十里銀灘

刘智恒

    

內地

    

碧桂園星級樓盤成重災區

碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩,曾经被包装成中国的马尔代夫,一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡,十里银滩或许变成“十里铁滩”,楼价急挫,最近市场传出,有业主急让房子,60平米只售15万元,较当年高峰时大跌约70%。

究竟是真实还是宣传,我们参考多个房地产中介网页,看见现时十里银滩的房价,67平米叫价约32万元,88平米也是42万元,即是说每平米在4千多元水平,单位叫价15万元,即每平米约2,500元,若有业主要急让,大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户,供应量相当惊人,而现时楼市日趋向下,该项目位置又偏远,既不适合长居,又乏人租用,若只用作渡假,长期要维修保养及交物管费用,倒不如平价出售。

物业估值重创太古

内地楼市下滑,不但影响内房企业,就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌,而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计,投资物业亏损约45亿港元。相反,2022年投资物业重估收益则有16亿港元。

我们预计,除太古地产外,在内地拥有较多投资物业的发展商,都会受到影响,出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言,投资物业公平值变动属非现金性质,对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层,投资物业估值下跌,是因为租金收入下挫得出的结果,换言之租金收入下降,对集团的未来收入及盈利肯定有影响,并非如太古说得那样轻描淡写,此点不可不察。

北京监管购房预售金

为保障买楼人士,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见,其中主要一项是建议当地商品房预售资金,拟原本由银行监管,现转交给政府监管。此方案的好处,是可以更有效防止房企挪用预售资金,防范楼盘出现烂尾。

我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助,毕竟有一些内房企业,在债务临门时,或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调,市民见楼价已跌至可负担水平,或会心动入市,但因为担忧开发商能否如期交楼而却步;若交由政府去监管预售资金,那就最安全不过,让有意置业的市民更有信心入市,对楼市有一定帮助。

香港

    

港府嚴打洋房僭建

一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案,继红山半岛后,屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查,已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契,当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛,已发现70间洋房违规,当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。

洋房僭建的情况由来已久,几乎不是什么秘密,严重的甚至霸占政府的土地,将拥有的范围延伸,或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查,业主即使改动,也不容易被发现,加上政府部门人手不足,于是只眼开只眼闭。今天出了大问题,红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻,令政府不得不强力执法,加上现时航拍盛行,可以高空作出观察,令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行,别虎头蛇尾,独立洋房之外,还要向新界丁屋及村屋埋手,以彻底处理僭建问题。

蔚蓝东岸累计22宗挞订

香港楼市走弱下,之前以楼花购入的物业,买家陆续出现达订,五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订,每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售,每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月,蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订,整个项目至今已录挞订22宗。

我们相信,早几年出售的住宅,到临近入伙期,挞订的个案会陆续出现,毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上,特别那些纳米楼项目,发展商当年见楼价高,于是大幅增加兴建细单位,因涉及整个银码会较低,买家较易可上车,然而发展商却将每方呎价提高,当整体楼价下挫时,纳米楼的买家损失就更大。因此,买家选择挞订或许是明智之举,至少在今天看是对的。

咏竹坊文章

     

特步跑出个未来

本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋,有百年历史,更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。

国内运动品牌以安踏(2020.HK)及李宁(2331.HK)马首是瞻,特步在销售规模、名气及历史都比不上两大巨头,于是集中力量,主要研发跑鞋,又斥巨额资金支持内地大型马拉松,并赞助多位顶级长跑运动员。是次收购索康尼,正正看中对方在跑鞋上的技术及名气,进一步优化旗下跑鞋的质素,并可将产品更加多元化。

海尔平购开利制冷

说到并购海外品牌,家电巨企海尔智家(6690.HK)近期亦以6.4亿美元,购入开利环球旗下的开利全球商用制冷,该公司主要从事商用冷冻链业务。是次收购,按去年开利全球商用制冷业绩计,只是11倍市盈率,相对海外或内地同类企业平均15至30倍来得便宜。

海尔在海外并购上经验丰富,早在2012年向日本三洋电机购入洗衣机及冰箱业务,2019年收购意大利家电商Candy,最经典是2016年以54亿美元,收购美国通用电气的家电业务,经过大刀阔斧的改革,短短5年间将其收入大增逾倍,更扭亏为盈。因此,我们相信海尔有能力,为开利商用制冷进行业务改革,将其盈利能力进一步发挥。

新闻

简讯:AI机器人开发商云迹科技公开招股 集资6.6亿

机器人服务AI赋能技术企业北京云迹科技股份有限公司(2670.HK)周三起至下周一公开招股,全球发售690万股,发售价为每股95.6港元,预计集资约6.6亿港元,下周四挂牌上市。 云迹科技主要提供机器人及功能套件,辅以AI数字化系统的服务,主要专注于开发机器人服务智能体。其产品可应用于多类场景,目前收入主要来自酒店,去年收入为2亿元,按年升47%,占比达83%。去年公司收入2.4亿元,按年升68.6%,净亏损1.8亿元,按年收窄三成。 公司过去已完成八轮融资,引入联想基金、阿里巴巴、腾讯、携程等投资者。申请文件显示,假设超额配股权未获行使,联想基金、阿里、腾讯及携程预料会于云迹上市后分别持股3.8%、2.65%、8.18%及2.42%。 公司称,集资所得净额约5.9亿港元,其中约60%将用于提升研发能力,约30%用于提高中国境内外商业化能力,拓展与医疗机构、工厂及商业楼宇场景的潜在客户,余下10%为营运资金及其他一般公司用途。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:超额6,700倍 长风药业午收升181%

长风药业股份有限公司(2652.HK)周三首日在港挂牌,开市即升219%报47港元,之后股价续向上,中午收报41.5港元,升181%。 公司发售近4,120万股H股,一成公开发售,每股售价14.75港元,公开发售录得超额认购近6,697倍,认购一手的中签率只有1%;国际配售超额11.7倍,集资净额5.25亿港元。 长风药业主要专注于吸入技术及吸入药物的研发、生产及商业化,专注于治疗呼吸系统疾病。公司今年首季度的收入按年跌2.7%至1.36亿元;期内盈利按年升逾倍至1,281.5万元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Property management stocks lack investment highlights; Guo Xin Service’s prospects underwhelm

物管股乏投资亮点 国信服务难寄厚望

房地产市场泡沫爆破后,连带物管公司也受牵连,国信控股是近几年首家申请上市的物管公司 重点: 过去三年公司业绩持续增长 今年上半年受赔偿影响,盈利出现倒退   白芯蕊 港股气氛炽热,连近年较少投资者注意的物业管理股,也趁机部署上市;在大湾区及湖南提供物业管理及代理的中国国信服务控股有限公司,最近上载上市申请文件,为进军香港上市铺路。 国信服务由集团主席梁赞文2006年创办,主要业务包括为控股股东物业开发商国信控股提供物业管理、物业代理与增值服务。国信服务总部设于佛山,为当地第四大市场参与者,在大湾区物业管理服务及代理服务市场中位列头40名,市场份额却只有0.08%。国信控股则主要在广东省从事物业发展,1995年由梁赞文成立。 大湾区物管增长快 中国城镇化比率不断提高,配合城市人口增长,以及人均可支配收入不断上升,业主追求优质生活品味也变相增加,推动物管服务的收益高速增长,尤其大湾区,以收益计,较全国物管行业增长速度更快。2019年至2024年,大湾区物管市场规模由1,807亿元增长至4,556亿元,复合增长达20.3%,比中国整体物业管理服务行业复合增长11.6%快得多。 面对内地楼市进入寒冬,多间内地发展商及物管的业绩都见红,但国信服务业绩仍录得盈利,2022至2024年纯利达2,018万元、2,808万元和3,733万元。至于2025上半年却因为一宗交通事故,需向第三方作出赔偿,令其他开支大增659%,以致期内盈利按年倒退25.4%至978万元。 集团目前有三大业务,包括物业管理、物业代理服务与增值服务,2025上半年分别录得毛利1,320万元、1,131万元和514万元,占集团总毛利的44.5%、38.2%和17.3%。 截至今年6月底,国信服务有42项在管物业项目,面积达540万平方米,物业管理服务包括住宅和非住宅,2025上半年毛利1,320万中,住宅与非住宅物业占比分别为58%和42%,值得留意的是业务主要由母公司国信控股贡献,比例高达68.3%。 收入由母企贡献 物业代理服务依赖母公司比例更大,业务主要为内地一手楼盘提供物业代理服务,尤其专注住宅及停车位。2025上半年代理业务收益与毛利由控股集团提供,包括君御海城及君御海岸。期内并再获母企委聘,为三个项目提供代理服务。 不过,内地楼市依然疲弱,中指研究院10月1日发布的中国百城二手房价格,9月百城二手住宅均价为每平方米13,381元,按月再跌0.7%,更是连续41个月按月下跌。至于第三季则跌2.3%,较第二季跌幅扩大0.14个百分点,反映内地楼市仍未见起色。 房地产顾问公司戴德梁行便指出,虽然最近广州与深圳分别有政策出台,包括广州全面取消所有住宅限购,以及深圳松绑限购和信贷审批,但大湾区内各城市楼价走势分歧大,该行更估计整个大湾区今年楼价最多跌5%。 龙头PE低于10 内地楼市未走出低谷,不仅内房股受累,连物管股的估值也大受打击,以龙头中海物业(2669.HK)为例,上半年纯利7.7亿元,按年升4.3%,也因为庆祝公司上市十周年,宣布派特别股息每股1仙,但依然未能拉高估值,预期今年市盈率只有9.4倍,与过往超过30倍预期市盈率,明显差一大截,中海物业股价第三季跌8%,明显跑输恒指同期升11.6%。 曾是蓝筹的碧桂园服务(6098.HK),业绩表现就更差,上半年纯利倒退30.8%至9.97亿元,兼不派中期股息,目前预期市盈率只有8.9倍,虽然第三季公司的股价升0.8%,但表现也是远远落后大市。 整体来说,由于内地楼市仍未走出谷底,投资者对物业管理热情已过,加上国信服务不是内地行业龙头,吸引投资者的亮点有限,以目前物管股行业龙头预期市盈率仅10倍以下,估计国信服务估值只有更低,即使在新股热爆的环境下,也乏短炒机会。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:三只松鼠香港IPO获中国证监会放行

中国证监会上周宣布,零食制造商三只松鼠股份有限公司(300783.SZ)已获赴港进行首次公开募股的备案通知书,此举为该公司的上市进程扫清了重大监管障碍。 根据中国证监会在国庆长假前一日(9月30日)于官网发布的公告,三只松鼠计划通过此次IPO发售8,150万股。该公司已于5月9日向港交所提交初步招股说明书,这意味着若未能在11月9日前完成上市,则需提交更新版的招股文件。 据该公司提交至深交所的二季度财报显示,三只松鼠上半年营收较上年同期的50.7亿元增长约8%,至54.8亿元。但其同期净利润却从2.9亿元骤降52%至1.38亿元。 作为越来越多在沪深A股上市的中国企业之一,三只松鼠近期申请赴港二次上市以利用全球资本市场并提升国际知名度。年初至今,该公司在深交所挂牌的股价累计下跌35%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里