房地產不景連累業績 貝殼控股「三招」振股價

受累新冠疫情及房地產行業不景氣，這家房地產交易平台上半年收入大降逾四成，而且轉盈為虧

重點︰

• 貝殼控股上半年由盈轉虧，但公司宣佈10億美元回購計劃，加上新業務增長迅速及控制成本見效，刺激股價大漲
• 董事長兼CEO彭永東提出的「一體兩翼」戰略漸見成效，但新業務佔收入的比重仍然有限

葉天娜

中國房地產市場過去一年陷入冰河時期，在官方「房住不炒」政策下，樓市成交量大幅下跌，加上針對房地產企業債務風險的「三條紅線」實施後，不少無法融資的高負債房企資金鏈斷裂，引致爛尾樓多不勝數。

二手房表現也同病相憐，根據中國指數研究院的數據，今年上半年15個代表城市二手房累計成交面積按年大降49.6%。作為房地產交易平台、並經營中國知名「鏈家地產」中介店鋪網絡的貝殼控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)首當其衝，公司上周公布的中期業績顯示，上半年收入按年大減41.3%至263億元，期內更轉盈為虧，錄得24.85億元淨虧損，表現遠差於去年上半年的淨賺21.7億元；其中單是第二季，已錄得近18.7億元淨虧損，主要受累於新冠疫情復發，多個主要城市實施封控措施，導致交易量大減。

貝殼董事長兼CEO彭永東去年12月提出「一體兩翼」佈局戰略，「一體」是指房產交易，「兩翼」是家裝家居和普惠租房業務。半年過去，三項業務的表現卻迥然不同。

截至6月底，貝殼總交易額(GTV)按年跌46.5%至1.23萬億元，作為「一體」的核心房產交易業務受挫，無論是存量房或新房交易額，均分別大跌42.1%及50.6%。公司歸咎於新冠疫情、以及開發商面對資金流動性和交付壓力，由於部分開發商無法按時交房，甚至爛尾導致斷供，貝殼為涉及爛尾的開發商進行高達22.1億元的壞帳計提，成為影響業績的一大因素。

宣布回購刺激股價

公布業績後，貝殼股價不跌反升，在之後的兩個交易日，其港股累計大漲15.2%。有此反應，一來是貝殼宣佈了10億美元(69億元)的回購計劃，二是作為「兩翼」之一的家居家裝業務被寄予厚望，三是公司的節約成本取得成效。

今年4月，貝殼宣布完成收購聖都家裝，發展裝修業務，在全國24個城市開設了136家門店，引領上半年家居家裝收入按年增長9.4倍至11億元，總交易額更從1億元大增至15億元，管理層甚至豪言其規模要超過100億元。

至於另外一翼、即包括租房業務在內的新興業務表現不俗，雖然上半年相關收入減少17.1%至10億元，但主要因為金融服務淨收入減少，反觀輕託管租賃服務淨收入仍然增加。市場估計雖然國民減少買房，但仍需轉投租賃市場以解決住屋需要，因此該項業務仍值得期待。

但兩翼要起飛，瘦身必不可少，貝殼在去年已開始裁員關店，今年上半年整體營業成本按年大降38.4%至214億元，主要因為門店數量減少19%至42,831家，以及經紀人數量大減24.4%至41.49萬名所致。

凱基證券亞洲投資策略部主管溫傑認為，雖然貝殼的家裝業務快速增長，但對收入貢獻不大，投資者始終較關心其核心業務，「中國經濟不佳，房地產市場低迷，可能要等到明年下半年才真正復甦，貝殼的生意將直接受影響。」

與國企開發商合作

去年5月，年僅50歲的貝殼創辦人左暉不敵肺癌去世，由2010年獲左暉力邀加盟的彭永東接掌帥印，面對官方監管、市場競爭及房地產交投萎縮等問題，彭永東希望以「一體兩翼」戰略協助公司渡過難關。另一方面，貝殼加強風險管理，選擇與較穩健的國企及優質開發商合作，以降低出現壞帳的機會。

投行高盛的研究報告稱，受惠這項新措施，貝殼上半年應收帳日數從100天降至72天，為第二季帶來30億元經營現金流；預計當市場調整後，貝殼的市佔率回升，業務可望持續增長，因此維持「買入」評級，目標價從60港元上調5%至63港元。

2020年，左暉帶領貝殼到美國上市，市值一度超越6,000億元，其後在中美政治博奕及中國官方對科技相關行業實施「強監管」下，股價曾經比高位蒸發逾75%；為避免被美國除牌，貝殼今年5月登陸港交所，成為首只以「介紹形式+雙重主要上市」掛牌的股份。

所謂介紹形式上市，並不涉及發售新股和集資，股份源於舊股，所以審核過程較快；雙重主要上市則代表兩個市場都是主要上市地，就算公司在美國摘牌，對港股也沒有影響，更能保護股東利益。

由於介紹形式上市並沒有增發股份，控股股東有6個月禁售期，上市後股價表現較穩定。貝殼在港首日掛牌開報30港元，一個多月後升至53港元，雖然在7月至8月出現調整，以上周五收盤價45.9港元計算，仍比首日掛牌價高53%。

隨着中國官方陸續公布挽救房地產市場的措施，貝殼預計第三季收入按年減少6.1%至8.8%，表現較第二季明顯改善。在接下來的幾個月，投資者將注視彭永東如何帶領這只貝殼潛出水底。

欲訂閱詠竹坊每週免費通訊，請點擊這裏