簡訊:萬科去年大虧494億元 淨負債率逾80%
萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)周一公布,去年收入3,431.76億元,同比下降26.3%,錄得虧損494.78億元(68.2億美元),而2023年為盈利121.63億元。公司去年實現銷售金額2,460.2億元,銷售面積位居行業第一。 對於業績轉虧,萬科指主要有四個因素,一是開發業務結算規模和毛利率顯著下降;二是新增計提了信用減值和存貨跌價準備;三是部分非主業財務投資出現虧損;四是,為更快回籠資金,公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動,部分交易價格低於賬面值。 2024年底,集團淨負債率80.6%,較年初提高25.9個百分點;資產負債率73.7%,提高0.4個百分點。有息負債合計3,612.8億元,佔總資產比例28.1%。今年2月,大股東深鐵集團分兩筆向公司提供合計70億元的股東借款,用於公司償還在公開市場發行的債券本息。 萬科港股周二低開0.5%,中午收報5.59港元,漲0.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
簡訊:去年業績不跌反升 百仕達勁賺34億
去年內地樓市持續疲弱,內地開發商不是出現大幅虧損就是盈利大縮水,但從事房地產及金融投資的百仕達控股有限公司(1168.HK)去年竟錄得大額盈利,公司周二發盈喜,預期2024年度盈不少於35億港元,而2023年度則虧損2.78億港元。 能扭虧為盈,原來全賴財務技巧安排,公司以權益法入賬的投資Rockefeller Group Asia Pacific, Inc的業務,合併為百仕達的一間間接全資附屬公司,從而產生一次性收益。換言之,公司去年盈利並非來自正常業務。 百仕達周三開市升9%報0.233港元,公司近期股價處於兩年多以來的高位。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
巨虧450億 深鐵能否救萬科?
迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走 重點: 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席 李世達 農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。 第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。 不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。 深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。 就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。 相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。 唇齒相依 儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。 2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。 過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。 深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。 根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。 不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。 大到不能倒 從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。 彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。 消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
為擴業務降收費 聯易融增長存隱憂
這家供應鏈融資服務提供商稱,今年前九個月交易量實現增長,但仍受中國房地產市場低迷的影響 重點: 聯易融科技報告稱,今年前九個月交易總量同比增長17% 公司上半年業績顯示收入增速遠低於交易量,反映它為創造更多業務而降低了費用 梁武仁 業務多元化對任何公司都很重要,在線融資公司聯易融科技集團(9959.HK)肯定也朝這方向邁進。但在業務多元化的同時,實現盈利更為重要,而在這點上該公司似乎做得並不好。 房地產公司歷來是這家供應鏈融資平台的客戶群。在中國房地產開發商蓬勃發展的時候,這對聯易融非常有利。但目前籠罩該行業的低迷沒有短期緩解的跡象,這迫使該公司將客戶群擴大到其他行業。 對聯易融科技來說日,最重要的是業務繼續擴大,這可能是公司降低服務費用的結果。但由於對房地產相關業務的持續依賴產生了諸多麻煩,其盈利能力面臨壓力。 至少從表面上看,該公司的業務量看起來不錯。上周三發布的業務發展公告顯示,今年首九個月聯易融科技處理的交易總量同比增長17%。雖然這增長乍看似不錯,但從上半年業績中的其他信息來看,這可能還不足以讓聯易融科技提高盈利水平。 公司上半年的交易總量同比增長了大約17%,意味第三季度的增長速度也保持在這一水平。但上半年其收入僅增長了約6%。兩者差異巨大,一個可能的解釋是,該公司大幅削減了服務費,可能是為了吸引更多業務。 上半年財報中的另一個重大危險信號是,公司的減值支出增加了一倍多,抹去了很大一部分收入,這反映了中國企業面臨嚴峻的經濟形勢,尤其是與房地產市場密切相關的企業。 截至6月底,房地產公司佔聯易融科技總供應鏈資產交易的20%。這比2021年底的42%下降了很多。但來自相關的基礎設施與建築行業的交易佔比從9%上升到了31%,該行業也感受到房地產低迷的壓力。這兩個脆弱的客戶群體合起來,仍佔聯易融科技業務的一半以上。 在供應鏈融資中,公司(又叫「核心企業」)用給供應商的未付賬單來幫助這些供應商獲得融資,本質上是利用企業自身的信譽來幫助供應商。核心企業及其供應商都受益,因前者的付款期限延長,而後者可以獲得新資金用於運營。中國的供應鏈融資蓬勃發展,部分原因是傳統銀行對中小企業(SME)的融資普遍短缺。 不斷變化的時代 過去幾年里,政府要求國有企業利用技術平台為供應商提供供應鏈融資,聯易融科技因此受益。這幫助它增加了核心企業合作夥伴和客戶的數量。 公司的兩個主要平台也有助於將供應鏈資產(如未付賬單)集中到可投資資產支持證券(ABS)中。這種證券化可以幫助持有應收賬款等非流動性資產的公司籌集資金。但對於財務能力不強的小公司來說,創建ABS的過程可能令人生畏,而這正是聯易融科技可以提供幫助的地方。 但與債券或貸款一樣,如果一家公司欠債不還,ABS也會面臨違約風險。這便是聯易融科技的脆弱之處,因為它將可以證券化的未付賬單等供應鏈資產收集起來,然後在一定時期內,將這些資產暫時放在自己的資產負債表上,這一過程被稱為「倉儲」。 隨著房地產開發商和相關公司面臨壓力,越來越多拖欠賬單,投資者越來越不願意購買與這些公司未付賬單相關的ABS。因此,聯易融科技的倉儲期延長,證券化交易有時會被推遲甚至取消。如果一家公司在倉儲期內拖欠賬單,聯易融科技必須以減值成本的形式,承擔由此產生的一切損失。 此外,聯易融科技自己的客戶面臨的困難越來越多,這意味著它們最終可能無法向聯易融科技支付自己的賬單,這會導致更多的減值損失。 聯易融科技面臨的另一個挑戰,是核心企業客戶越來越多地建立自己的供應鏈平台,從而不再使用聯易融科技或對第三方產品的必要性。這個因素,加上可能為眾多財務緊張的客戶提供幫助的努力,或許可以解釋聯易融科技在上半年降低了服務費用的原因。 根據周三的公告,聯易融科技剛剛將其在一家資金管理公司的股份增加到50%以上,完成了這筆8月份首次宣布的交易,此舉可能有助於聯易融科技克服所有這些困難。 這種多元化是朝著正確方向邁出的一步,尤其是考慮到它離公司的主營業務並不遠。但這也只是一小步,多數股權以6,800萬元相對適中的價格購得就反映了這一點。被收購的公司目前不會對聯易融科技的業務帶來太大的幫助,因為該公司去年的稅後利潤僅290萬元,遠低於2022年的1,190萬元。 自2021年上市以來,聯易融科技的股價大幅縮水,市盈率(P/E)低至0.8倍。這並不太令人驚訝,因為公司在2024年上半年報告虧損2.4億元後,今年很可能會陷入虧損。相比之下,在線貸款服務商信也科技(FINV.US)的市盈率超過5倍,這個數字並不好看,但在當前的商業環境下,對中國的金融機構來說似乎很典型。 隨著聯易融科技的前景黯淡,且短期內看不到扭虧為盈的希望,主要投資者對公司似乎也越來越沒有耐心。新加坡主權投資機構GIC本周披露,它在該公司的持股比例從年初的8.4%降至不到5%。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
簡訊:綠城跑贏同業 9月銷售按月升近3成
內地開發商中,綠城中國控股有限公司(3900.HK)表現一枝獨秀, 9月物業銷售達106億元人民幣(下同),較上月升28%,按年雖下跌15%,但相較同業的跌幅,表現已經是相當理想。上月共售出2,193套房,每平均價34,629元。 今年首九個月,綠城的累計銷售金額達到1,155億元,歸屬於集團的金額為819億元,按年只微跌2%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏