企之一的体系。经十余年并购与内生增长,规模庞大的吉利旗下拥有多家上市企业,包括瑞典沃尔沃、极星及英国路特斯。 吉利创始人李书福以商界谋略著称,这正是其可能听取六名不满股东抗议的原因。宁德时代或是吉利新能源车核心电池供应商;英特尔、博裕和哔哩哔哩均系业界翘楚,若感知遭受不公,或将伤及吉利商誉及未来融资潜力。 据此,我们或可预期吉利将提升报价。核心问题在于提价幅度,追平国内同行估值几无可能,但若按0.75倍市销率(即理想汽车当前比率的一半)折算,收购价仍将达30.54美元,较现股价溢价约14%。…

简讯:配股集资23亿港元 海昌拱手相让控股权

经营主题公园的海昌海洋公园控股有限公司(2255.HK)周一公布,向祥源控股配售51亿新股,每股作价0.45港元,集资22.95亿港元。新股占扩大后股本38.6%,祥源控股成为控股股东,原海昌大股东曲程持股量将被摊薄至约29%。 是次的配售价较周一海昌收市价大幅折让46.4%,集资所得将用于推动核心业务、偿还部分债务,及支持日常运营。海昌表示,受到新冠疫情影响以及近年复杂的外部市场环境,公司持续出现经营亏损,导致流动资金受压,故要进行相关融资安排。 祥源集团从事投资及经营文化旅游,持有浙江祥源文旅(600576.SH)及安徽省交通建设(603815.SH)。 海昌周二平开报0.84港元,之后股价迅即下跌逾一成,公司股价相较年内高位跌近30%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
SANY making another bid at IPO, valuation upside limited by low ROE

三一重工上市再闯关ROE低限制估值提升

公司曾计划在中国香港、瑞士及德国上市,但基于市况波动后搁置 重点: 三一重工挖掘机销量全球最大 海外业务比重持续增加,占去年总收入逾六成   白芯蕊 香港新股市场又再次炽热,尤其多只内地已上市的公司来港挂牌,继A股之王宁德时代(3750.HK, 300750.SZ)在香港挂牌后,有“药中茅台”之称的恒瑞医药(1276.HK; 600276.SH)也来港上市,连全球第三大的工程机械商三一重工股份有限公司(600031.SH),最近也递交上市申请文件,为进军港股铺路。 前身为涟源市焊接材料厂的三一重工,于1989年由梁稳根、唐修国、毛中吾和袁金华共同创办,1994年改组为一家专注于工程机械制造的公司,2000年改制为股份有限公司,2003年7月公司在上海证券交易所主板上市挂牌,2013年海外收入超过100亿元,2023年海外收入占比更超过50%,目前大股东为三一集团,持有总股本29.46%,曾是中国首富的梁稳根,持有三一集团56.74%的股权。 早在2011年,三一重工已计划赴港上市,之后在2022和2023年亦曾宣布考虑在瑞士证券交易所和法兰克福证券交易所挂牌,但基于市况波动,取消上述各项上市计划,因此此次计划在港上市是第二次闯关。 市场对挖掘机需求大 其实全球工程机械市场规模庞大,尤其受惠基础设施投资、能源需求、智能化转型、矿山与采掘设备技术升级等带动增长,据弗若斯特沙利文的资料,2024年全球工程机械市场规模已达2,135亿美元,估计到2030年会增至2,961亿美元,期内复合年增长率为5.6%,以销售计,三一重工位列全球第三大工程机械企业。 工程机械市场可细分为挖掘机、装载机、起重机械、路面机械、混凝土机械和桩工机械,当中以挖掘机为工程机械行业中的核心,2024年全球挖掘机市场规模达632亿美元,占全球工程机械市场的29.6%,预计到2030年,挖掘机市场规模达928亿美元,在全球工程机械市场占比则提高至31.3%。 挖掘机为重型工程车辆,广泛应用基础设施建设、矿山开采和城市发展等领域。近年来智能化、节能环保技术加速应用,进一步提升施工效率和设备耐用性,配合矿山和大型基建项目,变相令挖掘机新增和替换的需求持续扩大。 三一重工为挖掘机行业龙头,以2020年至2024年销量计算,市场份额达11.3%,为全球销量最多的挖掘机企业,在中国市占率达24.5%,更是自2011年后,连续14年在中国位列第一位。 毛利率续攀升 挖掘机是三一重工最大业务,去年收入及毛利为303.73亿和96.67亿元,按年分别升9.9%和13.4%,占集团总收入及毛利38.8%和46.2%。受惠大中型挖掘机海外销售持续增长以及中国市场复苏,带动小型挖掘机需求回升,因此推动三一重工去年总收入升5.9%至783.8亿元,纯利按年升32%,达59.75亿元。 此外,三一重工毛利率持续攀升,由2022年的22.6%提升至2024年26.7%,除了占整机制造20%至35%的钢材价格近年持续下降,还有集团零件自给率高,整体已达60%,挖掘机零部件自给率更高达90%,带挈集团毛利率有较佳的表现。 三一重工虽是中国企业,但海外收入持续增加,由2022年只占集团总收入的45.5%,增加至去年62.3%,当中亚澳地区 (即亚洲、澳洲及中东)在海外收入中占比最高(占42.6%)。 此外,三一重工对股东派息亦慷慨,2003年在上交所上市以来,共派股息293亿元,2022至2024年股息占净利润30.6%、40.4%和49.8%,反映对股东不薄。 不过,要留意工程机械销售也有淡旺季之分,通常冬季销售额会较低,主要是受寒冷天气和春节影响,故工程活动减少,项目暂停或放慢,导致对工程机的需求下降。然而,随着春季到来,施工活动渐增,加上新项目在春季上马,令工程机械销售额会增加。 ROE比国际同业低 整体来讲,三一重工股本回报率(ROE)较低,去年只有8.5%,对比国际同业美国上市的Caterpillar(CAT.US)及小松制作所(6301.JP)分别为55.3%和14.1%,但三一重工A股估值却达23倍,相反Caterpillar及小松制作所则只有16.7倍和9.2倍,因此三一重工A股估值稍偏贵。 三一重必须提高业务营运效益,也可透过回购提升股本回报率,一旦ROE提高至双位数,配合在全球机械市场的领导地位,股价才有上升机会。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里