恒大

     ▷ 香港      公营房屋供应充裕 香港一直透过公营房屋去解决基层住屋需求，香港房屋局局长何永贤表示，多年来香港兴建超过130万个公营房屋单位，售出近51万个资助房屋单位。现时房委会管理193个公共屋邨，约有210万人居住在公屋。未来10年，房委会将建41万个单位，足够应付30多万的公营房屋需求。 内地政府早明言要解决香港住屋问题，港府近年即时加把劲去发展房屋，公营房屋当然是重中之重，从政府的行动可见，未来公营房屋的供应问题理应不大。另外，政府同时亦增加推出私楼土地，加快及简化规划、以及重建与补地价等各项程序，亦筹划北部都会区及明日大屿，原在可见未来，私楼供应问题可以逐渐缓纾。然而，近期发展商担忧楼市前景而不投地，接连有六幅土地流拍，对未来私楼的供应会有影响。 李宁买商厦被指不务正业 李宁(2331.HK)斥资近21亿港元购入恒基地产(0012.HK)位于北角的“港滙东”，将用作香港总部，作为扩展香港及海外业务的分部办公室。消息公布后，市场有认为李宁不务正业去投资物业，股价即时插水，迫得李宁急不及待斥资30亿港元进行股份回购。 企业购商厦作总部其实并不罕见，只不过现时香港商厦租金回软，而李宁收购金额又庞大，加上公司今年业绩表现停滞不前，令市场批评声音不绝于耳。不过，楼价起起伏伏难料，若有实际需要亦无可厚非，大家没忘记的话，2001年时任金管局总裁的任志刚也在楼市疲弱时，以37亿港元购入国金中心二期14层楼面，当时也被市场大肆批评，认为金管局不应置业；但今天回望，中环商厦价值以倍计上升，或许市场又说任志刚眼光独到，决断英明。 地产中介又要政府撤辣 那些人最想政府撤辣？答案是地产代理。仲量联行预期明年中小型住宅楼价将跌10%，豪宅亦会下跌5%。该行香港主席曾焕平认为，政府只是减辣对楼市没有大帮助，建议多项救市措施，包括要政府全面撤辣，并为首次置业的年轻人提供无息贷款等。 仲量联行的建议非但要撤辣，还要落药刺激楼市。事实上，楼市是否这样差劲，或频临崩溃缘，以致要大力去拯救。若曾经历97年的香港人，当年的情况远较现时严重，亚洲金融风暴后，楼价一开首暴跌三成，接着经济出现通缩，打工仔别说减薪，连工作也未必能保得住，租金又大幅下挫。相比现时情况，香港楼市及经济远远未如当年严峻。 ▷ 内地      内房问题拖经济后腿 刚结束的中央经济工作会议指出，明年中国经济续要稳中求进。但部份证券界对明年的内地经济有一定保留。野村证券认为中央若将经济增长定在4.5%会较合理，因为内房债务危机持续，将拖累内地经济表现。 野村证券首席中国经济学家陆挺估计，内房企业债务沉重，开发商缺资金完成项目，地区政府要照顾保交楼，市民又不愿置业，令市场陷于恶性循环，经济增长受到影响。我们也认为，内地债务问题在明年不但难以解决，随时会恶化，有企业或会被清盘，土地及项目有机被抛售，牵连整个内房市场，楼价有机进一步下滑。 碧桂园救亡态度正确 受债务困扰的碧桂园(2007.HK)公布，将持有的珠海万达商管1.79%股权，以30.7亿元售予万达集团董事长王健林或万达指定的一方。碧桂园指出，正积极化解阶段性流动压力，而且持有珠海万达商管的权益有限，出售是提前退出及锁定价格 。另外，碧桂园多名董事减薪，当中杨惠妍年薪由37万元减至12万元，莫斌及杨子莹减幅最大，分别由每年300万元及200万元，降至12万元。 按目前集团负债，出售少数投资股权套现是合理做法，至于减薪，区区数目只不过杯水车薪，不过起码态度正确，能够从自身开始去尽力救公司，不像中国恒大(3333.HK)，在频临倒闭边缘时，前主席许家印涉嫌借与妻子离异，将资金调走美国。 ▷ 咏竹坊文章      恒大真的大到不能倒？ 本周《咏竹坊》文章探讨恒大问题，究竟一家负债逾两万亿的公司，是否能大到不能倒，还是负债多到不能救？这情况确实让债权人及中国政府费煞思量。债权人若要将恒大清盘，虽然恒大手上有庞大资产，但当短期抛出市场放售，肯定令供应大增，拖累整个楼市，楼价急跌，结果是资产价值大贬，债权人最终能收回多少，实属未知之数。 若希冀政府打救，是否又过份乐观？虽然恒大破产，势必牵连甚广，但正如前面所讲，天价的债项又是否政府能解决；若政府出手，其它有问题的内房是否又要政府救助。事实上，政府的“白名单”已经提示，有资格接受政府融资支持的，只有财务相对稳健的房企。政府是怕市场的不利消息影响，会导致较健康的房企面对流动性的风险，于是才定出名单相助较健全房企。反之债务问题几已病入膏肓的房企，若希冀政府出手，或许是市场一厢情愿。 蔚来独立造车降成本…

深圳国资委与深铁集团携手力撑，继六年前“万宝之争”时以白武士姿态入局，再一次出手稳住了万科 重点： 万科今年内已无境外债务到期，但明年主要有三笔境外债到期，折合约110亿元 管理层预计，近两年商品住宅建设交付高峰与销售连续下滑叠加造成的压力，到明年下半年可缓解       罗小芹 内房债务违约火烧连环船，继恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)爆雷后，连一向以“稳健”闻名的万科企业股份有限公司(2202.HK、000002.SZ)也卷入了这场风暴中。10月17日，惠誉在内房一片风声鹤唳时，把万科部分债券的评级从“BBB+”下调至“BBB”，其境外美元债已出现异动。一个多星期后，公司发布第三季主要经营及盈利指标均录得双位数跌幅，进一步深化市场疑虑，即时陷入股债双煞局面。 至11月初，两批分别于明年3月及6月到期，金额为6.3亿美元(46亿元)及6亿美元(43.7亿元)的美元债一度崩盘，跌至近80美元和70美元(原来每张以100美元为单位)；深港A、H股也双双暴跌，A股价一度跌至11.07元，创下近8年来新低；H股更曾低见7.2港元。为了阻止情况恶化，具有国资背景的万科火速行动，于11月6日紧急召开一场线上会议，深圳国资委、大股东深铁集团领导层及集团主席郁亮等出席，向超过150间金融机构解话。 政府开口万科无风险 深圳国资委也力挺万科没有财务或管理风险，如有需要或遭遇极端情况，可通过以下方式，包括受让或合作开发大型城市更新项目建设，以协同等方式提高万科持有各类投资物业的流动性，配合万科改善长期股权投资结构，组织市属国企在公开市场买入万科债，和协调金融机构加大融资等，帮助万科应对潜在风险。 持有万科近32.4亿股A股，占股份总数近27.2%的深铁集团董事长辛杰强调，将长期持有万科股票，并扬言可根据市场情况，承接万科在深圳的部分城市更新专案，注入新流动性，交易金额预料超过100亿元。 深圳国资委及大股东立场鲜明力挺，万科亦承诺一定会保障境内外债务如期兑付，当天一度刺激万科股价低位反弹，A股一度升超过6%，重上12元；H股最高见8.38港元，升超过10%，惟后劲不继。 摩根士丹利因应最新发展上调了万科H股评级，由“减持”升至“与大市同步”，目标价8.94港元。然而，长期投资价值始终需根据房地产市场的恢复状况来判断，另一大行摩根大通便认为，有关消息有助短期稳定内房股气氛，但万科在销售及盈利表现较为疲弱，股价方面亦非吸引，将较大机会跑输其他央企内房。 根据WIND资料显示，截至11月5日，万科存续境外债务总共有7笔，金额合计约32.2亿美元；早在今年中期业绩会上，管理层已表明今年内再无到期境外债务。至于明年，主要有三笔境外债到期，包括3月到期的6.3亿美元票据、5月到期的14.5亿元债券及6月份到期的6亿美元债券，折合约共110亿元。万科在会议上表明，截至今年9月底，手头资金1,037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，剔除预收监管资金后也有600亿元，故公司计划以自有资金和海外贷款偿还明年到期的境外债。中短期局面相信是稳了下来，但长期来看，恐怕万科仍未真正脱险。 第三季度业绩走下坡 从10月公布的第三季业绩可见，迄今仍以连续14年保持经营性正现金流为傲的万科，前三季度营业收入2,903.1亿元，同比只下降14%，股东应占利润136.2亿元，同比下降20.3%，无疑胜过不少同行；然而拆开第三季来看，季内营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；股东应占利润37.5亿元，同比下降22.5%，两者表现都有恶化迹象，可见未来发展仍然面临一定的不确定性。 事实上，万科在中国房地产低迷的近两年仍然积极开拓业务，单单今年在一、二线城市新补充39个项目，目前的存货规模逾8,147亿元，占据了公司总资产的一半以上，未来资金需求仍然殷切。今年2月时，曾计划透过定向发行11亿股A股，募集最多150亿元，用于旗下11个房地产开发专案及补充流动资金，最终因A股低迷而于8月提前终止，未来只能循其他渠道融资以推进项目。 据管理层透露，单是今年1至10月，新增融资金额已超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%；而截至9月底，万科的资产负债率为75.3%，如深圳国资委和深铁集团不出面力撑，在房地产市场整体仍然疲弱下，要进一步融资恐怕不是一件容易的事。 销售不振仍然是万科的挑战，其于11月初发布的公告显示，今年1-10月，实现3,124亿元的合同销售额，同比减少9.9%。存货的销售情况将直接影响万科的现金流和流动性状况，由于房地产市场的不确定性和需求下滑，万科的合同销售额已经出现下降，对存货的消化能力也存在一定的压力。 难怪郁亮在谈及房地产前景时亦说，国内住房刚需其实依然庞大，8月以来各地也出台了许多支持合理住房需求的政策；但目前最大难点是消费者的信心未恢复。除此以外，房地产市场调整需要有合理时间去恢复，现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加，预计要到明年下半年这一叠加过程才能基本结束。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

中国的房地产行业压力重重，不过，禹洲集团、时代中国和中国奥园等规模较小的民营企业却并非焦点所在，尽管它们也出现了股价暴跌、债务拖欠 重点 禹洲集团和中国奥园等规模较小的开发商今年股价暴跌，它们面临的流动性压力与恒大和碧桂园等巨头类似，甚至更大 穆迪于上月将中国整个房地产行业的前景下调至“负面”       梁武仁 现金短缺的中国房地产开发商正处于进退两难的境地，中国政府正试图找到应对办法。步履维艰的房地产开发商，是这个18万亿美元经济体的重要组成部分。在这种情况下，中国许多规模较小的民营开发商，不得不应对自己处在聚光灯之外的局面，因为全球关注的焦点都集中在中国恒大(3333.HK)和碧桂园(2007.HK)等巨头的困境上。 这种担忧在今年禹洲集团控股有限公司(1628.HK)、时代中国控股有限公司(1233.HK)和中国奥园集团有限公司(3883.HK)等开发商的股价急剧下跌中得到了突出体现。这些股票都变得几乎一文不值。 因此，没有极强风险偏好的股票投资者，可能都会避开此类股票，结果导致它们不可能通过发行新股来筹集资金。债务投资者可能也会对它们敬而远之，尤其是穆迪上个月将该行业的前景下调至“负面”。然而，四个月前穆迪才将房地产上调至“稳定”，当时的情况似乎正在改善，想不到近期情况急转直下。 年初至今，禹洲集团的股价已下跌68%，而时代中国则下跌74%。两只股票的交易价格远低于1港元，市销率只有区区0.03倍。中国奥园的股价表现略好，但年初至今亦下跌了40%。 过去三年中国房地产行业面临的情况，与之前二十年的荣景截然不同。现在许多开发商感受到的压力，早在2020年就显现出来了，当时政府开始管控这个负债累累的行业。 这个决定对该行业造成了巨大打击，很大程度上切断了昔日推动其快速扩张的债务融资。此举对政策制定者来说存在风险，因为它严重抑制了房地产开发，而后者是中国近年来经济增长的关键组成部分。当时的想法似乎是，最好在早期阶段解决问题，而不是等到事态失控演变成全面危机。 但后来新冠疫情导致世界各地经济停摆，包括中国经济。而在中国，早在之前，随着房地产市场在经过二十年的爆炸式增长后降温，中国房地产开发商的日子就已经变得不好过了。后来，新的借贷限制加上疫情防控，让情况雪上加霜。 随着疫情的消退，中国经济重新开放，引发了人们对该行业形势将开始好转的希望，而年初确实出现了经济复苏的迹象。但这种势头很快就消失了，为开发商的问题找到快速解决办法的希望破灭了。 首先，政府制定的债务上限，使它们进行债务再融资和为新项目融资的难度加大。房价下跌也让很多买家持观望态度，这让开发商失去了最重要的收入来源，加剧了它们的流动性压力。 由此形成恶性循环，开发商难以完成项目，反过来让潜在的购房者变得更加焦虑，导致房地产开发项目因缺乏资金而进一步延期。与此同时，开发商也难以从股票和债券买家那里筹集到新资金，他们曾经是开发商最重要的现金来源之一。 暗淡的前景 这一切又把我们带回了小开发商的问题上，由于资源更有限，它们与大开发商遭受着同样的痛苦，甚至更大。 禹洲集团就是一个很好的例子，在去年部分美元债券违约后，公司正在制定债务重组计划。根据8月底发布的最新财报，它今年上半年的收入实际上比去年同期略有增加，尽管增幅仅为1%。 但它的成本增加了11%，导致毛利下降了85%。原因在于物业交付时公允价值的下调，这可能意味着它们并没有像禹洲集团在项目开工建设时所预计的那么挣钱。 同样，禹洲集团的投资物业账面录得巨额亏损，开发中的房地产及应收账款出现巨额减值。该公司上半年的财务费用也大幅增加。将所有这些费用和成本计算在内，禹洲集团在此期间净亏损90亿元（12亿美元），而上年同期为盈利3.53亿元。 随着财务状况的恶化，今年上半年禹洲集团的资产负债率（即债务与股本比率）比去年同期增长了两倍多，达到356%。让人进一步怀疑其债务偿还能力，尤其是考虑到今年上半年它即将到期的债务有所增加。 时代中国的情况也差不多。中国奥园看起来情况要稍好，上半年的毛利率有所提升，在此期间其净亏损虽有缩小，但数额仍然巨大，该公司仍然深陷亏损。 中国政府今年放宽了对一些房地产公司的借贷限制，并推出了其他措施，如在一些城市放松购房限制，试图重振房地产市场。但这些措施并没有产生太多效果，至少现在还没有。 8 月份，新建住宅的价格出现10个月来的最快跌幅。同月，惠誉评级还下调了对今年中国新房销售交易的预测，预计将下降10%至15%，而之前的预测是5%。 在过去的困难时期，中国政府总有本事，以出其不意的招数来解决重大问题。但目前困扰房地产行业的问题似乎过于复杂，难以迅速解决。这让房地产公司本已黯淡的前景更加黯淡，在恒大和碧桂园成为全球关注的焦点之际，继续给禹洲集团、时代中国和中国奥园等规模较小的公司带来压力。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里