3883.HK
Aoyuan secures respite through debt restructuring

負債纍纍的奧園,獲法院批准重組計劃,公司暫得以喘息下來

重點:

  • 重組計劃包括以新債換舊債、發行普通股、永續債及可轉債
  • 奧園預計未來8年可節省利息49億美元

     

劉智恒

「沒有一個冬天不會過去,沒有一個春天不會到來。」

這是中國奧園集團股份有限公司(3883.HK)大股東郭梓文去年發給員工的信函內,激勵團隊的一番說話。今天,春天何時到來還未知,但起碼這個冬天暫沒那麼冷。

負債逾千億的奧園,去年底向美國紐約法院申請破產保護後,近日其涉及61億美元的境外債務重組計劃,雖然其中一位債權人平安海外反對,最終亦獲香港、開曼群島及英屬維爾京群島法院批准。

根據奧園的重組方案,集團分別發行4隻總值23億美元的債務工具、1.43億美元的可轉換零息債券、16億美元永續債,再加上發行14億普通股,而將原有的境外債進行置換。奧園未來8年,預計可減少境外債務的利息達49億美元。同時,集團在未來兩至三年,在境外公開市場沒有還債壓力。

暫緩一口氣

早於去年9月時,奧園的12隻境內債務產品已全部獲展期,加上是次解決了境外債務,集團成為完成境內外債務重組流程的首家廣東房企。

經過兩年艱辛的重組談判,奧園可說暫時喘一口氣,不過往後能否將債務悉數償還,最關鍵還是看內地樓市走勢。

截至今年6月的中期業績,奧園已屬負資產公司,淨負債205億元。期內虧損近29.4億元,借貸1,088億元,包括長短期銀行借款745億元,優先票據及債券344億元,當中超過九成要在年內償還,但手頭現金加受限制存款只有69.4億元。

集團手上投資與銷售物業約1,500億元,若樓價持續下跌,資產會續貶值,甚至能否賣出也成問題。若內地樓價回升,資產升值,公司有機會脫離負資產之列,所以一切要視符未來樓市走向。

房企經過債務重組,通常會獲大幅削債及延期償還,但並不是代表不需要償還重整下的債項,而能否還債,主要看有沒有現金回籠,而作為房地產開發商,手上的產品就是樓字,若銷售理想,才能套回現金,支持營運及償還債務。

去庫存需時

現時內地樓市供應沒減少,但需求持續下滑,雪上加霜是多家房企陷於債務深淵,大家也希望加快銷售步伐,要賣樓套現,減價是不二法門,但當各家房企趕著賣樓,樓盤一窩蜂推出市場,供應肯定大增,樓市不斷受壓,樓價自然愈往下走。

供應雖多,若需求持續,問題也不大。但現實是需求亦同步下跌,中指研究院《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》,去年內地百大房企的銷售金額計算,合共62,791億元,按年下跌17.3%。

坦白說,房屋並非單純是居住用途,許多時被視作投資工具,當房價不斷上漲,人們怕今天不買明天更貴,愈搶著買。樓價回調時,初期或有人認為相宜而入市,過不多久,樓價再跌時,情況就逆轉,因人們深恐今天低價成交或許是明天高價,大家也不再入市。

情況更嚴峻是,當有個別開發商未能如期交樓,人們就怕收不了樓,市場大眾看在眼裹,也不敢貿然入市,擔心樓盤最終爛尾,損失慘重,結果進一步拖低需求。

樓市要復蘇,先看何時能去庫存。上海易居研究院去年的《百城住宅庫存報告》表示,在百大城市中,有68個去庫存周期要超過14個月,部分次一線的城市,如山東日照及河北香河,要超過4年時間,景德鎮及西寧,更要5年以上。

據西南財經大學2022年底發布的《中國城鎮住房空置分析》報告,內地有1.2億套空置房,較2021年的6,500萬套大增近85%。

這個冬天特別長

房地產向下的態勢一旦形成,很難會短期扭轉,因為需要時間去消化市場的供應,即使去庫存成功,另外亦要市民對房價重捨信心,要人們扭轉對房價未來下行走勢看法,他們才敢入市,這是需要相當時間。香港97樓市下跌至2003年,整整花了6年時間才回穩轉上。

當然,還要看中國的經濟情況﹐經濟增長理想,人們口袋有錢,才想到買房子,才有能力改善居住環境。而中國今年經濟增長率,世界銀行估計只有4.5%,許多國際投行也預期,內地經濟增長保五有困難。經濟的放緩,毫無疑問影響人們對房子的需求,再而影響樓市回升。

奧園成立於1996年,乘著中國經濟起飛及國力日盛,國家開始積極舉辦國際大型活動時,郭梓文將運動會完結後的選手村進行改造而出售,令集團賺取可觀利潤,此亦為何公司命名為奧園,因為是跟奧林匹克運動會息息相關。

發展廿多年,奧園經歷多番起跌,好幾次也如郭梓文所言,最終等到春天來臨,然而今次的冬天是歷來最漫長,能否等到春天到來,抑或之前就被凍死在嚴寒,除了看郭梓文的能耐,很大程度要看未來內地樓市。

咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們。

欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:中軟國際進軍算力業務

軟件開發商中軟國際有限公司(0354.HK)周三公布進軍算力業務,公司將企業智能操作系統產品allmeta,定位至算力供給及服務延伸。中軟將以Token營運,作為第二增長曲線的戰略部署。 中軟表示,進軍算力業務可把握人工智能發展機遇、將現有AI能力向算力供給及服務環節延伸,有助於豐富集團收入來源、優化業務結構及提升綜合競爭力,並與現有AI及雲服務產生協同效應。 集團計劃於年內批量採購高端AI服務器、建設配套算力基礎設施及開展相關業務。中軟將以三種模式開展算力業務,一是算力硬件轉售,二是算力租賃,三是token銷售。 周四開市中軟跌0.2%報4.69港元,公司過去一年股價由高位下調30%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
commercial space industry

火箭升空之後 中國商業航天的估值核心是什麼?

SpaceX即將上市,讓商業航天再度成為資本市場焦點,然而,當市場追逐火箭與衛星故事時,一個更重要的問題仍未有答案:這個產業究竟該如何估值?    李世達 如果一切按照計劃進行,6月12日將成為全球商業航天產業的重要分水嶺。 市場消息顯示,億萬富豪馬斯克旗下商業航天企業SpaceX已進入IPO最後準備階段,估值可能達到1.75萬億美元甚至更高。這不僅有望成為近年全球最大規模的科技上市案之一,也可能首次為商業航天產業建立一套具有參考意義的估值標準。 過去兩年,商業航天被正式納入中國「新質生產力」發展方向,中央與地方政府密集出台扶持政策,千帆星座、國網星座等低軌衛星項目加速推進,藍箭航天、銀河航天、微納星空等企業陸續完成新一輪融資,多家企業也傳出籌備上市計劃。根據賽迪研究院數據,中國商業航天產業規模已由2020年的約8,000億元人民幣增長至2025年接近3萬億元。 然而,市場對這個產業的估值方式仍缺乏共識。新能源車可以看銷量與市佔率,人工智能可以看模型能力與用戶規模,但商業航天究竟該看什麼?火箭發射次數、衛星數量,還是訂單規模? SpaceX的上市,某種程度上正好提供了一個觀察窗口。如果按照傳統航天企業的估值方式計算,SpaceX顯然不可能接近目前市場預估的規模。即使該公司擁有全球最成功的商業火箭體系之一,其估值也遠遠超出單純依靠發射業務所能支撐的範圍。 過去十年,SpaceX最重要的成就或許並非成功回收火箭,而是透過降低發射成本,建立起Starlink衛星網路。對投資人而言,真正吸引人的不是發射能力,而是由數千顆衛星構成的全球通訊網路,以及未來可能帶來的持續性收入。 根據公開資料,截至2026年初,Starlink已部署超過7,000顆低軌衛星,用戶數突破500萬,年收入估計超過100億美元。市場追逐的並非這7,000顆衛星本身,而是其背後數百萬訂閱用戶及持續增長的服務收入。 相比之下,上海垣信衛星主導的「千帆星座」規劃部署約15,000顆低軌衛星,規模甚至超過Starlink目前在軌衛星數量。然而,市場真正關心的並不是衛星最終能發射多少顆,而是這些衛星未來能否形成穩定的商業模式與現金流。 從製造衛星到經營網路 從目前發展來看,中國商業航天企業大致出現三種路徑。第一類是以發射和製造為核心的企業。無論是藍箭航天、星河動力等商業火箭公司,還是從事衛星研發製造的企業,其核心競爭力來自技術能力與工程交付能力。這類企業技術門檻極高,但收入模式偏向項目制,本質上更接近高端製造業或軍工產業。 第二類企業開始向運營和服務延伸。例如承擔千帆星座建設任務的垣信衛星,以及吉利旗下的時空道宇,其核心價值不在於發射多少衛星,而在於未來能否形成穩定的衛星通訊網路。 第三類企業則聚焦數據應用。近年來,航天宏圖(688066.SH)和中科星圖(688568.SH)已從單純提供衛星影像,延伸至空天信息服務、數字地球以及數據應用領域。它們銷售的並非衛星本身,而是衛星所產生的資訊和解決方案。 事實上,中國商業航天近年最活躍的投資領域,也開始從火箭製造向下游延伸。除了衛星互聯網建設外,遙感數據、地理信息服務及空天數據應用已成為資本關注的新方向。從農業、物流到能源管理,從低空經濟到自動駕駛,愈來愈多產業開始需要即時空間資訊作為決策依據。 這也讓商業航天產業的價值鏈逐漸向下游延伸。過去市場習慣用製造業邏輯看待航天企業,但未來最具估值彈性的部分,很可能來自數據服務、通訊網路以及相關應用。 「商業航天」更像一條產業鏈而非單一產業。從火箭發射、衛星製造,到衛星營運、數據服務,每個環節面對的客戶、市場規模與商業模式都截然不同。今天市場習慣把它們歸類為同一概念股,但隨著產業逐步成熟,估值差異很可能愈來愈明顯。 SpaceX上市後,市場或許將首次為商業航天建立一套可供參考的估值坐標。 對中國企業而言,挑戰不只是把更多衛星送上太空,而是如何把衛星變成一門生意。千帆星座可以部署1.5萬顆衛星,藍箭航天可以發射更多火箭,但如果無法形成持續收入,這些資產最終仍只是成本。 過去十年,資本市場願意給予最高估值的企業,往往不是掌握硬件的企業,而是掌握網路、用戶與數據的企業。特斯拉如此,英偉達亦如此。 商業航天是否會遵循相同路徑,目前仍沒有標準答案。但當中國商業航天企業陸續走向資本市場,真正關鍵的問題或許是掌握未來太空經濟中的收費權? 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Innovent’s $10.5 billion deal with Pfizer

信達生物105億美元合作落地 Co-Co模式成中國創新藥出海新樣本

此次合作部分採用了共同開發及共同商業化(Co-Co)模式,信達生物將直接參與全球核心醫藥市場的利潤分配 重點: 在直接授權交易、NewCo(新公司)交易之外,Co-Co模式正成為國內頭部藥企「出海」的新趨勢 2025年信達生物首度實現全年盈利,營收的強勁增長態勢延續至2026年一季度,該季度產品收入超38億元,同比增幅逾50%    莫莉 近期,創新藥板塊持續承壓下行,市場上關於創新藥「出海」BD或將可能受限的傳聞不斷發酵,引發了資本市場的廣泛擔憂。然而,在這個微妙的時間節點,一家中國創新藥企卻用實際行動打破了流言。5月29日,信達生物製藥(1801.HK)宣布與跨國藥企輝瑞(PFE.US)簽署了一項潛在總額最高達105億美元的全球戰略合作協議。受此重磅利好消息提振,信達生物股價當日大漲11.36%,亦帶動低迷已久的創新藥板塊集體走強。 根據協議,此次合作涵蓋12個腫瘤早期及源頭創新研發項目,其中包括8個來自信達生物的早期管線,以及4個由輝瑞提議、雙方將共同開展的全新(de novo)研發項目。信達生物將依託其自主創新的研發平台及強大的早期臨床開發,推進這12個合作項目至I期臨床研究,輝瑞將負責主導後續臨床開發。 為此,輝瑞將向信達生物支付6.5億美元的首付款。隨著合作項目在研發、註冊和商業化各階段取得里程碑進展,信達生物還有資格獲得最高98.5億美元的相關付款,潛在總交易金額高達105億美元。此外,針對每一款最終獲批上市的產品,信達生物還將獲得最高達雙位數的銷售額分成。 與傳統的外部授權(License-out)模式相比,此次合作最特別的是其復合型的交易架構,特別是包含了更深度綁定的「共同開發及共同商業化(Co-Co)」模式。在12個項目中,有4個關鍵項目採取了Co-Co模式:雙方將在全球範圍內共同開發並承擔開發成本,並且在美國及歐洲市場共同商業化並共享利潤;同時信達生物保留了在大中華區的相關權利。另有4個項目授予輝瑞大中華區以外的獨家許可權利,剩餘4個項目授予輝瑞全球獨家許可權。 這種精細的分層架構表明,信達生物與輝瑞的合作超越了單純的資產變現,不僅通過大額首付款改善了短期現金流,更借助Co-Co模式深度參與歐美等核心市場的利潤分配,從而獲取持續的高額商業回報,也能借助輝瑞的全球研發體系和商業化網絡,加速早期管線的開發效率。事實上,這已是信達生物在一年內達成的第二筆Co-Co合作。2025年10月,其與武田制藥(4502.T)就腫瘤免疫雙抗IBI363達成合作,約定雙方在全球共同開發,並在美國市場共同商業化並分攤利潤。 在直接授權交易、NewCo(新公司)交易之外,這種能夠保留長期價值的Co-Co模式,正成為國內頭部藥企「出海」的新趨勢。不久前,恒瑞醫藥(1276.HK; 600276.SH)與百時美施貴寶(BMY.US)達成了潛在總額高達152億美元的戰略合作,同樣引入了該模式。根據協議,雙方將共同推進13款涵蓋腫瘤、血液及免疫學的早期項目,恆瑞不僅擁有特定項目的共同開發權,未來更有機會與BMS在全球範圍內共同開展特定的商業化活動。 業績迎來盈利拐點 在接連達成重磅BD交易的同時,信達生物的自身產品銷售也同樣強勁,這意味著其頻繁的出海動作並非迫於資金壓力的「賣青苗」,而是公司主動佈局的戰略選擇。2025年,信達生物在2025年首次實現國際財務報告准則(IFRS)下的全年盈利,淨利潤為8.14億元,公司全年總收入為130.4億元,同比增長38.4%;其中產品銷售收入達到119.0億元,同比增長44.6%,公司正式進入可持續造血的新階段。 營收的強勁增長態勢已延續至2026年,今年一季度,公司產品收入超38億元,同比增幅逾50%。從收入結構來看,公司的「雙輪驅動」策略正在兌現:一方面,由於五款TKI(酪氨酸激酶抑制劑)納入國家醫保目錄後銷量快速上升,帶動了腫瘤業務增長;另一方面,信爾美(瑪仕度肽)、信必樂及信必敏等綜合產品線亦有不俗的業績貢獻。 近年來,信達生物通過多項對外授權持續拓展全球版圖,過去一年來累計的潛在總交易金額已超過300億美元,核心管線正加速推進全球多中心臨床。當前信達生物的市盈率約為158倍,同樣作為創新藥出海標桿的百濟神州(06160.HK;688235.SH)的市盈率為67倍,反應市場對前者未來增長潛力的更高預期。對信達生物而言,105億美元的BD交易是其出海進程中的關鍵一步,但是能否支撐當前的高估值,還將取決於其創新管線能否在歐美市場實現真正的商業成功與利潤回報。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Yiren Digital does loans

母企理財產品爆雷 宜人智科股價插水

投資者擔心公司可能受到母公司旗下理財產品風波牽連,宜人智科股價在四個交易日內累計下跌近25% 重點: 母公司宜信旗下財富管理平台瑞承,據聞已暫停約44億美元的理財產品本金及利息兌付 作為宜信控股的上市子公司,宜人智科迅速發表聲明,強調其業務營運獨立於母公司宜信   梁武仁 對中國民營金融企業而言,監管機構正密切關注其一舉一動,任何一步走錯,都可能付出沉重代價。 最新陷入風波的是中國早期互聯網金融先驅、紐約上市公司宜人智科有限公司(YRD.US)母公司宜信。根據上周媒體報道,宜信已突然暫停旗下瑞承約300億元(44億美元)的固定收益類理財產品本金及利息兌付。 監管部門似乎迅速介入處理事件。知情人士向財經媒體《財新》透露,宜信及瑞承財富多名高層已被限制離境,並被要求向北京市地方金融監管部門說明事件情況。不過,報道並未提及究竟是哪些問題引起監管機構關注。 在中國,理財產品是傳統銀行及民營金融機構將高收益、表外貸款包裝成固定收益投資工具的重要渠道。這種運作模式正是中國「影子銀行」體系的重要組成部分,本質上是將較高風險的資產包裝成看似較安全的投資產品,因此深受追求較高回報的散戶投資者歡迎。 然而,許多散戶投資者往往將這類產品視為與銀行存款同樣安全,未能充分理解其中風險,直到背後的高風險貸款出現違約問題。結果是,這些產品有時會爆發違約事件,令成千上萬投資者無法拿回原先承諾的收益,甚至可能將銷售相關產品的機構拖向破產邊緣。 為化解這類風險,中國監管部門近年大幅加強對影子銀行體系的監管,包括禁止剛性兌付等隱性擔保安排,並要求相關平台逐步清理高風險理財產品。然而,宜信事件再次喚起市場對中國龐大影子銀行體系中仍然存在的不透明風險的深層憂慮。 毫不意外,這場風波迅速傳導至大洋彼岸的紐約市場,令宜人智科遭到波及。雖然宜人智科與宜信理論上屬於獨立運作的實體,但投資者很快便將宜信的問題視為宜人智科的風險,導致後者股價在四個交易日內累計下跌約25%。 緊急滅火 上周二,宜人智科匆忙發布聲明試圖滅火。公司強調,宜信目前面臨的問題與宜人智科日常經營完全無關。根據《財新》報道,宜人智科甚至否認一封以創辦人唐寧名義發出的公開信真實性。該公開信此前在恐慌的投資者之間流傳,用於宣布暫停兌付安排。 那麼,既然宜人智科努力與宜信劃清界線,為何投資者仍然大舉拋售其股票?原因在於,在中國關係盤根錯節的民營金融圈裡,獨立運作往往只是表面現象。事實上,《財新》引述業內人士及前員工指出,市場一直普遍懷疑瑞承發行的理財產品資金,最終流向由宜人智科撮合的貸款業務。此外,宜人智科亦承認,宜信已開始處置相關理財產品,並已向金融監管部門報告有關情況。 在聲明中,宜人智科強調其營運獨立性,表示公司與控股股東及其關聯方之間的交易均按照公平交易原則進行,並已按照規定在公開文件中披露。 然而,單靠公開披露資料,要判斷宜人智科與宜信之間是否仍存在理財產品方面的關聯,並非易事。作為2019年重組的一部分,宜人智科接手了宜信及其關聯公司旗下的線上財富管理業務。但目前並不清楚該業務是否仍涉及任何具體理財產品。在年度報告中,宜人智科披露其與看似屬於宜信及瑞承財富管理部門的關聯方之間,存在客戶獲取及轉介服務相關交易。 在資訊並不透明的情況下,投資者對宜人智科涉及敏感議題的表態保持懷疑態度,也就不難理解了。 監管打擊 宜信此次遭監管部門調查,發生在宜人智科年初剛經歷另一輪監管打擊之後。當時,北京正式落實消費貸款年化利率不得超過24%的規定。過去,宜人智科等平台長期遊走於高利潤的灰色地帶,透過各類隱藏服務費及撮合費,將借款人的實際融資成本推高至接近36%。新規實施後,這類額外收費被徹底禁止,也直接切斷了宜人智科等公司的重要收入來源。 近年經營困難的民營金融科技企業並不只有宜人智科。就在兩周前,中國證券監督管理委員會(CSRC)建議對網上券商富途控股(FUTU.US)及老虎證券(TIGR.US)處以重罰,原因是兩家公司在中國境內開展未獲授權的跨境證券業務,並被要求逐步關閉原有內地業務。 在2010年代中期中國互聯網金融高速發展時期,宜信等平台一度被視為重要的融資渠道。它們專注向個人消費者及中小企業提供貸款服務,填補了傳統國有銀行留下的信貸缺口。後者向來傾向把資金貸給擁有抵押品、且具國企背景的借款人。 然而,這類平台快速擴張的同時,也迅速積累金融風險,甚至可能對整體經濟造成衝擊。因此,自2010年代後期開始,監管部門陸續加大整頓力度,而這場監管風暴至今幾乎從未真正停止。 利率上限政策加上中國經濟放緩,已令宜人智科面臨艱難經營環境。公司去年收入下滑,同時由於信貸風險上升而大幅增加撥備,導致全年淨利潤幾乎蒸發,按年暴跌超過96%。目前公司市銷率(P/S)僅約0.14倍,遠低於競爭對手奇富科技(QFIN.US;3660.HK)約1倍的水平,而後者的估值本身也談不上吸引。 宜信理財產品體系的崩塌,某種程度上象徵著中國民營貸款行業少數倖存者之一,終於迎來遲來且痛苦的清算時刻。對投資者而言,這次事件傳達的信息相當明確——投資中國民營金融科技企業,等同於與一股仍未見減弱跡象的強大監管浪潮對抗。只要監管部門仍將民營金融科技公司視為金融穩定的潛在威脅,這些企業便將長期處於充滿敵意的經營環境之中,甚至連生存都難以保證。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏