Country Garden fails to pay $22.5 million in interest

銷售勁挫債務臨門 碧桂園危機重重

內房龍頭碧桂園未能支付兩筆債券約2,250萬美元的利息,市場擔憂公司有機會出現債務違約 重點: 碧桂園最近發盈警,預計今年上半年虧損最多550億元 今年首7個月,物業銷售額只有1,408億元,同比下跌三成半     劉智恒 中國政府2020年推出「三條紅線」政策後,內房企業高槓桿操作時代畫上句號,隨之而來是要處理高負債問題,開發商紛紛叫苦連天。去年政府要中債信用增進公司,為少部份民營房企提供債券融資增信工作,碧桂園控股有限公司(2007.HK)是被點名的幾家企業,市場對這家地產龍頭信心大振,加上公司的業績雖然下跌,但財務顯示仍然健康,期間碧桂園接連配股也獲得承接,市場相信,在眾多內房民企中,碧桂園是最穩健的幾家企業之一。 直至最近傳出,該公司未能繳付兩筆債券近2,250萬美元(1.62億元)利息,市場才如夢初醒,原來所謂龍頭企業,也是債務纍纍,不堪一擊。 事情要回溯至今年7月31日,碧桂園突然發盈警,表示上半年將出現虧損;同日又傳出公司以每股1.3港元配股集資,較當天收市價1.58港元折讓近18%,集資總金額不過區區23.4億港元(21億元),然而最終仍被叫停。8月4日,同系的碧桂園服務(6098.HK)公布,原定8月30日派付的2022年股息及特別息,將提前於8月11日派送,市場對公司匆忙派息大感不解。當8月8日有媒體報道,碧桂園未能支付兩筆債券利息,大家開始聯想到,是否大股東楊惠妍急需現金去支援碧桂園,才急不及待派發碧桂園服務的股息。 到8月10日晚上,公司發表的公告,讓市場更進一步認清情況。碧桂園披露,今年上半年淨虧損介乎450至550億元,去年同期則有19.1億元利潤,公司更承認出現階段性流動壓力,以及遇到自成立以來最大的困難。事實上,從市場消息及公司的公布,市場已認定碧桂園正身陷債務危機。公告發出翌日,其股份被大手沽售,股價單日下挫近6%,跌破1港元成為「毫子股」,市值只有270億港元。 是否存在「表外負債」 說到債務,碧桂園今年中期業績雖未揭曉,但從2022的年報顯示,集團手頭現金1,282億元,總負債2,713億元,淨負債比率只是40%,財務狀況看似安全,大家又怎想到,只是半年多一點,其資金已變得如此緊絀,連兩千多萬美元利息也未能如期支付。 市場更擔心碧桂園的負債真實情況,熟識內房企業操作的人士都清楚,許多開發商實際持有的債款,遠高於財務報表顯示的數字,原因是企業有不少表外債務。 當中常見的模式,是內房企業利用項目或合營公司做借貸,再通過集團或大股東擔保,順利融資後,那些債項是不會在資產負債表顯示,不過需要在附註上解述。腦袋靈活的內房企業,會與銀行協商,在每年的6月30日及12月31日這兩天解除擔保,翌日才回復原狀。其巧妙之處在於這兩天是上市公司中期及年結日,一解除擔保,就不需要在財務報表註明,那麼債務就在財報中消失得無影無蹤。 碧桂園有沒有這類債務,我們不知道,若然是有,那又有多少?情況有多嚴重?而且,一旦手上債務違約,表外債務就不能再以上面的模式操作,要在財務報表中現形。 物業銷售每況愈下 即使碧桂園沒有這類債項,但要償還手上龐大負債,很大程度要看物業銷售,只要賣樓理想,許多問題也能迎刃而解。問題是今年內地樓市銷售每況愈下,1月時碧桂園銷售220億元,2月回升至248億元,但別忘記1月是農曆年,銷售通常較低,所以2月的回升代表性不大。反之,自3月銷售250億元後,其情況就一直差下去,至7月更跌至121億元,是連續第四個月下跌。今年首7個月,物業銷售1,408億元,按年跌三成半,更較2021年同期減少逾六成。 再看看,今年餘下時間,情況會否逆轉?大家也明白,自三條紅線推出後,發展商首要是減債,問題是要大減債項,作為房企可以做的就只能賣樓;要短時間套現,就要催谷銷售,最佳方法就是減價。可是,市場上其他開發商也要賣樓,也要平售,結果在爭相推盤下供應大增,樓價就愈走愈低。 事實上,房匤並非單純一項商品,也可以是一項投資工具,當樓價上升時,人們沒需要也搶著買,當樓價下跌時,再便宜也無人問津。更有趣是,樓價下調初期,許多等了多年的人認為機不可失,心急搶購;可後來發現,今天的低價,原來是明天的高價,就後悔不已,其他人看在眼裏,入市變得審慎,結果是更少人買樓。更壞的情況是個別開發商未能交樓,事件會嚇怕許多準買家,人們更不敢入市。 四大策略應對危機 面對困境,作為龍頭房企的碧桂園並沒有坐以待斃,除了發公開信道歉外,集團也公布四大策略,希望扭轉局勢。一是全力保交付;二是積極化解階段性流動壓力,公司會與債務持份者溝通,考慮採取各種債務管理措施;三是保障經營有序開展,集團強調目前淨資產充足,截至去年底,淨資產約3,096億元,總權益可售資源約12,083億元,已獲取的權益可售資源9,555億元,同時精簡組織及減省開支;第四則是加強特殊時期的組織領導。 究竟碧桂園能否逆轉?保交付暫時未見有「爛尾樓」出現,但要化解流動性壓力,很大程度視乎集團能否提供方案,讓債權人接受。至於集團強調資產充足,但房企資產不外乎樓及地,真的要看未來樓市走向,若然樓價持續下調,碧桂園的物業及土儲肯定也會跌價,實際價值就不一定如去年底財務報表所顯示的金額。只要資產價格下跌,負債比率隨之也受影響。至於減省開支,對於負債以千億計的企業來說,或許只屬杯水車薪。 坦白說,樓市若回升,碧桂園就有救;樓市倘持續回落,碧桂園就高危。按現時市況,物業銷售要有理想回升,並非一年半載的事情,碧桂園要如自己所說:「從哪裏跌倒,就從哪裏爬起來」,真的說易行難。 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯繫我們瞭解更多詳情。 欲訂閱詠竹坊每周免費通訊,請點擊這裏