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China Vanke

迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走

重點:

  • 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元
  • 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席

  

李世達

農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。

第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。

不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。

深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。

就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。

相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。

唇齒相依

儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。

2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。

過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。

深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。

根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。

不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。

大到不能倒

從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。

彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。

消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。

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新聞

Fubei Pet, grappling with continued profit decline, seeks IPO funding to regain market share

盈利續跌的福貝寵物 上市集資欲重奪市場

寵物食物製造商福貝寵物2021年擬在上交所上市不成功,業績增長亦落後於競爭對手,希望趁今次上市集資重奪市場地位 重點: 公司去年盈利倒退四成 上市前向股東派息達1億元   鄭瑞棠 隨著中國經濟增長,市民樂於花費更多在寵物身上,從事寵物食品生產的上海福貝寵物用品股份有限公司近日向港交所遞交上市申請。這個概念在港股尚算新鮮,但其實有不少同業公司已在內地A股上市。 福貝曾於2021年申請在上海交易所上市,但到2023年6月,公司考慮到上市時間表不確定性及未來發展策略調整,主動撤回上市申請。但同期福貝的競爭對手如乖寶寵物 (301498.SZ) 已成功上市,加上中寵股份(002891.SZ)、及佩蒂股份 (300673.SZ) 等競爭對手早於2017年已上市,藉籌集資金拓展市場,令福貝近年的增長落後於對手。 福貝寵物由創辦人汪迎春於2005年在上海開設寵物食品廠開始,2006已推出自有品牌「比樂」。寵物食品確實是具增長潛力的市場,根據弗若斯特沙利文報告,2025年中國寵物食品市場規模達1,084億元,預計未來五年複合年增長率為10.4%。不過市場競爭也頗為激烈,前十大寵物主糧品牌的總市場份額只為22.1%,福貝旗下的比樂經營20年,僅排名第九,市場份額僅0.9%。 核心品牌銷售下跌 福貝寵物的生產模式,主要分為ODM(原廠委託設計代工)及OBM(自有品牌製造商)兩大類,其中以前者表現較出色,在中國寵物食品第三方製造行業(包括ODM和OEM原廠設備代工)中排行第二。 但自我品牌的毛利率一向高於代工,2025年ODM的毛利率23.1%,而OBM毛利率達49.1%,兩者相差達一倍,集團自然希望加大自我品牌產品的比例,可惜近年發展卻事與願違。 集團OBM的收入由2023年的4.32億元,降至2024年的4.04億元,2025年再驟降至3.5億元,其中核心品牌比樂收入兩年間減少近7,600萬元,顯示在競爭激烈的市場中客戶流失,令2023、2024及2025年OBM業務佔總收入比例持續下跌,分別為41.3%、39.1%及34.3%。同一時期ODM佔收入比例則為58.6%、60.4%及61.7%。 分銷商下單審慎 招股文件指出,2025年度OBM的收入減少,尤其是當中來自分銷商的收入,由2024年的2.27億元,大降至2025年的1.66億元,是由於產品組合的調整,新產品需要時間得到市場認可,分銷商因而採取更為審慎的下單模式。 為了保住自我品牌的地位,其實公司近年已增加宣傳開支,最近三年的銷售及營銷開支分別為1.06億元、1.19億元及1.33億元,但此舉不足以保住自我品牌收入。而同期卻減少研發開支,最近3年分別為2,406萬元、1,504萬元、1,151萬元。 因此,集團的整體毛利率也反覆下跌,2023及2024年尚可維持在35.7%及37.9%,2025年卻大跌逾六個百分點至31.6%。 受此拖累,福貝近年業績表現欠佳,最近三年收入雖維持在約10億元左右,但盈利反覆下跌,其中2023年及2024年盈利皆為約1.62億元,但2025年卻大跌四成至9,652萬元。 大派億元股息 盈利下降使公司現金持續減少,年末現金由2023年的6.26億元,降至2024年的4.95億元,至2025年再降至3.09億元。現金減少,公司卻向股東大派股息,股東周年大會已通過向股東派發一億元股息,並預期今年6月派發。 市場競爭激烈,令公司毛利受壓,除福貝以外,其他同業上市公司近年表現亦疲弱。例如乖寶寵物過去一年股價大跌逾六成,2025年盈利僅增長7.7%,現價市盈率約25倍,市值約170億元;中寵過去一年股價大跌逾五成,2025年度盈利下跌7.3%,現價約市盈率24倍,市值約95億元。相對兩家公司年收入達五、六十億元,福貝的規模較小,盈利表現更差,上市的估值相信要比這兩家龍頭公司有一定折讓,才能吸引投資者。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:雲知聲發布全新「Agent驅動大模型」

人工智能公司雲知聲智能科技股份有限公司(9678.HK)周一正式發布U2,並將其描述為一種「實現全棧開發、智能編排與深度推理一體化交付的Agent驅動大模型。」 雲知聲表示,U2非常適合作為下一代AI智能體的基礎,其特性能夠顯著降低每個任務的token用量,從而提升使用token的效率。 此次發布距雲知聲在香港進行IPO大約一年,當時公司以每股205港元的發行價集資2.06億港元。股價最初一度攀升至856港元,較IPO價格高出逾三倍,但此後持續回落,目前交易價已低於發行價。在最新公告發布後,周一下午股價下跌約11%,報181.1港元。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:時邁藥業赴港上市獲中證監批准

專注開發T細胞銜接器(TCE)療法的浙江時邁藥業股份有限公司,近日獲中國證監會批准境外上市備案,意味其赴港上市計劃再向前邁進一步。 根據備案文件,公司擬發行不超過5,605萬股H股,並安排約1.84億股內資股全流通。公司近日已第二度向港交所遞交上市申請,由華泰國際擔任獨家保薦人。 成立於2017年的時邁藥業是一家臨床階段生物科技公司,聚焦利用T細胞銜接器技術開發新一代癌症免疫療法。目前公司擁有四項臨床階段候選藥物,包括核心產品DNV3及SMET12,分別針對實體瘤、淋巴瘤及EGFR陽性晚期腫瘤;另有兩項三特異性抗體產品處於臨床前開發階段。 作為尚未商業化的創新藥企,時邁藥業主要業務目前仍未錄得收入,2025年虧損約8,100萬元(1.196萬美元)。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --
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收入每況愈下 知乎急謀對抗AI之路

問答平台知乎正試圖透過聚焦網上資料仍相對稀缺的前沿話題,以及迎合人們面對面交流需求的線下活動,在AI浪潮中保持競爭優勢 重點: 知識分享平台知乎第一季度收入跌幅明顯收窄,公司正聚焦AI較難取代的業務領域 公司主打前沿話題討論及線下活動,未來發展潛力可觀;但其網絡小說及視頻業務,則可能面臨激烈市場競爭 陽歌 要如何在AI時代搶得先機?答案是比AI更早接觸到第一手資訊來源。這正是知識分享社區知乎(ZH.US;2390.HK)正在嘗試的新策略之一。這家被稱為中國版Quora的平台,正設法在搶走其部分業務的大型語言模型(LLM)面前維持領先地位。 雖然在周末旅遊建議等資訊搜尋方面,知乎難以提供比AI更突出的優勢,但公司認為,在下一代大模型開發、AI輔助影片生成,以及模型迭代等新興領域,仍具備自身競爭力。知乎透過在相關議題仍處於萌芽階段時,主動發起討論並邀請業內專家進駐平台,同時專門設立「認證榮譽創作者」類別,以吸引這類專業人士參與內容創作。 知乎亦開始發展一些更具人本特色的業務,藉此提升近兩年收入持續下滑的業務表現,而這些領域也是AI較難直接競爭的地方。在這方面,公司進展最快的項目是打造名為「鹽言故事」的新平台。該平台獨立於知乎核心問答業務之外,主打用戶創作的短篇小說及短視頻內容,與市場上眾多同類平台展開競爭。 此外,知乎亦透過舉辦線下活動,吸引渴望真實人際互動的用戶。為回應這項需求,公司在上周公布的第一季度業績中,多次提及「真人」、「真實用戶」及「真實用戶社群」等字眼。頗具諷刺意味的是,原本由知乎創辦人兼董事長周源親自發表的開場致辭,這次卻由其AI分身「Victor Zhou」代為完成;不過,在隨後的分析師問答環節中,周源本人仍親自回答問題。 Victor Zhou在預先準備好的講稿中表示:「在這一穩固基礎上,我們的核心業務已展現令人鼓舞的復蘇跡象,而新業務項目亦持續累積動能,並帶來具意義的增量增長。」 這套多管齊下的策略似乎已開始顯現初步成果,反映在公司第一季度收入跌幅顯著收窄。不過,財報中亦出現一些值得關注的警訊,包括大幅削減對知乎這類互聯網企業至關重要的研發開支,以及就部分經營困難客戶可能無法付款而作出的較大額撥備。 整體而言,這份財報基調仍相當正面。尤其是一年前,由於AI已能複製知乎原有的核心知識分享功能,市場一度質疑其存在價值,而如今公司的表現已較當時樂觀許多。 投資者對最新業績反應平淡,知乎股價在業績公布後基本沒有明顯變化。這種冷淡反應或許反映市場仍抱持觀望態度,等待公司披露更多看似具發展潛力的新業務數據。儘管知乎大力宣傳這些新項目,但實際披露的數據極少,尤其是在收入貢獻方面,顯示相關業務目前仍未對整體營收帶來顯著貢獻。 收入轉折點 知乎在中國具有相當高的知名度,長期以來亦被視為獲取優質內容的重要平台。然而,公司一直未能有效將流量轉化為收入,因此在2021年上市時仍處於虧損狀態。公司於2024年第四季度首次實現盈利,但在去年下半年再次轉盈為虧。今年第一季度,公司仍錄得850萬元(125萬美元)淨虧損,但管理層指出,若按經調整口徑計算,公司已恢復盈利。 知乎收入於2023年見頂,其後隨著AI開始侵蝕其業務,過去兩年收入持續下滑。雪上加霜的是,公司原本被寄予厚望的教育服務業務,也開始出現明顯下滑。 知乎公布,今年第一季度收入按年下跌10.7%,由去年同期的7.30億元降至6.52億元。相比去年第四季度25%的跌幅,以及2025年全年25%的收入下滑,情況已大幅改善。公司兩大收入來源,營銷服務及付費內容與IP運營,均錄得個位數跌幅,收入分別下降3%至1.91億元,以及下降4.5%至4.02億元。包含教育服務在內的「其他收入」業務則持續承壓,收入按年大跌48%至5,780萬元。 公司第一季度平均月訂閱會員數為1,310萬人,低於去年同期的1,430萬人,但較去年第四季度的1,220萬人有所回升。公司亦表示,每名日活躍用戶(DAU)平均每日使用時長達42分鐘,較去年同期及上一季度均有所增加,但未披露具體增幅。 正如前文所述,研發支出是其中一項值得關注的指標。最新季度研發開支佔收入比重降至16.9%,低於去年同期的19.5%。另一項隱憂則是一般及行政開支大幅增加,公司指出,主要原因是就部分客戶拖欠款項所產生的應收賬款預期信貸虧損計提撥備。 最後,再來看看公司三項新業務計劃的更多細節。這些業務看來有望帶動公司重拾增長,但目前仍處於早期發展階段。在前沿話題討論及專家引入方面,公司表示,本季度圍繞多個新興主題出現大量「深度討論」,並指出「來自頂尖實驗室的大批核心專家已加入平台,且保持高度活躍」。 至於「鹽言故事」,知乎表示,該短篇小說及短視頻平台創作者總收入於本季度按年激增5.6倍,但未披露具體數字。在線下活動方面,公司表示,今年的「新知青年大會」吸引逾8萬名現場參與者及100家合作夥伴,活動內容既包括AI相關工作坊,也涵蓋手工藝等較低技術門檻的主題。 必須肯定的是,面對AI侵蝕核心業務,知乎並未選擇坐以待斃。公司推出的新策略整體規劃相對周全,尤其是透過舉辦前沿議題討論以維持對AI的領先優勢,以及發展AI無法複製社交互動體驗的線下活動。「鹽言故事」亦展現一定發展潛力,但知乎在這個領域將面對眾多競爭對手的激烈挑戰。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏