十里銀灘

刘智恒

    

內地

    

碧桂園星級樓盤成重災區

碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩,曾经被包装成中国的马尔代夫,一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡,十里银滩或许变成“十里铁滩”,楼价急挫,最近市场传出,有业主急让房子,60平米只售15万元,较当年高峰时大跌约70%。

究竟是真实还是宣传,我们参考多个房地产中介网页,看见现时十里银滩的房价,67平米叫价约32万元,88平米也是42万元,即是说每平米在4千多元水平,单位叫价15万元,即每平米约2,500元,若有业主要急让,大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户,供应量相当惊人,而现时楼市日趋向下,该项目位置又偏远,既不适合长居,又乏人租用,若只用作渡假,长期要维修保养及交物管费用,倒不如平价出售。

物业估值重创太古

内地楼市下滑,不但影响内房企业,就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌,而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计,投资物业亏损约45亿港元。相反,2022年投资物业重估收益则有16亿港元。

我们预计,除太古地产外,在内地拥有较多投资物业的发展商,都会受到影响,出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言,投资物业公平值变动属非现金性质,对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层,投资物业估值下跌,是因为租金收入下挫得出的结果,换言之租金收入下降,对集团的未来收入及盈利肯定有影响,并非如太古说得那样轻描淡写,此点不可不察。

北京监管购房预售金

为保障买楼人士,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见,其中主要一项是建议当地商品房预售资金,拟原本由银行监管,现转交给政府监管。此方案的好处,是可以更有效防止房企挪用预售资金,防范楼盘出现烂尾。

我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助,毕竟有一些内房企业,在债务临门时,或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调,市民见楼价已跌至可负担水平,或会心动入市,但因为担忧开发商能否如期交楼而却步;若交由政府去监管预售资金,那就最安全不过,让有意置业的市民更有信心入市,对楼市有一定帮助。

香港

    

港府嚴打洋房僭建

一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案,继红山半岛后,屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查,已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契,当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛,已发现70间洋房违规,当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。

洋房僭建的情况由来已久,几乎不是什么秘密,严重的甚至霸占政府的土地,将拥有的范围延伸,或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查,业主即使改动,也不容易被发现,加上政府部门人手不足,于是只眼开只眼闭。今天出了大问题,红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻,令政府不得不强力执法,加上现时航拍盛行,可以高空作出观察,令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行,别虎头蛇尾,独立洋房之外,还要向新界丁屋及村屋埋手,以彻底处理僭建问题。

蔚蓝东岸累计22宗挞订

香港楼市走弱下,之前以楼花购入的物业,买家陆续出现达订,五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订,每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售,每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月,蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订,整个项目至今已录挞订22宗。

我们相信,早几年出售的住宅,到临近入伙期,挞订的个案会陆续出现,毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上,特别那些纳米楼项目,发展商当年见楼价高,于是大幅增加兴建细单位,因涉及整个银码会较低,买家较易可上车,然而发展商却将每方呎价提高,当整体楼价下挫时,纳米楼的买家损失就更大。因此,买家选择挞订或许是明智之举,至少在今天看是对的。

咏竹坊文章

     

特步跑出个未来

本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋,有百年历史,更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。

国内运动品牌以安踏(2020.HK)及李宁(2331.HK)马首是瞻,特步在销售规模、名气及历史都比不上两大巨头,于是集中力量,主要研发跑鞋,又斥巨额资金支持内地大型马拉松,并赞助多位顶级长跑运动员。是次收购索康尼,正正看中对方在跑鞋上的技术及名气,进一步优化旗下跑鞋的质素,并可将产品更加多元化。

海尔平购开利制冷

说到并购海外品牌,家电巨企海尔智家(6690.HK)近期亦以6.4亿美元,购入开利环球旗下的开利全球商用制冷,该公司主要从事商用冷冻链业务。是次收购,按去年开利全球商用制冷业绩计,只是11倍市盈率,相对海外或内地同类企业平均15至30倍来得便宜。

海尔在海外并购上经验丰富,早在2012年向日本三洋电机购入洗衣机及冰箱业务,2019年收购意大利家电商Candy,最经典是2016年以54亿美元,收购美国通用电气的家电业务,经过大刀阔斧的改革,短短5年间将其收入大增逾倍,更扭亏为盈。因此,我们相信海尔有能力,为开利商用制冷进行业务改革,将其盈利能力进一步发挥。

新闻

简讯:新琪安启动香港IPO 集资最高2.2亿港元

甜味剂生产商新琪安科技股份有限公司(2573.HK)周五正式启动香港招股,计划发售1,060万股、每股发行价最高20.9港元,最高集资2.2亿港元。 最终定价将于6月6日敲定,股票预计于6月10日正式挂牌。 作为中国最大的甘氨酸、三氯蔗糖等代糖产品生产商之一,新琪安主要依托泰国和印尼生产基地向欧美客户供货。公司2022年收入达7.62亿元,后因甘氨酸与三氯蔗糖价格受供给过剩冲击下跌,2023年销售额骤降逾40%至4.47亿元。去年收入有所回升,达到5.689亿元。 公司净利润从2022年的1.22亿元大幅下滑后,2023年录得4,500万元,去年进一步微跌至4,300万元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Agora makes real time engagement technology

靠AI打翻身战  声网首季盈收双升

这家实时互动技术开发商,因实时线上虚拟导师和对话玩具产品需求上升而获益 重点: 声网第一季度收入略有增长,在经历三年下滑后终于重拾增长 这家实时互动技术开发商表示,正积极投资“有前景的领域”,如可支持虚拟导师和呼叫中心的对话式人工智能 阳歌 人工智能(AI)时代能否让长期被忽视的实时互动技术公司声网(API.US)重现昔日辉煌?这个问题目前尚无定论,但公司最新业绩和管理层在财报电话会议上的发言,无疑释放出了一些积极信号。 公司实际业绩值得关注,包括实现净利润,这是自2021年以来第二个盈利季度。报告还显示,季度内公司收入同比增长0.8%,增幅非常微弱。但对一家过去四年收入持续收缩的公司而言,这已是重大成就,因此前它的一个主要中国客户群体遭遇行业整顿。 在去年淘汰一项与教育行业相关的低利润业务后,声网的毛利率成为近年表现最强劲的一次。 颇具讽刺意味,让声网在过去三年历经艰辛的教育领域,如今似乎成了推动其复苏的引擎之一。2021年初,声网因成为语音聊天室运营商Clubhouse的核心技术供应者,股价飙升至100美元以上,是20美元IPO价格的四倍,一度成为投资者的宠儿。但自那之后股价暴跌,目前大多在3至6美元区间波动。 在Clubhouse效应消退后,声网遭遇更沉重的打击:2021年中国禁止民营企业向K-12学生提供课外辅导服务,而这类辅导机构当时是声网最大的客户群体,公司在中国本土的声网服务自此持续萎缩。 但如今,教育业务东山再起,这得益于新一代语音虚拟辅导老师。这些导师可以使用声网开发的人工智能工具,实时提供建议和指导。教育只是声网开发的语音工具多个应用场景之一,其他应用还包括购物和可与儿童实时互动的玩具,以及呼叫中心。 声网创始人兼董事长赵斌在财报电话会议上说:“持续盈利和稳健的现金流,让我们能够主动投资有前景的领域,尤其是对话式AI。” 他续称:“自3月推出对话式AI引擎以来,我们看到应用场景从陪伴玩具到语言辅导,开发者和客户对构建语音助手均表现出浓厚兴趣。” 赵斌还表示,随着声网的发展势头持续,有信心公司在今年剩余时间保持盈利。 虽然这一切听上去不错,但投资者对最新财报及AI可令收入恢复强劲增长并不买账。财报发布后的两个交易日,该股几乎纹丝不动,今年以来已累计下跌约10%。不过,该股自去年9月以来已近乎翻倍,与在美国和香港上市中概股的反弹势头步调一致。声网总部虽位于美国,但与中国联系紧密,中国贡献了其大约一半的收入。 收入重拾增长 接下来,我们将深入分析部分财务数据,这些数据揭示公司在经历三年困境后,如何最终实现转机。声网最新季度收入,从上年同期的3,300万美元微增至3,330万美元,是自2021年以来的第二次季度增长,当年市场对其技术兴趣浓厚,公司实现了两位数的强劲增长。若剔除去年部分已关停的低毛利产品带来的收入,今年公司第一季度收入增幅更高达12%。 公司预测第二季度收入为3,300万至3,500万美元,若达到区间上限,将延续近期的增长势头(上年同期为3,420万美元)。 声网将收入分为两大来源:面向中国市场的声网服务,以及面向全球市场的Agora服务。过去三年,后者持续增长,尽管增速并不惊人,大多处于个位数至低两位数区间;而受教育行业整顿影响,过去三年声网服务收入持续收缩。 这些趋势在第一季度仍在延续,尽管Agora服务的收入略有回升,同比增长18%至1,860万美元。声网业务继续收缩,同比下降14%至1.055亿元(1,470万美元)。但若剔除去年已停产的薄利产品带来的收入,声网业务在最新季度实现了6.7%的增长。 声网当季活跃客户数同比增长5.2%,扭转过去几年下滑趋势。过去12个月的客户留存率提升至85%,较近期报告中70%-80%的区间有所改善。而Agora服务的客户忠诚度向来更高,留存率一直保持在90%以上。 随着淘汰低利润率业务,并开始从新一代AI产品中创收,公司毛利率从去年同期的61.2%提升至68.0%,显著高于近年来60%-65%的常规水平。 所有这些改善,加上运营成本下降20%,帮助公司本季度实现40万美元的小幅净利润,扭转了去年同期950万美元的亏损,也较去年第四季度的20万美元利润有所提升。 经历了去年9月以来的股价反弹后,声网目前的市销率(P/S)为2.66倍,约为美国竞争对手Twilio(TWLO.US)4.14倍的一半,但仍远高于中国同行歌尔股份(002241.SZ)的0.76倍。一般而言,我们对那些炒作AI提振业务的公司持谨慎态度。但声网确实看起来有望从这一趋势中显著受益,只要市场接受其能生成AI虚拟导师和对话玩具的新一代产品。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:手回出师不利 首挂午收跌逾14%

保险中介服务提供商手回集团有限公司(2621.HK)周五在港挂牌,开盘较招股定价跌7%报,之后股价持续偏弱,中午收市报6.92港元,跌逾14%。 手回发售近2,436万股,一成公开发售,招股价每股介乎6.48港元至8.08港元,超额989倍,最终以高位定价,国际配售超额仅0.13倍。 是次集资净额1.34亿港元,集资所得主要用于加强及优化销售及营销网络、改善服务、提升研发能力及改善技术基础设施,以及作并购与战略投资等。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:股市交易回暖 富途首季多赚98%

在线券商富途控股有限公司(FUTU.US)周四公布,首季营收按年增81%至46.95亿港元(6.03亿美元),非通用会计准则下经调整利润增长98%至22.17亿元。 首季交易佣金及手续费收入23.1亿港元,按年增长113.5%;利息收入按年升52.9%至20.71亿港元;包括财富管理、企业服务业务等的其他收入录3.14亿港元,按年增长101%。 富途在本季度的总交易量达到3.22万亿港元,同比激增140.1%。其中,美国股票交易量为2.25万亿港元,香港股票则为9,160亿港元。截至3月底,富途的资金帐户数量同比增长41.6%,达到2,673,119个,客户资产也实现了60.2%的增长,达到8,298亿港元。 富途周四股价微跌0.32%,收报107.36美元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里