HK Old Buildings

刘智恒

    

香港

    

千幢大楼已届70高龄

香港旧楼林立,截至2020年,楼龄达70年的旧楼约1,000幢,达50年的更达12,500座,重建问题迫在眉睫。香港政府除透过市区重建局去进行都市更新外,亦倚赖私人发展商的收购重建。然而,由于许多旧楼业权分散,要成功统一十分困难,政府最近向立法会提交修例草案,建议降低旧楼“强拍”申请的门槛,由现时收购八至九成,按不同物业及楼龄而放宽到六成半,即只要收购旧楼业权至65%,就可以向政府申请在公开市场强制拍卖。

对发展商来说,放宽收购成数要求可以大大增加成功机会。我们认为,市区旧楼问题严峻,若有方法加快重建步伐,对社会及民生也有好处。不过,现时楼市疲弱,发展商对收购旧楼重建的意欲大减,即使新例通过,发展商也不愿贸然冒进,因看不透未来楼市前景,发展商担心楼价持续下跌,重建项目随时要损手,即使楼价持平,他们花几年时间去重建发展,在高息环境下亦不化算。

信置投长沙地博捞底

本财政年度政府招标的土地经过六次流拍后,大屿山长沙东涌道的低密度住宅地,终成功由信和置业(0083.HK)投得,作价近2.04亿港元,每方呎楼面地价2,492港元,属市场估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入标者,反映发展商仍对未来楼市相当审慎。

根据资料,是次的成交呎价,是七年半以来最低的住宅土地成交价。不过,这幅土地位置较偏远,发展规模有限,可建总楼面面积约8.2万方呎,预计建110个单位,实际的代表性未必全面。姑勿论如何,以信置的规模,只花两亿元买入作土储及试市场水温,亦属便宜,即使楼价再下跌,对集团影响有限。

新世界大执位有玄机

新世界集团近期就继任人问题引起市场话题,主席郑家纯表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有变动,郑家纯长子郑志刚原任新创建(0659.HK)执董,现调任为非执董,新创建的行政总裁马绍祥亦辞任,转而担任新世界发展(0017.HK)首席营运总裁。至于郑家二公子郑志明,亦是现任新创建执董,将出任新创建的联席行政总裁。

由于郑志刚续任新世界发展执行副主席兼行政总裁,市场估计,郑氏家族将旗下两家上市公司,各分予一位儿子管理,将两人的权责划清,大儿子续掌舵新世界发展,二儿子就专职掌管新创建,各主理一家公司,可以减少争拗,又可看看不同公司在两人管治下,那间做得更出色,到时或许会决定继任人谁属。

內房

    

碧服盈警股价急插水

内房债务挥之不去,房企的负债更连累旗下公司,碧桂园服务(6098.HK)发盈警,指因要为关联方(外界估计是碧桂园)的应收款减值拨备,以及为商誉与无形资产进行减值,料今年净利润将减少约32亿至41亿元。受到消息影响,碧服股价翌日一度跌近13%至6.05港元。

我们估计,碧服受关联方所拖累的事件只属冰山一角,市场有多家房企旗下的物管公司也在港上市,当母公司债务纒身自顾不暇时,随时会拖累物管公司的收益,甚至要为之前双方的生意往还作出减值或拨备。极端例子是之前中国恒大(3333.HK),动用旗下的恒大物业(6666.HK)逾百亿资金,以解燃眉之急,结果被揭发而受港交所谴责。

海口放宽规管救楼市

内地房产市场经过一轮政策刺激后,销售又再归于平淡,多个省市政府因应当地情况,都酌量调整规限,希望可以盘活市场。据悉海南省海口市住建部,近日向当地房企口头转达政策变化,调整核心区限购、取消离异限购及企业购买住宅限制等。

海南省于2018年时实施全城限购,当时被视为最严厉的限购政策,现时将规限放宽,反映楼市情况确实十分不济。不过,我们认为现时楼市疲不能兴,即使放宽部分措施,实际效力有限。毕竟市场供应实在太多,楼价正陷入下行螺旋,加上市民担心房企能否交楼,影响购买意欲。人们买楼的心态就如是,“愈升愈要去抢,愈跌愈没有人买”,除非跌至一个极度便宜水平。情况一如香港97年后,至2003年楼价累跌七成,才陆续吸引买家入市。

咏竹坊文章

    

港产独角兽成功故事

《咏竹坊》报道港产独角兽Klook的成功故事,公司由三位年轻人于2014年成立,主要经营网上旅游及体验平台,期间获多轮融资,投资者星光熠熠,包括有红杉、高盛,软银愿景等大型基金。Klook今年的销售额高达30亿美元,并首次获得盈利,预计会在美国或香港上市,市场估计集资3至5亿美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有创意而做得成功的企业,而且是港人一手一脚成立,具有一定代表性。不过,我们看见旅游平台强手环伺,内地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飞猪,外地亦有Expedia及Tripadvisor,还有台湾的KKDay,Klook要突围而出并不容易。公司在最新一轮融资后,亦提到会加强产品、拓展KOL社群,以及会开拓人工智能服务。Klook能否应对竞争日烈的挑战,尚待时间证明。

房企拖累海银陷危机

内房债务影响陆续蔓延,与房企有业务往来或相关的公司,受拖累的情况日益严峻,海银控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要从事财富管理产品中介销售,当中房企发行的产品占比较高。由于房企债务纒身,无力支付理财产品的款项,透过海银买入产品的客户,将矛头直指海银

现时看,海银的压力十分大,即使产品并非由其发行,但经其销售,投资者在收不到回报或不能赎回下,会对公司大兴问罪之师,对海银的声誉、客户关系及业务有重大影响。我们认为,类似的事件在2024年会不断出现,与房企有业务往来的企业,因房企资金匮乏,企业未能收到账款,将陷入极大困境。事实上,问题现已出现,估计来年的情况将更白热化,对内地经济有相当影响。

   

新闻

Shandong Gold said on Thursday it expects to report a net profit of 650 million yuan to 750 million yuan for the first quarter of this year.

快讯:一季度金价上涨 山东黄金利润增

最新:山东黄金矿业股份有限公司(1787.HK)周四预计,今年首季的净利润为6.5亿元至7.5亿元,同比增加48.1%至70.9% 利好:该公司表示,由于一季度黄金价格持续上升,以及并购银泰黄金,对其利润上涨带来积极促进作用。 值得关注:由于该公司去年四季度的净利润同比大升77.1%至9.83亿元,意味今年首季度的净利润实质录得横比跌幅。 深度:山东黄金总部位于山东省济南市,是一家国有矿业公司,主要从事黄金采矿、加工及销售业务,于2018年在港交所上市。过去两年,由于黄金价格反弹,加上持续大手笔并购增加黄金储备,该公司除了收入逐年上升外,并于2022年转亏为盈,去年净利润更大增86.8%至23.3亿元。 市场反应:山东黄金股价周五上升,中午收市涨3.1%至19.5港元,贴近过去52周高位。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
NetEase renews deal with Blizzard

《魔兽世界》回归网易 中国续放松游戏管控

新达成的一项交易,将离开中国一年的大热游戏《魔兽世界》回归中国市场,此事对在国内游戏运营商的影响相对较小 重点 网易本周与暴雪续签协议,在中国营运后者的游戏,这对两家公司的财务影响将相对较小 交易标志着中国持续放松监管政策,并鼓励游戏行业的全球交流 阳歌 中国本土游戏巨头网易(NTES.US;9999.HK)本周宣布新达成一项协议,让暴雪娱乐旗下这款热门游戏,在离开中国市场一年多后重新回归,这似乎是个大新闻。但市场反应的却是另一个更加微妙的故事。 最重要的是,股东们对一年多前中国第二大游戏公司与暴雪合作关系破裂,根本就没有太过担忧。相反,更大的意义似乎是协议反映了北京方面,最近对中国游戏行业态度的转变。政府在去年开始对该行业重新表现出尊重,而之前几年的情况却恰恰相反,中国游戏行业屡遭打压。 协议似乎也反映北京最近发出的信号,希望中国继续在游戏等全球主要行业中保持活跃。最后但并非最不重要的一点,是对中国在全球游戏领域的重要作用的自豪,这点网易首席执行官丁磊在最新公告中的说法可见一斑。 去年,双方长达15年的合作破裂,据称是因为涉及知识产权和数据控制的问题。尤其是据报道网易认为自己没有得到应有的认可,该公司开发了《暗黑破坏神:不朽》等暴雪旗下一些在中国游戏玩家中非常受欢迎的游戏手机版。 网易首席执行官丁磊在宣布续签合作关系的声明中说:“我们很高兴能够在信任和相互尊重的基础上,开启下一个篇章,在我们共同建立的这个独特的社区中,为我们的用户提供服务。” 据报道,双方分手后,暴雪曾在中国寻找新的合作伙伴,但显然找不到能与网易匹敌的公司。这倒是不让人太意外,因为网易和竞争对手腾讯(0700.HK)显然是中国前两大游戏公司,遥遥领先于市场上的其他竞争对手。暴雪可能接触了腾讯,不过排名第二的网易可能更愿意向暴雪提供优惠条件。 双方表示,根据续签的协议,暴雪的《魔兽世界》以及包括《炉石传说》和《暗黑破坏神》系列在内的多款游戏,将于今年夏天开始回归,并补充说双方“正在努力制定回归计划”。另一项进展是,宣布一项新计划,把网易自主开发的部分游戏引入微软(MSFT.US)旗下广受欢迎的Xbox游戏机上。微软去年秋天完成了对暴雪母公司动视暴雪的收购。 接下来,我们会回顾上面提到的各个方面,首先是华尔街对新协议的无动于衷。网易股价在公告发布当天上涨3.8%,但在接下来的两个交易日中回吐了大部分涨幅。 在双方结束合作时,网易曾经表示,失去暴雪的游戏不会对其收入或利润产生实质性影响,并补充说这些游戏对其利润的贡献只有“个位数”。当时有报道称,这一合作关系为暴雪贡献了约3%的收入。 游戏业务增长 在合作终止的一年里,可以明显看到这段合作关系,无论是对网易还是暴雪的业务来说,并没有那么重要。 网易报告称,去年游戏收入增长9.4%,达到816亿元,看起来相当可观,远远超过腾讯去年增值服务收入(包括游戏业务)3.5%的增幅。暴雪的表现甚至更好,去年第二季度(被微软收购前的最后一个报告期)收入增长了160%,这要归功于《暗黑破坏神》系列最新作品的推出。 就估值而言,网易仍是中国市场上当之无愧的第二名,它的市盈率为16倍,而腾讯为24倍。网龙(0777.HK)是中国游戏市场众多小公司中的典型代表,其市盈率更低,仅为10倍。所有这些再次表明,与暴雪恢复合作的新交易对中国游戏市场的影响相对较小。 其次是中国政府最近对游戏产业态度的转变,这至少在一定程度上是对中国经济放缓,以及中国与世界其他地区日益隔绝的回应。近年来,新游戏的审批多次遭冻结,通常会持续半年或更长的时间。2021年出台的新规,还严格限制未成年人每天玩游戏的时间。 但上一轮冻结在2022年4月结束以来,监管机构的立场已变得温和多了。这包括许多新游戏获批,以及似乎撤回新的限制草案,该草案在去年底发布后引发了人们对新一轮打击的担忧。 正如我们所指,放宽对游戏的限制可能部分是由于政府对经济放缓的担忧,因为游戏在中国是一个巨大的经济引擎。还有“脱钩”因素,由于与中国市场相关的困难,外国公司越来越多地撤离。北京方面强烈反对这些行为,因此,网易与暴雪重新合作,可以视为中国最近推动与全球游戏社区保持联系的努力。 Statista的数据显示,中国在全球游戏市场中的份额从2012年的15%上升到2017年的峰值33%,之后一路下降到2020年的25%左右。虽然Statista没有提供距今更近的数据,但中国的市场份额很可能维持在这个水平,甚至在最近的打击压力下进一步下滑。 现在,北京似乎意识到,这样的打击虽可能有利于年轻人的学习习惯,但不利于帮助中国保持全球领先游戏中心的地位。这可能预示着,未来会有更多的跨境游戏合作,而这才是这笔新交易的真正意义所在。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
The cross-border e-commerce company has applied to list its shares in Hong Kong after unsuccessfully shopping around mainland exchanges.

电商傲基科技求上市 渐降第三方平台依赖

这家曾多次申请在A股挂牌的跨境电商企业,最近转战港交所争取集资上市 重点︰ 傲基科技去年盈利达5.2亿元,同比增长133% 该公司近年持续降低对亚马逊的依赖,相关平台的收入占比由2021年的83.9%,降至去年的53.8%   欧美美 中国跨境电商傲基科技股份有限公司自从2019年从内地新三板退市后,曾先后冲刺上交所科创板及深交所创业板,最终都无功而返。最近,这家主要通过亚马逊(AMZN.US)等第三方平台从事跨境企业对客户(B2C)业务,专注于提供Allewie、Ironck、Likimio、Shacerlin、Hostack和Fotosok等家具家居类产品的企业,毅然决定转战港交所,并找来华泰国际作为独家保荐人。 根据弗若斯特沙利文的数据,按销售收入计,傲基科技的6个产品品类(包括床架、食品柜、梳妆台和梳妆椅等)在亚马逊美国网站排名第一,去年旗下11个品牌的商品交易总额(GMV)超过1亿元;其包括床架、床、冰箱、衣柜及抽屉柜等10个产品品类,在亚马逊美国网站的市场份额也占10%以上,而其产品在第三方电商平台的平均退货率只有3.5%,处于行业最低水平。 根据初步招股文件,傲基科技过去三年的收入比较不稳,2021年达90.72亿元,2022年跌至71亿元,到去年再增至86.83亿元;至于盈利方面,2021年亏损5.9亿元,2022年成功转盈,赚了2.23亿元,去年再增长133%至5.2亿元,主要因为毛利率持续改善,由2021年的20.9%,升至去年的34.5%。 公司在2021年亏损,主要与亚马逊的封杀事件相关。当年正值中国跨境电商快速崛起之时,中国多家知名亚马逊“大卖商”接连被亚马逊封号,当中便包括傲基科技,另外还有帕拓逊、通拓、有棵树等,所有热销产品都无法出售,严重影响这些电商的现金流,部分更不得不变卖资产套现保命。 亚马逊当时解释,封号是因为发现有卖家滥用评论,出现严重违规行为。亚马逊虽然没有直接说明,但意思上就是有卖家涉嫌参与俗称“刷单刷好评”的虚假产品评论等。经过亚马逊一连串调查后,各大电商平台的账号也陆续解封,但也足以吓怕一众在亚马逊平台做生意的中国商家。 傲基科技在招股文件中也提及,当时在发现员工参与与亚马逊事件有关的非官方推广评分或评价的情况后,已立即要求所有相关员工于2021年5月停止使用非官方推广评分或评价,同时开展内部审查,并对网店进行了检查,以及实施相关补救措施。 经历了亚马逊事件之后,傲基科技也深明不得再过度依赖单一平台,通过亚马逊销售商品的占比由2021年的83.9%,下降至去年的53.8%;而通过沃尔玛(WMT.US)的占比就由2021年的3%,增至去年的9.8%;Wayfair的占比则由1.7%,增至去年的10%,至于包括eBay在内的其他平台的占比就由2.2%,增至3.1%,公司也开始推进自营网站的销售。 但从数据上看,傲基科技仍然十分依赖亚马逊平台。 除了电商业务外,公司近年也加强物流解决方案业务,目前与超过700家电商公司提供物流解决方案,更设立了全球多级仓储物流网络,截至去年底,在美国主要港口城市及欧洲营运27个海外仓储设施。 加强物流业务 2021年,傲基科技物流解决方案的收入只有4.9亿元,占总收入5.4%,到2022年收入已增至7.75亿元,占总收入升至10.9%,去年该业务的占比更大由提升至19%,收入比2022年增长1.13倍,达16.53亿元。 傲基科技在招股文件中提到,这次上市集资将用于扩张业务,以提升业务规模,包括建立全球打样中心,以实现快速打样及标准化;优化产品开发及减少产品开发开支,以及升级仓储及物流系统等;其次是用于加强数字化,进一步完善信息管理系统;另外就是用于潜在投资或并购,剩下的用于一般营运。 不过在目前中美关系仍然紧张的大局下,中国企业在美国做生意并不容易,不知何时会再受到制裁,高度依赖亚马逊、沃尔玛及Wayfair的傲基科技在招股文件中也提醒投资者,如果中美紧张局势进一步加剧,“我们无法向阁下保证日后我们的业务将不受影响。”公司也明言,美国政府可能不时实施可能对公司行业造成不利影响,或导致第三方电商平台政策出现变更,甚至影响公司的产品进入美国。 2012年至今,傲基科技完成4轮融资及8轮股权转让,当中投资者包括景林、深圳创投及红杉等,每股代价从0.66元一直增至16.8元,翻了24.5倍,而按最后一轮融资每股售价16.8元计算,估值高达64.68亿元。不过,港股今年表现疲软,包括阿里巴巴(9988.HK; BABA.US)、京东(9618.HK; JD.US)等电商巨头股价今年均录得跌幅,傲基科技如果希望以理想估值登陆港交所,估计要花费一番功夫来说服投资者。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Institutional investor Rosefinch Fund Management disclosed it sold about 850,000 Hong Kong-listed shares of rare earth materials producer JL Mag Rare-Earth Co. Ltd.

快讯:基金公司今年8度减持金力永磁

最新:据港交所网页显示,朱雀基金管理有限公司于4月8日减持稀土永磁材料生产商江西金力永磁科技股份有限公司(6680.HK; 300748.SZ)约85万股,每股平均价6.71港元。 利好:朱雀基金减持后,仍然是金力永磁的第四大股东,由于持股量仍高于5%,日后无论增持或减持,仍然需要公开申报。 值得关注:连同这次减持,朱雀基金已于今年内第8次减持金力永磁,持股量由13.21%降至5.88%。 深度:有国企背景、生产高性能稀土永磁材料的金力永磁于2018年在深圳上市,并于2022年1月于港股挂牌,完成深圳及香港“双重第一上市”。该公司生产的钕铁硼永磁材料,能应用于新能源汽车、风力发电机与节能变频空调等产品。由于稀土原材料价格波动及行业竞争加剧,该公司去年收入减少6.7%至66.9亿元,净利润也下挫近两成至5.64亿元。 市场反应:金力永磁周四股价小幅波动,中午收市软0.1%至6.9港元,贴近过去52周的低点。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里