華潤置地

萬科前三季大虧179億元，但情況似乎正在好轉 重點： 萬科前三季度虧損179.4億元，去年同期為賺136.2億元 「十一」假期實現認購金額102.2億元    李世達 中國房地產市場雖然收穫了久違的「銀10」，但剛出爐的三季度財報，再度提醒行業的復蘇還有很長的路要走。 據中指研究院數據，去年銷售金額排名第二的萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累計實現營收為2,198.9億元(309億美元)，按年大減24.5%，股東應佔虧損179.4億元，去年同期則賺136.2億元。 據稱這是萬科成立以來，首次錄得三季報虧損，也是公司有史以來最大的業績虧損。 根據公司三季報，今年第三季度公司收入771.2億元。其中，房地產開發業務結算面積為504.7 萬平方米，貢獻615.5億元，合同銷售金額年跌29.7%至538.7億元，合同銷售面積按年跌24.9%至391.3萬平方米。歸母虧損達80.9億元。 另據萬科在深交所公布，公司9月合同銷售金額174.2億元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度虧損主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、財務投資出現虧損，以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。 今年前三季度，萬科房地產開發業務的結算面積為1,384.2萬平方米，結算收入為1,732.3億元，分別按年跌24.4%和29.1%；同期，房地產開發業務扣除稅金後的毛利率為2.7%，同比下降11.9個百分點。 銷售層面，前三季度萬科累計實現合同銷售面積1,330.8萬平方米，合同銷售金額1,812億元，同比分別下降26.8%和35.4%。 有息負債超3,200億元 市場形勢的惡化，除了經營層面的大幅虧損，也為萬科帶來龐大的資金壓力。截至2024年9月末，萬科持有資金約797.5億元，較2024年6月末淨流出126.5億元。截至9月末，公司有息負債合計3,276.1億元，其中一年以上有息負債佔比為64.4%，資金「缺口」仍然龐大。 公司表示，今年1至9月償還有息負債近700億元，已完成年內全部公開債的兌付。但萬科在2025年有16筆到期或行使權利的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元，且僅在明年一季度，就有98.9億元的境內公開債需要兌付。償債壓力不小。 萬科指，第三季實現經營性淨現金流3.3億元。但首三季計，經營活動的現金流量淨額為負48.5億元，去年同期為正2.4億元。 為解決資金問題，萬科頻頻折價出售資產。根據三季報，今年前九個月，包括資產出售與資產證券化在內，萬科的大宗資產交易累計簽約額超過232.6億元。其中包括以約22.4億元七折出售深圳灣超級總部基地項目。 此外，萬科也採取多種舉措促進回款，保障公開債務順利兌付，包括堅持積極銷售，首三季回款率100%，同時開展存量資源盤活，即透過租賃或減價方式出售換取一些收入。2023年至今，累計盤活和置換新項目36個，合計優化及新增產能474億元。 萬科今年也進行了多次組織架構調整。10月最新一輪調整涉及華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能，只設置與項目直接相關的業務職能。 前三季度通過打通「由售改租」模式，萬科盤活內外部存量房源超8,000間，其中完成集團旗下超5,500間房源的盤活。1至9月，萬科租賃住宅業務實現營業收入26.3億元，同比增長3.7% 前三季新增融資774億元 同時，萬科融資動作頻頻。今年1至9月，公司已新增融資與再融資774億元。今年10底與11月初，公司公布分別從工商銀行深圳羅湖支行與交通銀行深圳分行貸款10億元與150億元，由旗下子公司提供資產抵押進行擔保。 自9月下旬以來，中國房地產利多政策頻出，市場吹起暖風。三季報特別提到，「十一」期間市場整體活躍度提升，公司取得良好銷售表現，實現認購金額102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%。 自10月2日以來，內房股迎來一波追捧，萬科股價逆轉年內跌幅，今年至今錄得2.6%漲幅，不過市銷率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低於華潤置地(1109.HK)的0.7倍與龍湖集團(0960.HK)的0.5倍，但高於融創中國(1918.HK)的0.1倍，並與0.2倍的保利置業(0119.HK; 600048.SH)相若。 屢屢被傳即將爆雷的萬科，透過不斷融資與拋售資產以撐待變，守住不違約的底線，並透過組織調整、降價、「由售改租」等措施精簡架構、盤活存量，為景氣回升做好準備。如今政策的暖風吹來，「不願躺平」的萬科或許已走出一條活路。…

受有利政策推動，中國房地產市場數據連續兩個月出現顯著改善 　 建銀國際 根據國家統計局的最新數據，2024年6月，中國房地產市場出現顯著改善，連續第二個月受到「430政治局會議」和「517新政」兩組有利政策的推動，房地產銷售從5月的環比增長13.2%，跳升至6月的50.9%。 在「430政治局會議」中，官方延續了以往的政策方針，而且對房地產發展新模式有了更多的解釋，如「優質住房」瞄準改善住房需求，另外還對目前房地產市場存量房過多的問題進行部署，即「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，房地產領域以舊換新政策或加速推進。而「517新政」則包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率，以及設立保障性住房再貸款等內容。以上都是對房地產市場正面的官方措施。 因此，儘管受季節性影響，今年6月的50.9%房地產按月銷售增幅，仍遠高於去年6月的29.6%按月升幅。若按年計算，房地產銷售下降的速度，則從5月的26.4%減慢至6月的14.3%，與房地產發展商報告的簽約銷售一致，而這一降幅是銷售建築面積下降14.5%，以及單價上漲0.2%的結果。回顧2024年上半年，房地產銷售則按年下降了25%，其中建築面積銷售減少19%，單價則下跌7.4%。 至於其他房地產數據也有所改善。今年首6個月，全國房地產投資按年下降了10.3%，較5月的11.1%按年降幅有所收窄。根據政府的說法，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和公共基礎設施建設這「三大工程」，貢獻了房地產投資總額的1個百分點。另外，6月新開工項目按年下降21.7%，較5月的22.7%降幅也略有減少。開發商的資金來源由5月的按年減少21.8%，改善至6月的按年下降15.2%。 隨著樓市新政策已施行，預期市場將出現微妙變化。我們預期由「430政治局會議」和「517新政」驅動下，房地產市場的基本面逐步改善。已公佈的政策實施進展順利，從包括金融機構釋放的250億元，以及中國人民銀行授予的120億元廉租房再貸款基金進展，到在超過70個城市擴大實施的「置換住房」計畫，以及包括北京等一線城市在內的歷史性低首付要求普遍實施，以及降低貸款利率。以廣州為例，房貸利率最新已降至3%至3.2%的範圍，將減輕居民負擔，有利置業氣氛。 調整可能結束 除了政策外，最近有更多的評論和猜測認為房地產市場已觸底。儘管恢復的時間和幅度仍有爭議，但我們從媒體和管道檢查中，注意到的微妙變化均表明調整可能即將結束。 自從5月中開始的調整以來，我們觀察到開發商的股價自7月以來表現穩定。隨著整合後出現的潛在上行，我們更青睞高品質的國有企業，例如中國海外(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、保利發展(600048.SH)、越秀地產(0123.HK)和綠城中國(3900.HK)，因為我們認為這些企業在其強大的基本面支持下，是逐步重新評級的最佳候選者。 其中本行對中國海外、華潤置地及綠城中國，分別給予20.4港元、36港元及11港元的目標價，對比上週五的收市價，將有57%、42%與72%的潛在升幅。 本文內容純屬作者個人意見，不代表詠竹坊立場 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊，請點擊這裏