HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

Qiyunshan makes jujube oil

齐云山食品冲刺港股 能否挑动投资者的“味蕾”?

总部位于江西的齐云山食品,在南酸枣市场的份额达32%,是最新一家申请在香港上市的中国零食制造商 重点: 齐云山食品成为过去三个月内第二家申请港股上市的果类零食制造商 营收增长37%、利润同比翻倍之际,公司称现有产能已达上限,计划将上市募集资金用于业务扩张 谭英 果类零食在中国市场占据重要地位,数量不多但持续增加的制造商,期待自家的股票也能赢得投资者青睐。 继溜溜果园今年4月一马当先后,江西齐云山食品股份有限公司上周也向港交所递交上市申请。齐云山食品营收规模仅为溜溜果园的三分之一,其IPO募资额可能相对保守,但亮眼的业绩增长仍对投资者具备吸引力。 两家企业皆有意效仿卫龙美味(9985.HK)的成功路径,这家以辣条闻名的零食生产商自2022年上市后股价表现亮眼,迄今累计上涨35%,当前市盈率为29倍,市值高达350亿港元(约合45亿美元)。参照卫龙的估值水平,齐云山食品的估值约为15.4亿元。 尽管规模较小且深耕酸枣这一细分零食领域,但在中国消费者日益追求健康零食替代品的趋势下,齐云山食品的发展潜力不容小觑。 申请文件显示,齐云山食品去年营收同比跃升37%至3.39亿元(约4,730万美元),净利润5,310万元,较2023年的2,370万元翻倍有余。去年毛利率达48.4%,亦表现亮丽。公司将业绩强劲增长归因于新增重要客户,以及线下经销商从2023年的162家增至去年的199家。 销售网络虽主要覆盖华东及华南地区,齐云山食品占据中国南酸枣零食市场32.4%的份额,该细分领域去年规模为18.8亿元。申请文件援引第三方数据显示,这家公司以0.6%的市占率,位列中国果类零食制造商第九位,该领域去年总产值达995亿元。 2019年至2024年,中国枣类零食板块年均增速达13.7%,远超果类零食整体市场8.5%的年均增速。去年中国零食行业规模达1.34万亿元,前两者均显著高于整体行业的4.4%年均增长率,凸显健康消费理念下,果类零食日益受到追捧。 当然,国外也有多种枣类,但将其作为果类零食用的习惯颇具中国特色。齐云山食品聚焦的崇义南酸枣,其鲜果口感酸甜,尺寸近似小李子。 海外研究机构如克利夫兰医学中心,将枣类誉为“超级食物”,原因是其富含抗氧化剂和维生素C。而在中国传统文化中,枣类药材常用于治疗焦虑及失眠。 筹资扩产能 齐云山食品从个体农户采购原料,而非自建果园。近三年,当地农户平均收购价稳定在每公斤4元水平。公司的销售渠道仍以线下为主,但在天猫、京东、抖音等电商平台设有旗舰店。 公司拟将部分上市募资用于搭建电商及线上推广,同时扩大产能,以满足国内市场日益增长的消费需求。 去年11至12月,齐云山食品位于江西崇义的唯一生产基地已满负荷。为应对需求增长,公司计划将年产能提升45.5%至16,000吨(约为去年8,348吨产量的一倍)。鉴于枣类的采收期集中在8至12月,且原料需预存后加工,配套冷库扩容也在规划中。 在申请文件中,齐云山食品表示:“若产品需求持续攀升,现有产能将难以满足市场需求,制约公司发展潜力”。 这家企业的历史久远,1979年前身工厂成立,1990年获批使用当地名山“齐云山”注册商标。实际控制人为刘志高、刘继延兄弟两人,以及朱方永。 公司改制前为集体所有制企业,1990年代末,由51名职工购得资产,与一家香港公司组建合资公司。2022年,香港公司将股权转让给由11名自然人(含6名核心管理层股东)持有的有限合伙企业。为筹备上市,齐云山今年整体变更为股份有限公司。 结束数年低迷,香港新股市场重拾活力,齐云山食品与溜溜果园加入赴港上市企业行列。今年上半年,港股新股上市募资额达135亿美元,同比激增7倍,使香港成为同期全球规模最大IPO市场。 这一趋势既源于中企因地缘政治因素放弃纽约,转道香港上市,也因中国证监会调控沪深A股上市步伐,重点优先支持新能源、半导体等战略新兴产业。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:淘宝启动500亿元补贴计划

电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下即时零售平台“淘宝闪购”周三宣布,启动总额达500亿元(69.76亿美元)的补贴计划,为期12个月,将直接补贴消费者与商家,借此加速推动大消费平台建设与服务升级。 在商家端,淘宝闪购推出店铺补贴、商品补贴、配送补贴与免佣减佣等措施,保障利润空间、促进订单成长;在消费者端,则透过大额红包、免单卡与官方补贴一口价商品等方式,强化购物吸引力。 淘宝闪购自5月上线以来成长迅速,官方指出目前日订单已突破6,000万单,并带动全国店家订单量月增逾100%。部分地区餐饮商家营业额较前一季翻倍成长,零售与花类商家亦明显受惠,吸引大量新客。另外,中国整体即时零售市场日订单亦从1亿单增长至1.6亿单,显示竞争正持续升温。 阿里巴巴港股周三逆市跌0.4%,报109.4元,美股则跌2.86%,报110.71美元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:首开即崩盘 拨康视云午收劲跌30%

眼科医药公司拨康视云有限公司(2592.HK)周四在港首日挂牌,开市股价即跌6%报9.5元,之后股价持续下跌,中午收市报7.04元,跌30%。 公司发售6,058.2万股,每股定价10.1元,录得超额认购78倍,国际配售并不足额,集资净额5.22亿元。 拨康视云2022及2023年均未有收入,至2024年则录得收入1,000万美元,去年亏损9,913万美元,按年收窄23%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
HBM notches up another mega deal

和铂医药获6.7亿美元BD大单 转型之路能否久长?

随着今年医药股的回暖,和铂医药上半年的股价上涨了350%,而同期恒生创新药指数仅仅上涨58%,股价涨幅远超行业水平 重点: 和铂医药在创新药业界有“BD之王”的称号,已经完成了17次BD出海交易 由于和铂医药没有商业化产品提供稳定收入来源,业绩容易出现波动    莫莉 从全链条重资产模式到以BD(Business Development)为主要收入来源的轻资产商业模式,和铂医药走出了一条与其他创新药企业截然不同的发展之路。上周一,和铂医药控股有限公司(2142.HK)宣布与大塚制药株式会社(4578.T)达成全球战略合作,以最高6.7亿美元(48亿元)的交易总金额将其自主研发的BCMA×CD3双特异性T细胞衔接器HBM7020在大中华区之外的开发、生产和商业化权益出售给大塚制药。 根据协议条款,和铂医药在此次BD交易中将获得总计4700万美元的首付款和近期里程碑付款。此外,在达成特定研发和商业里程碑后,和铂医药还有权获得高达6.23亿美元的额外付款,以及基于未来产品净销售额的分级特许权使用费。 交易对象HBM7020是一款针对BCMA(B细胞成熟抗原)与CD3(T细胞表面抗原)的双特异性抗体,可以有效激活T细胞并杀伤目标恶性B细胞。2023年8月,HBM7020获批在中国开展针对癌症的I期临床试验。全球首个被批准上市的BCMA/CD3双特异性抗体强生Teclistamab,被获批治疗多发性骨髓瘤。 和铂医药在创新药业界有“BD之王”的称号,根据行业媒体医药魔方的统计,和铂医药已经完成了17次BD出海交易,仅仅是今年上半年,和铂医药就通过license-out、NewCo等方式完成了6笔交易。 除了与大塚制药的合作之外,和铂医药在3月21日与跨国医药巨头阿斯利康(AZN.US)签署​​总金额45.75亿美元​​的全球合作协议,阿斯利康将与和铂医药共同研发针对免疫性疾病、肿瘤及其他多种疾病的多特异性抗体,并获得两个临床前项目的授权许可选择权,及未来提名开发更多靶点的权利,为此阿斯利康向和铂医药支付​​1.75亿美元首付款、近期里程碑付款和额外新增项目的选择权行使费,以及最高达44亿美元的研发及商业里程碑付款,外加一定比例的销售分成​​。 这是和铂医药与老朋友阿斯利康的第三次合作了,早在2022年,和铂医药以3.5亿美元曾授权给阿斯利康一款CLDN18.2xCD3双抗。2024年,和铂医药全资子公司诺纳生物的一项临床前单抗项目以超6亿美元授权给阿斯利康。这一次的携手合作,双方的关系更加深入,阿斯利康不仅以真金白银引进了项目,更是以1.05亿美元认购了和铂医药9.15%的新发行股份,双方还将在北京共建一个创新中心。 跨国企业的认可,也让资本市场对和铂医药尤为偏爱。与大塚制药的合作消息公布当日,和铂医药的股价大涨了12.32%。随着今年医药股的回暖,和铂医药上半年的股价上涨了350%,而同期恒生创新药指数仅仅上涨58%,股价涨幅远超行业水平。 去年业绩规模收缩 和铂医药的股价暴涨,与其股价曾长期处于低位有关。在生物医药低谷期,和铂医药一度砍管线、卖工厂,以求实现“断腕重生”。2022年下半年,由于和铂医药长期处于亏损状态,又难以融资获得现金支持,公司只能将核心产品巴托利单抗转让给石药集团子公司,亦结束了一款重要产品的III期临床试验,还将位于苏州的产业化基地转让给了药明生物( 2269.HK )子公司药明海德,带来6,193万元亏损。​​ 和铂医药也在2022 年底成立全资子公司诺纳生物,将利用全人源抗体转基因小鼠平台及新一代自主研发的免疫细胞衔接器双抗平台提供CRO业务,另一个子品牌和铂医疗则将持续推进内部管线的全球临床开发进程。这种双轮驱动的轻资产运营模式,让和铂医药可以将资源集中于管线的开发。公司创始人、董事长兼CEO王劲松曾多次在媒体访问中,将和铂医药与通过技术平台驱动和BD合作实现商业化的再生元(REGN.US)进行类比:“我们希望通过与阿斯利康可能长达十年的深度合作,将我们的整个运营体系搭建在一个稳固且强大的平台之上,实现商业回报的稳步增长,进而加速转变成像再生元这样的世界级卓越企业。” 2024年,和铂医药尽管实现了连续两年盈利,但是期内的营业收入同比减少了57%至3,810万美元,净利润为278万美元,更是同比锐减88%。由于和铂医药没有商业化产品提供稳定收入来源,单纯依靠BD模式,业绩容易出现波动。和铂医药当前的市盈率已经高达325倍,甚至远超过再生元的市盈率13倍。尽管和铂医药与医药巨头的绑定让其业绩短期内的预期向好,但是长期发展仍取决于技术平台的创新力与对外授权项目的研发进展,投资者需注意其商业化缺位的潜在风险。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里