2202.HK 000002.SHE
China Vanke

迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走

重點:

  • 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元
  • 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席

  

李世達

農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。

第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。

不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。

深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。

就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。

相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。

唇齒相依

儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。

2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。

過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。

深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。

根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。

不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。

大到不能倒

從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。

彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。

消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。

欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:Shein首間實體店巴黎開幕 線上平台卻面臨封禁危機

中國快時尚電商Shein位於法國巴黎BHV Marais百貨公司的首間實體店,本月5日正式開幕,然而其線上平台卻在法國面臨封禁危機。 據財新報道,法國經濟、財政及工業、數字主權部同日宣布,政府已啟動程序,暫停Shein在法國的線上運營,直至公司證明其所有內容符合當地法規,相關部門須在48小時內完成初步審查。目前Shein已主動暫停其在法國的第三方平台業務,自營業務仍在正常運營。 據法國媒體報道,封禁行動源於Shein平台涉嫌販售兒童形象性玩偶與違禁武器。巴黎檢方同時對Shein、阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下速賣通(AliExpress)、拼多多(PDD,US)旗下Temu,以及美國跨境電商平台Wish等平台展開調查。檢方指控這些平台未能有效監控上架商品來源與內容,涉嫌放任違禁品販賣。 事實上,Shein在巴黎開設實體店的消息傳出後,立即遭到當地百貨商、服裝協會等多方抵制。批評者認為,Shein的快時尚模式與巴黎追求永續與文化價值的時尚理念背道而馳,將破壞本地產業的生態與社會責任形象。巴黎市長伊達爾戈亦公開譴責象徵快時尚的Shein入駐BHV,稱「這一選擇違背了巴黎的生態和社會願景」。 儘管如此,以Shein為代表的中國跨境電商平台,在法國的表現仍然亮眼。法國時尚學院(IFM)數據顯示,2025年上半年,在法國15大時尚零售商榜單上,Shein位列第5位,Temu位列第15位。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:百利天恒啓動香港IPO 有望納入港股通

生物制藥企業四川百利天恒藥業(2615.HK;688506.SH)於周五啓動香港IPO,計劃以每股347.50至389港元的價格發行863萬股,最高集資額可達33.6億港元(約合4.32億美元)。認購將於11月12日截止,港股上市交易日定為11月17日。 公司已在上交所上市,因而其具備納入港股通的資格——該計劃可使內地投資者最早在上市首日即可交易其新掛牌股票。港股通機制允許內地與香港投資者跨境買賣對方市場的股票。 這家專注於抗體偶聯藥物(ADCs)等創新大分子腫瘤療法的開發商——其產品被喻為抗癌「生物導彈」——自2023年初登陸科創板以來表現強勁。其股價迄今已累計上漲逾十倍。 百利天恒表示,港股上市將加速其國際化戰略佈局,包括拓寬融資渠道、快速推進研發管線的全球臨床試驗及商業化進程。 本次港股發行的基石投資者包括戰略合作夥伴百時美施貴寶(BMY.US)等知名企業,以及奧博資本(OrbiMed)、德福資本(GL Capital)、阿多斯資本(Athos Capital)、富國基金(Fullgoal Fund)等頭部投資機構。聯席保薦人涵蓋高盛、摩根大通及中信證券等頂級投行。 余特莉 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Zepp makes wearable products

向小米說「不」的華米 是迷因還是黑馬?

入門級可穿戴設備製造商華米科技,第三季度收入增長78.5%,但預計本季度增速將放緩至約40% 重點: 華米科技在截至9月的三個月內,錄得連續第二個季度的強勁收入增長,並在經調整後的營運層面實現收支平衡 自從轉向發展自有品牌Amazfit、減少對小米依賴後,公司正逐步走出虧損陰霾 陽歌 是被炒作的「迷因股」,還是真有實力的可穿戴市場黑馬? 這正是懸在華米科技(ZEPP.US)頭上的大問題。自7月以來,隨著投資者在全球健身穿戴設備市場的「折價區」中發現這家公司,其股價已暴漲逾九倍。公司於本周二公布最新季度業績,顯示收入強勁增長,旗下Amazfit品牌已在入門級市場找到穩固定位。 雖然有人認為該股過去四個月的暴漲帶有高度投機性,類似2021年遊戲驛站(GameStop, GME.US)的「迷因股」現象,但從我們的角度來看,這波漲勢顯得更具持續性。值得指出的是,該股自9月創下多年新高後,其後又回落約40%。 即便經歷如此劇烈的漲跌,華米當前的市銷率仍僅為3.98倍,約是唯一上市競爭對手佳明(GRMN.US)7.39倍的一半多一點。這顯示華米近期股價上升,更可能反映其過去被嚴重低估,如今只是逐漸被市場重新發現。 有趣的是,這家公司至今仍未受到華爾街分析師的廣泛關注。根據Yahoo Finance數據,目前僅有一位分析師追蹤華米,而其最新財報電話會議的參與者,多來自規模較小的研究機構,例如Fundamental Research Corp.和Point72 HK。我們預計這種情況可能在明年改變,畢竟在這個快速成長的電子裝置細分市場中,能夠獨立上市的公司並不多。 華米在市場正迅速取得進展,但品牌形象仍有待提升。公司以平價健身手環聞名,功能與同業相似,但價格更具吸引力。最新推出的錶款Amazfit T-Rex 3 Pro是第三季度的亮點產品,售價約300美元,遠低於佳明同類產品的1,100美元,並在亞馬遜上獲得相當不錯的用戶評價。 然而俗話說「一分錢一分貨。」在權威科技媒體《Wired》對T-Rex 3 Pro的評論中,記者寫道:「幾乎每個操作畫面、每次嘗試更改設定、每次想做最基本的事情,都讓我想抓狂。它的糟糕程度幾乎令人印象深刻。」 顯然,華米在提升產品使用體驗、與Garmin和Fitbit等品牌競爭上仍有許多改進空間。不過至少目前為止,其低價策略正強力推動營收增長——公司自今年第二季度起重新恢復增長,並已實現正向現金流,距離多年虧損後重返盈利更近一步。 告別小米 如今的華米,在許多方面都像是這家中國公司的「第二人生」。它最初主要是以授權方式,為智能手機巨頭小米(1810.HK)生產可穿戴設備起家。然而,公司很快意識到這類代工業務利潤極低,而且高度依賴與小米的合作關係——一旦小米終止授權或另尋其他合作夥伴,業務就可能受到重大衝擊。 過去幾年,華米已逐步擺脫對小米產品的依賴,如今小米相關產品僅佔其總銷售額約5%。但這個「斷奶」過程頗為艱辛,導致營收急劇下滑,並一度陷入虧損。 華米在截至6月的季度中,終於實現大幅收入增長,受惠於新產品上市並普遍獲得好評,收入按年上升46.2%。到了第三季度,增長勢頭進一步加快,按年大增78.5%,由去年同期的4,250萬美元升至7,580萬美元。 不過,公司預期這一高速增長將在第四季度放緩——這一季度通常是消費電子製造商的旺季,受聖誕購物季推動。華米預測收入將按年增長約40%,介於 8,200萬至8,600萬美元之間。 這項較保守的展望或成為股價下跌的主要誘因——自公告發布後的兩個交易日內,華米股價累計下跌約25%。但正如前文所述,即使在回落之後,其股價自7月以來仍上漲逾九倍。 公司的毛利率也在持續改善,這直接得益於自有品牌的發展。第三季度毛利率達38.2%,較第二季度上升2個百分點,但仍低於去年同期的40.6%,且與佳明最新季度60%的毛利率相比,仍有明顯差距。此外,由於近期記憶體晶片價格飆升,華米的毛利率在未來幾個季度可能面臨壓力。…

簡訊:汽車之家第三季度盈利微跌1.5%至4.2億元

汽車交易平台汽車之家(2518.HK ; ATHM.US)周四公布第三季度業績,收入17.8億元人民幣(下同),與去年同期相若;期內盈利4.2億元,同比微跌1.5%。 汽車之家首席財務官曾岩表示,因在內容多元化方面取得顯著成效,有力推動用戶增長。據QuestMobile數據,公司9月移動端日活躍用戶達7,656萬,同比增長5.1%。另外,得益於新零售業務的強勁貢獻,在線營銷及其他業務收入實現同比增長32.1%。 公司在第三季度的營業成本為6.46億元,按年大增58%。公司解釋因在下沉市場拓展創新業務,加上股權激勵費用上升,產生較高的交易成本。 汽車之家周五平開報48.6港元,公司過去一年股價由高位下跌23%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏