十里銀灘

刘智恒

    

內地

    

碧桂園星級樓盤成重災區

碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩,曾经被包装成中国的马尔代夫,一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡,十里银滩或许变成“十里铁滩”,楼价急挫,最近市场传出,有业主急让房子,60平米只售15万元,较当年高峰时大跌约70%。

究竟是真实还是宣传,我们参考多个房地产中介网页,看见现时十里银滩的房价,67平米叫价约32万元,88平米也是42万元,即是说每平米在4千多元水平,单位叫价15万元,即每平米约2,500元,若有业主要急让,大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户,供应量相当惊人,而现时楼市日趋向下,该项目位置又偏远,既不适合长居,又乏人租用,若只用作渡假,长期要维修保养及交物管费用,倒不如平价出售。

物业估值重创太古

内地楼市下滑,不但影响内房企业,就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌,而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计,投资物业亏损约45亿港元。相反,2022年投资物业重估收益则有16亿港元。

我们预计,除太古地产外,在内地拥有较多投资物业的发展商,都会受到影响,出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言,投资物业公平值变动属非现金性质,对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层,投资物业估值下跌,是因为租金收入下挫得出的结果,换言之租金收入下降,对集团的未来收入及盈利肯定有影响,并非如太古说得那样轻描淡写,此点不可不察。

北京监管购房预售金

为保障买楼人士,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见,其中主要一项是建议当地商品房预售资金,拟原本由银行监管,现转交给政府监管。此方案的好处,是可以更有效防止房企挪用预售资金,防范楼盘出现烂尾。

我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助,毕竟有一些内房企业,在债务临门时,或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调,市民见楼价已跌至可负担水平,或会心动入市,但因为担忧开发商能否如期交楼而却步;若交由政府去监管预售资金,那就最安全不过,让有意置业的市民更有信心入市,对楼市有一定帮助。

香港

    

港府嚴打洋房僭建

一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案,继红山半岛后,屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查,已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契,当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛,已发现70间洋房违规,当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。

洋房僭建的情况由来已久,几乎不是什么秘密,严重的甚至霸占政府的土地,将拥有的范围延伸,或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查,业主即使改动,也不容易被发现,加上政府部门人手不足,于是只眼开只眼闭。今天出了大问题,红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻,令政府不得不强力执法,加上现时航拍盛行,可以高空作出观察,令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行,别虎头蛇尾,独立洋房之外,还要向新界丁屋及村屋埋手,以彻底处理僭建问题。

蔚蓝东岸累计22宗挞订

香港楼市走弱下,之前以楼花购入的物业,买家陆续出现达订,五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订,每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售,每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月,蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订,整个项目至今已录挞订22宗。

我们相信,早几年出售的住宅,到临近入伙期,挞订的个案会陆续出现,毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上,特别那些纳米楼项目,发展商当年见楼价高,于是大幅增加兴建细单位,因涉及整个银码会较低,买家较易可上车,然而发展商却将每方呎价提高,当整体楼价下挫时,纳米楼的买家损失就更大。因此,买家选择挞订或许是明智之举,至少在今天看是对的。

咏竹坊文章

     

特步跑出个未来

本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋,有百年历史,更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。

国内运动品牌以安踏(2020.HK)及李宁(2331.HK)马首是瞻,特步在销售规模、名气及历史都比不上两大巨头,于是集中力量,主要研发跑鞋,又斥巨额资金支持内地大型马拉松,并赞助多位顶级长跑运动员。是次收购索康尼,正正看中对方在跑鞋上的技术及名气,进一步优化旗下跑鞋的质素,并可将产品更加多元化。

海尔平购开利制冷

说到并购海外品牌,家电巨企海尔智家(6690.HK)近期亦以6.4亿美元,购入开利环球旗下的开利全球商用制冷,该公司主要从事商用冷冻链业务。是次收购,按去年开利全球商用制冷业绩计,只是11倍市盈率,相对海外或内地同类企业平均15至30倍来得便宜。

海尔在海外并购上经验丰富,早在2012年向日本三洋电机购入洗衣机及冰箱业务,2019年收购意大利家电商Candy,最经典是2016年以54亿美元,收购美国通用电气的家电业务,经过大刀阔斧的改革,短短5年间将其收入大增逾倍,更扭亏为盈。因此,我们相信海尔有能力,为开利商用制冷进行业务改革,将其盈利能力进一步发挥。

新闻

简讯:白酒消费减弱 珍酒李渡预告上半年少赚24%

中国白酒生产商珍酒李渡集团有限公司(6979.HK)周二公布,预计6月止六个月净利润较去年同期下降23%至24%;收入介乎24亿至25.5亿元,预计按年下降38.3%至41.9%。 公司表示,业绩下滑是由于经济的不确定性及若干近期政策,致使白酒消费减少,尤其是在商务及社交宴请及送礼场合。公司于6月推出全新战略性旗舰产品,并着力提升核心市场渗透率、加快渠道周转,同时积极扩展中端及次高端市场,期望于下半年带来销售回暖。 珍酒李渡旗下拥有“珍酒”、“李渡”、“湘窖”和“开口笑”等白酒品牌,产品涵盖酱香型、兼香型和浓香型白酒。核心产品“珍酒”去年销量为12,284吨,为连四年下跌。 公司股价周三低开但随后回升,至中午休市报7.09港元,升3.65%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:子不语中期盈利增逾三成

跨境电商企业子不语集团有限公司(2420.HK)周二称,受惠于品牌影响力扩大及运营效率提升,今年上半年公司营收增长逾30%。 公司预计今年上半年实现营收19亿元至20.5亿元,较上年同期的14.6亿元增长30%至40%。预计期内净利润达1亿元至1.1亿元,较去年同期的9,140万元上升10%至20%。 公司将强劲营收增长归因于“深耕品牌和渠道建设”,并称运营效率的持续优化也推动了利润提升。 子不语集团股价周三平开报3.51港元,股价年内累计跌幅约30%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:博雅盈警料中期盈利最多跌3成半

网上游戏商博雅互动国际有限公司(0434.HK)周二发盈警,料截至6月底止的中期业绩下跌,盈利较去年同期跌25%至35%。若根据去年经重列盈利3.13亿港元计算,今年中期盈利介乎2亿港元至2.35亿港元。 公司表示,盈利倒退是收入较预期减少,以及因购买加密货币,令银行存款减少,使期内的利息收入比预期为低。 博雅周三开盘跌4.1%报7.5港元,公司年初以来股价跌逾65%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
iDreamSky's last-ditch: Betting on “Strinova” hoping for turning losses around

押注《卡拉彼丘》扭亏 创梦天地的背水一战

创梦天地一年三度配股押注《卡拉彼丘》,最新盈喜预告公司走完亏损之路 重点: 公司近一年内三次配股,押注自研游戏《卡拉彼丘》 公司预期上半年净利介乎2,000万至5,000万元,为三年来首次录得正面盈利   李世达 当多数游戏公司选择减少开发投入,创梦天地科技股份有限公司(1119.HK)却连年亏损下仍孤注一掷押注新作,展现某种理想主义的坚持。 创梦天地近日宣布,以每股1.024港元向爱尔兰游戏公司PLR Worldwide Sales Ltd.发行3,808.59万股新股,用以抵扣深圳创梦500万美元(约3,589万元)特许权费,认购价较前收市价折让约3.4%,占扩大后股本约2.11%。 这是继去年7月24日、今年5月16日之后,创梦天地约一年内第三次配股,前两次分别募资2.57亿港元与7,000万港元,用于《卡拉彼丘》及其他产品的研发推广;此次则将股份用作抵扣合作方特许权费,并将其纳入股东,展现长期合作意图。此外,公司董事指出,此举能够保留集团的现金流以应对未来业务发展,并强化财务状况。 事实上,创梦天地原本并非一家技术型的游戏公司,它的前身以海外精品游戏代理闻名,曾成功将《梦幻花园》、《地铁跑酷》、《神庙逃亡》等游戏引入中国。这种策略在用户红利时代确是一门好生意,但随着渠道红利消退、精品游戏内卷加剧,仅靠发行分成的收入模式不再保险,公司也意识到,要走得更远,必须掌握产品的主导权。 因此,尽管业绩连年亏损、财务吃紧,创梦天地仍选择将押注在重点产品《卡拉彼丘》上。 《卡拉彼丘》是创梦天地的自研IP,游戏号称将二次元美术风格与中重度射击玩法结合,PC版本于2023年6月上线,虽然初期下载量与直播讨论热度迅速冲高,但随后呈现高开低走的趋势。公司坦言,海外市场推广存在策略误判。不过,其实验价值不容忽视,因为这款游戏展示了创梦天地在AI生成技术、射击体验模块与人物互动设计上的初步成果。 蜕变的关键 虽然PC端表现不尽如人意,却并未动摇创梦天地的决心。对比米哈游的《崩坏:星穹铁道》、腾讯的《王者荣耀》与《穿越火线》等著名作品,从休闲游戏发家以来,创梦天地始终未建立明确的品牌记忆点或旗舰产品,而《卡拉彼丘》就是公司实现蜕变的关键。 《卡拉彼丘》的手机端版本预计于2025年年内正式推出,届时将瞄准国内主流手游市场,试图弥补PC端推广失利的缺口。公司在财报中表示,未来数个季度将以此游戏为研发主线,加大营销、社群、技术与内容迭代投资,并以AI导入进一步降低开发周期与人力成本。 从业绩看,公司2023年、2024年分别亏损5.56亿元及5.28亿元,收入则从19.2亿元缩水至15.1亿元。另外,截至去年底公司手头现金按年略增3.4%至约1.96亿元,但总借款增至10.7亿元,财务压力不小。 此次发行配股虽未直接获得资金,仍反映公司在流动性与研发投入上的策略选择:与其以现金支付研发成本,不如透过股权稀释来降低资金压力,将资源集中于关键产品在线。 值得注意的是,公司最新发布的2025年上半年盈利预告显示,在《卡拉彼丘》持续运营与新产品推进下,预计期内净利润将达2,000至5,000万元,2024年同期亏损为1.09亿元,料成功扭亏为盈。此外,经营现金流预计流入3,000万至6,000万元。这一成绩若能实现,市场信心有望获得提振。 从股价走势看,今年以来公司股价已跌去56.5%,始终在1港元上下徘徊,然而此次配股后,股价罕见反弹7.55%至1.14港元,似乎反映市场对公司策略的肯定。创梦天地市销率约为1倍,高于中手游(0302.HK)的0.75 倍与IGG(0799.HK)的0.85倍,但低于心动公司(2400.HK)的4.5倍,反映市场的观望态度。 当然,要以单一产品翻身,从来不是一条轻松的路。《卡拉彼丘》面对的竞争对手来自腾讯、网易、米哈游等重兵布防的企业,每款射击类或二次元游戏都携庞大资源与用户池而来。创梦天地能否以有限资源撬动一条可复制的自研路线,仍有待观察。更重要的是,公司在未来是否能持续维持内容产出与运营能力,将决定其能否真正脱离“发一款算一款”的模式困境。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里