由于中国政府限制房地产行业的借贷能力,这家中型开发商的股票今年下跌了50%以上。

重点:

  • 禹洲集团已经越过了中国为房地产建筑商画下的“三条红线”之一,这将它年度债务增长比例限制在10%以内
  • 借贷限制将使公司更难为到期债务再融资和开发新项目

梁武仁

对于规模较小的中国房地产开发商禹洲集团控股有限公司(Yuzhou Group Holdings Co. Ltd.,1628.HK)来说,在努力削减债务的同时扩大业务似乎是一项艰巨的任务。这对它的投资人来说是个问题,促使他们今年一直在抛售禹洲集团及其许多同行的股票。

禹洲集团成立于1994年,是过去20年里通过发债大规模扩张的许多中国房企之一,这种做法当时得到了急于发展中国房地产市场的政府领导人的批准。但现在,政府说:够了。

这给开发商带来了一系列令人头疼的问题,导致穆迪投资者服务公司(Moody‘s Investors Service)在本月早些时候将整个中国房地产行业的展望下调至“负面”。紧接着,惠誉评级(Fitch Ratings)在上周下调了陷入困境的行业巨头恒大的评级,这是该机构自6月份以来第三次下调它的信用评级。由于财力有限,禹洲集团这样规模较小的房企,压力尤其大,它们必须想方设法保持投资者对其股票的兴趣。

根据去年推出的“三条红线”新规,房企的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;“现金短债比”小于1。如果一家房企未能满足所有这三个指标,它在下一年就不能增加债务。之后,每达成一个指标,负债可以增长5%;三条指标都符合的房企,有息负债最高增长15%。

就目前的情况来看,禹洲集团已经越过了其中一条红线。根据其上个月发布的最新中期业绩,截至6月底,该公司的负债率为74%,尽管这一比例较六个月前有所下降。如果这个数字保持在70%以上,假设它满足了另外两条标准,明年的负债增长不能超过10%。

对禹洲集团来说,即便是10%的信贷增长也意味着大幅放缓。在截至2020年的三年时间里,禹洲集团的总债务以约23%的复合年增长增长。

这些新规定标志着中国的态度出现了180度的大转弯,之前中国利用债务支撑的房地产开发来推动经济增长。但随着中国的政策制定者担心,房地产市场若出现崩盘将造成的巨大冲击,以及日益扩大的贫富差距,国家优先事项正在转变。贫富差距在一定程度上源于通过房地产投资发家致富的人。

对贷款的限制,给禹洲集团和其他债台高筑的开发商带来了两个问题。

首先,这种限制阻碍了它们为债务再融资的能力,尤其是即将到期的债务,从而增加了违约风险。在这方面,恒大就是一个很好的例子,它的现金不足以支付短期债务。禹洲集团在这方面看起来相对较好。但信贷渠道的限制,也使开发商难以为新项目融资,束缚了他们提高收入和现金流的能力。

负面预期

除了抑制信贷,中国政府还通过减少住宅用地的供应,令开发商的日子不好过。与此同时,政府正试图通过限制银行向购房者发放的抵押贷款金额,并引导放贷机构提高此类贷款的利率,为房地产需求降温。

这些措施最终可能导致房屋销售放缓,损害开发商的收入增长。一些公司可能会通过降价来刺激销售,尽管这样的行为将不可避免地侵蚀它们的利润率。

今年以来,中国房地产开发商的股价大幅下跌,反映了这种黯淡的前景。禹洲集团的股价受冲击尤为严重。截至9月10日,该股今年已下跌逾50%,相比之下,时代中国的跌幅为35%,中国奥园地产的跌幅为40%,美的置业的跌幅为18%,这三家公司都是在香港上市、规模较小的房地产开发商。按照目前的水平,禹洲集团的股价比2009年的IPO价格低了约20%。

由于无法提高收入,加上外界对其成交记录方式的怀疑,禹洲集团的股票可能是这群业绩不佳的公司当中表现最差的。这家开发商报告称,今年上半年收入同比增长近6倍,令人眼前一亮。

不过,它实现这种增长,完全是因为它承认了去年同期的收入实际上比去年最初报告的收入少了85%之后。该公司表示,在今年的中期报告中有必要进行重述,因为一些最初确认的收入被递延了,部分原因是一些实体从子公司重新归类为合资企业。

如果没有这一“调整”,禹洲集团今年上半年的收入实际上会比2020年上半年有所下降,比两年前仅增长了3%。相比之下,中国奥园今年上半年营收同比增长15%。

在中国的房地产开发商中间,组建合资企业的做法比较普遍,这让它们可以在不增加自身资产负债表债务的情况下承接项目。随着企业寻求规避“三条红线”,成立合资企业的做法可能会变得更加普遍。但这使它们的财务状况更加不透明,并可能导致收入确认出现问题,禹洲集团的情况就是如此。通过合资企业来增加项目,也会增加对项目开发和现金流的控制难度。实际上,由于大量使用合资企业而导致的收入确认缓慢,是穆迪3月份下调禹洲集团评级的部分原因。

禹洲集团仍然在盈利,尽管今年股价大幅下,但其市盈率(PE)仍相对较高,为6.1倍。这远远好于时代中国的2.2倍,中国奥园的1.8倍和美的置业的3.3倍。但如果禹洲集团不能提高利润的话,这些差距可能会迅速缩小,有可能给它的股价带来进一步压力。

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新闻

药明康德向美提诉讼 要求从国防部黑名单除名

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博泰车联网年内二度配股 折让17.6%筹3.8亿港元

智能座舱及车联网方案供应商博泰车联网科技(上海)股份有限公司(2889.HK)周三宣布配售225.93万股新H股,每股作价173.4港元,较前一个交易日收市价210.4港元折让17.6%,预计集资净额约3.82亿港元(4.900万美元)。 配售股份相当于现有H股约2.8%,完成后占扩大后H股股本约2.73%。公司表示,所得资金约80%将用于未来潜在战略并购及投资,包括AI Agent、芯片及半导体等人工智能产业链相关领域,其余20%用作营运资金及一般企业用途。 这已是博泰车联网今年第二次股权融资,公司今年5月完成约1.14亿港元定向增发,但截至目前相关资金仍未动用。 博泰车联网股价周三低开,至中午休市报190港元,跌9.7%。该股过去六个月累跌约4%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Annto does logistics

走出美的光环 安得智联闯关港股

这家长期隐身幕后、为制造企业提供供应链物流服务的公司,虽然收入规模可观,利润率却十分微薄 重点: 安得智联已向港交所递交上市申请,美的集团希望借此推动这家昔日内部物流部门独立发展 由于业务高度依赖美的集团,公司议价能力有限,毛利率长期仅维持在约7%的水平    梁武仁 庞大的营收规模往往能在第一时间吸引投资人目光,让一家企业看起来宛如行业巨头。但如果最终能转化为利润的资金微乎其微,再亮眼的收入数字也难以真正反映企业价值。 安得智联供应链科技股份有限公司正是这类“营收繁荣、利润单薄”企业的典型案例。随着公司申请赴港上市,其面临的最大挑战,将是如何说服投资人接受其微薄的利润率,并将自身塑造成一个具有吸引力的投资标的。作为制造业供应链物流服务商,安得智联长期扮演物流整合中介角色,而其最大客户正是母公司美的集团(0300.HK; 000333.SZ)——全球最大的家电制造商之一。 安得智联上周提交的申请文件中,不乏令人眼前一亮的数字。对于未深入研究的投资人而言,公司看起来颇具现金牛特质。过去三年,其收入保持约15%的年均增长率,2025年达到215亿元(29.6亿美元)的规模。 然而,撕开表面的亮丽包装后,安得智联商业模式背后并不光鲜的财务现实便显露无遗。公司主要为美的集团等客户解决物流与供应链管理问题,但这类业务本质上属于竞争激烈且利润微薄的服务行业。其大部分收入来自向第三方供应商采购仓储、运输等物流资源,再转售给美的及其他客户,从中赚取有限的价差。 随着内地制造企业持续寻求降本增效,越来越多企业将仓储管理、货运调度等业务外包给安得智联这类专业供应链服务商,带动相关市场需求持续增长。 通过精细化配送体系及自动化分拣设备,安得智联能有效降低工厂库存成本。其中,家电供应链管理业务无疑是公司的核心优势领域,这与其深厚的美的背景密切相关。公司提供所谓的“一盘货”生产物流模式,服务范围涵盖空调所需钢材、压缩机等原材料的供应管理,到大型冰箱送达消费者家门口的最后一公里配送。申请文件引述的第三方研究资料显示,安得智联目前是中国家电行业最大的综合供应链解决方案服务商。 不过,尽管这类依靠数据驱动的供应链协调服务需求持续增加,但高昂的运营成本与资源投入,也使安得智联及同业的实际盈利能力受到明显限制。 利润微薄 安得智联的毛利率仅约7%,可谓薄如刀锋,原因在于其业务高度依赖大量第三方司机、人力作业人员及仓库租赁资源。其他各项成本进一步侵蚀利润,使公司净利率仅剩可怜的2%。换言之,尽管公司去年从美的集团及其他客户取得庞大收入,最终实现的净利润也只有4.49亿元。 对于熟悉同类商业模式企业的投资者而言,安得智联的财务特征并不陌生。例如,电商巨头京东集团旗下的京东物流(2618.HK)同样面临毛利率偏低的问题。 美的集团贡献安得智联超过三分之二收入,这种高度依赖进一步压缩了公司的利润空间。从本质上看,安得智联主要是以极低的服务费,为母公司承担大量幕后物流与供应链工作。当单一客户掌握一家企业如此大比例的业务来源时,其议价能力本就十分有限;而当该客户同时还是控股股东时,这种弱势地位更为明显。 美的集团首要考量是自身股东利益,而股东自然希望公司持续提升盈利能力。这意味着美的有能力在服务费用上向安得智联施加压力,而后者往往只能被动承受。更糟的是,一旦双方合作关系出现变化,例如美的减少合作、转向其他物流供应商,甚至终止合作,安得智联都可能迅速陷入经营危机。若公司成功上市,这种明显偏向美的一方的不对等关系,也可能成为中小股东长期担忧的问题。事实上,安得智联在申请文件中已坦率承认这项风险。 安得智联在申请文件中表示:“我们的客户集中度较高,且在很大程度上依赖控股股东。”公司并指出:“倘若美的集团终止、减少与我们的合作,或对相关物流及供应链协议条款作出不利调整,我们的业务、财务状况及经营业绩均可能受到重大不利影响。” 这并非纸上谈兵的风险。最直接的例子便是京东物流上市后的遭遇。为应对市场逆风,母公司京东集团调整内部履约服务定价,而物流业务则首当其冲,于2021年及2022年录得巨额亏损。京东物流其后通过积极开拓第三方客户,才重新恢复盈利,而这也是安得智联目前努力推进的方向。不过,即使如此,京东物流股价至今仍较2021年高位下跌超过70%。 目前京东物流的历史市盈率(P/E)约为10.9倍,而市销率(P/S)更仅有0.3倍。若安得智联按相同市销率估值,其市值约为65亿元,折合不足10亿美元;若按京东物流的市盈率作为参考,其估值则进一步降至约49亿元。这再次凸显安得智联盈利基础薄弱,一旦美的进一步压低服务价格,公司甚至可能由盈转亏。 此外,中国家电市场已相当成熟,且具有明显周期性,其景气程度与房地产市场高度联动。在内地新房销售已连续多年低迷的背景下,家电需求也面临一定压力。 这些风险正迫使安得智联加快拓展家电以外的客户群,包括快速消费品、汽车零部件及电子产品制造商。然而,进入这些领域也意味着必须正面迎战京东物流及顺丰控股(6936.HK;002352.SZ)等物流巨头。在与这些资金雄厚、经验丰富的竞争对手进行价格竞争时,安得智联原本已相当微薄的利润率势必面临更大压力。 港股上市募集的新资金,或许能够提升安得智联的竞争力。公司计划将所得资金用于升级数字化供应链平台、推动仓储网络自动化,以及支持第三方客户市场的扩张计划。 为吸引投资者,安得智联很可能主打数字化供应链、自动化履约中心,以及背靠全球家电巨头美的集团等投资故事。然而,若公司无法逐步摆脱对母公司的高度依赖,即使拥有庞大营收规模,投资者或许仍应对这份“送上门的新股”保持审慎态度。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

小红书拟今年在港上市 本月底前将递申请

据彭博报道,中国社交媒体平台小红书拟今年在香港上市,并准备于本月底前向港交所秘密递交上市申请。 在2021年的一轮融资中,小红书估值达到200亿美元,去年公司的估值更达310亿美元。报道称本次的募资额暂未明确,但小红书2026年的预期利润可达到30亿美元,保荐人为高盛和中金。 小红书成立于2013年,创始人为毛文超和瞿芳,初期是以海外购物分享为主要内容,逐渐发展成为中国主要的社交媒体、短视频及电商平台。公司的投资者包括高瓴、腾讯及阿里巴巴等。 据悉小红书于2021年曾在美国秘密提交上市申请,但因中国监管机构对上市地点有所担忧,公司放弃在美上市。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里