中国房地产头部企业万科将分拆旗下物管公司万物云到港股上市,据报计划集资至少20亿美元

重点:

  • 万物云希望利用科技元素吸引投资者,力争成为今年最大集资额新股
  • 物管股近年表现低迷,万物云此时上市,未必能争取到理想估值

陈嘉仪

中国房地产市场深陷低谷之际,万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)将分拆旗下经营物业和空间管理服务的万物云空间科技服务股份有限公司来港筹资,并成功通过港交所上市聆讯。据报该公司计划筹资至少20亿美元(约139亿元),有机会成为继中国中免(1880.HK; 601888.SH)于8月中筹资约21亿美元后,今年筹资额最高的新股。

根据初步招股文件,万物云三大主要业务分别为:小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务和“人工智能物联网”(AIoT)及“流程即服务”(BPaaS)解决方案服务。前两者覆盖传统小区物业服务、商业物业服务以及城市空间整合服务,为公司重要收入来源,历年对营业收入贡献合计均超过90%;近年新开发的AIoT以及BPaaS解决方案,主要提供远程空间科技运营服务。

去年万物云营收达237亿元,同比增长30.6%,对营收贡献最大的住宅物业服务,在管建筑面积达6.6亿平方米,但上述两个业务指标,都低于行业龙头碧桂园服务(6098.HK)的288.4亿元和7.66亿平方米。

错过上市最好时机

万科企业作为中国房地产龙头之一,早于1990年推出物业管理服务,但在过去几年内房企业分拆物管潮中,表现不太积极。直至2020年10月,公司把“万科物业”更名“万物云”,才踏出了第一步;到去年11月公司通过拆分独立上市,再到4月递交上市申请、9月获批,前后花了快两年时间,但由于其后股市气氛由盛转衰,蹉跎间错过了上市最好时机。

内房分拆物管业务热潮始于2014年彩生活(1778.HK)上市,其稳定的现金流和盈利能力,被母公司花样年(1777.HK)发掘出来,其后各大房企相继仿效,均得到投资者青睐。碧桂园服务2018年6月以介绍形式上市,开盘价每股10港元;至去年6月底,曾创下85.2港元历史高位,市值超过2,800亿港元(2,450亿元),假如万物云能赶及在当时上市,相信有力挑战其估值。

然而,随着官方遏抑楼价、去杠杆力度不减,“房住不炒”和“三条红线”等政策持续,去年下半年内房爆发企业债务危机,资本市场对物管股的狂热也降温。截至9月13日,恒生物业服务及管理指数一年累跌约六成;碧桂园服务当天收盘已回落至15.72港元,市值降至550亿港元,不及颠峰时五分一。

以2021年业绩比较,万物云的在管建筑面积、营收规模均不及碧桂园服务,如非母公司有国企背景,碧桂园目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆风当前还硬推上市,说白了就是要提振母公司,因为自去年下半年以来,内房动工量或销售都大不如前,甚至出现烂尾楼、房贷拒付潮,令房企压力日增。万科企业3月底发布2021年业绩,营收4,528亿元,同比仅升8%;净利润更大幅下滑45.8%至225亿元。翌日,万物云就递交了上市申请。

面对官方重手整顿内房企业,万物云过去两年营收仍然增长逾三成,但净利润增幅由2020年的44.2%,缩减到去年的12.9%,主要因为员工及分包成本增加,令销售成本持续上升。值得留意的是,该公司在上市前突然巨额分红,2021年度豪派35亿元股息,为年内利润两倍。

目前万科企业持万物云57.12%,同系企业持股5.77%;其他股东还包括博裕资本、58同城、琳珠集团等。万物云突然派高息,连同过去两年分别派息2.47亿元与3.18亿元,三年共派了逾41亿元,接近同期利润总和42.7亿元;持股62.89%的万科企业和同系公司,合共分得逾25.78亿元,因此被认为是向母企输血。

科技元素引人注目

面对大盘及行业低迷,加上物管股向来被视为技术含量低、劳动密集型的行业,因此万物云需讲出动听故事才能争取较高估值上市,它的方法便是加入科技和互联网元素。据初步招股文件显示,万物云上市募集到的资金,将主要用于业务扩张、开发AIoT及BPaaS解决方案,以至收购或投资上下游供应链服务商等。

然而,其AIoT及BPaaS解决方案目前能够实现的场景,主要为监控汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等小区管理问题,并没有涉及云计算层面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,该业务营收仅约5亿元,占总营收7.3%,此收入比例与2019年的5.8%比较仅属小幅上升,可见其“转型故事”仍然需要长时间发展。

要估计万物云的上市市值,或许可参考同业碧桂园服务、华润万象(1209.HK)及中海物业(2669.HK)约9.5倍至40倍的预测市盈率,如果取其平均25.8倍,以万物云今年首三个月盈利3.19亿元引伸到全年预计约12.76亿元计算,估计其市值仅约330亿港元。尤其是考虑当前不少物业开发商销售下滑或遭遇财务困境,在市场气气不佳的背景下,该公司恐怕难以达到筹资20亿美元的市场预期。

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新闻

简讯:盈收下滑 汽车之家大幅裁员

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简讯:百度Apollo携手神州租车 将推出自驾车出租服务

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Zeekr gets privatization bid from Geely

美上市仅一年 极氪极速退市

该公司提出私有化,是母公司吉利汽车持续整合旗下上市子企的一部分 重点: 极氪已收到私有化要约,在香港上市的母公司吉利汽车提出以20%的溢价收购其股份 极氪在纽约IPO仅一年便欲私有化,背后有多重因素,包括中国企业在华尔街面临的敌意日渐加剧   阳歌 来得容易,去得也快。 这正是电动汽车制造商极氪智能科技控股有限公司(ZK.US)要告诉投资者的。登陆纽约证券交易所仅一年,公司就要退市了。对投资者而言,极氪这段短暂的上市经历带来的收益还可以:私有化要约价格与IPO价格相比溢价可观,超过20%。 推动持有极氪65.7%股份的吉利汽车(0175.HK)发出此次收购要约,最大原因是创始人李书福希望对其庞大的汽车帝国进行整合。 其次是政治因素,中国企业在美国证券交易所面临的敌意日渐加剧。近几个月来,这一问题多次显现,一些政客建议将部分或全部中国企业强制退市。私有化后极氪将成为吉利汽车的全资子公司,而吉利汽车在香港的上市情况,看起来比极氪在纽约上市要安全得多。 去年5月,极氪名声大噪,公司在纽约上市并筹集资金4.4亿美元。因中美证券监管机构之间的争端,导致上市活动沉寂数年后,成为中国在美上市规模最大的公司之一。双方最终达成一项信息共享协议,解决这一争端,为重启大型交易铺平了道路。 但现在,美国政客再次威胁要限制中国企业在美上市,理由多样,包括数据安全以及与中国国防工业有关联的公司,利用美国资本市场融资。极氪其实并不属于任何一种情况,因为它的大部分销量都在中国,而其生产的汽车是民用车辆。尽管如此,最近各种反华言论或许仍让极氪感到不安。 吉利汽车周三在香港发布的公告显示,按照拟议的收购协议,吉利汽车将以每股25.66美元的价格,收购极氪股东手中的美国存托股票(ADS)。极氪的股东可以选择收取现金,或是以1:12.3的比例换取在香港挂牌交易的吉利汽车股份。这个价格较极氪在要约披露前30个交易日的价格溢价20%。 吉利汽车表示:“预期私有化建议将为集团创建一个统一的上市平台,全面整合极氪的资产及资源,从而提升集团乘用车业务的竞争力。这也将有助于集团确定极氪未来的战略方向,以应对全球市场及经济挑战。” 极氪股价在公告发布当天上涨,收于25.19美元,比要约价格低大约2%。有些不寻常的是,周四该股继续上涨,收盘价26.06美元,略高于要约价。这可能表明,投资者认为吉利汽车最终会提高报价。 整合旗下公司 正如我们之前提到,也一如吉利汽车所指出的,这笔交易背后的主要推手,似乎确实是李书福意图整合、精简旗下众多上市公司。吉利汽车是其中的先行者,于2004年在香港上市。近年来,公司旗下的沃尔沃汽车(VOLCAR-B.ST)和路特斯(LOT.US),也通过收购欧洲企业获得的资产相继完成上市。 吉利旗下其他上市公司还包括两家智能汽车技术企业——在美国上市的亿咖通科技(ECX.US)和在香港上市的知行科技(1274.HK)。此外,旗下曹操出行赴港上市计划,已获中国证监监管机构的批准,预计未来一两个月内将完成挂牌。 去年11月,李书福对其商业帝国进行了一次重大整合——极氪宣布将出资13亿美元,收购吉利旗下高端汽车品牌领克51%股份。极氪的投资者对这一计划并不满意,该计划公布后,极氪的股价下跌了27%。但整体而言,极氪上市后股价表现相对平稳:去年8月曾跌至13.5美元的低位,而今年3月一度冲高至33美元。 25.66美元的收购价格较其21美元的发行价溢价22%。 说实话,极氪的业绩数据并不是特别亮眼,这可能也是李书福决定将该公司并入历史更久且盈利状况更好的吉利汽车的因素。极氪在中国过热的电动汽车市场争霸中入局较晚,但由于与吉利的关联,它也具备一些强大的优势。 但极氪品牌电动车的增长近期急剧放缓——中国电动车市场在经历数年爆发式增长后,已开始显现饱和迹象。据CnEVPost数据,4月份极氪品牌汽车的交付量仅为13,727辆,同比下滑14.7%,不过该品牌今年前四个月累计交付量仍保持12.2%的增长。同期领克表现更为亮眼:4月交付27,589辆,同比大增47%,2025年前四个月累计交付量增长25.6%。 与去年第四季度相比,当前增速已显著回落——当时极氪(含领克品牌)合计交付量同比翻倍,达79,250辆。而公司当季营收同比增速仅为39%,为228亿元(31.5亿美元),这个数字展示出在中国汽车市场增速放缓、产能过剩的背景下,极氪正承受着巨大的价格压力。 尽管面临这些压力,极氪的毛利率还是提高了4个多百分点,季度内的净亏损从上年同期的29.4亿元收窄至8.21亿元。 极氪当前估值明显偏低,市销率(P/S)仅0.58倍,不仅低于吉利汽车的0.69倍,更远逊于理想汽车(LI.US;2015.HK)和比亚迪(1211.HK;002594.SZ)等竞争对手,它们的市销率均超过1倍。估值低或许是因为极氪入局电动车赛道较晚,不过极氪退市或将有助于提升吉利汽车的估值,后者的估值目前也有点低迷。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:八大基石投资者力撑 绿茶招股集资12亿

内地餐厅营运商绿茶集团有限公司(6831.HK)周四在港公开招股,发售1.68亿股,一成公开发售,招股价每股7.19港元,集资约12.1亿港元,本月13日截止认购,16日挂牌。 公司表示已引入八名基石投资者,当中包括无钖紫鲜及Action Chain等,合共认购6.73亿元股份。 绿茶起源于杭州,截至2024年底餐厅数目达493家,覆盖28个省市地区,去年集团收入为38.4亿元人民币,按年升6.9%;盈利按年升18.5%至3.5亿元人民币。 是次集资所得,约63.3%用于扩展餐厅网络,26.3%设立中央食材加工设施,5.4%升级信息技术系统及相关基础设施,5%则拨作营运资金及其他一般企业用途。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里