绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌，但销售金额仍远远抛离多家开发商，成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企
重点：
- 绿城今年首四个月销售达525亿元，超越龙湖成为民营房企销售一哥
- 集团能避开内房市场下沉的一劫，全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风
刘智恒
祸兮福所倚，福兮祸所伏？
正当民营房企负债累累，在疲弱楼市叫苦连天的时候，绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀，这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商，早年吃尽高负债的苦头后，痛定思痛一改高杠杆策略，今天非但能成为幸存者，更跑赢一众民营房企，让人始料不及。
绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元)，按年下跌26%，今年1至4月累计销售525亿元，按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成，但跌幅相对其它民营房企要低，累计或单月销售亦远高于行业对手。
首季销售民企称王
今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数，碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元，保利置业(0119.HK)亦只有56亿元，即使强如龙湖集团(0960.HK)，首四个月的销售也是324亿元，同比只是绿城的一半。单计销售金额，绿城暂居民营房企之冠。
近年民企开发商的业绩每况愈下，绿城收入却节节上升， 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元，去年股东应占溢利31.2亿元，按年升13%。
财务情况也远较同业健康，截至去年底止，包括抵押银行存款，集团银行存款及现金达734.5亿元，总借贷1,461.4亿元，净资产负债率只是63.8%，一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。
是什么原因，当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来，绿城的财务仍然游刃有余，还能在疲弱的楼市获取利润？
两次侥幸逃出生天
箇中原因其实是早历风险，反能及早调整策略，最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城，曾两次走在破产边缘，集团2006年在香港上市后，借助这个金融平台，不断融资疯狂买地扩展，岂料2008年金融海啸，中国经济放缓，绿城面临资金链断裂，那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK)，却获幸运之神眷顾，政府为刺激经济进行4万亿救市方案，银行借贷立时松动，绿城得以逃过一劫。
危机过去后绿城并未汲取教训，续以高杠杆发展，期间公司确能急速壮大，但亦站在风口浪尖，销售稍不如意，随时有翻车之危。到2011年时，内地楼市放缓，绿城问题渐渐浮现，公司负债360亿元，负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音，时任董事长宋卫平频频在网上解话，问题不断发酵。
直至2012年，宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股，九龙仓共注资51亿港元，绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权，翌年再增持4.6%权益，至此宋卫平将大股东地位拱手相让。
经一事未必长一智，但经二事就真的不能不引以为戒，绿城不断出售项目，除减省开发资金，亦可套现偿还债项。引入投资者后，过往的急进发展受到制约，特别九龙仓起了一个监控作用，根据双方协议，绿城的净负债比率超过100%时，当有重大投资，若九仓认为对整个财务有影响，可否决掉这一决定。
汲取教训审慎而行
绿城一改勇进作风下，集团的负债急速减低，亦不再以高杠杆发展，因而能在今次内房危机中，有充裕能力去应对。
除了审慎理财外，集团近年亦将发展策略改变，由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示，过去五年，他们只聚焦一二线城市，包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市，代价是在楼市兴旺时未能受惠，影响集团收入。同时，优质地区的拿地成本也相对高，令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。
不过亦因为集中一二线优质区，供应量远较小城市来得紧绌，于是楼价得以企得较稳；同时大城市的居民收入相对高，物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下，对集团的销售提供了一定保障。
另外，绿城财务稳健，毋需政府协助保交楼或提供借贷，市场对其兴建的项目信心就较大，有意置业的人，会倾向选择绿城的楼盘，因烂尾风险低，不怕最终收不到楼，于是有助其项目的销售。
绿城虽能成为逆市奇葩，但要注意内地楼市供应量仍然庞大，去库存需要一定时间。在大环境不济下，开发商纵有天大本领也难独善其身，但只要能在逆境中生存下来，未来就有机会做大做强。
正如绿城首席运营官李骏早前所言：“最重要是活下去。”
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