債務危機風聲鶴唳 政府急撐萬科穩樓市

深圳國資委與深鐵集團攜手力撐，繼六年前「萬寶之爭」時以白武士姿態入局，再一次出手穩住了萬科

重點：

• 萬科今年內已無境外債務到期，但明年主要有三筆境外債到期，折合約110億元
• 管理層預計，近兩年商品住宅建設交付高峰與銷售連續下滑疊加造成的壓力，到明年下半年可緩解

羅小芹

內房債務違約火燒連環船，繼恒大(3333.HK)、碧桂園(2007.HK)爆雷後，連一向以「穩健」聞名的萬科企業股份有限公司(2202.HK、000002.SZ)也捲入了這場風暴中。10月17日，惠譽在內房一片風聲鶴唳時，把萬科部分債券的評級從「BBB+」下調至「BBB」，其境外美元債已出現異動。一個多星期後，公司發布第三季主要經營及盈利指標均錄得雙位數跌幅，進一步深化市場疑慮，即時陷入股債雙煞局面。

至11月初，兩批分別於明年3月及6月到期，金額為6.3億美元(46億元)及6億美元(43.7億元)，到期的美元債一度崩盤，跌至近80美元和70美元(原來每張以100美元為單位)；深港A、H股也雙雙暴跌，A股價一度跌至11.07元，創下近8年來新低；H股更曾低見7.2港元。為了阻止情況惡化，具有國資背景的萬科火速行動，於11月6日緊急召開一場線上會議，出動深圳國資委、大股東深鐵集團領導層及集團主席郁亮等出席，向超過150間金融機構解話。

政府開口支持萬科

深圳國資委也力挺萬科沒有財務或管理風險，如有需要或遭遇極端情況，可通過以下方式，包括受讓或合作開發大型城市更新項目建設，以協同等方式提高萬科持有各類投資物業的流動性，配合萬科改善長期股權投資結構，組織市屬國企在公開市場買入萬科債，和協調金融機構加大融資等，幫助萬科應對潛在風險。

持有萬科近32.4億股A股，佔股份總數27.2%的深鐵集團董事長辛傑強調，將長期持有萬科股票，並揚言可根據市場情況，承接萬科在深圳的部分城市更新專案，注入新流動性，交易金額預料超過100億元。

深圳國資委及大股東立場鮮明力挺，萬科亦承諾一定會保障境內外債務如期兌付，當天一度刺激萬科股價低位反彈，A股重上12元、H股高見8.41港元，惟後勁不繼。

摩根士丹利因應最新發展上調了萬科H股評級，由「減持」升至「與大市同步」，目標價8.94港元。然而，長期投資價值始終需根據房地產市場的恢復狀況來判斷，另一大行摩根大通便認為，有關消息有助短期穩定內房股氣氛，但萬科在銷售及盈利表現較為疲弱，股價方面亦非吸引，將較大機會跑輸其他央企內房。

根據WIND資料顯示，截至11月5日，萬科存續境外債務總共有7筆，金額合計約32.2億美元；早在今年中期業績會上，管理層已表明今年內再無到期境外債務。至於明年，主要有三筆境外債到期，包括3月到期的6.3億美元票據、5月到期的14.5億元人民幣債券及6月份到期的6億美元債券，折合約共110億元。萬科在會議上表明，截至今年9月底，手頭貨幣資金1,037億元，對短期債務覆蓋倍數為2.2倍，剔除預收監管資金後也有600億元，故公司計劃以自有資金和海外貸款償還明年到期的境外債。中短期局面相信是穩了下來，但長期來看，恐怕萬科仍未真正脫險。

季度業績向下走

從10月公布的第三季業績可見，迄今仍以連續14年保持經營性正現金流為傲的萬科，前三季度營業收入2,903.1億元，同比只下降14%，股東應佔利潤136.2億元，同比下降20.3%，無疑勝過不少同行；然而拆開第三季來看，季內營業收入894.2億元，同比下降31.6%；股東應佔利潤37.5億元，同比下降22.5%，兩者表現都有惡化跡象，可見未來發展仍然面臨一定的不確定性。

事實上，萬科在中國房地產低迷的近兩年仍然積極開拓業務，單單今年在一、二線城市新補充39個項目，目前的存貨規模逾8,147億元，佔據了公司總資產的一半以上，未來資金需求仍然殷切。今年2月時，曾計劃透過定向發行11億股A股，募集最多150億元，用於旗下11個房地產開發專案及補充流動資金，最終因A股低迷而於8月提前終止，未來只能循其他渠道融資以推進項目。

據管理層透露，單是今年1至10月，新增融資金額已超過850億元，其中境內新增融資平均利率僅3.64%；而截至9月底，萬科的資產負債率為75.3%，如深圳國資委和深鐵集團不出面力撐，在房地產市場整體仍然疲弱下，要進一步融資恐怕不是一件容易的事。

銷售不振仍然是萬科的挑戰，其於11月初發布的公告顯示，今年1-10月，實現3,124億元的合同銷售額，同比減少9.9%。存貨的銷售情況將直接影響萬科的現金流和流動性狀況，由於房地產市場的不確定性和需求下滑，萬科的合同銷售額已經出現下降，對存貨的消化能力也存在一定的壓力。

難怪郁亮在談及房地產前景時亦說，國內住房剛需其實依然龐大，8月以來各地也出台了許多支持合理住房需求的政策；但目前最大難點是消費者的信心未恢復。除此以外，房地產市場調整需要有合理時間去恢復，現在商品住宅建設洪峰和行業銷售下滑疊加，預計要到明年下半年這一疊加過程才能基本結束。

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