中國房地產

​萬科企業股份有限公司（2202.HK; 000002.SZ）周一公布，去年收入3,431.76億元，同比下降26.3%，錄得虧損494.78億元（68.2億美元），而2023年為盈利121.63億元。公司去年實現銷售金額2,460.2億元，銷售面積位居行業第一。 對於業績轉虧，萬科指主要有四個因素，一是開發業務結算規模和毛利率顯著下降；二是新增計提了信用減值和存貨跌價準備；三是部分非主業財務投資出現虧損；四是，為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動，部分交易價格低於賬面值。 2024年底，集團淨負債率80.6%，較年初提高25.9個百分點；資產負債率73.7%，提高0.4個百分點。有息負債合計3,612.8億元，佔總資產比例28.1%。今年2月，大股東深鐵集團分兩筆向公司提供合計70億元的股東借款，用於公司償還在公開市場發行的債券本息。 萬科港股周二低開0.5%，中午收報5.59港元，漲0.9%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

房地產開發商遠洋集團控股有限公司(3377.HK)提出的境外債務重組計劃，周一獲得英國法院批准，儘管幾位債券持有人對計劃提出反對。消息激勵遠洋集團股價周二收漲18.18%至0.26港元。 遠洋集團於2023年7月陷入債務危機後，於2024年7月提出境外債重組計劃。據財經媒體財新報道，重組計劃分為四個組別，涉及本金合計逾56億美元。根據法院公布的判決書，四個組別中，A組債和C組債分別獲有關債權人100%和81.5%贊成票支持，但B組和D組分別僅獲47.7%、34.9%贊成票，未達75%門檻。其中A組債因選用香港法，仍須接受香港法院聆訊。 判決書指出，若計劃未獲批准，公司最可能的替代結果是破產清算，對債權人整體而言結果更糟。根據英國有關法律，即使沒有取得最低75%的同意票，英國法官依然有權在滿足一定前提條件下，裁決整個重組方案獲得通過。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

萬科前三季大虧179億元，但情況似乎正在好轉 重點： 萬科前三季度虧損179.4億元，去年同期為賺136.2億元 「十一」假期實現認購金額102.2億元    李世達 中國房地產市場雖然收穫了久違的「銀10」，但剛出爐的三季度財報，再度提醒行業的復蘇還有很長的路要走。 據中指研究院數據，去年銷售金額排名第二的萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累計實現營收為2,198.9億元(309億美元)，按年大減24.5%，股東應佔虧損179.4億元，去年同期則賺136.2億元。 據稱這是萬科成立以來，首次錄得三季報虧損，也是公司有史以來最大的業績虧損。 根據公司三季報，今年第三季度公司收入771.2億元。其中，房地產開發業務結算面積為504.7 萬平方米，貢獻615.5億元，合同銷售金額年跌29.7%至538.7億元，合同銷售面積按年跌24.9%至391.3萬平方米。歸母虧損達80.9億元。 另據萬科在深交所公布，公司9月合同銷售金額174.2億元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度虧損主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、財務投資出現虧損，以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。 今年前三季度，萬科房地產開發業務的結算面積為1,384.2萬平方米，結算收入為1,732.3億元，分別按年跌24.4%和29.1%；同期，房地產開發業務扣除稅金後的毛利率為2.7%，同比下降11.9個百分點。 銷售層面，前三季度萬科累計實現合同銷售面積1,330.8萬平方米，合同銷售金額1,812億元，同比分別下降26.8%和35.4%。 有息負債超3,200億元 市場形勢的惡化，除了經營層面的大幅虧損，也為萬科帶來龐大的資金壓力。截至2024年9月末，萬科持有資金約797.5億元，較2024年6月末淨流出126.5億元。截至9月末，公司有息負債合計3,276.1億元，其中一年以上有息負債佔比為64.4%，資金「缺口」仍然龐大。 公司表示，今年1至9月償還有息負債近700億元，已完成年內全部公開債的兌付。但萬科在2025年有16筆到期或行使權利的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元，且僅在明年一季度，就有98.9億元的境內公開債需要兌付。償債壓力不小。 萬科指，第三季實現經營性淨現金流3.3億元。但首三季計，經營活動的現金流量淨額為負48.5億元，去年同期為正2.4億元。 為解決資金問題，萬科頻頻折價出售資產。根據三季報，今年前九個月，包括資產出售與資產證券化在內，萬科的大宗資產交易累計簽約額超過232.6億元。其中包括以約22.4億元七折出售深圳灣超級總部基地項目。 此外，萬科也採取多種舉措促進回款，保障公開債務順利兌付，包括堅持積極銷售，首三季回款率100%，同時開展存量資源盤活，即透過租賃或減價方式出售換取一些收入。2023年至今，累計盤活和置換新項目36個，合計優化及新增產能474億元。 萬科今年也進行了多次組織架構調整。10月最新一輪調整涉及華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能，只設置與項目直接相關的業務職能。 前三季度通過打通「由售改租」模式，萬科盤活內外部存量房源超8,000間，其中完成集團旗下超5,500間房源的盤活。1至9月，萬科租賃住宅業務實現營業收入26.3億元，同比增長3.7% 前三季新增融資774億元 同時，萬科融資動作頻頻。今年1至9月，公司已新增融資與再融資774億元。今年10底與11月初，公司公布分別從工商銀行深圳羅湖支行與交通銀行深圳分行貸款10億元與150億元，由旗下子公司提供資產抵押進行擔保。 自9月下旬以來，中國房地產利多政策頻出，市場吹起暖風。三季報特別提到，「十一」期間市場整體活躍度提升，公司取得良好銷售表現，實現認購金額102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%。 自10月2日以來，內房股迎來一波追捧，萬科股價逆轉年內跌幅，今年至今錄得2.6%漲幅，不過市銷率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低於華潤置地(1109.HK)的0.7倍與龍湖集團(0960.HK)的0.5倍，但高於融創中國(1918.HK)的0.1倍，並與0.2倍的保利置業(0119.HK; 600048.SH)相若。 屢屢被傳即將爆雷的萬科，透過不斷融資與拋售資產以撐待變，守住不違約的底線，並透過組織調整、降價、「由售改租」等措施精簡架構、盤活存量，為景氣回升做好準備。如今政策的暖風吹來，「不願躺平」的萬科或許已走出一條活路。…

公司未能在到期後 30 天的寬限期內向債券持有人支付 1.47 億美元的利息 余特莉 廣州富力地產股份有限公司 (2777.HK) 披露，公司未能按時支付三筆共 45.3 億美元離岸債的利息，這家昔日的房地產巨頭，在巨額債務和房地產銷售停滯的重壓下苦苦掙扎。 富力地產周日在交易所公告中披露，其子公司 Easy Tactic 發行的債券並未於7月11日到期時，支付總額1.471億美元的利息。富力在30天的寬限期後，仍無法履行對債券持有人的義務，實際上已構成違約。 這次事件只是富力重重債務的其中一筆。上月初，公司因未能償還貸款而收到新加坡私募股權基金的清盤申請。 富力承認情況嚴重，表示正在與”債券持有人“討論”以尋找解決方案，將“繼續密切關注事態發展，並考慮所有可能採取的行動，包括但不限於制定有關集團海外債務的整體負債管理解決方案。” 富力已聘請外部顧問安邁融資顧問和盛德律師事務所，共同探討重組過程並與其債券持有人進行接觸。 為了緩解財務壓力，富力已於5月出售倫敦一座綜合用途摩天大樓，並承諾出售其他項目的額外股權，以籌集急需的現金。但它承認，中國房地產市場目前正處於嚴重低迷狀態，導致流動性和融資“前所未有的困難”。 富力的困境折射出中國房地產行業面臨的各項挑戰。房價已連續13個月下跌，而大型開發商的土地購買量同比下降38%。其他開發商也面臨類似困境，包括行業巨頭世茂和碧桂園，這兩家公司也遭清盤申請和違約。 儘管前景黯淡，富力地產早前公佈，6月份的總合同銷售額為 11.5億元人民幣（1.6 億美元），總銷售建築面積為80,500平方米。公司表示，在中央政府推出促進行業健康發展的政策推動下，中國房地產市場最終將復蘇，故公司仍抱有希望。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏