房地產

奧園2024完成境外債務重組後，今年又未能支付債息出現二次違約，前景令人擔憂 重點： 今年上半年營業額持續下跌 負債比率急升至404% 　 鄭瑞棠 近年中國房地產市道低迷，不少過往靠高槓桿擴張的地產企業深䧟債務危機，要進行債務重組。即便如此，隨著樓市復蘇緩慢，房企未能透過增加售樓收益減輕債務。 曾以奧林匹克花園打響名堂的中國奧園集團股份有限公司（3883.HK）近年也出現連環債務違約，被債權人接管的香港商廈物業剛也要以極低價出售還債，較當年買入價低逾8成。 集團近日發出通告，物業位於葵涌國瑞路，於2018年以9.5億港元(約1.2億美元)買入，但因未能支付恒生銀行的按揭供款，今年7月已淪為銀主盤，最終以1.5億港元賣給經營急凍海鮮進口的上市公司大洋環球，呎價僅約1,250港元。 今次賤賣資產所得，相對集團千億負債只是杯水車薪，也顯示奧園的財務極為緊絀。今年3月，奧園因不能支付三筆分別於2029年、2030年、2031年到期美元票據的利息而再次債務違約。 地產加體育概念 今天奧園的困境，一切源自公司的急速擴張。創辦人郭梓文1996年開始進軍房地產市場，1999年藉全國掀起體育熱，將房地產開發與體育連結，邀請國家體育總局旗下中體產業合作，開發廣州奧林匹克花園，更獲當時國際奧委主席薩馬蘭奇親題賀詞。結果項目2000年開售時全城轟動，買家排隊搶購，其後更將奧林匹克花園複製到其他城市，郭梓文於2001年被評為中國房地產十大風雲人物。 奧園於2007年在港交所上市，之後採取高槓桿、高周轉的激進擴展策略，一度被業界稱為併購大王，2019年首度躋身千億房地產企業，2020年銷售再升至1,330億元人民幣（下同) 高峯，市值最高超過300億港元。 隨著近年內地房地產企業深䧟債務危機，奧園亦經歷債務違約，雖於2024年初完成境外債務重組，將舊債延期轉換新債，又發行高達14億股普通股抵償部份債務。同年9月，郭梓文更將16.5%奧園股份售予阿聯酋投資機構Multi Gold。 不過重組債務後奧園經營仍未見起色，業績和負債情況未見改善。2024年曾經因債務重組帶來261.55億元收益，全年才有3,503萬元盈利，實際上核心業務仍見倒退，期內營業額大跌65%至96.75億元。 2025年時營業額減少4.3%至92.56億元，期內更加轉為虧損177.64億元。今年上半年公司營業額同比跌17%至37億元，虧損則為62.71億元，減少28.9%。 負債比率急升 奧園今年6月底的財務依然緊絀，期內集團資產總額約1,181.25億元，負債總額約1,702.69億元，出現資不抵債情況。而現金及銀行存款僅2.08億元，受限制銀行存款約11.42億元，但12個月到期償還債務差不多達700億元。資產負債比率更由2025年底約288%，急升至今年6月底的404%。 近期中央屢有刺激樓市措施，例如十月初政府首次為商業及個人住房貸款提供直接利息補貼，但亦只能帶來短暫刺激。況且樓市氣氛改善，買家傾向先選大發展商樓盤，主要受惠都是大型房企，奧園這類中小型發展商相信要市道全面復蘇才可受惠。 失去造血能力 而且奧園財政緊絀，已沒有本錢增加土地儲備，可說已失去造血能力，未來收入大幅增加空間有限。公司逾九成收入來自物業發展，缺乏穩定的租金收入，翻身的機會難上加難。 內房股債務重組方案，不外乎大幅削減債項本金、將債務展期、以新債取代舊債，以及債轉股等。這些措施實際上是以時間換空間，期望樓市復蘇使賣樓收入增加，到時才有錢還債。但在市場氣氛仍然薄弱，房企資產嚴重委縮情況下，所謂債務重組，往往只是將違約期推遲到下一個付息日而已。 特別房企常用的債轉股，實際意義也不大，例如奧園目前已經淪為仙股，股價較高峯期大跌九成九，之前接受以債轉股的債權人可說血本無歸。若再大規模發新股抵債，令每股權益大幅被攤薄，股價隨時下跌，債權人所收到的股份價值相信極低。 在這個困境下，相信債權人要打定輸數，將來只可取回本金一個極低的比例。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

短債高企、銷售持續萎縮，加上境外債務重組仍未落地，雅居樂下半年資金鏈仍將面臨嚴峻考驗 重點： 截至6月底，雅居樂總借款449.82億元，其中419.72億元一年內到期 上半年雅居樂預售額38億元，按年下降26.5%，淨虧損擴大10%至88.30億元    李世達 內房流動性危機進入第六年，部分出險房企已由違約逐步轉入債務重組執行階段，雅居樂集團控股有限公司（3383.HK）卻仍處於與債權人爭取重組方案的關鍵時期。 最新中期業績顯示，公司上半年銷售繼續收縮，股東應佔虧損擴大，一年內到期借款接近420億元（62.5億美元）。境外債務重組能否在10月清盤呈請再度聆訊前取得進展，成為下半年最大考驗。 截至6月底，雅居樂總借款為449.82億元，雖較去年底減少18.24億元，但債務期限明顯集中於短期，其中流動借款達419.72億元，佔總借款逾九成。同期現金及銀行結餘為45.14億元，較去年底55.79億元再減少約19%；當中現金及現金等價物只有32.94億元，另有12.20億元屬受限制現金。公司淨負債率亦由去年底229.6%升至364.9%。 財務報表亦披露，部分銀行借款、其他借款及優先票據本金和利息未按原定日期償還，並觸發若干借款交叉違約。公司承認，相關情況對持續經營能力構成重大不確定性，未來取決於債務重組、貸款續期、物業銷售及資產處置進展。 雅居樂債務危機於2024年惡化，當年未能在寬限期後支付一筆2025年到期、4.83億美元的6.05%優先票據利息，其後啟動全面境外債務管理。兩年多後，公司仍在與主要境外債權人磋商，目前目標是在今年下半年形成有效重組方案並取得主要債權人同意。 再迎清盤考驗 時間壓力亦來自清盤程序。雅居樂去年12月收到新濠（中山）企業管理有限公司向香港高等法院提出的清盤呈請，涉及據稱未付款項為1,858.7萬美元及234.7萬元人民幣。香港高院今年6月把聆訊再度押後至10月12日。雅居樂表示將反對呈請，同時加快債務重組。 經營端暫時未能為雅居樂化解債務壓力提供足夠支撐，上半年集團營業額108.61億元，按年下降20%；股東應佔虧損由80.30億元擴大10%至88.30億元。整體毛虧損亦由去年同期9.19億元擴大至20.48億元，物業發展板塊經營虧損達52.81億元。 更關鍵的是，公司用以補充現金流的銷售端仍在收縮。雅居樂上半年預售金額只有38億元，按年下降26.5%，預售面積下降26.1%；物業發展確認收入亦下降37.7%至38.05億元。公司提出加快預售、催收應收款、再融資及出售非核心資產等措施，銷售回款仍是改善流動性的主要來源。 但38億元的半年預售規模，與419.72億元短期借款相比仍顯得有限。從行業比較看，雅居樂的銷售恢復亦不算理想。上半年其預售額按年下降26.5%，跌幅高於百強房企整體約14%至16%的降幅；與同樣已出險的房企相比，碧桂園（2007.HK）上半年權益合同銷售降幅約15%，融創中國（1918.HK）則下降逾五成。雅居樂雖非跌幅最大，但銷售規模偏小、境外重組未完成，兩條自救路徑同時承壓。 化債進度落後 這也凸顯雅居樂與部分出險同業的差別，融創中國的境外債務重組已完成，碧桂園的境外債務重組亦已生效，兩家公司已進入重組執行階段，雅居樂目前仍在與主要境外債權人磋商，並爭取今年下半年形成有效重組方案。 雅居樂仍有一項相對穩定的業務支撐，那就是物業管理。上半年物管收入60.44億元，佔集團收入55.6%，已超過物業開發收入，相關板塊錄得4.29億元經營盈利。不過物管收入亦按年下降5.7%，在管面積減少4.6%，難以單獨抵銷地產開發業務的大額虧損。 國家統計局數據顯示，今年首七個月全國新房銷售額仍下降13.1%，房地產開發投資跌幅進一步擴大至19.2%，行業修復仍然緩慢。雅居樂自身的恢復速度更弱，首七個月累計預售額只有42.9億元，同比下降24.6%，跌幅接近整體市場兩倍；7月單月預售亦僅4.9億元。 對雅居樂而言，無論樓市走勢如何，恐怕難以助其短期走出困境。今年以來，雅居樂股價再跌去約40%至0.16港元，市銷率僅約0.03倍，與碧桂園相若。短期內市場將關注10月12日的清盤呈請聆訊，但在銷售持續收縮下，即使最終完成債務重組，雅居樂面對的也可能只是由『生存危機』轉入一場漫長的縮表與去槓桿。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

已經為境外及境內債進行債務重組的世茂，仍要為巨額的銀行債務籌謀，料需不斷出售資產抵債 重點： 去年底短債近1,200億，但公司現金僅121億元 公司股價創歷史新低，市值比最高峰蒸發九成九 　 鄭瑞棠 2020年開幕的東涌世茂喜來登酒店及福朋喜來登酒店，合共有逾1,200間房間，以房間數目計是本港第二大酒店，標誌著世茂集團控股有限公司(0813.HK)業務由內地擴展至香港。 然而，近日傳出，世茂一筆45億港元的銀行債務違約，包括匯豐、中銀香港、東亞等多家銀行已磋商接管世茂東涌酒店。 市值蒸發九成九 當年酒店開幕時，世茂股價一度創逾38港元新高，市值達1,500多億港元，然而隨著2021年集團開始出現債務危機，股價一落千丈，現在已淪為仙股，市值僅8億港元，比高峯期蒸發九成九以上。 股價大跌，只因集團近年出現債務危機，物業銷售又表現疲弱，令收益不足以償還龐大債務。雖然集團2025年度業績報告轉虧為盈，利潤達144.7億元，但其實是境外債重組所產生的收益695億元所致。實際上世茂的表現仍然疲弱，去年收入284億元，按年跌53%。 世茂2025年全年合約銷售240億元，同比下跌三成，至於2026年度的銷售進一步惡化，頭四個月合約銷售57.3億元，按年下跌36.8%。 集團2025年底負債為1,823億元，雖比對上年度減少698億元，但當中12個月內償還的短期債達1,186億元，而同期公司現金總額僅121億元，遠不足以覆蓋龐大的短期債券。截至去年底，世茂未按計劃償還貸款達925億元。 核數師對世茂集團的持續經營能力仍無法表示意見，又提出世茂涉及不同的訴訟或仲裁案件帶來不確定性，可能對持續經營能力產生重大疑慮。 港股賺第一桶金 世茂創辦人許榮茂於1950年出生於福建石獅，八十年代移居香港，自稱在港股賺得第一桶金。1989年將在香港累積的資本回福建家鄉投資紡織廠及房地產，九十年代轉向北京發展豪宅及商業項目。二千年代在上海打造世茂濱江花園等標誌性豪宅，並邀請影星梁朝偉賣廣告，引為一時佳話。 世茂發展其後遍布全國，2020年業務高峰期合約銷售突破3,000億元，同年更斥資收購財困的福建地產民企福晟集團，世茂被福晟龐大隱藏債務拖累，成為日後爆煲的遠因。 隨著2021年中國實施三道紅線等房地產融資緊縮措施，世茂的高槓桿運作受到嚴重打擊，並在同年傳出債務違約。2022年3月，原核數師羅兵咸永道辭任，並延遲公布業績，之後公司開始長達16個月停牌，並正式出現債務違約。 此後世茂為龐大的境外債及境內債，展開漫長的債務重組過程。其中境外債於2024年初制定了重組方案，並得到79%的債權人支持，涉及115億美元境外債，連同10億美元利息正式解除，轉換成80億美元6至8.5年的新債務，及45億美元一年期強制可換股債券。 至於238億人民幣境內債務，亦於2025年底與債權人協商，成功獲得展期，部分期限最長延至2035年。 避過即時清盤壓力 總結世茂通過大規模的債務重組，雖暫避開清盤一劫，但壓力仍未減退。另一方面，內地樓市未完全復蘇，世茂的售樓收益持續下跌，而且集團資金緊拙，未能趁低補充土地儲備，未來想大幅增加售樓收益亦相當困難。 為了套現救亡，集團唯有出售投資物業，今年將位於香港的中環中心六層寫字樓售予星展銀行DBS Bank，套現26.19億港元；又以2.53億港元出售香港金鐘的力寶中心Lippo Centre一層樓面，兩者皆比買入價低近五成。 另外，世茂2017投得的深圳龍崗地皮，本計劃打造成中國第一高樓，因資金鏈斷裂而爛尾，最終地皮也在今年由華潤置地（1109.HK）接盤。 至於東涌的酒店，早於2023年已委託代理放售，其後叫價由60億港元降至45億港元，但遲遲未找到買家，至今更隨時被接管。 集團大量優質物業被迫割愛出售，更令未來的租金收入減少，世茂要翻身相信遙遙無期。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏