房地產市場

受中國曠日持久的房地產低迷持續拖累，這家數字供應鏈金融服務商將採用XRP Ledger結算數字交易 重點： 聯易融計劃將其平台接入XRP Ledger區塊鏈網絡，結算國際貿易相關的數字資產交易 這家供應鏈金融服務商積極應用區塊鏈技術，相關業務已成為其最大收入來源    梁武仁 加密貨幣有潛力徹底改變金融交易，這已不是秘密。但另一個較少人關注、同樣能從數位資產技術中獲益的領域，則是供應鏈金融。至少聯易融科技集團（9959.HK）似乎認同這一觀點，該公司正試圖擺脫對中國低迷房地產行業的傳統依賴，謀求回歸增長軌道。 上月底，這家運營供應鏈金融在線平台的企業簽署戰略合作協議，將在部分業務中採用XRP Ledger（XRPL）。根據公告，聯易融將把供應鏈金融平台接入XRPL的「主網」，一個功能完備的區塊鏈網絡，旨在「實現基於真實貿易流數字資產的流通與跨境結算」。 這基本上意味著，聯易融將利用XRPL將真實的國際貿易發票進行代幣化。這能夠大幅提升供應鏈金融的效率，並降低潛在詐騙風險。這將進一步強化聯易融既有的服務，該公司一直致力於透過數位化交易，讓供應商與買方的業務往來更加便捷。不過，儘管概念聽起來很美好，但需要指出的是，無論是聯易融還是 XRPL，目前都沒有詳細解釋這項合作將如何具體落地。 在供應鏈金融模式下，核心企業（或稱「anchor」）憑借自身信用資質，以應付賬款為信用載體協助上游供應商獲取融資。雙方各得其所，核心企業得以延長賬期，供應商則獲得營運資金。聯易融作為居間服務商，以自有資金或貸款折價收購應收賬款票據，待票據兌付時賺取微薄利潤。 區塊鏈在供應鏈金融中能發揮多種作用。作為一種去中心化且高度透明的技術，它能讓交易更容易追溯，這對防止詐騙和解決爭議尤其重要。區塊鏈還能減少人工操作以降低成本，並通過去中介化提升交易效率。 聯易融已在「多級流轉雲」產品中應用區塊鏈技術，該產品將中小型供應商與大客戶間交易所產生的應收賬款轉化為數字憑證（digipos）。自2017年推出以來，該業務現已成為公司最大收入來源。 今年上半年，「多級流轉雲」平台的供應鏈資產處理量同比激增54%，在公司總交易量佔比接近三分之二，顯著高於上年同期的約54%。 戰略意義非凡 儘管目前合作細節有限，但可以預見XRPL將助力聯易融深化區塊鏈服務體系。XRPL在加密領域舉足輕重。該網絡於2012年基於打造「不依賴挖礦的比特幣」理念創立，其原生加密貨幣XRP（也稱瑞波幣）在賬本啓動時即預置大額初始原生代幣，避免後續能源密集型挖礦的成本損耗。 這種機制使XRP交易兼具高速與低成本優勢，成為實時跨境支付的理想選擇。瑞波幣市值位居全球加密貨幣前三甲，與比特幣、以太幣齊名，因此聯易融選擇攜手XRPL順理成章。 雙方將在穩定幣研發、基於智能合約的供應鏈資產交易、區塊鏈與人工智能在全球貿易金融中的融合應用等領域探索深度合作。 聯易融正擴展其與加密貨幣相關的業務能力，試圖扭轉因過度依賴中國房地產相關業務而陷入低迷的局面。雖然公司一直努力推動客戶基礎多元化，但進展並不顯著。截至6月底止的一年內，基礎設施與建築企業仍佔其交易總量的三分之一。不過，與房地產行業直接相關的比例則持續下降，已降至不足一成。 因此，透過區塊鏈服務提升業務量，對聯易融而言可能是提高效率的重要途徑。癥結在於，此類服務的利潤率似乎偏低，因為數字化交易的成本本就不高，導致盈利空間受限。但低成本恰恰是吸引企業採用「多級流轉雲」的關鍵優勢，本質上是「以利潤換規模」的策略抉擇。 這種兩難困境在財報中顯露無遺。儘管「多級流轉雲」產品需求激增，聯易融上半年營收及毛利率仍同比收縮。期內淨虧損同比擴大58%至3.78億元（約合5,300萬美元）。 聯易融需要大幅提升交易量，才能克服利潤率偏低的問題。最新的區塊鏈合作看似前景可期，但在中國當前的經濟環境下，能否迅速見效仍有待觀察。 市場情緒仍顯樂觀，過去一個月聯易融股價漲超50%，與XRPL合作公告後更是顯著拉升。但其估值仍屬審慎，市銷率（P/S）為5.7倍，雖遠高於信也科技（FINV.US）（市銷率僅1倍）為代表的線上消費金融平台。 鑒於中國房地產市場短期未見起色，聯易融轉型征途注定艱難。但著眼於區塊鏈技術的戰略聚焦，或能為長期復蘇奠定根基，投資者此刻斷言出局為時尚早。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

​萬科企業股份有限公司（2202.HK; 000002.SZ）周一公布，去年收入3,431.76億元，同比下降26.3%，錄得虧損494.78億元（68.2億美元），而2023年為盈利121.63億元。公司去年實現銷售金額2,460.2億元，銷售面積位居行業第一。 對於業績轉虧，萬科指主要有四個因素，一是開發業務結算規模和毛利率顯著下降；二是新增計提了信用減值和存貨跌價準備；三是部分非主業財務投資出現虧損；四是，為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動，部分交易價格低於賬面值。 2024年底，集團淨負債率80.6%，較年初提高25.9個百分點；資產負債率73.7%，提高0.4個百分點。有息負債合計3,612.8億元，佔總資產比例28.1%。今年2月，大股東深鐵集團分兩筆向公司提供合計70億元的股東借款，用於公司償還在公開市場發行的債券本息。 萬科港股周二低開0.5%，中午收報5.59港元，漲0.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

受內地宏觀經濟下行壓力影響，水泥行業持續承壓。安徽海螺水泥股份有限公司(0914)周一公布，去年收入同比減少35.51%至910.3億元(125.5億美元)，錄得純利80.52億元，同比減少24.65%。 公司表示，受到需求與價格下滑影響，去年公司水泥和熟料合計淨銷量同比下降7.46%至2.71億噸；主營業務收入下降14.18%至741.56億元；產品綜合毛利率為24.51%，較上年同期下降0.52個百分點 2025年，公司預計全年水泥和熟料淨銷量2.68億噸，預計噸產品成本和噸產品費用保持相對穩定。另外，公司提出2025年至2027年度分紅規劃，建議期內每年度現金分紅合計不低於歸屬上市公司股東淨利潤的50%。 海螺水泥周二早盤下跌，至中午收市跌5.75%，報21.3港元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

迎來償債高峰期的萬科，債務違約風險在深鐵接管後大幅下降，但要恢復增長恐怕還有很長的路要走 重點： 2024年淨虧損達450億元，2023年賺122億元 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席    李世達 農曆新年除夕前一天，房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息，似乎要趕在蛇年到來之前，為過去慘淡的一年做個了斷。 第一項新消息，便是2024年盈利預警。此前萬科已公布，2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元)，按年下跌35%。公司在盈警中預計，2024年股東應佔虧損達450億元，而2023年為盈利122億元，創下上市以來最大虧損。 不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時，人事也出現大地震。萬科公告，因工作調整原因，董事會主席郁亮辭去主席職務，將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務，而首席執行官、總裁祝九勝，則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。 深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份，以總持股27.18%成為最大股東，此後深鐵並未干涉萬科經營，一直信任專業經理人管理公司，這份信任正式宣告結束，這家半國企半民企的混合所有制房企，如今已被國資股份全面接管。 就在公告發布後僅僅10分鐘，深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調，截至2024年底，深圳市屬國資企業資產超過5萬億元，全年營收超過萬億元，有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段，推動萬科穩健發展。 相關報道也為萬科業績不振的原因定調，稱管理層雖付出努力，風險仍未徹底化解，直言虧損的原因不只有市場的因素，「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。 唇齒相依 儘管深鐵錢袋深，但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底，萬科有息負債合計達3,276.1億元，而公司持有現金為797億元，壓力可想而知。 2025年全年，萬科共有16筆到期或行權的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元，另有兩筆境外債到期，存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期，官股此時接手，自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。 過去一段時間，萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年，深鐵集團營收達209.9億元，其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元，來自萬科的投資收益就高達112億元。 深鐵發大財的秘訣，靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。 根據深鐵資料，深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓，分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元，共計335.4億元，為一期地鐵總造價的3倍，而每蓋一公里地鐵，可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發，讓深鐵賺得盆滿缽滿。 不過，隨著中國房地產市場下行，「站城一體」的點金術失靈，這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元，創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關，深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依，唇亡齒寒。 大到不能倒 從宏觀角度看，作為1991年第一家上市的房地產公司，萬科具有指標性意義，若不能阻止債務違約，恐將進一步打擊中國樓市，動搖對國資背景開發商的信心。 彭博報道稱，深圳國資對萬科的非常規支持，凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說：「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企，這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。 消息公布後，萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%，不過收市僅升2.12%，市場傾向短多長空，畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持，而非無條件支持，萬科能否真正起死回生，還有許多變數，但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企，或許能為市場帶來更多信心。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

由於銷售業績不如預期，近年積極償債的融創中國再度遭遇危機 重點： 公司不排除對境外債進行二次重組 2024年累計合同銷售金額471.4億元，同比下降44%    李世達 新年伊始，融創中國控股有限公司(1918.HK)再度遭遇清盤危機，提醒了人們房地產市場的寒冬還遠未過去。 融創中國近日發布公告，收到中國信達(1359.HK)向香港高等法院提出的清盤呈請，涉及未償還貸款本金總額3,000萬美元及應計利息，將於3月19日舉行聆訊。消息公布後，融創中國股價大瀉25.7%，自2024年10月以來累跌超65%。 這已是融創第二次面臨清盤危機。2022年5月，融創公開承認無法按期支付四筆美元債的利息，成為公司陷入債務違約泥潭的開端。持有本金2,200萬美元及應計利息的優先票據債權人陳淮軍提出清盤呈請，但雙方後來達成協議，該呈請於2023年6月被撤銷。 對於最新的清盤呈請，融創表示將採取法律措施堅決反對，並強調這一事件不會對公司營運造成實質性影響，同時正在積極與呈請人溝通，爭取盡快達成解決方案。 根據債券受託管理人國泰君安最新公布的報告，2024年11月，融創房地產新增到期未償付借款本金32.36億元，截至2024年11月30日，到期未償付借款本金為1,155億元。其中，銀行貸款逾期234.15億元，非銀行金融機構貸款逾期741.09億元，其他有息債務逾期178.60億元。 境外債方面，目前存續境外債務共有24筆，餘額為74.5億美元，其中，2025年9月30日到期的債券共有3筆，餘額為15.7億美元。 相較整體龐大的債務，信達追討的款項只算小數目，但對已為還債疲於奔命的融創中國來說，這或許是壓垮駱駝的稻草。 境內債二次重組過關 過去一段時間，融創一邊保交樓一邊和境內境外的債權人協商。融創已算是最早一批達成重組協議的房企，但由於銷售業績與經營恢復不及預期，境內境外債都面臨二次重組。 去年11月，融創提交了境内債務二次重組方案，涉及10筆債券，總面值154億元，化債比例超過50%。目前，10筆境內債重組已全部獲得持有人同意。境內債可說是成功拆彈。 但境外債方面就不是那麼樂觀。據媒體報道，融創已通知部分債權人，可能無法按期兌付2025年9月到期的美元債。融創「急內不急外」，相信是讓信達決定入稟法院的原因。 融創坦言，此次清盤呈請可能會引發連鎖反應，導致其他債權人要求加速償還債務或採取強制措施，預計公司將無法在履行其他境外付款義務，不排除進一步尋求更全面的境外債務綜合解決方案。據媒體報道，公司計劃最快在今年3月初公布新的重組計劃。 想盡辦法「回血」 一段時間以來，中國政府已經為救助樓市推出包括降息等多項舉措，然而經濟復蘇緩慢，消費者信心疲軟，房企也很難直接受惠於目前的支持性政策。 根據融創2024年12月發布的未經審核營運數據，2024年累計合同銷售金額僅為471.4億元，同比下降44%，顯然低於預期。不過也不是全然沒有好消息，融創與中信及新湖集團合作發展的上海黃浦區項目「上海壹號院」近日進行次輪銷售，當日銷售額達到66億元，第三批單位預期會於今年春季開展銷售。 此外，公司也積極出售資產。過去一年，融創出售了武漢甘露山文創城35%股權、無錫融創茂配套酒店、石家莊中央商務區項目80%股權，並在去年12月出售大熱的哈爾濱冰雪大世界46.67股權，進帳約1.73億元。去年10月融創中國還折讓兩成價格配售最多4.89億股股份，籌資12億港元用於還債。 此外，融創中國又於去年12月在中國國際經濟貿易仲裁委員會對萬達集團發起仲裁，索要95億元的戰略投資回購款。不過萬達認為有關要求並無合約依據，對通過仲裁有信心。 融創顯然已考慮了所有能夠「回血」的可能，但問題的關鍵在於，中國房地產市場究竟何時才能復蘇。 去年上半年，融創房屋交付量按年下滑了51%。資金短缺勢必影響保交樓的成效，債務的紛擾也會讓消費者缺乏信心，形成惡性循環。彭博分析師直言，若中國樓市銷售沒有根本性復蘇，融創的債務方案可能是「徒勞」的。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏