龙湖集团

万科前三季大亏179亿元，但情况似乎正在好转 重点： 万科前三季度亏损179.4亿元，去年同期为赚136.2亿元 “十一”假期实现认购金额102.2亿元    李世达 中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”，但刚出炉的三季度财报，再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。 据中指研究院数据，去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元)，按年大减24.5%，股东应占亏损179.4亿元，去年同期则赚136.2亿元。 据称这是万科成立以来，首次录得三季报亏损，也是公司有史以来最大的业绩亏损。 根据公司三季报，今年第三季度公司收入771.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米，贡献615.5亿元，合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元，合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。 另据万科在深交所公布，公司9月合同销售金额174.2亿元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。 今年前三季度，万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米，结算收入为1,732.3亿元，分别按年跌24.4%和29.1%；同期，房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%，同比下降11.9个百分点。 销售层面，前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。 有息负债超3,200亿元 市场形势的恶化，除了经营层面的大幅亏损，也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末，万科持有资金约797.5亿元，较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末，公司有息负债合计3,276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，资金“缺口”仍然庞大。 公司表示，今年1至9月偿还有息负债近700亿元，已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，且仅在明年一季度，就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。 万科指，第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计，经营活动的现金流量净额为负48.5亿元，去年同期为正2.4亿元。 为解决资金问题，万科频频折价出售资产。根据三季报，今年前九个月，包括资产出售与资产证券化在内，万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。 此外，万科也采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售，首三季回款率100%，同时开展存量资源盘活，即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元。 万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，只设置与项目直接相关的业务职能。 前三季度通过打通“由售改租”模式，万科盘活内外部存量房源超8,000间，其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月，万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7% 前三季新增融资774亿元 同时，万科融资动作频频。今年1至9月，公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初，公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元，由旗下子公司提供资产抵押进行担保。 自9月下旬以来，中国房地产利多政策频出，市场吹起暖风。三季报特别提到，“十一”期间市场整体活跃度提升，公司取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%。 自10月2日以来，内房股迎来一波追捧，万科股价逆转年内跌幅，今年至今录得2.6%涨幅，不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍，但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍，并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。 屡屡被传即将暴雷的万科，透过不断融资与抛售资产以撑待变，守住不违约的底线，并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量，为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来，“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。…

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌，但销售金额仍远远抛离多家开发商，成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企 重点： 绿城今年首四个月销售达525亿元，超越龙湖成为民营房企销售一哥 集团能避开内房市场下沉的一劫，全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风      刘智恒 祸兮福所倚，福兮祸所伏？ 正当民营房企负债累累，在疲弱楼市叫苦连天的时候，绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀，这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商，早年吃尽高负债的苦头后，痛定思痛一改高杠杆策略，今天非但能成为幸存者，更跑赢一众民营房企，让人始料不及。 绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元)，按年下跌26%，今年1至4月累计销售525亿元，按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成，但跌幅相对其它民营房企要低，累计或单月销售亦远高于行业对手。 首季销售民企称王 今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数，碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元，保利置业(0119.HK)亦只有56亿元，即使强如龙湖集团(0960.HK)，首四个月的销售也是324亿元，同比只是绿城的一半。单计销售金额，绿城暂居民营房企之冠。 近年民企开发商的业绩每况愈下，绿城收入却节节上升， 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元，去年股东应占溢利31.2亿元，按年升13%。 财务情况也远较同业健康，截至去年底止，包括抵押银行存款，集团银行存款及现金达734.5亿元，总借贷1,461.4亿元，净资产负债率只是63.8%，一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。 是什么原因，当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来，绿城的财务仍然游刃有余，还能在疲弱的楼市获取利润？ 两次侥幸逃出生天 箇中原因其实是早历风险，反能及早调整策略，最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城，曾两次走在破产边缘，集团2006年在香港上市后，借助这个金融平台，不断融资疯狂买地扩展，岂料2008年金融海啸，中国经济放缓，绿城面临资金链断裂，那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK)，却获幸运之神眷顾，政府为刺激经济进行4万亿救市方案，银行借贷立时松动，绿城得以逃过一劫。 危机过去后绿城并未汲取教训，续以高杠杆发展，期间公司确能急速壮大，但亦站在风口浪尖，销售稍不如意，随时有翻车之危。到2011年时，内地楼市放缓，绿城问题渐渐浮现，公司负债360亿元，负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音，时任董事长宋卫平频频在网上解话，问题不断发酵。 直至2012年，宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股，九龙仓共注资51亿港元，绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权，翌年再增持4.6%权益，至此宋卫平将大股东地位拱手相让。 经一事未必长一智，但经二事就真的不能不引以为戒，绿城不断出售项目，除减省开发资金，亦可套现偿还债项。引入投资者后，过往的急进发展受到制约，特别九龙仓起了一个监控作用，根据双方协议，绿城的净负债比率超过100%时，当有重大投资，若九仓认为对整个财务有影响，可否决掉这一决定。 汲取教训审慎而行 绿城一改勇进作风下，集团的负债急速减低，亦不再以高杠杆发展，因而能在今次内房危机中，有充裕能力去应对。 除了审慎理财外，集团近年亦将发展策略改变，由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示，过去五年，他们只聚焦一二线城市，包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市，代价是在楼市兴旺时未能受惠，影响集团收入。同时，优质地区的拿地成本也相对高，令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。 不过亦因为集中一二线优质区，供应量远较小城市来得紧绌，于是楼价得以企得较稳；同时大城市的居民收入相对高，物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下，对集团的销售提供了一定保障。 另外，绿城财务稳健，毋需政府协助保交楼或提供借贷，市场对其兴建的项目信心就较大，有意置业的人，会倾向选择绿城的楼盘，因烂尾风险低，不怕最终收不到楼，于是有助其项目的销售。 绿城虽能成为逆市奇葩，但要注意内地楼市供应量仍然庞大，去库存需要一定时间。在大环境不济下，开发商纵有天大本领也难独善其身，但只要能在逆境中生存下来，未来就有机会做大做强。 正如绿城首席运营官李骏早前所言：“最重要是活下去。” 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

刘智恒       ▷ 香港                                                                                              陈茂波称短期不推增值税 香港股楼税收大减，政府财政收入面临大压力，财政司司长陈茂波早前曾表示，开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后，引起市场一片争议声，特别是地产发展商，更是大力反对；投资银行即时配合，摩根大通发表报告，指以部分国家实施50%资本增值税率为例子，港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。 摩通的报告似有点危言耸听，世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种，香港即使推行，未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄，资本增值税无疑是其中一个税源，但在经济疲弱，股市每况愈下，楼市亦在调整的时候推出，确实对经济不利。不过，及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应，表示须顾及本港竞争力，短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波，终在财爷一句说话而消弭下来。 打击滥用公屋严查内地资产 为要有效运用房屋资源，房屋署近年致力打击滥用公屋单位，今财年首8个半月，房署已回收2,100个滥用或违约的单位，是上一个财年的总量。与此同时，房署正研究，严查公屋住户在内地及海外的资产申报，署长罗淑佩强调是“有的放矢”。 现时港人申请公屋时，为免超越资产规限，许多时未必将内地或海外的资产申报，过去房署在此方面的审查没那么严谨，加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间，令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔，会在此加大力度，以打击滥用公屋资源，相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。 港发展商纳入支持名单 早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企，据市场消息，平安银行已列出一份白名单，总共有41家房企被纳入其中，当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE)，金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外，香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。 香港发展商的财务状况并没太大问题，负债比率相对要低，财政稳健，对资金需求没急切性。当然，这次在白名单榜上有名，对本港发展商来说，属好事一椿，反正就是多了一个融资窗口。相反，内地政府对情况较差的房企，暂未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具实力房企为先，避免不利消息会令优质企业受牵连。 ▷ 内地       内地新盘楼价六连跌 内地楼价仍然持续下调，路透根据国家统计局公布的数据推算，70大中城市新建商品住宅价格指数，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是过去九个月最大，亦是连续第六个月下跌。70大城市中，下跌的有62个，上升的只有7个，只有一个是持平。四大城市中，按月比较只有上海升0.2%，北京持平，广州和深圳分别下跌1%及0.9%。 我们认为，房价一形成下行趋势，跌势将会持续，虽然中间或会有所反弹，但整体方向是跌多于升。事实上，欧美国家针及西方资金外流下，内地经济受到相当压力，世界银行也估计内地今年经济增长4.5%；至于房地产，房屋供应没减少，但需求正在减弱，房企去年第四季的按月销情走弱，趋势很大机会延续，今年也未许乐观。 融创文旅项目乏人问津 内房企业急需现金还债，又或将发展中项目脱手，以减轻资金负担，《每日经济新闻》报道，融创中国(1918.HK)在近一个月，先后放售4个文旅项目，包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店，以及昆明城，但反应十分冷淡，有项目甚至无人问津。 其实又很易理解，内地大部份民企负债累累，大家似乎也要赶卖资产，那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的，主要是几家大型国企，但目前楼市每况愈下，他们手上也不是没有存货，那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目，主要以收租为主，资金回笼更慢，对开发商来说吸引力低，即使卖家愿意大幅劈价，也不容易找到买家。 ▷ 咏竹坊文章       百果园出师未捷先跳水 刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK)，股价突然闪崩，一天下跌30%，市场推测是部分股份锁定期过去，即被大手抛售，公司只回应业务一切正常。此前，《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计，在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元，门店数量逾1万家，最终成为全球果王。 咏竹坊报道指出，百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商，过去市场有垢病，加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外，公司的毛利率较低，纯利率更只有低单位数，但市盈率则偏高，股价未跳水前高达21倍，相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强，公司曾未按规定期限公示2022年报告，被深圳官方机构列入经营异常名单，去年中大股东按股，予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘，市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…

刘智恒      ▷ 内地      陈天桥成美国大地主 曾经在内地网络游戏界叱咤一时的陈天桥，近日被外地媒体发现成为美国大地主，据土地报告(The Land Report)透露，陈天桥在俄勒冈州持有19万8千亩林地，是第二位拥有最多美国土地的外籍人。 出生于浙江的陈天桥，在上海长大，毕业于复旦大学，1999年创立了盛大互动娱乐，一度成为内地最大的网络公司，在美国纳斯达克上市后，更荣膺中国首富。至2012年将公司私有化，之后陆续卖掉盛大文学及盛大游戏。他于2015年斥资8,500万美元，向富达国民金融收购俄勒冈州林地。我们看，美国地大物博，林地并非核心地区的商业或住宅地，升值潜力似乎有限，陈天桥以几千万美元就做大地主，除非他有志于农林业发展，否则实际的价值未必太大。 人行出手撑楼市 内地楼市销售持续疲弱，《经济观察网》报道，人民银行批核1,000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个城市购买商品房，再而用作长租房。涉及的8个试点城市包括天津、成都、重庆、福州，济南、郑州、长春及青岛，借款最长年期30年，利率3厘。 我们相信，新政策一方面可以让地方拯救部分项目，同时又可以带动购买力，支持地方楼市，另一方面也可为地区提供保障性租赁住房，实在一举多得。当然，以现时内地楼市情况，千亿元的购房贷款或许只是杯水车薪，而且出租房的回报未必可以抵销贷款利率，但在目前的楼市中，也是没办法中的办法，而且若推出后效果理想，或许中央会续在其它地方推行，又或会加大贷款金额，对楼市有一定效益。 龙湖拟提早还160亿债 市场有消息，龙湖集团(0960.HK)计划今年下半年，提早偿还明年1月到期的80亿港元银团贷款，而一笔明年底到期的80亿港元贷款，集团也计划明年陆续清偿。据报道，龙湖与部分境外债权人的会议中，表示会提早偿还贷款，计划是透过发行新债及向银行进行新贷款，当中发行的新债会由中债信用增进公司担保。 自从旭辉(0884.HK)及碧桂园(2007.HK)等较有实力的内房企业先后陷于债务危机，龙湖几已被视为民营房企最后一座大山，其一举一动备受关注，毕竟若连龙湖也出问题，民营房企将全面崩围。现时龙湖有意提早偿还债项，向外释出稳健信号，对集团本身及房地产市场也有利。 ▷ 香港      合景鸭脷洲项目何去何从？ 内房企业面对债务压力，除将旗下物业出售套现外，亦因资金有限，手上的合作发展项目也要适当减磅，最简单的方法莫过于将权益悉售予合作伙伴，前提当然是伙伴仍有财政能力。合景泰富(1813.HK)刚公布，将位于浙江宁波市的住宅项目5成权益，售予合作伙伴美的置业(3990.HK)，作价4亿元。出售将令合景录得亏损近1.67亿元。 合景出售合资权益后，市场又想到其香港重点项目“凯玥”，2017年合景与龙光集团(3380.HK)以近169亿港元投得鸭脷洲地皮，每方呎楼面地价达22,118元，创下当时卖地纪录。发展商于去年初推售，每方呎均价50,800万元，但因为呎价高，而项目的单位面积较大，等闲逾千方呎，涉及银码动辄数千万港元，加上楼市回落，并不容易觅得买家。之前曾传长实(1113.HK)借收购凯玥的银团贷款而染指该项目，后又没有下文。至今楼盘销情不佳，发展商迟迟未能套现，楼价又持续调整，若没白武士挺身而出，项目会何去何从，最终会否被银团接管？ 新盘挞订除笨有精 香港楼价向下调整，之前一两年出售的新楼盘陆续出现挞订，长实去年推售的油塘亲海駅II，近日接连有两宗挞订，各自损失订金129.4万港元。同区由五矿地产(0230.HK)发展的蔚蓝东岸，亦有一宗挞大订个案，买家被杀订金134.4万港元。中洲置业位于火炭的星凯．堤岸亦有一宗挞订，发展商没收订金77.1万港元。至于亿京旗下位于白石角的海日湾，亦录得1伙挞订。 楼市虽未大幅下挫，但楼价持续调整，加上现时中港经济疲弱，息口相信在一段时间持续高企，本地楼价难复旧观。个别高位入市人士(特别是两三年前买入楼花的买家)细心考虑，楼价相较高峰时已下调两成，挞订也是被没收5%或15%订金，计算下来尚属化算，倒不如选择壮士断臂，止蚀离场。 ▷ 咏竹坊文章      向小米投下信心一票 《咏竹坊》本周报道小米(1810.HK)造车，集团创办人雷军在发布会上，展示小米第一辆电动车SU7，颜值超爆，设备也是高端，当市场猜度小米会再以平取胜时，雷军却反高潮，叫大家别期望可低价买入。他更扬言，要在10至15年成为全球五大车商。…