2023內地售樓排名

刘智恒

    

内房

    

去年内地销售三甲:保万中

根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。

金茂分拆Reit上市套现

内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。

我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。

香港

甯漢豪

    

怕流标不推住宅地

香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。

本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。

花旗劲劈地产股目标价

外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。

我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。

今天港楼是平还是贵

过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。

一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

Regal signed MOU with MISA

    

中东资金能顶半边天

本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。

近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。

复星旅文迎来最好时光?

一直有传复星旅文 (1992.HK)计划出售旗下的地中海具乐部(Club Med),近日执董德斯坦辞去公司董事会的多个职务,但仍续执掌Club Med,加上在疫后业务增长强劲,似乎出售这只现金牛的机会暂时不会太高。集团亦计划,未来3年新增17家度假村,并预计中国人将成Club Med未来最大客户。

复星旅文董事长徐晓亮表示,公司正在加快“重资产”项目出售,早前接受访问时,强调在经历旅游业的冬天后,将迎来最好的时光。不过,我们认为去年旅游业出现爆发性增长,主要是疫后的报复式反弹;经过一年后,情况或许会放缓下来,内地人未必再心急一窝蜂抢着去游山玩水,始终经济有放缓趋向,加上房价的大幅下滑,或许会影响旅游消费,因此暂时还是保持观望会稳妥一点。

新闻

简讯:富卫首挂午收仅升1%

保险公司富卫集团有限公司(1828.HK)周一在港首日挂牌平开报38港元,之后股价窄幅上落,中午收市报38.4港元,升1%。 公司发售9,134.2万股,每股售价38元,录得超额认购36倍,国际配售超额1.3倍,集资净额29.53亿港元。 富卫业绩表现并不理想,2022年至2023年,保险收入分别为24.08亿美元、27.56亿美元,亏损3.2亿美元及7.33亿美元。去年收入微跌1.2%至27.24亿美元,但扭亏为盈赚2,400万美元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:瑞幸咖啡纽约开店 不打低价战

中国连锁咖啡品牌瑞幸咖啡(LKNCY.US)正式进军美国市场,6月30日于纽约曼哈顿首开两家门店,标志其全球化战略迈出重要一步。 据一财报道,两家门店均为“即取即走”(Grab n Go)型态,所采用的设备、饮品配方及支付系统皆针对美国市场作出在地化调整。公司期望借由纽约试点门市,累积门店选址、产品设计与服务经营经验,为未来更大规模的国际拓展提供依据。 与在中国主打“性价比”不同,瑞幸在美国并未延续低价策略。从其美国官方App显示,滴滤咖啡价格约为每杯3至5美元,椰香拿铁则售约6.5美元,与星巴克在美定价相近,亦与其在新加坡的价格水准一致。不过,瑞幸在门市正式开张前,曾提供每杯0.99美元的优惠券以吸引消费者。 瑞幸成立于2017年,2023年起拓展海外市场,先后进驻新加坡与马来西亚。截至今年3月底,瑞幸在全球共设有24,097家门店,其中新加坡有57家直营店,马来西亚则设有8家加盟店。此次进驻美国,被视为瑞幸国际化进程中的一大里程碑。 瑞幸咖啡股价过去五日上涨近10%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:比弗利山庄开店 安踏进军美国第一站

运动服装制造商安踏体育用品有限公司(2020.HK)正计划拓展其海外业务,並在洛杉矶开设门店进军美国市场。根据Vogue Business上周报告,门店仍在比弗利山庄处于建设中,定于9月开业。 报告称,公司计划聘请NBA球员凯里·欧文及克莱·汤普森担任品牌大使,以提升其产品在美国市场的认知度。此次开业将成为安踏在中国境外的最新举措,品牌已在东南亚运营多家门店。 通过控股亚玛芬体育(AS.US),公司已涉足美国市场,后者旗下品牌包括萨洛蒙(Salomon)、威尔胜(Wilson)和始祖鸟(Arc’teryx)等知名西方品牌。但新门店将是美国首家销售安踏核心品牌产品的零售店,该品牌在中国市场正与耐克、阿迪达斯等全球巨头竞争。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Intsig scans global financial markets for cash with Hong Kong IPO

扫描王撑起200亿市值 上海合合H股抢滩

主打扫描全能王的上海合合信息去年在上海科创板上市,最近申请在港发行H股上市,公司每年有稳定盈利增长成为卖点 重点: 公司每年毛利率达八成 扫描全能王占公司总收入77%   郑瑞棠 相信很多人都用过扫描全能王(CamScanner)这个应用程序,只要用手机的网络摄影机拍照后,便能将文件转成PDF挡案并分享给他人。这个应用程序原来由中国公司上海合合信息科技股份有限公司(688615.SH)经营,公司创办人,现董事长镇立新曾在中国石化任电气工程师,2000年开始在摩托罗拉任职,2006年成立公司。 扫描全能王2010年起推出市场,一个程序已撑起公司逾七成收入,并于去年在上海科创板上市,打造成市值200亿的创科公司。近日趁A+H股上市热潮,在港交所递交上市申请。 扫描全能王是全球用户规模最大的图像文本处理AI产品,应用程序早于2010年已推出,在Apple apps store上84个国家地区效率类免费应用下载榜中,自2014年起多次排行第一。目前扫描全能王已覆盖200个国家,支持52种言语的文字识别,服务超过10亿用户,是全球少数上线超过15年,年复合增长率超过20%的应用程序。 业绩连年增长 随着近年AI的发展,公司的发展亦沾上AI概念,增加AI超级滤镜、AI智能擦除及AI文档签署等功能。扫描全能王占公司2024年总收入的77%,今年首3个月比例更高达81%。除此之外,公司面对消费者C端市场的主要产品,还包括名片全能王及启信宝等。 至于公司在面对企业的B端市场,主要提供TextIn及启信慧眼等标准化产品,只占公司总收入约一成六,毛利率亦只有六成多,比C端产品的八成以上低。 在科创板上市,不代表公司是未有盈利的初创公司,合合信息近年有稳定的盈利增长,而且数据颇为亮丽。根据上市初步文件显示,2022至2024年,公司的年收入复合增长皆超过两成,净利润分别为2.84亿人民币、3.23亿人民币及4亿人民币,增长率分别为28.7%、27.2%及27.9%,公司毛利率最近3年皆逾80%。截至今年3月底3个月,盈利1.16亿人民币,同比增长29.4%。 AI市场竞争大 不过留意上市文件中列举多项风险,包括AI技术不断更新,若公司未能跟上步伐,可能令竞争力下降;而全球AI市场竞争激烈,公司在全球C端效率类AI产品市场份额仅2.2%,面临来自国内外众多公司的竞争;公司业务涉及大量用户数据处理,若发生数据安全或违反隐私事件,将损害公司声誉或面临罚款。 为了维持竞争力,公司在科研及投资的金额不断增加,研发开支由2022年2.79亿元人民币,增至2024年的3.9亿人民币,如果收入不相应增长,或会带来资金压力;而且公司约三分之一收入来自海外,亦会有汇率风险。 近期内地A股公司来港发行H股集资成趋势,招股价普遍比A股有折让,令认购者有上升的水位。不过憧憬H股上市后即炒至接近与A股同价,如意算盘又未必打得响。 纵观近期A+H上市潮由5月挂牌的宁德时代开始,截至6月27日5只A+H上市新股,其中4只皆上升。宁德时代H股仅以比A股折让7%招股,但由于公司业务前景佳,加上H股流通量较低,所以一上市已炒至比A股有溢价,截至6月27日累积升幅已达24%,较A股溢价已高达两成,情况极为罕见。 A+H上市表现参差 其余H股大部分皆比A股折让约两成上市,恒瑞医药及三花智控分别比招股价上升26%及8%,令其股价比A股的折让收窄。但内地调味品龙头公司海天味业,上市后累积跌幅3.4%,比A股的折让维持两成。 反而招股反应较冷淡,从事纸品包装的吉宏,由于招股价比A股大幅折让达五成,上市后股价大升逾五成,目前仍比A股折让近三成。 上海合合信息去年9月在上海科创版上市,发行价55.18元,一挂牌已炒上逾百元,其后历史高位曾见逾500元,现在股价约153元,走势极为波动,现市盈率约51倍,市值约210亿人民币。其在香港招股的投资价值,还看招股价比A股有多大的折让。