王曉松

內房開發商新城發展申請發行商業地產信託投資基金，於上月取得上海證交所的無異議函，並在本月初獲中證監批覆 重點： 基金包括旗下兩個商場 預計可集資15億元 　 劉智恒 2020年中國內地推出「三條紅線」政策後，房地產市場每況愈下，物業銷售大不如前，過去靠高槓桿發展的內房開發商叫苦連天，資金鏈陷於崩潰，無力還債下瀕臨破產邊緣。 為穩定房地產市場，內地政府積極倡議推展房地產投資信託基金（Reits），希望透過金融創新來盤活市場的存量資產，讓開發商藉發行Reits而套現資金，從而緩減債務風險；另外，發展Reits可為資本市場引入穩定的投資工具，有利金融市場整體發展。 在政策支持及推動下，自2021年首批Reits上市至今年中，累計上市的Reits已超過80隻，募集資金超過2,200億元人民幣（下同）。年內將上市的其中一隻商業Reits，將是由新城發展控股有限公司（1030.HK）分拆出來的兩個大型商場。 發Reits募資逾十億 據新城的公布，將位於江蘇南通的啟東吾悅廣場及江蘇常州的天寧吾悅廣場分拆成立Reits上市，兩個商場面積分別80,353平米及123,394平米，預計發行5億個基金單位，募集資金約15.4億元。 REITs的管理人已先後取得上海證交所的掛牌轉讓無異議函，以及中證監准予的註冊批覆，在緊隨的6個月內展開募集，新城將認購其中的34%。 跟內地負債纍纍的開發商比較，新城的情況或許要理想，起碼業績是有盈利可言。另外，負債情況也較債務比率動輒以倍計的開發商要低，新城中期業績的淨負債權益比率為57.1%。一年內的負債108億元，手頭現金78.5億元，資金缺口不到30億元，通過Reits模式取得10億元，對新城來說，絕對是理想不過的融資方法，可暫解燃眉之急。 挪用新城悅服資金 新城表面的債務雖未算嚴重，但市場還是對公司有戒心，畢竟公司曾與旗下從事物業管理的新城悅服（1755.HK）出現關連賬目。 事緣在去年3月時，新城悅服突延遲發布業績並暫停交易，原來公司的五個銀行賬戶出現差異，涉及向關聯方的新城提供約69.7億元的資金拆借。 對於資金被挪用，新城悅服的執行董事楊博辭去所有職務，其後王曉松、呂小平及陸忠明又辭去非執董職位。 市場質疑，母公司新城的資金周轉出現問題，於是向旗下的物管公司下手，藉以紓緩財務壓力。及後新城雖將資金發還，但市場對新城系管理層的信心大打折扣，亦對新城的財務情況有所懷疑，究竟財務報表內的信息是否可靠，有否隱藏債務？以致要打旗下公司的主意？ 物業銷售持續下滑 事實上，隨著房地產市場持續萎縮，新城的情況正在惡化，截至今年6月，上半年收入同比下跌20.2%至176.86億元，期內盈利則下跌12.1%至6.08億元。 公司不斷收縮成本，如銷售及營銷開支大減近32%至6.7億元，行政費亦調低12.7%至11.8億元，即是公司要透過壓縮開支，盈利的跌幅才沒有那麼嚴重。 住宅銷售亦逐步下滑，今年首七個月合約銷售共72.18億元，較去年同期的119.8億元大幅下跌40%；期間售出的樓面，亦由去年的154.9萬平米下跌25%至116.5萬平米。 雖然公司強調商業項目的收入持續上升，今年中期達71.1億元，同比上升2.4%，佔總收入更首次超過住宅開發。深入分析卻非那麼風光，今年上半年旗下的吾悅廣場已增至181座，相比去年同期的174座增加了7座，但商業項目收入只較去年同期上升不足3%，換言之今年每家商場的平均收入下跌，情況似沒有公司說得樂觀。 新城分拆Reits上市及手上近80億資金，雖可解短期債務之憂，但長期借款還有446.3億元，公司壓力依然不低；一方面物業銷售持續下滑，資金回籠受制，手上雖有逾百個商場，總不成在短期又將部分項目分拆成Reits出售。 另外，投資物業的價值正在縮水，今年上半年公司因相關估值而錄得2.03億虧損，在目前日走下坡的樓市下，未來難保投資物業價值能維持，倘資產值續下跌，公司的淨負債比率勢將進一步惡化。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏