2023內地售樓排名

刘智恒

    

内房

    

去年内地销售三甲:保万中

根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。

金茂分拆Reit上市套现

内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。

我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。

香港

甯漢豪

    

怕流标不推住宅地

香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。

本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。

花旗劲劈地产股目标价

外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。

我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。

今天港楼是平还是贵

过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。

一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

Regal signed MOU with MISA

    

中东资金能顶半边天

本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。

近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。

复星旅文迎来最好时光?

一直有传复星旅文 (1992.HK)计划出售旗下的地中海具乐部(Club Med),近日执董德斯坦辞去公司董事会的多个职务,但仍续执掌Club Med,加上在疫后业务增长强劲,似乎出售这只现金牛的机会暂时不会太高。集团亦计划,未来3年新增17家度假村,并预计中国人将成Club Med未来最大客户。

复星旅文董事长徐晓亮表示,公司正在加快“重资产”项目出售,早前接受访问时,强调在经历旅游业的冬天后,将迎来最好的时光。不过,我们认为去年旅游业出现爆发性增长,主要是疫后的报复式反弹;经过一年后,情况或许会放缓下来,内地人未必再心急一窝蜂抢着去游山玩水,始终经济有放缓趋向,加上房价的大幅下滑,或许会影响旅游消费,因此暂时还是保持观望会稳妥一点。

新闻

简讯:不同集团通过上市聆讯 拟本月底启动IPO

据国内媒体报道,高端婴童用品制造商不同集团于周四通过港交所上市聆讯,为其本月底启动IPO铺平道路。 根据周四向港交所提交的最新招股说明书显示,中信证券与海通国际担任承销商,但不同集团尚未公布具体募资目标。 据更新文件披露,该公司2025年上半年收入同比增长25%,由上年同期的5.82亿元增至7.26亿元;同期毛利率自50.2%降至49.3%。同期利润按年增长72%,从2,820万元增至4,850万元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:安踏计划未来三年东南亚开千家门店

运动服装制造商安踏体育用品有限公司(2020.HK)周四在新加坡一场活动上表示,未来三年计划在东南亚开设1,000家门店。安踏将东南亚总部设在新加坡,未来逐步拓展至南亚、澳洲及新西兰等周边市场。 安踏表示,今年上半年,安踏品牌海外收入同比增长超过150%,主要受惠于东南亚市场增长,以及在美国和中东的新线下业务启动。在中东和北非,安踏零售网络已覆盖阿联酋、沙特阿拉伯、卡塔尔、埃及和肯尼亚等市场。另外,公司即将于9月在美国比佛利山开设美国首家旗舰店,推动进一步扩张。 今年上半年,该公司收入增加14.3%至385.4亿元(54.1亿美元),经调整纯利增加7.1%至65.97亿元,毛利率下跌0.7个百分点至63.4%。截至6月底,集团共拥有逾13,000间门店。 安踏周五高开,至中午休市报93.8港元,转跌1%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Hello Group does dating

新增“AI恋爱军师”功能 挚文集团盼重燃网络交友热情

这家主打交友应用的头部公司近日推出人工智能辅助功能,为用户提供搭讪建议,试图在历经五年收入下滑后重拾增长势头 重点: 挚文集团二季度营收同比下降2.6%,延续了自2020年以来的持续下滑趋势,同期公司更意外录得季度亏损 该公司海外业务近期表现亮眼,营收占比从去年同期的不足10%升至二季度的17%    阳歌 经典文学人物“大鼻子情圣”(Cyrano de Bergerac)式的求爱手法,能否终结挚文集团(MOMO.US)长达五年的营收困局?本周公布的最新财报,对此难以判断。这家公司二季度收入延续跌势,自2020年起的下行通道仍未扭转。 不过,管理层透露,核心产品陌陌App新增的AI恋爱助攻功能初显成效。该功能与十九世纪法国戏剧《大鼻子情圣》中,提供恋爱指导代写情书的桥段异曲同工。二季度上线的“AI招呼”功能,可协助男性用户生成个性化问候语。 该公司首席运营官张思川在财报电话会议上解释:“在运用AI技术优化破冰体验基础上,我们正测试会话中实时内容推荐功能。该功能提升多轮对话发生率与聊天深度,对用户留存产生积极作用,助力陌陌稳定基本盘。” 这一方案对不善言辞的中国年轻男性颇具吸引力。在应试教育传统下,男性在青少年时期普遍缺乏情感经验。但至少目前,这项创新尚未遏制挚文集团的收入下滑,反观其他经历相似困境的消费类企业,近几个季度营收已逐步企稳。 今年一季度,挚文集团收入仅微跌1.5%,创近年最佳表现,复苏曙光初现。然而,最新财报显示,二季度营收同比下滑2.6%至26.2亿元(约合3.68亿美元),上年同期为26.9亿元。 颓势或延续至三季度,公司预计营收介于25.9亿至26.9亿元,意味区间下限同比降3.2%,上限则微增0.6%。更令人失望的是,管理层预警当前少有的亮点海外业务,增速或将在三季度放缓。 最后一重打击是,这家公司逾三年来首次录得季度净亏损,但该意外状况似与后文将谈及的一次性支出相关。 财报发布后三日,挚文集团股价累跌7.3%,年内涨幅几近回吐。尽管其52周累计涨幅仍有17%,但远逊于同期iShares MSCI中国ETF近60%的涨幅,中概股在此期间集体走强。 昔日的资本宠儿 挚文集团原名陌陌(源自核心应用名称),曾被誉为中国版“Tinder”而备受资本追捧。近年,公司业务从早期约会功能延伸至主流婚恋市场,新增AI恋爱辅助功能即是明证。 经过多年强劲增长后,2018年并购“探探”使其深陷泥淖,近五年始终着力破局。叠加疫情期间社交活动萎缩,用户居家防疫,导致陌陌核心业务重挫。 后疫情时代,中国经济增速放缓引发消费谨慎情绪,陌陌主营收入来源虚拟礼物购买力受到抑制。公司归因“消费疲软”致陌陌App增值服务二季度同比下滑11%至18.5亿元,约占总营收70%。 陌陌App付费用户二季度环比下滑约15%至350万,探探同期减少约10%至74万。 海外业务成近期少有的亮点。该业务营收同比激增73%至4.42亿元,占总收入比重从上年同期的9.5%跃升至17%,中东地区表现尤为强劲。但管理层预警,因扩张策略转趋保守,三季度增速或降至60%区间中段。 当期,成本费用同比缩减2.1%,基本匹配收入降幅。但公司意外录得1.39亿元净亏损,为2021年以来首次季度亏损,主因是2024年及今年上半年派息相关的一次性税费计提。 分析师及投资者对挚文集团分歧显著,普遍观望其国内业务拐点。雅虎财经调查的八位分析师中,六位维持“买入”评级,一位建议“持有”,一位将之评为“弱于大盘”。该公司11倍市盈率显著低于Match Group(MTCH.US)与Bumble(BMBL.US)等同业19倍的平均水平。 国内逆风叠加海外业务扩张期潜在竞争,市场对挚文集团预期低迷。最新AI功能虽具想象力,或可重燃资本关注,但同业跟进将使技术优势弱化。更严峻的是,国内经济疲软导致的消费需求萎缩,非企业一己之力可逆转。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Senasic IPO

胎压有数盈利未明 琻捷电子要测试市场温度

凭借传感SoC的技术突破与政策红利,琻捷电子正以高增长之姿敲响港交所大门 重点: 过去三年,公司收入由1亿元增至3.5亿元,年复合增长率达83% 胎压监测SoC占公司收入约60%    李世达 在汽车世界里,最不被人注意的零部件,往往承担着最重要的角色。胎压检测装置、电池温度监测,往往能在危急时刻避免严重意外的发生。这些关乎安全的资讯,全仰赖隐身于轮胎或电池之中的传感芯片。 汽车传感芯片制造商琻捷电子科技(江苏)股份有限公司(SENASIC Electronics Technology Co. Ltd.)近日向港交所递交上市申请,准备在香港资本市场寻求新的发展契机。 琻捷是一家专注于传感SoC(System on Chip)的半导体企业。SoC是一种将处理器、记忆体、通信模组及感测电路等多种功能整合到单一芯片上的设计。它的优点是体积小、功耗低、性能高,常用于手机、汽车电子与物联网设备中。 琻捷的产品主要应用于汽车领域,尤其是胎压监测系统(TPMS)与电池管理系统(BMS)。申请文件引用弗若斯特沙利文的数据,琻捷在2024年已是全球第三大、全中国第一大的无线汽车传感SoC供应商,市场份额达7.3%。 可想而知,这家公司的崛起,仰赖中国汽车行业发展的几个趋势。 首先是新能源车的快速渗透。随着中国成为全球最大的新能源汽车市场,对电池安全的要求不断提升。中国在2020年推出强制性标准,要求电池在热失控前能及时预警;而2026年即将生效的新规更进一步要求,在热失控后至少两小时内不得燃烧或爆炸。琻捷正是全球首批量产电池保护SoC(BPS SoC)的公司之一,抢先卡位这一政策红利。 时势造英雄 另一大趋势是汽车智能化与无线化。传统上,车内大量数据依靠线束连接,既增加成本也影响可靠性。无线电池管理系统(wBMS)的出现,有望彻底改变格局。根据行业预测,wBMS市场在2026年至2030年的年均增长率或高达270%以上。琻捷已提前推出符合新标准的产品,并开始在2025年录得wBMS相关收入,未来有望在这片蓝海市场夺得先机。 同时,中国汽车行业的“内卷”氛围也为琻捷提供了机遇。当车企陷入价格战压力时,对于性价比更高、供应安全性更强的本土半导体供应商需求反而提升。琻捷作为唯一能大规模供应TPMS SoC的中国企业,成功打入前十大整车厂的供应链,具备了不可忽视的替代效应。 这些趋势反映在公司的业绩上,呈现出惊人的增长速度。2022年,琻捷的收入为1亿元,至去年已攀升至3.5亿元,年复合增长率高达83%。截至2025年上半年,公司收入进一步增至1.7亿元,同比增长27.1%。毛利率亦逐步改善,由15.4%升至27.1%。 拆解收入结构可以发现,胎压监测SoC仍是最大支柱。2024年,这类产品收入占比达60%,2025年上半年维持在58%左右。BMS SoC收入贡献相对波动,但随着新能源车标准收紧,未来潜力巨大。USI SoC则在底盘、空调、制动压力等传感场景中广泛应用,长期维持约25%的收入占比。 成本压力抑制利润 然而,自成立以来,公司一直处于亏损状态,短期内仍可能持续。申请文件显示,2022年,公司净亏损已达2.1亿元,至去年则维持在3.5亿元左右。今年上半年,公司依然录得约1.4亿元的亏损。 管理层解释,亏损一方面源自业务规模尚未放大到能摊薄固定成本,另一方面来自每年约3至4亿元研发经费,车企的成本压力也压缩了利润空间。值得注意的是,如果剔除金融工具估值波动、股份支付以及商誉减值等非经常性因素,公司的经营亏损其实已有收窄迹象。2022年的经调整亏损约为8,360万元,到2025年上半年则减至约1,570万元。这意味着,随着收入持续扩张和毛利率改善,琻捷的盈利拐点或许并非遥不可及。…