0688.HK 1109.HK
Favorable policies have helped China’s property market to record two consecutive months of improvement.

受有利政策推動,中國房地產市場數據連續兩個月出現顯著改善

 

建銀國際

根據國家統計局的最新數據,2024年6月,中國房地產市場出現顯著改善,連續第二個月受到「430政治局會議」和「517新政」兩組有利政策的推動,房地產銷售從5月的環比增長13.2%,跳升至6月的50.9%。

在「430政治局會議」中,官方延續了以往的政策方針,而且對房地產發展新模式有了更多的解釋,如「優質住房」瞄準改善住房需求,另外還對目前房地產市場存量房過多的問題進行部署,即「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」,房地產領域以舊換新政策或加速推進。而「517新政」則包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率,以及設立保障性住房再貸款等內容。以上都是對房地產市場正面的官方措施。

因此,儘管受季節性影響,今年6月的50.9%房地產按月銷售增幅,仍遠高於去年6月的29.6%按月升幅。若按年計算,房地產銷售下降的速度,則從5月的26.4%減慢至6月的14.3%,與房地產發展商報告的簽約銷售一致,而這一降幅是銷售建築面積下降14.5%,以及單價上漲0.2%的結果。回顧2024年上半年,房地產銷售則按年下降了25%,其中建築面積銷售減少19%,單價則下跌7.4%。

至於其他房地產數據也有所改善。今年首6個月,全國房地產投資按年下降了10.3%,較5月的11.1%按年降幅有所收窄。根據政府的說法,扎實推進保障性住房建設、城中村改造和公共基礎設施建設這「三大工程」,貢獻了房地產投資總額的1個百分點。另外,6月新開工項目按年下降21.7%,較5月的22.7%降幅也略有減少。開發商的資金來源由5月的按年減少21.8%,改善至6月的按年下降15.2%。

隨著樓市新政策已施行,預期市場將出現微妙變化。我們預期由「430政治局會議」和「517新政」驅動下,房地產市場的基本面逐步改善。已公佈的政策實施進展順利,從包括金融機構釋放的250億元,以及中國人民銀行授予的120億元廉租房再貸款基金進展,到在超過70個城市擴大實施的「置換住房」計畫,以及包括北京等一線城市在內的歷史性低首付要求普遍實施,以及降低貸款利率。以廣州為例,房貸利率最新已降至3%至3.2%的範圍,將減輕居民負擔,有利置業氣氛。

調整可能結束

除了政策外,最近有更多的評論和猜測認為房地產市場已觸底。儘管恢復的時間和幅度仍有爭議,但我們從媒體和管道檢查中,注意到的微妙變化均表明調整可能即將結束。

自從5月中開始的調整以來,我們觀察到開發商的股價自7月以來表現穩定。隨著整合後出現的潛在上行,我們更青睞高品質的國有企業,例如中國海外(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、保利發展(600048.SH)、越秀地產(0123.HK)和綠城中國(3900.HK),因為我們認為這些企業在其強大的基本面支持下,是逐步重新評級的最佳候選者。

其中本行對中國海外、華潤置地及綠城中國,分別給予20.4港元、36港元及11港元的目標價,對比上週五的收市價,將有57%、42%與72%的潛在升幅。

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新聞

行業簡訊:長安與東風合併重組告吹

傳聞近四個月的長安汽車與東風集團重組計劃宣告落空。長安汽車股份有限公司(000625.SZ)周四公告稱,其母公司兵裝集團的汽車業務將分拆為一家獨立中央企業,由國資委繼續履行實控人角色。同日,東風集團股份(0489.HK)亦公告暫不參與資產和業務重組。意味著由國資委主導的汽車央企整合計劃大幅「縮水」。 據財新報道,原重組構想為兵裝集團軍品併入兵工集團,汽車業務與東風合組一家新的汽車央企,擬定名「中國南方汽車集團」,公司總部位於長安汽車所在地重慶。但雙方在話語權、人事安排及總部選址等問題上分歧明顯,加上地方政府介入,重組最終未果。 報道引述知情人士透露,重組原以長安汽車為主導,冀激活東風體系,但重組過程中內部阻力與博弈升溫。分析指出,汽車央企難以靠合併突圍,國資委放棄主導兩家汽車央企重組,令其繼續保持獨立發展,意味著汽車行業兼並重組將主要由市場競爭決定。 消息公布後,周四長安汽車收升3.34%至12.98元,東風集團則大跌14.45%至3.61港元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Qudian abandons last mile delivery

趣店的最後出路:私有化?

公司表示,由於激烈競爭導致一季度營收驟降,正考慮終止最後一公里配送服務 重點: 趣店一季度營收下滑逾半,公司因激烈競爭考慮關停最後一公里物流業務 過去三年,公司流通股數量縮減約三分一,其龐大現金儲備可用於回購股票,實現私有化 陽歌 消費信貸、教育、預製食品,最後一公里配送服務,有什麼共同點? 以上都是趣店集團(QD.US)過去十年涉足但最終放棄的業務,公司近年嘗試最後一公里配送服務,試圖利用其在華資源,協助物流企業完成中國至澳大利亞和新西蘭客戶的包裹遞送。 趣店最新披露,最後一公里配送業務遭遇激烈競爭,導致2025年一季度營收縮水近半。基於此,公司在一周前發布的一季報中表示,正考慮放棄此次最新業務嘗試。 我們雖不是最後一公里配送領域的專家,無法就趣店境遇作過於具體的點評,但中國配送業確實已競爭白熱化,約六家公司佔據主導地位,這些公司正加速構建全球網絡,幫助中國企業每日遞送數百萬包裹。 趣店曾助力部分企業,完成澳大利亞和新西蘭客戶的配送。然而,公司無疑面臨運營歷史更悠久、基礎設施更完善的本地對手競爭。更關鍵的是,中國物流企業也在海外自建當地基礎設施,與趣店服務迎面角逐。在多重不利因素,再疊加自身缺乏歷史積澱的背景下,趣店折戟實屬意料之中。 趣店有別於其他陷入困境的中國公司的地方,在於其龐大的現金儲備。即便經歷多次業務挫敗,該資金池仍在膨脹。這凸顯出公司創始人、董事長羅敏的投資智慧。在持續尋求可行業務注入資金及資源的同時,他正通過穩步回購公司股票,推進私有化進程。 趣店在最新公告中稱:「2025年第一季度,公司最後一公里配送業務持續面臨激烈競爭。評估當前市場環境後,公司正考慮終止該業務。未來,趣店將繼續堅定推進業務轉型,同時維持審慎現金管理,保障資產負債表穩健。」 投資者對此次業務挫敗反應平淡,最新公告發布當日,趣店股價持平,隨後四個交易日亦幾無波動,顯示市場對局面並不擔憂。 雅虎財經的數據顯示,作為尚無商業模式的企業而言,趣店仍坐擁瑞銀(持股3.45%)、摩根士丹利(1.36%)、花旗(0.57%)及摩根大通(0.36%)等知名機構股東。我們推測,這些巨頭對趣店長期前景興趣有限,他們可能更期待羅敏能推進私有化,從而套現獲利。 營收大跌 2014年,羅敏創立金融科技公司時,被視為行業遠見者,其通過向學生提供智能手機、電腦消費貸款,迅速獲利。但2017年前後,中國開始整頓此類民營金融科技企業,同年趣店登陸紐交所。 整頓期間,大批金融科技貸款機構倒閉,幸存者多放棄直接放貸業務,轉型為銀行與借款人的撮合方。但憑借IPO募資及數年強勁業績積累充沛現金的趣店,選擇徹底脫離金融科技本源。此後,公司在2021至2023年試水教育及預製食品領域,終因競爭激烈,在一兩年內先後放棄。 2022年末推出Fast Horse最後一公里配送業務時,趣店以為找到突破口,並於2023年中擴大該業務規模。2024年,業務短暫爆發,錄得2.16億元(3,000萬美元)營收,較2023年增長71%,但同年第四季度開始收縮,今年一季度營收從2024年同期的5,580萬元驟降逾半至2,580萬元。 最後一公里業務虧損不足為奇,不過趣店憑借龐大現金儲備,錄得1.65億元利息收入,成功實現一季度1.5億元盈利。 截至今年3月末,公司現金及受限現金達56億元,較2022年末的35億元大幅增加。似乎印證,羅敏長於投資,不擅經營。此外,趣店持續回購股票,截至3月底,公司美國存托股票(ADS)總流通量1.72億股,較2022年末的2.65億股縮減約三分之一。 趣店最新年報顯示,2024年末羅敏持股約35%。其他投資者持有約1.12億份ADS,按最新收盤價每股3美元計,價值約3.35億美元。公司龐大的現金儲備足以溢價回購全部流通股,無需維持上市公司地位,且仍有充足「彈藥」供羅敏探索新商業模式, 事實上,趣店2024年3月啓動的3億美元股票回購計劃中,仍有2.5億美元額度。這使公司可加速回購股票以持續縮減流通股數量,最終發出私有化要約。此舉將再次印證羅敏的精明財技,儘管他在教育、預製食品及最後一公里配送領域,表現平平。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:綠城五月銷售金額按年按月雙升

房地產開發商綠城中國控股有限公司(3900.HK)周四公布五月營運數據,上月銷售金額 186億元人民幣(下同),較去年同期升14%,較今年4月更大升60%。 五月涉及的銷售面積約42萬平方米,按年跌14%,每平方米均價44,102元,較去年同期的32,766元上升34%。 今年首五個月,累計的合同銷售金額約654億元,歸屬於集團的金額約444億元,按年下跌7%。 周五綠城開市升0.1%報9.3港元,公司過去一年股價相對高位下跌逾30%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Yeahka secures bridgehead in U.S. payments market

MTL牌照到手 移卡北美布局落地

取得美國亞利桑那州MTL牌照後,移卡的出海之路邁進一大步 重點: 公司成功取得亞利桑那州金融監管部門頒發MTL牌照 去年公司海外交易規模成長近五倍    李世達 在全球支付市場競爭日益激烈的背景下,依託中國境內小微支付業務成長的移卡有限公司(9923.HK),正慢慢實踐其國際化戰略發展目標,逐步從中國本土的第三方支付服務商,轉型為具備國際合規能力的全球化金融科技平台。 移卡上周五宣布,已獲得由美國亞利桑那州金融監管部門頒發的Money Transmitter License(MTL)牌照,這是繼去年獲得Money Services Business(MSB)牌照後,移卡獲得的另一重要支付牌照。 在美國,MSB和MTL是兩種關鍵的支付業務牌照。MSB由聯邦層級的金融犯罪執法局(FinCEN)頒發,允許企業從事貨幣服務業務,涵蓋匯款、貨幣兌換、加密貨幣服務等廣義金融服務,幾乎所有涉及資金轉移的業務,都需要註冊MSB牌照。 而MTL則由各州政府頒發,授權企業在特定州內合法進行資金轉移和相關金融服務,如P2P支付、電子錢包、跨州/跨境匯款等,真正賦予公司在州內合法經營資金轉移業務的資格。 總部位於深圳的移卡,創立於2011年,由前騰訊(0700.HK)高級產品經理劉穎麒創辦。他曾在騰訊任職多年,深諳產品運營與支付業務的發展邏輯。而移卡的發展,也緊扣微信支付的成長節奏。2013年前後,微信支付剛剛起步,移卡便成為最早一批為微信支付拓展線下商戶的合作方之一,負責將微信支付技術整合至中小商戶的收銀系統、POS機及移動支付終端中。 轉型金融科技平台 微信支付雖然由騰訊直接運營,但其線下拓展高度依賴服務商(俗稱「ISV」),而移卡正是這些服務商中重要的一員。2015年之後,移卡開始從單一的支付服務提供商,轉向打造以支付為入口的綜合數位商業服務平台,逐步拓展至商戶營銷、數據智能分析、會員經營、貸款撮合等增值業務,期望轉型為金融科技平台。 不過,隨著中國移動支付基礎設施高度成熟,微信支付與支付寶早已深度滲透至各類場景。作為收單服務商的移卡,其本地市場規模雖大,但增長速度正在放緩,尤其在一線城市已趨近飽和。同時,自2018年起,中國金融監管明顯加強,第三方支付牌照審核趨嚴、資金清算要求提高,加上數據安全、個人隱私與跨境合規風險上升,使得業者的拓展空間受限。 加上移卡所處的聚合支付、ISV服務商領域,競爭者眾多,如拉卡拉(300773.SZ)、銀盛(3773.HK)、樂刷、海科融通等。價格戰激烈,商戶黏性下降,服務費率不斷被壓縮,尋找毛利率更高的新市場迫在眉睫。 於是,移卡自2021年起開始探索海外市場,進入2023年以來,移卡開始積極布局跨境支付與海外市場,推出獨立子品牌「YeahPay」,鎖定東南亞、北美與其他新興市場商戶,目前已獲得包括香港的Money Service Operator(MSO)、新加坡的Major Payment Institution(MPI)與美國的MSB、MTL等牌照。這些舉措為其全球化戰略奠定了堅實的基礎。 海外收入快速成長 根據移卡財報,受到國內消費單筆金額普遍下降影響,公司2024年收入同比下跌21.9%至30.86億元(4.29億美元)。「海外業務」是去年主要亮點,期內公司來自海外的交易規模突破11億元,同比增長近5倍,顯示其全球化布局已初見成效。而在收入減少的情況下,公司依靠人工智能減省成本,各項開支全面下降,令公司取得7,300萬元盈利,按年增長超六倍。 海外業務的擴張也直接反映在資本市場的回饋上。自上周公司宣布取得MTL牌照後,移卡三個交易日股價上漲了65%,過去6個月則升23.8%。投資者看好移卡取得MTL牌照後,有望增強盈利能力。相較於國內低價高頻交易,海外市場用戶對金融服務付費意願更高,尤其在B2B商戶支付、金融科技工具訂閱制等場景中,移卡有機會創造更多穩定且可持續的收入來源。 目前移卡的市盈率約為51倍,低於拉卡拉的78.6倍,但遠高於國際支付巨頭PayPal(PYPL.US)的15.9倍,估值明顯偏高,不過,比起純支付收單業務,移卡也正布局會員經營、廣告數據等工具型SaaS業務,具備更高溢價的潛力,若其海外支付業務能順利商業化並持續放量,當前的市盈率可視為對未來三年的折現預估。但若短期內海外營收增速不達預期,或國內支付市場進一步內捲壓縮利潤,其高估值則會迅速被市場修正,投資人需要審慎評估。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏